Samenvatting Vastgoedrecht Koop

DE VERKOOP VAN EEN ORG BESPREKING VD WETTELIJKE REGELING
INLEIDING

Er zijn 2 wettelijke regimes inzake de verkoop van ORG:
1. Het gemeen recht inzake de koop: Burgerlijk Wetboek Boek III, Titel VI “Koop”
a. Wettelijke regeling is gedeeltelijk van dwingend recht & gedeeltelijk van aanvullend recht
→zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst is belangrijk

2. De Woningbouwwet (Wet Breyne)
a. Bijzondere regeling voor de verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning
b. Woningbouwwet heeft een specifiek toepassingsgebied
c. Wet is van dwingend recht
d. Voor al wat niet in de Woningbouwwet geregeld is, valt de koopovereenkomst onder de
bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake koop

TIP: op examen, bekijk eerst bij welk regime het onderwerp van de vraag past!!

Verschil woningbouwwet & algemeen recht 95% van dwingend recht

BEGRIP & SITUERING

DEFINITIE

De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich ertoe verbindt de
eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de koper), die zich jegens hem ertoe verbindt
een geldprijs ervoor te betalen (art. 1582 B.W.)

2 basiselementen
- Overdracht van eigendomsrecht
- Betaling van een prijs in geld

Geen andere wezenlijke bestanddelen
Ontbreekt 1 van deze bestanddelen, dan is het contract geen koopovereenkomst

DE KENMERKEN VD KOOPOVEREENKOMST

1. Overeenkomst onder bezwarende titel
2. Wederkerige overeenkomst
3. Consensuele overeenkomst
a. Overeenkomst komt tot stand door loutere wilsovereenstemming tss partijen
4. Vergeldend contract
a. Partijen weten van begin af aan wat zij aan elkaar verschuldigd zijn
b. Uitzondering: verkoop tegen lijfrente is een kanscontract
5. Hoofdcontract
6. Geen contract intuïtu personae
7. Ogenblikkelijke overeenkomst
a. De uitvoering vd overeenkomst gebeurt ineens

,HET SLUITEN VD KOOPOVEREENKOMST

GELDIGHEIDSVEREISTEN

4 algemene vereisten (art. 1108 B.W.)
- Een geldige toestemming vd partijen
- Bekwaamheid van partijen
- Een bepaald voorwerp
- Een geoorloofde oorzaak

Toestemming vd partijen
- De koop is tussen partijen voltrokken zodra ze akkoord gaan over de zaak & de prijs (art. 1583 B.W.)
- De toestemming moet volledig zijn
o Wanneer partijen een beslissende betekenis hebben gehecht aan andere punten, dan
moeten zij het daarover ook eens zijn
- De toestemming mag niet aangetast zijn door een wilsgebrek
- Praktisch verloop
o Onderhandelingen
o Aanbod
o Aanvaarding vh aanbod
→overeenkomst komt tot stand

- Eenzijdige verkoopbelofte
o Verkoper belooft te verkopen tegen bepaalde prijs als de koper zulks binnen een vastgestelde
termijn wenst

- Eenzijdige aankoopbelofte
o De koper belooft te kopen tegen bepaalde prijs als de verkoper zulks binnen een vastgestelde
termijn wenst

- Conventioneel voorkeurbeding
o De eigenaar van een goed gaat ten aanzien van een bepaalde persoon huurder de verbintenis
aan om, ingeval hij zou besluiten zijn goed te verkopen, dit bij voorkeur aan hem te verkopen
o De pachter heeft een wettelijk recht van voorkoop

Bekwaamheid
- In beginsel mogen kopen of verkopen, al degenen aan wie de wet het niet verbiedt (art. 1594 B.W.)
→bekwaamheid is de regel, onbekwaamheid de uitzondering (art. 1123 B.W.)
- Onbekwamen moeten worden vertegenwoordigd of bijgestaan
- Verkoop is een daad van beschikking
- Koop is een daad van beheer, tenzij het gaat om een koop met uitgestelde betaling (lening)
- Verkoop moet openbaar gebeuren (art. 1193 Ger. W.)
Uitzondering: verkoop uit de hand is mogelijk als dit in het belang is vd minderjarige
(art. 1193 bis Ger. W.)

