Jellema 13, Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed
Hoofdstuk 2: waardevolle vastgoedobjecten
2.2 Kader voor toekomstgericht Asset- en onderhoudsmanagement
Beheer van vastgoed is een complexe activiteit, zowel in technisch als in organisatorisch opzicht. De
perceptie van een gebruiker is niet altijd hetzelfde als die van een eigenaar of beheerder. Beheer
beperkt zich niet alleen tot de gebruiksperiode van een vastgoedobject, maar heeft ook invloed op
het hele bouwproces en de levensduur van gebouwen.
Vastgoedobjecten worden vaker ontwikkeld op grond van totale levensduurkosten (‘lifecycle costs’
of total cost of ownership’). Vanaf het PvE is kennis over beheer en onderhoud nodig.
Ontwikkelingen (begin 2016):
• In de bouwproductie is een evenwicht gegroeid tussen nieuwbouw en bestaande bouw. De
woningmarkt heeft zich ontwikkeld van vraag- naar aanbod gestuurd. Lokaal, met name in de
grote steden, is de vraag naar woningen nog steeds vraag gestuurd. Dat wordt bepaald door de
economische situatie. De rol van de gebruiker in het bouwproces wordt steeds bepalender
(consumentgericht bouwen). Bouwpartijen ontwerpen en bouwen niet alleen, maar
onderhouden en beheren ook.
• De naoorlogse jaren hebben pieken opgeleverd die nu aan grootschalige verbetering toe zijn.
Veel objecten zijn voor één specifieke functie of een bepaald type proces ontworpen. Het is duur
om verouderde objecten naar huidige maatstaven geschikt te maken. Het gebruiken, beheren en
exploiteren van een vastgoedobject kost meer dan in het bezit krijgen ervan.
• De gebruiksperiode van vastgoedobjecten neemt af. Door veranderingen in bedrijfsprocessen en
individuele voorkeuren is er sneller behoefte aan verandering van een object. Omdat veel
ontwikkelingen niet vooraf te voorspellen zijn, moeten objecten bij
voorkeur zo ontworpen worden, dat flexibel ingespeeld kan worden op de toekomst.
De beheerder moet inschatten of de behoeften van de gebruiker en de geleverde prestatie van het
vastgoedobject met elkaar in evenwicht zijn en blijven. Om de juiste beslissing te nemen, is
informatie over het vastgoedobject, de gebruiker en de exploitatie nu en in de toekomst nodig.
2.2.1 Levenscyclus vastgoedobject
Voor de totstandkoming van vastgoedobjecten worden de fasen Programma van Eisen, ontwerp en
uitvoering onderscheiden. Het eindresultaat van dit proces is de oplevering van een object. Een
vastgoedobject wordt in gebruik genomen. Na ingebruikname blijven het object en het gebruik
veranderen. In eerste instantie is men erop gericht dat het object binnen zijn huidige functie blijft
voldoen.
Vastgoedbeheer → alle maatregelen die nodig zijn om, tijdens de gebruiksperiode, de prestaties van
een bestaand object te waarborgen en het te gebruiken voor het doel waarvoor het is gerealiseerd.'
Deze definitie geldt voor de eerste gebruiksperiode van een vastgoedobject.
Wanneer 'eenvoudig' onderhoud niet meer volstaat om het object en het gebruik ervan op elkaar
afgestemd te houden, zijn er twee opties:
• De organisatie verhuist naar een nieuw object
• Het object wordt grondig aangepakt door middel van renovatie of herbestemming.
Dit leidt tot een herhaling van de keten. De reeks van activiteiten kan zich bij één object meerdere
malen herhalen. In de levenscyclus van een vastgoedobject zijn twee hoofdfasen te onderscheiden:
ontwikkeling en gebruik.
,Ontwikkeling
Ontwikkeling → is de periode van voorbereiding tot realisatie van een object en is het domein van
de bouwkundige en de installatiedeskundige. De activiteiten zijn gebundeld in een project en
vormen een momentopname in de levenscyclus.
