Vastgoedtransacties 3
Hoofdstuk 1: het Vlaams verkooprecht
1)Verkoop onder het stelsel BTW of verkooprechten
- Verkoop onder het btw-stelsel:
Eerste 2 jaar na de ingebruikname van een nieuwbouw
- Verkooprechten: wat is het Vlaams verkooprecht?
Betaald men als het ouder is dan 2 jaar
Een belasting
Wordt geheven op overdrachten ten bezwarende titel van eigendom
of vruchtgebruik
Van onroerende goederen die in het Vlaams gewest gelegen zijn
= De verkooprechten verschillen op vlak van gewest: andere
verkooprechten voor Wallonië dan voor Brussel en dan die van
Vlaanderen
Registratierechten = belastingen als er iets geregistreerd wordt
- Schenkbelasting
- Verkooprecht
- Hypotheekvestiging
- Verdeelrecht
Tijdlijn verkooprecht
2002 Van federaal naar gewestelijk
1/1/2015 Inning
Term registratierecht -> Vlaams
verkooprecht
1 juni 2018 Historische dag
KI niet meer als criterium voor
toekenning van kortingen
1 januari 2020 Tariefvermindering
1 januari 2022 Tariefaanpassing
KI = bepaalde huurwaarde dat men aan een onroerend goed geeft, moet
jaarlijks betaald worden
- Bedrag > 745 euro = geen bescheiden woning
- Bedrag < 745 euro = bescheiden woning
, 2)De registratie
= formaliteit bestaande in het afschrijven, ontleden of vermelden van een
akte of van een geschrift, door de ontvanger van de registratie, een
ambtenaar van de federale administratie, in een hiertoe bestemd register.
- Verplicht voor elke akte of overeenkomst waarbij de eigendom of
vruchtgebruik van een in België gelegen onroerend goed wordt
overgedragen
- Maximale termijn: 4 maanden
4 maanden de tijd om de verkoop te registreren
De termijn begint op de datum van de ondertekening van de
onderhandse verkoopovereenkomst
Voorbeeld: een compromis dat op 17 juli werd ondertekend zal op 17
november uiterlijk geregistreerd zijn.
(Valt de laatste dag op een sluitingsdag van de registratiekantoren
(zaterdag, zondag of feestdag) dan wordt de termijn verlengd tot
eerstvolgende openingsdag)
Vanaf het moment dat we gaan registreren zullen er verkooprechten
betaald moeten worden
De laattijdige registratie is een boete voor als men niet correct binnen
de 4 maanden registreert
Registratie binnen 30 dagen na 4 maanden ondertekening van de
onderhandse overeenkomst = een boete van 1% met een minimum
van 100 euro
Registratie daarna = een boete van 20% van de verschuldigde
belasting
Samenvattend:
< 30 dagen = 1% (minstens 100
000,00)
> 30 dagen = 20%
De registratie geld voor beide contracterende partijen
Koper en verkoper zijn ondeelbaar gehouden tot de
registratieformaliteit
De vorm:
- Authentieke akte
- Notaris krijgt een termijn van 15 dagen om een akte na
ondertekening ter registratie aan te bieden (bindende termijn voor
de notaris)
Belastingverhoging bij laattijdige registratie
,Voorbeeldoefening
1) Een aankoop van een onroerend goed met een bedrag van 500
000 euro
Verkooprecht van 12%
Verkooprecht = 60 000 euro
- Laattijdige levering van 2 maand
20% van 60 000 euro
12 000 euro
- Laattijdige levering van een halve maand
1% van 60 000 euro
600 euro
2) Verkoop van 300 000 euro en een verkooprecht van 3%
Verkooprecht = 9 000 euro
- Stel 6 maand (men is dan 2 maand te laat)
20% boete = 1 800 euro
- Stel na 4,5 maand dan ben je halve maand te laat
Betaal je 1% boete
In dit geval zou 1% van 9 000: 90 euro zijn
Er is een maximumbedrag opgelegd van 100 euro boete: 90
> 100
= Het zal dus 9100 euro worden
Wat zijn de mogelijke opties wanneer de authentieke akte niet
binnen de 4 maanden kan worden verleden:
1. Registratie onderhandse verkoopovereenkomst
2. Opschortende voorwaarde
3. Wederzijdse aan-en verkoopbelofte
1. Registratie van de onderhandse verkoopovereenkomst
- De koper gaat zelf de onderhandse overeenkomst tijdig op het
registratiekantoor laten registreren.
