Pagina 1 van 57
Management van een bouwproject
LES 1:
De aansprakelijkheid ten gevolge van een bouwproject
Deel 1: Oplevering, Inontvangstneming en aanvaarding
ALGEMEEN:
Het oud BW is gebaseerd op de code Napoleon uit 1804. Deze is bij de onafhankelijkheid van België
overgenomen als basis wetboek burgerlijk recht. Ondertussen zijn ze nog steeds bezig met het
NieuwBW. Als architect zijn boeken 1,3,5 & 8 belangrijk. + boek 6 over de buitencontractuele
aansprakelijkheid dat in werking is sinds 01/01/2025.
BEGRIPPEN:
Oplevering
Oplevering = contractuele verplichting van de aannemer. In principe zowel van werken en diensten.
-> Diensten = architecten, ingenieurs,… In de praktijk is er niet echt een formeel
opleveringsmoment voor de diensten (Dit is wel zo bij overheidsopdrachten, andere
wetgeving)
Oplevering = het er beschikking stellen van de uitgevoerde bouwwerk aan de opdrachtgever.
Het bouwwerk moet in staat van oplevering zijn = werken zijn voltooid + uitgevoerd in
overeenstemming met het aannemingscontract en de regels van de kunst.
-> Werken zijn voltooid betekent dat er nog steeds kleine gebreken kunnen zijn die opgelost
moeten worden bv: een deurklink, technisch apparaat bijstellen,..
-> Bouwwerk moet voldoen aan de regels van de kunst, betekent voldoen en conform zijn
met normen bv: de akoestiek norm
Als de opdrachtgever een algemene aannemer heeft dan zal de oplevering pas plaats vinden als de
werken voltooid zijn. Maar als het bouwproject wordt uitgevoerd in gesplitste aanneming (de
opdrachtgever sluit afzonderlijke contracten per lot van de werken met verschillende aannemers bv:
aannemer fundering, ruwbouw,.. Dan wordt er per lot een oplevering gedaan. Of bij grotere werken
kan er ook per fases opgeleverd worden.
In het oud BW is het uitgangspunt 1 oplevering, maar in de praktijk is er vaak sprake van een
voorlopige en definitieve oplevering.
Voorlopige oplevering = vaststellen dat de werken voltooid zijn. (kleine onvolkomenheden of kleine
gebreken staan een voorlopige oplevering niet in de weg)
- De opdrachtgever draagt in principe het risico vanaf voorlopige oplevering. Bv: bij
blikseminslag of brand die geen fout zijn van de aannemer is vanaf dat moment de
verantwoordelijkheid van de opdrachtgever. Ook staat de aannemer niet meer in voor de
bewaking van de werf.
Door SVL -2025
, Pagina 2 van 57
- Uitvoeringstermijn eindigt (eventuele vertragingsboetes eindigen in principe)
- Waarborgtermijn begint te lopen = binnen dit termijn zal de aannemer alle opmerkingen en
gebreken moeten oplossen waarvoor voorbehoud is gemaakt bij voorlopige oplevering. Maar
ook nieuwe problemen die ontstaan (niet als deze problemen veroorzaakt zijn door het in
gebruik nemen van het gebouw)
- Voorlopige oplevering is in theorie niet gelijk aan aanvaarding van de werken. In praktijk is in
95% van de gevallen de voorlopige oplevering wel de aanvaarding van de werken en
diensten.
Definitieve oplevering = na het verstrijken van de waarborgtermijn en in principe nadat alle
onvolkomenheden en gebreken zijn opgelost. Opdrachtgever moet dit nakijken.
-> Waarborgtermijn: hoelang dit duurt staat niet vastgesteld in het oud BW. Maar de
woningbouwwet stelt deze op minimum 1 jaar, zodat het gebouw word blootgesteld aan alle 4 de
seizoenen. Dit moet dus contractueel vastgelegd worden op 1 jaar en voor speciale technieken op
2 jaar.
- Definitieve oplevering is theoretisch gezien gelijk aan de aanvaarding van de werken en
diensten.
- Aannemer is definitief bevrijd van zijn verplichtingen, behalve de tienjarige aansprakelijkheid
en de gemeenschappelijke aansprakelijkheid wegens lichte verborgen gebreken. (Meestal
start dit dus al vroeger bij de voorlopige oplevering.)
- Aannemer mag saldo aannemingsprijs factureren. Als architect wordt je ereloon gefactureerd
gedurende de hele looptijd van het project, in verschillende fases. Maar ook nog rond de 5%,
2,5% bij de voorlopige oplevering en 2,5% bij de definitieve oplevering.