Gebruik
Het gebruik van het object is continu van aard. Dit is het domein van de eigenaar en de gebruiker.
Beheer maakt deel uit van de gebruiksfase. Mede vanuit beheer wordt het signaal gegeven over te
gaan tot renovatie of herbestemming.
'Alle vastgoedobjecten zijn voorspellingen, en alle voorspellingen zijn fout' (Stewart Brand).
Vastgoedobjecten worden ontworpen met de behoefte van de eerste gebruiker als uitgangspunt. Die
behoefte is vastgelegd in het Programma van Eisen en is het startpunt voor het ontwerpproces. In
het begin is de informatie voor het nemen van beslissingen beperkt. Naarmate het ontwerpproces
vordert is de toekomstige gebruiker geneigd zijn eisen en wensen aan te passen of aan te vullen. Hoe
verder het proces, hoe moeilijker dit is. Het informatieniveau met betrekking tot het object neemt
tijdens de levenscyclus toe, maar de mogelijkheid om die beslissingen te beïnvloeden, neemt af.
2.2.2 Kader voor vastgoedobjecten
In de levenscyclus van een vastgoedobject staat het object en de gebruiker centraal. Een
vastgoedobject is een complex functioneel en technisch systeem en kan voor ieder mens een andere
betekenis hebben.
• Gebruiker → een gebruiksmiddel ter ondersteuning van zijn primaire proces, dat bestaat uit
ruimten in een onderlinge relatie (functioneel systeem).
• Bouwkundige → denkt vooral in de samenstelling van bouw- en installatiedelen, materialen en
installaties (technisch systeem).
Vastgoedobject als functioneel systeem
Het functioneel systeem is op te delen in een aantal niveaus. De onderverdeling is terug te vinden in
een PvE. De niveaus van het functioneel systeem zijn te relateren aan een specifieke groep
gebruikers.
,Vastgoedobject als technisch systeem
Een vastgoedobject is te ontleden in materiële en technische onderdelen: fundering, constructie,
vloer, gevel, dak, installatie, afbouw enz. Deze opsplitsing is nodig om structuur aan te brengen in de
technische uitwerking. In bestekken wordt deze verdeling gehanteerd om een specificatie van het
vastgoedobject in hoeveelheden materiaal, producttype en verbindingen te krijgen. Op basis hiervan
kunnen kostenbegrotingen en bouwtijdplanningen worden opgesteld. Veel toegepaste standaards
voor de specificatie van vastgoedobjecten zijn de coderingssystemen STABU en NL/SfB.
Technische subsystemen:
• Draagconstructie (fundering, wanden, kolommen, liggers, vloer, trappen, schachten);
• Schil (gevel, dak);
• Installatie (leidingen, apparaten; werktuigbouwkundig, elektrisch);
• Scheidingswanden (verkaveling, verdieping, ruimtescheiding);
• Inrichting (afwerking, meubilair, bewegwijzering enzovoort).
De technische subsystemen kan men onderscheiden naar hun
typische levensduur en de periode waarbinnen dit subsysteem
onveranderd blijft.
Bij een verandering in de behoefte van de gebruiker of door wet- en
regelgeving hoeft men niet alle onderdelen van het vastgoedobject
aan te passen. De meer ingrijpende veranderingen in behoeften
kunnen vragen om een grondigere aanpassing van het object.
Functioneel en technisch systeem
Met het functioneel en technisch systeem is het mogelijk om in te zoomen op een onderdeel van het
vastgoedobject zonder de samenhang met het totale object uit het oog te verliezen. Beide zijn
gebouwd van groot (draagconstructie/bebouwde omgeving) naar klein (inrichting/werkplek).
➢ Bij de fase 'Programma van Eisen' past de ontleding naar functioneel systeem.
➢ Bij de ‘ontwerpfase’ past de ontleding naar technisch systeem.
