Samenvatting Vastgoedtaal ontcijferd - Vastgoedrecht

Vastgoedrecht
Appartementsmede-eigendom
0 Inleiding
Een appartementsgebouw
 Micromaatschappij
 Mensen leven dicht bij elkaar  regels noodzakelijk
 Elke eigenaar van privatieve kavel is ook (gedwongen) mede-eigenaar van
gemeenschappelijke delen (gang, lift, dak, grond, …)

Wetgeving
 Oude regels
 Artikels 577-3 – 577-14 oud BW
 Huidige regels (vanaf 1/9/2021)
 Artikelen 3.84 – 3.100 BW
 Weinig inhoudelijke wijzigingen, vooral hernummering
 Van dwingend recht  relatieve nietigheid
 Titel 4 – mede-eigendom  art. 3.68 BW definitie

Mede-eigendom
 Mede-eigendom heb je wanneer het eigendomsrecht op één en hetzelfde
goed opgesplitst wordt tussen verschillende personen
 Het goed behoort “in onverdeeldheid” toe aan de mede-eigenaars
 Elk een abstract breukdeel van het goed in eigendom

 Gewone of toevallige mede-eigendom
 Bv: het overlijden van een persoon
- Zolang er nog geen verdeling heeft plaatsgevonden, zijn de
erfgenamen elk mede-eigenaars van de “onverdeelde”
nalatenschap
- Mede-eigenaars kunnen altijd de verdeling vorderen, behalve
als ze in onderling akkoord hebben afgesproken om dat
gedurende een tijdje niet te doen
- Art. 3.75 BW
 Vrijwillige mede-eigendom
 Wanneer een koppel beslist om samen een goed te kopen  beide
eigenaars “in onverdeeldheid”
- Ook mede-eigenaars kunnen de verdeling vorderen
 Bv: aankoop van een vakantiehuis in Ardennen door 3 gezinnen
 Onvrijwillige mede-eigendom
 Bv: aankoop van een appartement in een gebouw waarbij de koper
ook mede-eigenaar wordt van de gangen, de lift, de trappen, …
- Eigenaars kunnen de verdeling van de lift of de gang niet
vorderen




1

,1 Omschrijving
Appartementsmede-eigendom (art. 3.84 BW)
 Eigendomsrecht uitgesplitst over (kunnen aanduiden)
 Individueel eigendomsrecht over privatief gedeelte
- Privatieve delen zijn de hoofdzaak
 Gedwongen mede-eigendom over gemeenschappelijke delen
- Gemeenschappelijke delen zijn een accessorium bij het
privatief deel
- Bv: lift, inkomhal, traphal, grond waarop
appartementsgebouw werd opgetrokken, dak, vloeren,
leidingen, …
2 Vormvoorwaarden (art. 3.85 BW)
1 Basisakte
 Authentieke akte – opgemaakt door de notaris
 Verplichte vermeldingen
 Beschrijving onroerend geheel en de privatieve en
gemeenschappelijke delen
 Bepaling welk aandeel (quotiteiten/verdeelsleutel) in de
gemeenschappelijke delen aan elk privatief deel wordt gekoppeld: in
functie van waarde van het privatief goed (obv oppervlakte, ligging,
bestemming)
 Aandelen = basis voor de stemrechten in de algemene vergadering
en verrekening gemeenschappelijke kosten
 Verslag notaris/landmeter/architect/vastgoedmakelaar


2 Reglement van mede-eigendom
 Authentieke akte – opgemaakt door de notaris (kost geld)
 Verplichte vermeldingen
 Rechten en plichten mede-eigenaars
- Principe: elke ME heeft proportioneel recht op gebruik van
gemeenschappelijke delen MAAR statuten kunnen hiervan
afwijken en een exclusief gebruiksrecht voorzien tvv
specifieke kavels
- Bv: tuin enkel toegankelijk voor eigenaars van appartementen
op gelijkvloers
 Verdeling van de lasten – hangt samen met gebruiksrecht!
 Bedingen en sancties bij niet-betaling lasten


 Vormen samen de STATUTEN

3 Reglement van interne orde (RIO) – huishoudelijk reglement
 Onderhandse overeenkomst
 Bevat minstens (art. 3.85 §3 BW)
 Regels mbt bijeenroepen, werkwijze en bevoegdheden van de
algemene vergadering (AV)
 Benoeming, bevoegdheden, ontslag syndicus
 Jaarlijkse periode van 15d waarin de AV van mede-eigenaars
plaatsvindt
 Praktische regels en afspraken ivm gebruik van de gemeenschappelijke
delen