Inontvangstneming
Inontvangstneming = contractuele verplichting van de opdrachtgever
Veronderstelt dat het bouwwerk voltooid is en in staat van oplevering
= de materiele handeling waarbij de opdrachtgever het bouwwerk feitelijk in ontvangst neemt.
‘ik neem de sleutel in ontvangst en betreed het gebouw’
Volgt op de (voorlopige) oplevering door de aannemer. Na inontvangstneming kan de opdrachtgever
het bouwwerk keuren met het oog op de al dan niet aanvaarding van het bouwwerk.
Aanvaarding
Aanvaarding = contractuele verplichting van de opdrachtgever
De aanvaarding is de goedkeuring van de werken en/of diensten door de opdrachtgever.
Als er aanvaard wordt kan er niet meer teruggekomen worden op niet conforme uitwerking.
(Uitzondering van de tienjarige aansprakelijkheid en aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.)
Bv: budget bepaald in de ontwerpfase door architect en aannemer. De opdrachtgever heeft
deze raming goedgekeurd en de werken/diensten zijn aanvaard dan kan bij overschrijding van
het budget geen vordering gemaakt meer worden.
Door SVL -2025
, Pagina 3 van 57
Veronderstelt dat de werken in aanmerking komen voor aanvaarding:
- Werken/diensten aanvaarden moeten voltooid zijn en behoorlijk uitgevoerd zijn
- Feitenkwestie
- Weigering ingeval van belangrijke of ernstige gebreken bv: niet conform met brandveiligheid
of veel kleine gebreken die samen een grote impact hebben.
Rechtsgevolgen met betrekking tot aansprakelijkheid bouwactoren
- Lichte zichtbare gebreken en andere (gekende) tekortkomingen zijn gedekt tenzij voorbehoud
is gemaakt of bij bedrog.
- Aanvaarding is het startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid en gemeenrechtelijke
aansprakelijkheid wegens lichte verborgen gebreken. EX
- Wat als er geweigerd wordt ? En u vindt dit onterecht ? Dan moet u naar de rechtbank een
vordering laten instellen zodat de rechter ipv de bouwheer/opdrachtgever de beslissing
neemt. De rechter zal hiervoor een deskundige aanstellen.
Vorm van de aanvaarding
In het oud BW is aanvaarding vormvrij, dit betekent dat de aanvaarding uitdrukkelijk of stilzwijgend.
Uitdrukkelijk: PV opstellen van oplevering/aanvaarding (sterk bewijs dat nodig is bij schade
gevallen)
Contractuele clausule kan schriftelijke aanvaarding verplicht stellen, maar dan moet ook
uitdrukkelijk stilzwijgende aanvaarding uitgesloten worden in het contract !
Stilzwijgend: vereist wilsuiting van de opdrachtgever + bedoeling opdrachtgever om
rechtsgevolgen te doen ontstaan. Afstand van recht wordt niet vermoed -> stilzwijgende
aanvaarding kan slecht worden afgeleid uit feiten of handelingen van de opdrachtgever die
voor geen enkele andere uitleg vatbaar zijn. Bv: volledige + voorbehoud loze betaling saldo
aannemingssom of ereloon, ingebruikname gebouw zonder voorbehoud. Dus niet louter
stilzwijgen na voltooiing werken of tussentijdse betaling.
Tijdstip van aanvaarding
Indien 1 oplevering – ogenblik van enige oplevering
Bij dubbelde oplevering
- Voorlopige oplevering = theoretisch alleen vaststelling dat de werken voltooid zijn
- Aanvaarding bij definitieve oplevering, tenzij anders contractueel afgesproken
- Duurtijd waarborgperiode is niet bepaald in het gemene recht (best contractueel vastleggen)
In praktijk stelt 95% de voorlopige oplevering contractueel gelijk aan de aanvaarding.
Dus belangrijk dat je dit opneemt in het contract:
“ de voorlopige oplevering van de werken van de aannemer houdt de aanvaarding van de diensten
van de architect in en is het startpunt van het termijn van de tienjarige aansprakelijkheid en
gemeenrechtelijke aansprakelijkheid voor licht verborgen gebreken.”
Door SVL -2025
, Pagina 4 van 57
Deel 2: Aansprakelijkheid voor aanvaarding
Aansprakelijkheid verschilt in de loop van de werf naar gelang we in de fase voor of na aanvaarding
zitten.