,Bijzondere onbekwaamheden
- Gevallen van tegenstrijdige belangen (art. 1596 B.W.) met de verkoop belaste personen mogen de
goederen niet zelf verkopen
o Voogd mag de goederen van zijn pupil niet zelf verkopen
o Lasthebber mag de goederen niet kopen die hij gelast is te verkopen
- Tussen echtgenoten (art. 1595 B.W.)
o Verkoop tss echtgenoten is verboden, behalve in 4 gevallen


LASTGEVING-STERKMAKING-COMMANDVERKLARING

Lastgeving
- De lasthebber sluit de koopovereenkomst in naam & voor rekening vd lastgever
- De rechten en plichten ontstaan rechtstreeks in hoofde vd lastgever

Sterkmaking
- De sterkmaker belooft dat een ander persoon de overeenkomst zal aangaan (bekrachtiging)
(art. 1120 B.W.)
- De derde is vrij al dan niet toe te stemmen
- Als de derde zijn toestemming niet geeft, dan is de sterkmaker enkel schadevergoeding verschuldigd
→hij is er niet persoonlijk toe gehouden de koopovereenkomst uit te voeren


Commandverklaring
- De ogenschijnlijke koper houdt zich het recht voor om de werkelijke koper aan te duiden die zijn
plaats zal innemen
- Geen verplichting om command aan te duiden: hij kan zelf koper blijven
- Het recht op commandverklaring moet uitdrukkelijk in de koopovereenkomst worden bedongen
Uitzondering: van rechtswege mogelijk bij verkoop na uitvoerend beslag op een ORG
(art. 1590 Ger. W.)
- De aanwijzing vd werkelijke koper moet binnen de overeengekomen termijn gebeuren
- Om fiscale redenen moet de ogenschijnlijke koper uiterlijk op de eerste werkdag volgend op de koop
de werkelijke koper aanduiden.
→bij de verkoop uit de hand: de onderhandse koopovereenkomst (de compromis)


VORM VD KOOPOVEREENKOMST

Totstandkoming vd koop
- De koop is een consensuele overeenkomst
- Geen vormvereisten
- Koop komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming tss partijen
- Mondeling of schriftelijk

, Bewijs tussen partijen
In burgerlijke zaken
- Een geschrift is vereist voor rechtshandeling boven 375 euro (art. 1341 B.W.)
- Onderhandse akte is voldoende
- Onderhandse akte moet beantwoorden aan de voorschriften van (art. 1325 B.W.)
→betreffende onderhandse akten die wederkerige overeenkomsten bevatten
▪ Zoveel originele exemplaren opmaken als er partijen zijn met een onderscheiden
belang
▪ Op elk origineel exemplaar vermelden hoeveel originelen er worden opgemaakt
▪ Ieder origineel exemplaar moet door alle partijen worden ondertekend
▪ Iedere partij met een onderscheiden belang moet een origineel exemplaar
ontvangen
- In praktijk 2 originele exemplaren: 1 voor de verkoper & 1 voor de koper
Uitzonderlijk derde exemplaar voor registratie ingeval compromis zal worden geregistreerd

In handelszaken
- Bewijs met alle mindelen van recht (art. 25 W. Kh.)

Gemengd
- Bewijs aangebracht tegen handelaar: zoals in handelszaken
- Bewijs aangebracht tegen burger: zoals in burgerlijke zaken

Tegenwerpelijkheid aan derden
- Overschrijving van verkoopakte op het hypotheekkantoor (art. 1 Hyp. W.)

KOSTEN VD VERKOOP

- De kosten vd koopovereenkomst & andere bijkomende kosten zijn ten laste vd koper (art. 1593 B.W.)
- Partijen mogen dit anders regelen in koopovereenkomst

TE VERVULLEN FORMALITEITEN

1. Registratie vd koopovereenkomst
a. Binnen 4 maanden na het afsluiten vd koop (art. 32, 4° W. Reg.)
b. Indien de notariële verkoopakte binnen de 4 maanden wordt verleden, dient de compromis
niet te worden geregistreerd.
2. Overschrijving vd notariële verkoopakte op het hypotheekkantoor
a. Alleen authentieke akten kunnen worden overgeschreven
b. Binnen de maand na notariële verkoopakte (art. 2 Hyp. W.)

INTERPRETATIE VD KOOPOVEREENKOMST

- Interpretatieregels uit algemeen verbintenissenrecht toepassen
- Bijzondere regel: de verkoper moet duidelijk uitdrukken waartoe hij zich verbindt. Elk duister of
dubbelzinnig beding wordt tegen de verkoper uitgelegd (art. 1602 B.W.)

- 2 beperkingen:
o Bijzondere regel is subsidiair
→Eerst gemeenrechtelijke interpretatieregels toepassen
o Bijzondere regel is niet van toepassing op buitengewone clausules die de koper in zijn
voordeel heeft gemaakt