2

,  Bv: voorschriften ivm netheid, geluidshinder, vuilnis, …
 Moet ook huurder respecteren! Verklaring in de huurovereenkomst


3 Verdeling van de lasten
Gemeenschappelijke kosten
 Bv: onderhoud van lift, poetsdienst gang en inkomhal, …

Verdeling: art. 3.81 BW
 Doorgaans verdeeld volgens de waarde van elk privaat deel
 Samen te bekijken met de gebruiksrechten
 MAAR kan ook volgens het nut dat de gemeenschappelijke delen hebben
voor elk van de privatieve delen (= nuttigheidscriterium)
 Bv. eigenaars van appartementen op gelijkvloers maken geen gebruik van
de lift, of tuin is enkel ter beschikking van de eigenaars op de gelijkvloerse
verdieping
 Te regelen in de statuten


4 Vereniging van mede-eigenaars (VME) (art. 3.86 BW)
Draagt rechtspersoonlijkheid (mits overschrijving in kantoor
rechtszekerheid!)
 Aparte entiteit
 Met als enige doel: het behoud en beheer van het gebouw (of de groep van
gebouwen)
 Met eigen vermogen: werkkapitaal + reservekapitaal
 Wordt vertegenwoordigd door de syndicus
 VME en syndicus sluiten contract  syndicus mag in opdracht van
VME iets laten tekenen voor iedereen
 Zetel (op adres van gebouw)
 Ondernemingsnummer

Vermogen bestaat uit
 Werkkapitaal
 = Voorschotten die door de mede-eigenaars worden betaald voor
het betalen van de periodieke uitgaven
 bv. verwarmings-, verlichtings- en schoonmaakkosten
gemeenschappelijke delen
 Bij verkoop ORG : pro rata verdeling van de kosten voor de oude en
de nieuwe eigenaar
 Reservekapitaal
 = Periodiek ingebrachte bedragen voor niet-periode uitgaven, bv.
vernieuwing van verwarmingssysteem of lift
 Per ME: min. 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke
lasten van voorgaand boekjaar
 Verplicht 5 jaar na de voorlopige oplevering op te starten (uitz ! Niet
indien 4/5 meerderheid)
 Bij verkoop van het ORG blijft het aandeel in het reservekapitaal
behouden bij de VME
 Bijdrages bepaald door de AV van mede-eigenaars  op aparte rekeningen
te plaatsen
 Vruchtgebruik? Vruchtgebruiker betaalt de lasten




3

, Deelverenigingen mogelijk (art. 3.84, laatste lid BW)
 Vanaf 20 kavels of meer
 Aparte rechtspersoon


 Op te nemen in de basisakte: onderscheid
 Algemeen gemeenschappelijke delen  hoofdvereniging bevoegd
 Particulier gemeenschappelijke delen  deelvereniging bevoegd
 ‘Complexere’ gebouwen, bv.
 Combinatie van handelszaken (op 1e verdieping) en woonentiteiten
(op bovenliggende verdiepingen)
 Apart garagegebouw met beperkt aantal garageboxen
 Appartementencomplex dat uit verschillende gebouwen bestaat, bv.
A, B en C

Organen van de vereniging van ME
 De algemene vergadering van mede-eigenaars = AV (Art. 3.87 -3.88 BW)
 De syndicus (Art. 3.89 BW)
 De raad van mede-eigendom (Art. 3.90 BW)


5 Algemene vergadering van mede-eigenaars
Algemene vergadering: organisatie
 Elke eigenaar van een kavel is automatisch lid van de AV (in persoon of via
lastgever)
 In geval van mede-eigendom of zakelijke rechten
 Onderling bepalen wie als lasthebber zal optreden

§2: Syndicus roept de algemene vergadering samen
 Jaarlijks (zie RIO voor periode)
 Telkens als er een dringende beslissing moet worden genomen
 Op verzoek van 1 of meerdere mede-eigenaars die samen min. 1/5 van de
totale aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten

§3: Bijeenroeping
 Vermeldingen, zoals bv.: locatie, datum en uur van de vergadering, de te
bespreken agendapunten
 Via aangetekend schrijven (of ander communicatiemiddel indien
individueel, schriftelijk en uitdrukkelijk akkoord)
 Min. 15 dagen voor de vergadering

§4: mede-eigenaars (ME) kunnen agendapunten doorgeven aan syndicus

§5:
 Een mede-eigenaar zit de AV voor (betrokkenheid)
 Slechts geldige beraadslaging indien
 ½ van de mede-eigenaars aanwezig (of vertegenwoordigd) is EN
min. ½ van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten,
OF



4