Syndicschap
MARIE EGGERMONT
,GEVORDERD SYNDICSCHAP
LES 1 : DE OPLEVERING
16 OPLEVERING VAN APPARTEMENTSGEBOUWEN
16.1BEGRIPPEN
De oplevering van een bouwwerk = de handeling waarbij de aannemer het resultaat van zijn
werk aan de bouwheer ‘levert’, ter beschikking stelt, om hem de gelegenheid te geven het te
keuren en het, na zijn goedkeuring, aan hem over te dragen.
De opdrachtgever dient het geleverde werk in ontvangst te nemen. Anders dan bij werken met
betrekking tot roerende goederen gebeurt de ontvangst van bouwwerken meestal in twee fasen,
een voorlopige en definitieve inontvangstneming. In de praktijk spreekt men meestal van
voorlopige en definitieve.
De aanvaarding of goedkeuring van het vervaardigde werk door de bouwheer is diens erkenning
dat de wederpartij bij de bouwovereenkomst aan zijn contractuele verplichtingen heeft voldaan
en dat hij afgezien van de uitzondering voor verborgen gebreken en voor gebreken die de
stevigheid van het gebouw aantasten (de zogenaamde tienjarige aansprakelijkheid), en
behoudens bedrog voor het vervaardigde werk geen verdere aansprakelijkheid meer moet
dragen.
Zowel de oplevering als de goedkeuring van de werken zijn eenzijdige rechtshandelingen. De
partijen in kwestie wensen aan deze handelingen juridische gevolgen te verbinden.
Oplevering
= de handeling waarbij de aannemer het resultaat van zijn werk aan de bouwheer levert, om hem
de gelegenheid te geven het te keuren en (na goedkeuring) over te dragen.
- Deze ontvangst gebeurt in 2 fasen: voorlopige en definitieve oplevering.
Aanvaarding
= de erkenning dat aan de contractuele verplichtingen is voldaan (m.u.v. verborgen gebreken,
gebreken die de stevigheid aantasten en bedrog)
1
,16.2 WETTELIJK KADER
16.2.1 BURGERLIJK WETBOEK
Burgerlijk wetboek
- Geen uitdrukkelijke regeling
- Impliciet:
Art. 1788 BW: verplichting tot ontvangst
Art. 1790 BW: verplichting tot goedkeuring
16.2.1.1 VERPLICHTINGEN VAN PARTIJEN BIJ OPLEVERING
De procedure en de gevolgen van de oplevering en aanvaarding van bouwwerken zijn in het
Burgerlijk Wetboek niet geregeld
- enkel (impliciet) voor dat de opdrachtgever de werken dient te ontvangen (artikel 1788
BW) en goed te keuren (artikel 1790 BW).
De oplevering = een contractuele verplichting van de aannemer, de inontvangstneming een
verplichting van de opdrachtgever.
De goedkeuring van de werken is een plicht van de bouwheer indien ze beantwoorden aan wat
overeengekomen is.
- Indien de opdrachtgever in gebreke is om de werken te ontvangen en te keuren draagt hij
het risico van het verlies van de zaak (artikelen 1788 - 1790 BW).
16.2.1.2 DE TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID VAN AANNEMERS EN ARCHITECTEN
Na de oplevering blijven de architect en de aannemer gedurende tien jaar aansprakelijk voor
gebreken die de stevigheid van het gebouw raken, namelijk die gebreken waardoor het gebouw
geheel of gedeeltelijk tenietgaat (artikel 1792 BW).
Hoewel deze aansprakelijkheid gebaseerd is op het contract tussen de bouwheer en
respectievelijk de architect en de aannemer, raakt ze de openbare orde.
- De bouwheer kan contractueel geen afstand doen van zijn recht om zich op de tienjarige
aansprakelijkheid te beroepen.
2
, - Evenmin kan deze wettelijke aansprakelijkheid worden beperkt of uitgesloten.
Het betreft een aansprakelijkheid voor ernstige gebreken, die minstens op termijn de stabiliteit
van het gebouw kunnen aantasten.
Het is niet relevant of de gebreken bij de oplevering al dan niet zichtbaar waren. De bouwheer kan
tot tien jaar na de oplevering een vordering in aansprakelijkheid instellen bij de rechtbank.
De tienjarige termijn start bij de definitieve oplevering, tenzij de partijen in het contract hebben
bepaald dat de aansprakelijkheid start bij de voorlopige oplevering.
Het betreft een vervaltermijn, die enkel wordt geschorst door de start van een gerechtelijke
procedure ten gronde
= een procedure waarbij de aansprakelijkheid wordt ingeroepen en herstel in natura of
schadevergoeding wordt gevorderd.
- Een procedure in kort geding, bijvoorbeeld in aanstelling van een gerechtsdeskundige,
schort de termijn niet op.
Er kan ook niet worden afgesproken dat de vervaltermijn van 10 jaar korter of langer duurt.
De vordering in aansprakelijkheid staat
- open voor de bouwheer die de werken heeft besteld.
- de koper van de woning kan deze vordering eveneens stellen, nu hij geacht wordt de
rechten van de bouwheer mee te hebben verworven als toebehoren van de koop (artikel
1615 BW).
De vordering in aansprakelijkheid kan worden gericht tegen de hoofdaannemer, of bij gesplitste
aannemingen, tegen iedere aannemer die werken heeft uitgevoerd die de stabiliteit van het
gebouw raken (aannemer ruwbouwwerken, dakwerker, enz.).
De vordering kan eveneens worden gericht tegen de architect, voor fouten in het concept van het
gebouw, en/of voor een gebrekkige controle op de uitvoering van de werken die de stabiliteit van
het gebouw raken.
