SV TOOLBOX MARKTKENNIS
2526
1. RESIDENTIEEL VASTGOED
1.1. WOONLANDSCHAP
• Woning
• Appartement
• Zorgwoning
• Stapelwoning
• Duplexwoning
è Domeinen
• Kopen
o Privaat
o Sociaal
• Huren
o Privaat
o Sociaal
• Investeren
• Beleggen
• Eigenaarsmarkt 71% heeft eigen huis/appartement
• 2018 à 2023
• Gratis bewoner daalt (mensen die geen huur of hypotheek hebben)
• Eigenaars daalt licht
• Private huurder stijgt het sterkst
• Waarom? à
o Stijging verkooprijzen
o Inflatie gestegen
o Beschikbaar inkomen daalt
o Vraag en aanbod
o Rente gestegen
1
, 1.2. KOPEN
1.2.1. EINDGEBRUIKER-EIGENAAR
Vraagperspectief :
• Cyclus -> initatief:
• Waarom beslissen we om te kopen?
o Kwantitatief (opp, ruimtefuncties)
o Kwalitatief (functies, technische eisen, imago)
o Locatie
o Financieel
• Dynamische vraag-statisch aanbod
Woningprijs:
- Wat bepaalt de woningprijs?
• Ability à beschikbaar inkomen – ontleningscapaciteit: besteedbaar budget; KUNNEN
• Willingness -> wil om te kopen, ga ik het budget hebben om het te betalen; WILLEN
• Vraag en aanbod bepalen de woningprijs
• Niet finaal de kostprijs
- Woningprijzen-> evolutie + vastellingen
• Regionale verschillen
• Prijsevolutie binnen een gewest gelijklopend
• Woonquote -> vuistregel: max 30% van beschikbaar inkomen
• Rechtstreeks verband tussen woningsprijzen en ontleningscapaciteit
- Woningprijzen -> Ability –> waar haal je je budget om te kopen
• Eigen middelen
• Hypotecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
• Andere
2
, - ABility -> Verhouding Eigen middelen (EM) & Hypothecaire lenen (HL) afhankelijk van
• Leeftijd
• Gezinstoestand
• Ingeschatte inkomenrevolutie
• Spaarsnelheid
• Toevalligheden vb: erfenis
- Verhouding EM-HL verschilt sterk door de leeftijd
• Startende eigenaren jonger dan 45j -> HL
• 10% van de kopers vanaf 65j -> HL
• Tot: 78% aankopen/bouwen -> HL
- Woningprijzen -> Ability -> Determinerende Factoren LENEN: ontleningscapaciteit
• Inkomen
o Besteedbaar inkomen: woonquote
o Fiscaliteit: woonbonus
o Premies?
• Uitgaven
o Intrestvoet -> hvl kost de lening, hoe lager hoe beter
o Fiscaliteit: btw, registratie
o Hypotheektype
o Inflatie tegengaan door rente omhoog te doen -> vraag afremmen
- Woningprijzen -> Ability -> Determinerende Factoren LENEN: ontleningscapaciteit
Basisbegrip: Afbetalingsratio VS woonquote
• Afbetalingsratio: initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen vb: inkomen
€1000 tov afbetaling €300 -> afbetalingsratio is 30%
• Woonquote: Verhouding afbetaling/huur + woonkost (water, elektri,…) tussen en inkomen MAX
30%, Vlaanderen + EU gem 25%
- MAAR reële ontleningsLAST daalt
• ->Relatieve ontleningslast dalend (verhouding/leningslast kan veranderen/dalen)
o Inflatie
o Loonstijging
o Herfinanciering: lening opnieuw schrijven als hij lager staat bv van 6 naar 4 procent
3
, - Woningprijzen -> Ability -> Determinerende Factoren LENEN: ontleningscapaciteit
Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet verandert?
Welke mechanismen?
• Inkomenrevolutie
• Evolutie hypothecaire intrestvoeten
o Hoe meer kaptiaal hoe groter je besteedbaar budget
o Looptijd hypothecaire lening
§ Langere looptijd à lagere maandelijks afbetaling
§ Zelfde afbetaling à hoger beleenbaar bedrag
o Beleningsgraad
§ 90% vd starters lenen + lenen hoog percentage (80% - 100%)
§ Doorstromers lenen minder + meer eigen inbreng (dus vaak naar een duurder
segment)
o Fiscaliteit -> bouwsparen en woonbonus
- Woningprijzen -> Willingness -> Determinerende Factoren
• Vetrouwen in kopen van discrete goederen -> 4indicatoren:
• Vooruitzichten voor de 12 komende maanden van:
o Economische situatie
o Werkloosheid
o Financiële situatie vd gezinnen
o Spaarcapaciteit vd gezinnen
- à CORRELATIE TUSSEN WILLINGNESS – ABILITY – WONINGPRIJS !!!