VOOR aanvaarding gelden gemeenrechtelijke regels inzake de contractuele aansprakelijkheid (de
gewone regels van het contractenrecht zoals in 5.225 NBW)
- Wie is aansprakelijk ?
o Alle bouwactoren (aannemers, architecten, studiebureaus,…) kunnen aangesproken
worden voor elke contractuele tekortkoming = zichtbare of verborgen gebreken en
andere fouten zoals slechte uitvoering, laattijdigheid,…
BIJ AANVAARDING stopt de gemeenrechtelijke aansprakelijkheid grotendeels.
- De klant aanvaardt het werk (bijvoorbeeld bij oplevering) dan dekt de aanvaarding lichte
zichtbare gebreken en andere contractuele tekortkomingen (die men had kunnen opmerken
bij de oplevering)
- Tenzij er een voorbehoud wordt gemaakt bij aanvaarding, let op zo een voorbehoud moet
binnen een redelijk termijn worden geformuleerd.
Uitzondering = ernstige gebreken VOOR aanvaarding
Hof van Cassatie zegt dat hoewel de regels voor aanvaarding van werken en diensten aanvullend
recht zijn (dus partijen kunnen hiervan afwijken), geldt dat ernstige gebreken voor de aanvaarding
van openbare orde kunnen zijn. Bv: instorting, waterschade,… die de stevigheid en/of stabiliteit van
het bouwwerk voor de aanvaarding al in gedrang brengt.
- Dat betekent dat partijen deze aansprakelijkheid niet zomaar kunnen uitsluiten. De precieze
juridische basis van deze arresten is niet duidelijk, maar het lijkt te gaan om een gevaar voor
de openbare orde.
- Advies van advocaat-generaal Herregodts:
o De tienjarige aansprakelijkheid (voor ernstige gebreken die de stabiliteit of veiligheid
van het gebouw bedreigen) loopt vanaf de aanvaarding
o Maar het gevaar zelf kan al voor de aanvaarding ontstaan dus daarom moet je ook
voor de aanvaarding ernstige gebreken kunnen inroepen als er een gevaar is voor de
openbare veiligheid.
o Er is dus een soort “blok van aansprakelijkheid” voor aanvaarding die voorafgaat aan
het “blok van aansprakelijkheid” na aanvaarding van werken en diensten.
Door SVL -2025
Management van een bouwproject
LES 1:
De aansprakelijkheid ten gevolge van een bouwproject
Deel 1: Oplevering, Inontvangstneming en aanvaarding
ALGEMEEN:
Het oud BW is gebaseerd op de code Napoleon uit 1804. Deze is bij de onafhankelijkheid van België
overgenomen als basis wetboek burgerlijk recht. Ondertussen zijn ze nog steeds bezig met het
NieuwBW. Als architect zijn boeken 1,3,5 & 8 belangrijk. + boek 6 over de buitencontractuele
aansprakelijkheid dat in werking is sinds 01/01/2025.
BEGRIPPEN:
Oplevering
Oplevering = contractuele verplichting van de aannemer. In principe zowel van werken en diensten.
-> Diensten = architecten, ingenieurs,… In de praktijk is er niet echt een formeel
opleveringsmoment voor de diensten (Dit is wel zo bij overheidsopdrachten, andere
wetgeving)
Oplevering = het er beschikking stellen van de uitgevoerde bouwwerk aan de opdrachtgever.
Het bouwwerk moet in staat van oplevering zijn = werken zijn voltooid + uitgevoerd in
overeenstemming met het aannemingscontract en de regels van de kunst.
-> Werken zijn voltooid betekent dat er nog steeds kleine gebreken kunnen zijn die opgelost
moeten worden bv: een deurklink, technisch apparaat bijstellen,..
-> Bouwwerk moet voldoen aan de regels van de kunst, betekent voldoen en conform zijn
met normen bv: de akoestiek norm
Als de opdrachtgever een algemene aannemer heeft dan zal de oplevering pas plaats vinden als de
werken voltooid zijn. Maar als het bouwproject wordt uitgevoerd in gesplitste aanneming (de
opdrachtgever sluit afzonderlijke contracten per lot van de werken met verschillende aannemers bv:
aannemer fundering, ruwbouw,.. Dan wordt er per lot een oplevering gedaan. Of bij grotere werken
kan er ook per fases opgeleverd worden.
In het oud BW is het uitgangspunt 1 oplevering, maar in de praktijk is er vaak sprake van een
voorlopige en definitieve oplevering.