Het functioneel systeem is de abstractie voor de gebruiker, de optelsom van technische systemen.
Beide systemen staan met elkaar in verband. Het technisch systeem 'vormt' het functioneel systeem.
Op het 'laagste' niveau (bijvoorbeeld de werkplek) komen alle technische systemen samen.
2.2.3 Ontwikkeling vastgoedobjectprestaties in de tijd
Tijd is de belangrijkste factor bij beheer. Onder invloed van tijd treedt verandering op, zowel in de
behoefte als in het vastgoedobject. Ook object gerelateerde behoeften veranderen in de tijd. Deze
verandering is minder bepaald, ze kan in de tijd toenemen, gelijk blijven of afnemen, als gevolg van
een andere manier van werken, ontwikkelingen in de gezinssamenstelling, veranderingen van
persoonlijke voorkeuren (mode) enzovoort.
, De zwarte lijn geeft het prestatieverloop van een vastgoedobject weer (ook wel degradatie
genoemd). Het gebied tussen de onder en bovengrens bakent de gevraagde prestatie af. Zolang het
prestatieverloop van het vastgoedobject in dit gebied blijft, levert het object de gewenste kwaliteit.
Om prestatieafname van het object tegen te gaan, wordt onderhoud gepleegd. De ‘zaagtand’ in
figuur 2.18 illustreert het effect van onderhoud op het prestatieverloop.
Onderhoud zorgt voor het realiseren van de periode waarin het vastgoedobject de gevraagde
prestaties moet leveren. Als het prestatieverloop onder de ondergrens zakt betekent dit het einde
van de levensduur. Voor veel prestaties neemt bij een gelijkblijvende functie het eisenniveau in de
loop van de tijd toe. Het einde van de levensduur wordt daardoor eerder bereikt. Het zal leiden tot
vervanging of renovatie, waarbij het vastgoedobject opgewaardeerd zal worden om aan de geldende
toekomstige eisen te kunnen voldoen of het krijgt een andere functie, bijvoorbeeld van kantoor naar
woningen.
Hoofdstuk 2: waardevolle vastgoedobjecten
2.2 Kader voor toekomstgericht Asset- en onderhoudsmanagement
Beheer van vastgoed is een complexe activiteit, zowel in technisch als in organisatorisch opzicht. De
perceptie van een gebruiker is niet altijd hetzelfde als die van een eigenaar of beheerder. Beheer
beperkt zich niet alleen tot de gebruiksperiode van een vastgoedobject, maar heeft ook invloed op
het hele bouwproces en de levensduur van gebouwen.
Vastgoedobjecten worden vaker ontwikkeld op grond van totale levensduurkosten (‘lifecycle costs’
of total cost of ownership’). Vanaf het PvE is kennis over beheer en onderhoud nodig.
Ontwikkelingen (begin 2016):
• In de bouwproductie is een evenwicht gegroeid tussen nieuwbouw en bestaande bouw. De
woningmarkt heeft zich ontwikkeld van vraag- naar aanbod gestuurd. Lokaal, met name in de
grote steden, is de vraag naar woningen nog steeds vraag gestuurd. Dat wordt bepaald door de
economische situatie. De rol van de gebruiker in het bouwproces wordt steeds bepalender
(consumentgericht bouwen). Bouwpartijen ontwerpen en bouwen niet alleen, maar
onderhouden en beheren ook.
• De naoorlogse jaren hebben pieken opgeleverd die nu aan grootschalige verbetering toe zijn.
Veel objecten zijn voor één specifieke functie of een bepaald type proces ontworpen. Het is duur
om verouderde objecten naar huidige maatstaven geschikt te maken. Het gebruiken, beheren en
exploiteren van een vastgoedobject kost meer dan in het bezit krijgen ervan.
• De gebruiksperiode van vastgoedobjecten neemt af. Door veranderingen in bedrijfsprocessen en
individuele voorkeuren is er sneller behoefte aan verandering van een object. Omdat veel
ontwikkelingen niet vooraf te voorspellen zijn, moeten objecten bij
voorkeur zo ontworpen worden, dat flexibel ingespeeld kan worden op de toekomst.