- Registratie geeft aanleiding tot heffen van het verkooprecht, koper
krijgt ook aanslagbiljet
- Verkooprecht moet betaald worden voordat de authentieke akte
wordt verleden
- 4 maanden de tijd om authentieke verkoopakte te verlijden na
ondertekening van het compromis
Nadeel: voor de koper, deze zal al belastingen moeten betalen maar heeft
het onroerend goed nog niet in zijn bezit
, Voordeel: door het onroerend goed te laten registreren biedt het een
waardevolle bescherming voor de koper bij mogelijke complicaties of
wanneer de situatie van de verkoper verandert.
2. De opschortende voorwaarde
- Kan 1 of meerdere voorwaarden bevatten
- De uitvoering wordt opgeschort totdat de voorwaarde is vervuld
Koper en verkoper laten akkoord afhangen van de vervulling van een
voorwaarde
Veel voorkomende voorwaardes:
- Koop komt pas tot stand als men krediet of lening bekomt
- Pas bij het verkrijgen van bepaalde vergunning
Nadeel verkoper:
- De uitvoering wordt opgeschort dus op pauze gezet zodat de koper
tijd krijgt na te denken en bepaalde zaken in orde te brengen -> dit
houdt ondertussen het onroerend goed weg van de markt en
eventuele andere potentiële kopers
Voordeel koper:
- Biedt bescherming tegen ongewenste verplichtingen. Bijvoorbeeld,
een opschortende voorwaarde kan zijn dat de koop alleen doorgaat
als de koper de financiering rond krijgt. Als dat niet lukt, kan de
koper zonder verdere verplichtingen afzien van de koop zonder een
boete te hoeven betalen.
Indien er een opschortende voorwaarde is opgenomen begint de termijn
voor de registratie pas te lopen vanaf het moment van de vervulling van
die voorwaarde
- Binnen de 4 maanden na vervulling van voorwaarde wordt er een
akte aangeboden waarin wordt verklaard dat de voorwaarde is
vervuld
= de heffing van de registratiebelasting
De wederzijdse aan- en verkoopbelofte
= de put and call optie
= uitstel van de feitelijke koop-verkoop tot op het ogenblik van de
authentieke akte
partijen verbinden zich wederzijds via opeenvolgende opties om te
kopen en te verkopen
De totstandkoming van de verkoop is afhankelijk van het verlijden
van de notariële akte zelf
- De registratie zal moeten gebeuren door de notaris binnen de 15
dagen na het verlijden van de authentieke verkoopakte.
- Bewijs registratie: vermelding wordt op de akte of het geschrift
aangebracht
Hoofdstuk 1: het Vlaams verkooprecht
1)Verkoop onder het stelsel BTW of verkooprechten
- Verkoop onder het btw-stelsel:
Eerste 2 jaar na de ingebruikname van een nieuwbouw
- Verkooprechten: wat is het Vlaams verkooprecht?
Betaald men als het ouder is dan 2 jaar
Een belasting
Wordt geheven op overdrachten ten bezwarende titel van eigendom
of vruchtgebruik
Van onroerende goederen die in het Vlaams gewest gelegen zijn
= De verkooprechten verschillen op vlak van gewest: andere
verkooprechten voor Wallonië dan voor Brussel en dan die van
Vlaanderen
Registratierechten = belastingen als er iets geregistreerd wordt
- Schenkbelasting
- Verkooprecht
- Hypotheekvestiging
- Verdeelrecht
Tijdlijn verkooprecht
2002 Van federaal naar gewestelijk
1/1/2015 Inning
Term registratierecht -> Vlaams
verkooprecht
1 juni 2018 Historische dag
KI niet meer als criterium voor
toekenning van kortingen
1 januari 2020 Tariefvermindering
1 januari 2022 Tariefaanpassing
KI = bepaalde huurwaarde dat men aan een onroerend goed geeft, moet
jaarlijks betaald worden
- Bedrag > 745 euro = geen bescheiden woning
- Bedrag < 745 euro = bescheiden woning
, 2)De registratie
= formaliteit bestaande in het afschrijven, ontleden of vermelden van een
akte of van een geschrift, door de ontvanger van de registratie, een
ambtenaar van de federale administratie, in een hiertoe bestemd register.
- Verplicht voor elke akte of overeenkomst waarbij de eigendom of
vruchtgebruik van een in België gelegen onroerend goed wordt
overgedragen
- Maximale termijn: 4 maanden
4 maanden de tijd om de verkoop te registreren
De termijn begint op de datum van de ondertekening van de
onderhandse verkoopovereenkomst
Voorbeeld: een compromis dat op 17 juli werd ondertekend zal op 17
november uiterlijk geregistreerd zijn.