Voorlopige oplevering = vaststellen dat de werken voltooid zijn. (kleine onvolkomenheden of kleine
gebreken staan een voorlopige oplevering niet in de weg)
- De opdrachtgever draagt in principe het risico vanaf voorlopige oplevering. Bv: bij
blikseminslag of brand die geen fout zijn van de aannemer is vanaf dat moment de
verantwoordelijkheid van de opdrachtgever. Ook staat de aannemer niet meer in voor de
bewaking van de werf.
Door SVL -2025
, Pagina 2 van 57
- Uitvoeringstermijn eindigt (eventuele vertragingsboetes eindigen in principe)
- Waarborgtermijn begint te lopen = binnen dit termijn zal de aannemer alle opmerkingen en
gebreken moeten oplossen waarvoor voorbehoud is gemaakt bij voorlopige oplevering. Maar
ook nieuwe problemen die ontstaan (niet als deze problemen veroorzaakt zijn door het in
gebruik nemen van het gebouw)
- Voorlopige oplevering is in theorie niet gelijk aan aanvaarding van de werken. In praktijk is in
95% van de gevallen de voorlopige oplevering wel de aanvaarding van de werken en
diensten.
Definitieve oplevering = na het verstrijken van de waarborgtermijn en in principe nadat alle
onvolkomenheden en gebreken zijn opgelost. Opdrachtgever moet dit nakijken.
-> Waarborgtermijn: hoelang dit duurt staat niet vastgesteld in het oud BW. Maar de
woningbouwwet stelt deze op minimum 1 jaar, zodat het gebouw word blootgesteld aan alle 4 de
seizoenen. Dit moet dus contractueel vastgelegd worden op 1 jaar en voor speciale technieken op
2 jaar.
- Definitieve oplevering is theoretisch gezien gelijk aan de aanvaarding van de werken en
diensten.
- Aannemer is definitief bevrijd van zijn verplichtingen, behalve de tienjarige aansprakelijkheid
en de gemeenschappelijke aansprakelijkheid wegens lichte verborgen gebreken. (Meestal
start dit dus al vroeger bij de voorlopige oplevering.)
- Aannemer mag saldo aannemingsprijs factureren. Als architect wordt je ereloon gefactureerd
gedurende de hele looptijd van het project, in verschillende fases. Maar ook nog rond de 5%,
2,5% bij de voorlopige oplevering en 2,5% bij de definitieve oplevering.
Inontvangstneming
Inontvangstneming = contractuele verplichting van de opdrachtgever
Veronderstelt dat het bouwwerk voltooid is en in staat van oplevering
= de materiele handeling waarbij de opdrachtgever het bouwwerk feitelijk in ontvangst neemt.
‘ik neem de sleutel in ontvangst en betreed het gebouw’
Volgt op de (voorlopige) oplevering door de aannemer. Na inontvangstneming kan de opdrachtgever
het bouwwerk keuren met het oog op de al dan niet aanvaarding van het bouwwerk.
Aanvaarding
Aanvaarding = contractuele verplichting van de opdrachtgever
De aanvaarding is de goedkeuring van de werken en/of diensten door de opdrachtgever.
Als er aanvaard wordt kan er niet meer teruggekomen worden op niet conforme uitwerking.
(Uitzondering van de tienjarige aansprakelijkheid en aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.)
Bv: budget bepaald in de ontwerpfase door architect en aannemer. De opdrachtgever heeft
deze raming goedgekeurd en de werken/diensten zijn aanvaard dan kan bij overschrijding van
het budget geen vordering gemaakt meer worden.
Door SVL -2025
, Pagina 3 van 57
Veronderstelt dat de werken in aanmerking komen voor aanvaarding:
- Werken/diensten aanvaarden moeten voltooid zijn en behoorlijk uitgevoerd zijn
- Feitenkwestie
- Weigering ingeval van belangrijke of ernstige gebreken bv: niet conform met brandveiligheid
of veel kleine gebreken die samen een grote impact hebben.
Rechtsgevolgen met betrekking tot aansprakelijkheid bouwactoren
- Lichte zichtbare gebreken en andere (gekende) tekortkomingen zijn gedekt tenzij voorbehoud
is gemaakt of bij bedrog.
- Aanvaarding is het startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid en gemeenrechtelijke
aansprakelijkheid wegens lichte verborgen gebreken. EX
- Wat als er geweigerd wordt ? En u vindt dit onterecht ? Dan moet u naar de rechtbank een
vordering laten instellen zodat de rechter ipv de bouwheer/opdrachtgever de beslissing
neemt. De rechter zal hiervoor een deskundige aanstellen.