De beheerder moet inschatten of de behoeften van de gebruiker en de geleverde prestatie van het
vastgoedobject met elkaar in evenwicht zijn en blijven. Om de juiste beslissing te nemen, is
informatie over het vastgoedobject, de gebruiker en de exploitatie nu en in de toekomst nodig.
2.2.1 Levenscyclus vastgoedobject
Voor de totstandkoming van vastgoedobjecten worden de fasen Programma van Eisen, ontwerp en
uitvoering onderscheiden. Het eindresultaat van dit proces is de oplevering van een object. Een
vastgoedobject wordt in gebruik genomen. Na ingebruikname blijven het object en het gebruik
veranderen. In eerste instantie is men erop gericht dat het object binnen zijn huidige functie blijft
voldoen.
Vastgoedbeheer → alle maatregelen die nodig zijn om, tijdens de gebruiksperiode, de prestaties van
een bestaand object te waarborgen en het te gebruiken voor het doel waarvoor het is gerealiseerd.'
Deze definitie geldt voor de eerste gebruiksperiode van een vastgoedobject.
Wanneer 'eenvoudig' onderhoud niet meer volstaat om het object en het gebruik ervan op elkaar
afgestemd te houden, zijn er twee opties:
• De organisatie verhuist naar een nieuw object
• Het object wordt grondig aangepakt door middel van renovatie of herbestemming.
Dit leidt tot een herhaling van de keten. De reeks van activiteiten kan zich bij één object meerdere
malen herhalen. In de levenscyclus van een vastgoedobject zijn twee hoofdfasen te onderscheiden:
ontwikkeling en gebruik.
,Ontwikkeling
Ontwikkeling → is de periode van voorbereiding tot realisatie van een object en is het domein van
de bouwkundige en de installatiedeskundige. De activiteiten zijn gebundeld in een project en
vormen een momentopname in de levenscyclus.
Gebruik
Het gebruik van het object is continu van aard. Dit is het domein van de eigenaar en de gebruiker.
Beheer maakt deel uit van de gebruiksfase. Mede vanuit beheer wordt het signaal gegeven over te
gaan tot renovatie of herbestemming.
'Alle vastgoedobjecten zijn voorspellingen, en alle voorspellingen zijn fout' (Stewart Brand).
Vastgoedobjecten worden ontworpen met de behoefte van de eerste gebruiker als uitgangspunt. Die
behoefte is vastgelegd in het Programma van Eisen en is het startpunt voor het ontwerpproces. In
het begin is de informatie voor het nemen van beslissingen beperkt. Naarmate het ontwerpproces
vordert is de toekomstige gebruiker geneigd zijn eisen en wensen aan te passen of aan te vullen. Hoe
verder het proces, hoe moeilijker dit is. Het informatieniveau met betrekking tot het object neemt
tijdens de levenscyclus toe, maar de mogelijkheid om die beslissingen te beïnvloeden, neemt af.
2.2.2 Kader voor vastgoedobjecten
In de levenscyclus van een vastgoedobject staat het object en de gebruiker centraal. Een
vastgoedobject is een complex functioneel en technisch systeem en kan voor ieder mens een andere
betekenis hebben.
• Gebruiker → een gebruiksmiddel ter ondersteuning van zijn primaire proces, dat bestaat uit
ruimten in een onderlinge relatie (functioneel systeem).
• Bouwkundige → denkt vooral in de samenstelling van bouw- en installatiedelen, materialen en
installaties (technisch systeem).
Vastgoedobject als functioneel systeem
Het functioneel systeem is op te delen in een aantal niveaus. De onderverdeling is terug te vinden in
een PvE. De niveaus van het functioneel systeem zijn te relateren aan een specifieke groep
gebruikers.