Woonkost:
Woonkost -> Belangrijk onderscheid:
• Netto-woonkost: bij aankoop
o Aankoopprijs (verdisconteerd naar maandelijkse afbetaling
o Kosten verbonden aan de aankoop
§ Kosten verbonden aan aankoop zelf
§ Kosten verbonden aan HL
§ Fiscale kosten
• Netto-woonkost -> kosten bij aankoop:
o Aankooprijs: maandelijkse betaling
4
2526
1. RESIDENTIEEL VASTGOED
1.1. WOONLANDSCHAP
• Woning
• Appartement
• Zorgwoning
• Stapelwoning
• Duplexwoning
è Domeinen
• Kopen
o Privaat
o Sociaal
• Huren
o Privaat
o Sociaal
• Investeren
• Beleggen
• Eigenaarsmarkt 71% heeft eigen huis/appartement
• 2018 à 2023
• Gratis bewoner daalt (mensen die geen huur of hypotheek hebben)
• Eigenaars daalt licht
• Private huurder stijgt het sterkst
• Waarom? à
o Stijging verkooprijzen
o Inflatie gestegen
o Beschikbaar inkomen daalt
o Vraag en aanbod
o Rente gestegen
1
, 1.2. KOPEN
1.2.1. EINDGEBRUIKER-EIGENAAR
Vraagperspectief :
• Cyclus -> initatief:
• Waarom beslissen we om te kopen?
o Kwantitatief (opp, ruimtefuncties)
o Kwalitatief (functies, technische eisen, imago)
o Locatie
o Financieel
• Dynamische vraag-statisch aanbod
Woningprijs:
- Wat bepaalt de woningprijs?
• Ability à beschikbaar inkomen – ontleningscapaciteit: besteedbaar budget; KUNNEN
• Willingness -> wil om te kopen, ga ik het budget hebben om het te betalen; WILLEN
• Vraag en aanbod bepalen de woningprijs
• Niet finaal de kostprijs
- Woningprijzen-> evolutie + vastellingen
• Regionale verschillen
• Prijsevolutie binnen een gewest gelijklopend
• Woonquote -> vuistregel: max 30% van beschikbaar inkomen
• Rechtstreeks verband tussen woningsprijzen en ontleningscapaciteit
- Woningprijzen -> Ability –> waar haal je je budget om te kopen
• Eigen middelen
• Hypotecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
• Andere
2
, - ABility -> Verhouding Eigen middelen (EM) & Hypothecaire lenen (HL) afhankelijk van
• Leeftijd
• Gezinstoestand
• Ingeschatte inkomenrevolutie
• Spaarsnelheid
• Toevalligheden vb: erfenis
- Verhouding EM-HL verschilt sterk door de leeftijd
• Startende eigenaren jonger dan 45j -> HL
• 10% van de kopers vanaf 65j -> HL
• Tot: 78% aankopen/bouwen -> HL
- Woningprijzen -> Ability -> Determinerende Factoren LENEN: ontleningscapaciteit
• Inkomen
o Besteedbaar inkomen: woonquote
o Fiscaliteit: woonbonus
o Premies?
• Uitgaven
o Intrestvoet -> hvl kost de lening, hoe lager hoe beter
o Fiscaliteit: btw, registratie
o Hypotheektype
o Inflatie tegengaan door rente omhoog te doen -> vraag afremmen
- Woningprijzen -> Ability -> Determinerende Factoren LENEN: ontleningscapaciteit
Basisbegrip: Afbetalingsratio VS woonquote
• Afbetalingsratio: initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen vb: inkomen
€1000 tov afbetaling €300 -> afbetalingsratio is 30%
• Woonquote: Verhouding afbetaling/huur + woonkost (water, elektri,…) tussen en inkomen MAX
30%, Vlaanderen + EU gem 25%
- MAAR reële ontleningsLAST daalt
• ->Relatieve ontleningslast dalend (verhouding/leningslast kan veranderen/dalen)
o Inflatie
o Loonstijging
o Herfinanciering: lening opnieuw schrijven als hij lager staat bv van 6 naar 4 procent
3
, - Woningprijzen -> Ability -> Determinerende Factoren LENEN: ontleningscapaciteit
Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet verandert?
Welke mechanismen?
• Inkomenrevolutie
• Evolutie hypothecaire intrestvoeten
o Hoe meer kaptiaal hoe groter je besteedbaar budget
o Looptijd hypothecaire lening
§ Langere looptijd à lagere maandelijks afbetaling
§ Zelfde afbetaling à hoger beleenbaar bedrag
o Beleningsgraad
§ 90% vd starters lenen + lenen hoog percentage (80% - 100%)
§ Doorstromers lenen minder + meer eigen inbreng (dus vaak naar een duurder
segment)
o Fiscaliteit -> bouwsparen en woonbonus
- Woningprijzen -> Willingness -> Determinerende Factoren
• Vetrouwen in kopen van discrete goederen -> 4indicatoren:
• Vooruitzichten voor de 12 komende maanden van:
o Economische situatie
o Werkloosheid
o Financiële situatie vd gezinnen
o Spaarcapaciteit vd gezinnen
- à CORRELATIE TUSSEN WILLINGNESS – ABILITY – WONINGPRIJS !!!
Woonkost:
Woonkost -> Belangrijk onderscheid:
• Netto-woonkost: bij aankoop
o Aankoopprijs (verdisconteerd naar maandelijkse afbetaling
o Kosten verbonden aan de aankoop
§ Kosten verbonden aan aankoop zelf
§ Kosten verbonden aan HL
§ Fiscale kosten
• Netto-woonkost -> kosten bij aankoop:
o Aankooprijs: maandelijkse betaling
4