Vorm van de aanvaarding
In het oud BW is aanvaarding vormvrij, dit betekent dat de aanvaarding uitdrukkelijk of stilzwijgend.
Uitdrukkelijk: PV opstellen van oplevering/aanvaarding (sterk bewijs dat nodig is bij schade
gevallen)
Contractuele clausule kan schriftelijke aanvaarding verplicht stellen, maar dan moet ook
uitdrukkelijk stilzwijgende aanvaarding uitgesloten worden in het contract !
Stilzwijgend: vereist wilsuiting van de opdrachtgever + bedoeling opdrachtgever om
rechtsgevolgen te doen ontstaan. Afstand van recht wordt niet vermoed -> stilzwijgende
aanvaarding kan slecht worden afgeleid uit feiten of handelingen van de opdrachtgever die
voor geen enkele andere uitleg vatbaar zijn. Bv: volledige + voorbehoud loze betaling saldo
aannemingssom of ereloon, ingebruikname gebouw zonder voorbehoud. Dus niet louter
stilzwijgen na voltooiing werken of tussentijdse betaling.
Tijdstip van aanvaarding
Indien 1 oplevering – ogenblik van enige oplevering
Bij dubbelde oplevering
- Voorlopige oplevering = theoretisch alleen vaststelling dat de werken voltooid zijn
- Aanvaarding bij definitieve oplevering, tenzij anders contractueel afgesproken
- Duurtijd waarborgperiode is niet bepaald in het gemene recht (best contractueel vastleggen)
In praktijk stelt 95% de voorlopige oplevering contractueel gelijk aan de aanvaarding.
Dus belangrijk dat je dit opneemt in het contract:
“ de voorlopige oplevering van de werken van de aannemer houdt de aanvaarding van de diensten
van de architect in en is het startpunt van het termijn van de tienjarige aansprakelijkheid en
gemeenrechtelijke aansprakelijkheid voor licht verborgen gebreken.”
Door SVL -2025
, Pagina 4 van 57
Deel 2: Aansprakelijkheid voor aanvaarding
Aansprakelijkheid verschilt in de loop van de werf naar gelang we in de fase voor of na aanvaarding
zitten.
VOOR aanvaarding gelden gemeenrechtelijke regels inzake de contractuele aansprakelijkheid (de
gewone regels van het contractenrecht zoals in 5.225 NBW)
- Wie is aansprakelijk ?
o Alle bouwactoren (aannemers, architecten, studiebureaus,…) kunnen aangesproken
worden voor elke contractuele tekortkoming = zichtbare of verborgen gebreken en
andere fouten zoals slechte uitvoering, laattijdigheid,…
BIJ AANVAARDING stopt de gemeenrechtelijke aansprakelijkheid grotendeels.
- De klant aanvaardt het werk (bijvoorbeeld bij oplevering) dan dekt de aanvaarding lichte
zichtbare gebreken en andere contractuele tekortkomingen (die men had kunnen opmerken
bij de oplevering)
- Tenzij er een voorbehoud wordt gemaakt bij aanvaarding, let op zo een voorbehoud moet
binnen een redelijk termijn worden geformuleerd.
Uitzondering = ernstige gebreken VOOR aanvaarding
Hof van Cassatie zegt dat hoewel de regels voor aanvaarding van werken en diensten aanvullend
recht zijn (dus partijen kunnen hiervan afwijken), geldt dat ernstige gebreken voor de aanvaarding
van openbare orde kunnen zijn. Bv: instorting, waterschade,… die de stevigheid en/of stabiliteit van
het bouwwerk voor de aanvaarding al in gedrang brengt.
- Dat betekent dat partijen deze aansprakelijkheid niet zomaar kunnen uitsluiten. De precieze
juridische basis van deze arresten is niet duidelijk, maar het lijkt te gaan om een gevaar voor
de openbare orde.
- Advies van advocaat-generaal Herregodts:
o De tienjarige aansprakelijkheid (voor ernstige gebreken die de stabiliteit of veiligheid
van het gebouw bedreigen) loopt vanaf de aanvaarding
o Maar het gevaar zelf kan al voor de aanvaarding ontstaan dus daarom moet je ook
voor de aanvaarding ernstige gebreken kunnen inroepen als er een gevaar is voor de
openbare veiligheid.
o Er is dus een soort “blok van aansprakelijkheid” voor aanvaarding die voorafgaat aan
het “blok van aansprakelijkheid” na aanvaarding van werken en diensten.
Door SVL -2025