3
MARIE EGGERMONT
,GEVORDERD SYNDICSCHAP
LES 1 : DE OPLEVERING
16 OPLEVERING VAN APPARTEMENTSGEBOUWEN
16.1BEGRIPPEN
De oplevering van een bouwwerk = de handeling waarbij de aannemer het resultaat van zijn
werk aan de bouwheer ‘levert’, ter beschikking stelt, om hem de gelegenheid te geven het te
keuren en het, na zijn goedkeuring, aan hem over te dragen.
De opdrachtgever dient het geleverde werk in ontvangst te nemen. Anders dan bij werken met
betrekking tot roerende goederen gebeurt de ontvangst van bouwwerken meestal in twee fasen,
een voorlopige en definitieve inontvangstneming. In de praktijk spreekt men meestal van
voorlopige en definitieve.
De aanvaarding of goedkeuring van het vervaardigde werk door de bouwheer is diens erkenning
dat de wederpartij bij de bouwovereenkomst aan zijn contractuele verplichtingen heeft voldaan
en dat hij afgezien van de uitzondering voor verborgen gebreken en voor gebreken die de
stevigheid van het gebouw aantasten (de zogenaamde tienjarige aansprakelijkheid), en
behoudens bedrog voor het vervaardigde werk geen verdere aansprakelijkheid meer moet
dragen.
Zowel de oplevering als de goedkeuring van de werken zijn eenzijdige rechtshandelingen. De
partijen in kwestie wensen aan deze handelingen juridische gevolgen te verbinden.
Oplevering
= de handeling waarbij de aannemer het resultaat van zijn werk aan de bouwheer levert, om hem
de gelegenheid te geven het te keuren en (na goedkeuring) over te dragen.
- Deze ontvangst gebeurt in 2 fasen: voorlopige en definitieve oplevering.
Aanvaarding
= de erkenning dat aan de contractuele verplichtingen is voldaan (m.u.v. verborgen gebreken,
gebreken die de stevigheid aantasten en bedrog)
1
,16.2 WETTELIJK KADER
16.2.1 BURGERLIJK WETBOEK
Burgerlijk wetboek
- Geen uitdrukkelijke regeling
- Impliciet:
Art. 1788 BW: verplichting tot ontvangst
Art. 1790 BW: verplichting tot goedkeuring
16.2.1.1 VERPLICHTINGEN VAN PARTIJEN BIJ OPLEVERING
De procedure en de gevolgen van de oplevering en aanvaarding van bouwwerken zijn in het
Burgerlijk Wetboek niet geregeld
- enkel (impliciet) voor dat de opdrachtgever de werken dient te ontvangen (artikel 1788
BW) en goed te keuren (artikel 1790 BW).
De oplevering = een contractuele verplichting van de aannemer, de inontvangstneming een
verplichting van de opdrachtgever.
De goedkeuring van de werken is een plicht van de bouwheer indien ze beantwoorden aan wat
overeengekomen is.
- Indien de opdrachtgever in gebreke is om de werken te ontvangen en te keuren draagt hij
het risico van het verlies van de zaak (artikelen 1788 - 1790 BW).
16.2.1.2 DE TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID VAN AANNEMERS EN ARCHITECTEN
Na de oplevering blijven de architect en de aannemer gedurende tien jaar aansprakelijk voor
gebreken die de stevigheid van het gebouw raken, namelijk die gebreken waardoor het gebouw
geheel of gedeeltelijk tenietgaat (artikel 1792 BW).
Hoewel deze aansprakelijkheid gebaseerd is op het contract tussen de bouwheer en
respectievelijk de architect en de aannemer, raakt ze de openbare orde.
- De bouwheer kan contractueel geen afstand doen van zijn recht om zich op de tienjarige
aansprakelijkheid te beroepen.
2
, - Evenmin kan deze wettelijke aansprakelijkheid worden beperkt of uitgesloten.
Het betreft een aansprakelijkheid voor ernstige gebreken, die minstens op termijn de stabiliteit
van het gebouw kunnen aantasten.
Het is niet relevant of de gebreken bij de oplevering al dan niet zichtbaar waren. De bouwheer kan
tot tien jaar na de oplevering een vordering in aansprakelijkheid instellen bij de rechtbank.
De tienjarige termijn start bij de definitieve oplevering, tenzij de partijen in het contract hebben
bepaald dat de aansprakelijkheid start bij de voorlopige oplevering.
Het betreft een vervaltermijn, die enkel wordt geschorst door de start van een gerechtelijke
procedure ten gronde
= een procedure waarbij de aansprakelijkheid wordt ingeroepen en herstel in natura of
schadevergoeding wordt gevorderd.
- Een procedure in kort geding, bijvoorbeeld in aanstelling van een gerechtsdeskundige,
schort de termijn niet op.
Er kan ook niet worden afgesproken dat de vervaltermijn van 10 jaar korter of langer duurt.
De vordering in aansprakelijkheid staat
- open voor de bouwheer die de werken heeft besteld.
- de koper van de woning kan deze vordering eveneens stellen, nu hij geacht wordt de
rechten van de bouwheer mee te hebben verworven als toebehoren van de koop (artikel
1615 BW).
De vordering in aansprakelijkheid kan worden gericht tegen de hoofdaannemer, of bij gesplitste
aannemingen, tegen iedere aannemer die werken heeft uitgevoerd die de stabiliteit van het
gebouw raken (aannemer ruwbouwwerken, dakwerker, enz.).
De vordering kan eveneens worden gericht tegen de architect, voor fouten in het concept van het
gebouw, en/of voor een gebrekkige controle op de uitvoering van de werken die de stabiliteit van
het gebouw raken.
3