(Valt de laatste dag op een sluitingsdag van de registratiekantoren
(zaterdag, zondag of feestdag) dan wordt de termijn verlengd tot
eerstvolgende openingsdag)
Vanaf het moment dat we gaan registreren zullen er verkooprechten
betaald moeten worden
De laattijdige registratie is een boete voor als men niet correct binnen
de 4 maanden registreert
Registratie binnen 30 dagen na 4 maanden ondertekening van de
onderhandse overeenkomst = een boete van 1% met een minimum
van 100 euro
Registratie daarna = een boete van 20% van de verschuldigde
belasting
Samenvattend:
< 30 dagen = 1% (minstens 100
000,00)
> 30 dagen = 20%
De registratie geld voor beide contracterende partijen
Koper en verkoper zijn ondeelbaar gehouden tot de
registratieformaliteit
De vorm:
- Authentieke akte
- Notaris krijgt een termijn van 15 dagen om een akte na
ondertekening ter registratie aan te bieden (bindende termijn voor
de notaris)
Belastingverhoging bij laattijdige registratie
,Voorbeeldoefening
1) Een aankoop van een onroerend goed met een bedrag van 500
000 euro
Verkooprecht van 12%
Verkooprecht = 60 000 euro
- Laattijdige levering van 2 maand
20% van 60 000 euro
12 000 euro
- Laattijdige levering van een halve maand
1% van 60 000 euro
600 euro
2) Verkoop van 300 000 euro en een verkooprecht van 3%
Verkooprecht = 9 000 euro
- Stel 6 maand (men is dan 2 maand te laat)
20% boete = 1 800 euro
- Stel na 4,5 maand dan ben je halve maand te laat
Betaal je 1% boete
In dit geval zou 1% van 9 000: 90 euro zijn
Er is een maximumbedrag opgelegd van 100 euro boete: 90
> 100
= Het zal dus 9100 euro worden
Wat zijn de mogelijke opties wanneer de authentieke akte niet
binnen de 4 maanden kan worden verleden:
1. Registratie onderhandse verkoopovereenkomst
2. Opschortende voorwaarde
3. Wederzijdse aan-en verkoopbelofte
1. Registratie van de onderhandse verkoopovereenkomst
- De koper gaat zelf de onderhandse overeenkomst tijdig op het
registratiekantoor laten registreren.
- Registratie geeft aanleiding tot heffen van het verkooprecht, koper
krijgt ook aanslagbiljet
- Verkooprecht moet betaald worden voordat de authentieke akte
wordt verleden
- 4 maanden de tijd om authentieke verkoopakte te verlijden na
ondertekening van het compromis
Nadeel: voor de koper, deze zal al belastingen moeten betalen maar heeft
het onroerend goed nog niet in zijn bezit
, Voordeel: door het onroerend goed te laten registreren biedt het een
waardevolle bescherming voor de koper bij mogelijke complicaties of
wanneer de situatie van de verkoper verandert.
2. De opschortende voorwaarde
- Kan 1 of meerdere voorwaarden bevatten
- De uitvoering wordt opgeschort totdat de voorwaarde is vervuld
Koper en verkoper laten akkoord afhangen van de vervulling van een
voorwaarde
Veel voorkomende voorwaardes:
- Koop komt pas tot stand als men krediet of lening bekomt
- Pas bij het verkrijgen van bepaalde vergunning
Nadeel verkoper:
- De uitvoering wordt opgeschort dus op pauze gezet zodat de koper
tijd krijgt na te denken en bepaalde zaken in orde te brengen -> dit
houdt ondertussen het onroerend goed weg van de markt en
eventuele andere potentiële kopers
Voordeel koper:
- Biedt bescherming tegen ongewenste verplichtingen. Bijvoorbeeld,
een opschortende voorwaarde kan zijn dat de koop alleen doorgaat
als de koper de financiering rond krijgt. Als dat niet lukt, kan de
koper zonder verdere verplichtingen afzien van de koop zonder een
boete te hoeven betalen.
Indien er een opschortende voorwaarde is opgenomen begint de termijn
voor de registratie pas te lopen vanaf het moment van de vervulling van
die voorwaarde
- Binnen de 4 maanden na vervulling van voorwaarde wordt er een
akte aangeboden waarin wordt verklaard dat de voorwaarde is
vervuld
= de heffing van de registratiebelasting
De wederzijdse aan- en verkoopbelofte
= de put and call optie
= uitstel van de feitelijke koop-verkoop tot op het ogenblik van de
authentieke akte
partijen verbinden zich wederzijds via opeenvolgende opties om te
kopen en te verkopen
De totstandkoming van de verkoop is afhankelijk van het verlijden
van de notariële akte zelf
- De registratie zal moeten gebeuren door de notaris binnen de 15
dagen na het verlijden van de authentieke verkoopakte.
- Bewijs registratie: vermelding wordt op de akte of het geschrift
aangebracht