,Vastgoedobject als technisch systeem
Een vastgoedobject is te ontleden in materiële en technische onderdelen: fundering, constructie,
vloer, gevel, dak, installatie, afbouw enz. Deze opsplitsing is nodig om structuur aan te brengen in de
technische uitwerking. In bestekken wordt deze verdeling gehanteerd om een specificatie van het
vastgoedobject in hoeveelheden materiaal, producttype en verbindingen te krijgen. Op basis hiervan
kunnen kostenbegrotingen en bouwtijdplanningen worden opgesteld. Veel toegepaste standaards
voor de specificatie van vastgoedobjecten zijn de coderingssystemen STABU en NL/SfB.
Technische subsystemen:
• Draagconstructie (fundering, wanden, kolommen, liggers, vloer, trappen, schachten);
• Schil (gevel, dak);
• Installatie (leidingen, apparaten; werktuigbouwkundig, elektrisch);
• Scheidingswanden (verkaveling, verdieping, ruimtescheiding);
• Inrichting (afwerking, meubilair, bewegwijzering enzovoort).
De technische subsystemen kan men onderscheiden naar hun
typische levensduur en de periode waarbinnen dit subsysteem
onveranderd blijft.
Bij een verandering in de behoefte van de gebruiker of door wet- en
regelgeving hoeft men niet alle onderdelen van het vastgoedobject
aan te passen. De meer ingrijpende veranderingen in behoeften
kunnen vragen om een grondigere aanpassing van het object.
Functioneel en technisch systeem
Met het functioneel en technisch systeem is het mogelijk om in te zoomen op een onderdeel van het
vastgoedobject zonder de samenhang met het totale object uit het oog te verliezen. Beide zijn
gebouwd van groot (draagconstructie/bebouwde omgeving) naar klein (inrichting/werkplek).
➢ Bij de fase 'Programma van Eisen' past de ontleding naar functioneel systeem.
➢ Bij de ‘ontwerpfase’ past de ontleding naar technisch systeem.
Het functioneel systeem is de abstractie voor de gebruiker, de optelsom van technische systemen.
Beide systemen staan met elkaar in verband. Het technisch systeem 'vormt' het functioneel systeem.
Op het 'laagste' niveau (bijvoorbeeld de werkplek) komen alle technische systemen samen.
2.2.3 Ontwikkeling vastgoedobjectprestaties in de tijd
Tijd is de belangrijkste factor bij beheer. Onder invloed van tijd treedt verandering op, zowel in de
behoefte als in het vastgoedobject. Ook object gerelateerde behoeften veranderen in de tijd. Deze
verandering is minder bepaald, ze kan in de tijd toenemen, gelijk blijven of afnemen, als gevolg van
een andere manier van werken, ontwikkelingen in de gezinssamenstelling, veranderingen van
persoonlijke voorkeuren (mode) enzovoort.
, De zwarte lijn geeft het prestatieverloop van een vastgoedobject weer (ook wel degradatie
genoemd). Het gebied tussen de onder en bovengrens bakent de gevraagde prestatie af. Zolang het
prestatieverloop van het vastgoedobject in dit gebied blijft, levert het object de gewenste kwaliteit.
Om prestatieafname van het object tegen te gaan, wordt onderhoud gepleegd. De ‘zaagtand’ in
figuur 2.18 illustreert het effect van onderhoud op het prestatieverloop.
Onderhoud zorgt voor het realiseren van de periode waarin het vastgoedobject de gevraagde
prestaties moet leveren. Als het prestatieverloop onder de ondergrens zakt betekent dit het einde
van de levensduur. Voor veel prestaties neemt bij een gelijkblijvende functie het eisenniveau in de
loop van de tijd toe. Het einde van de levensduur wordt daardoor eerder bereikt. Het zal leiden tot
vervanging of renovatie, waarbij het vastgoedobject opgewaardeerd zal worden om aan de geldende
toekomstige eisen te kunnen voldoen of het krijgt een andere functie, bijvoorbeeld van kantoor naar
woningen.
