Waarde toevoegen met huisvesting is maatwerk. Omdat elke organisatie een eigen strategie
voert, stelt elke organisatie ook haar eigen prioriteiten bij huisvestingsprestaties. Bij de
keuze voor een toplocatie wordt de toegevoegde waarde gerealiseerd doordat de
huisvesting bijdraagt aan de positionering als kwaliteitsmerk met een uitgebreid
assortiment; bij de keuze voor een goedkopere locatie wordt de toegevoegde waarde
gerealiseerd doordat de huisvesting bijdraagt aan het vermogen om op prijs te concurreren
met een veel kleiner assortiment. Wat belangrijker is, hangt af van de strategie van de
organisatie. In de vakliteratuur wordt voor het afstemmen van de huisvestingsstrategie op
de organisatiestrategie de term alignement gebruikt.
1.3 huisvestingsprestaties managen
Huisvestingsmanagement komt neer op het optimaliseren van de prestaties die de
huisvesting levert. Door daarbij de relaties tussen huisvestingsprestaties en strategische
organisatiedoelen scherp in het oog te houden, kan toegevoegde waarde worden geleverd.
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit functionele, esthetische, technische
en financieel-economische huisvestingsprestaties. Het gaat hierbij om allerlei eigenschappen
van de huisvesting die relevant kunnen zijn voor een organisatie. De eigenschappen worden
bepaald door de concrete componenten waaruit de huisvestingsportefeuille is opgebouwd.
De huisvestingscomponenten vormen de ‘knoppen waar de huisvestingsmanager aan kan
draaien’ om de huisvestingsprestaties te optimaliseren.
In veel gevallen zijn huisvestingsprestaties het resultaat van een samenspel tussen meerdere
huisvestingscomponenten. Zo wordt de flexibiliteit van de huisvesting onder meer bepaald
door de maatstructuur van gebouwen, door spelregels voor het gebruik en door bepalingen
in huurcontracten. De uitstraling van de huisvesting wordt onder meer bepaald door de
architectuur, door de status van de locatie, door het al dan niet hanteren van een clean desk
policy en door de schoonmaakfrequentie. Dit samenspel tussen verschillende
huisvestingscomponenten vraagt om een integrale benadering van facilitaire aspecten en
vastgoedaspecten.
Verschillen in het primaire proces leiden tot verschillende eisen ten aanzien van
huisvestingsprestaties. Een analyse van het primaire proces geeft inzicht in bepaalde
minimumeisen om het primaire proces te faciliteren.
Een goed begrip van de wijze waarop huisvestingsprestaties tot toegevoegde waarde
kunnen leiden is essentieel voor de huisvestingsmanager. Huisvesting genereert uitsluitend
toegevoegde waarde voor een organisatie indien en voor zover de huisvestingsprestaties
bijdragen aan het realiseren van haar statische doelen. Het afstoten van vastgoed kan
waarde toevoegen voor een organisatie die op korte termijn behoefte heeft aan liquide
middelen, maar is voor een organisatie die op lange termijn wil profiteren van de
waardeontwikkeling van vastgoed niet verstandig.
Toegevoegde waarde altijd gerelateerd is aan specifieke doelen van de organisatie. Waar
huisvestingsprestaties kunnen worden gespeeld aan algemeen erkende normen, is de
toegevoegde waarde van huisvesting organisatie specifiek. Het beoordelen van
,huisvestingsprestaties is een kwestie van meten: de toegevoegde waarde van huisvesting
wordt bepaald door de geleverde prestaties te waarderen.
Het verbeteren van huisvestingsprestaties vraagt om het aanpassen van een of meer
huisvestingscomponenten: locaties, gebouwen, financieringsconstructies. In praktijk komt
een mutatie vaak neer op het uitvoeren van een huisvestingsproject, waarbij meerdere
veranderingen worden gecombineerd. Mits goed gemanaged resulteert zo’n project in
betere huisvestingsprestaties die bovendien toegevoegde waarde generen voor de
organisatie.
1.4 bedrijfseconomische impact van huisvesting
Kosten, opbrengen en (toegevoegde) waarde van huisvesting komen direct of indirect tot
uitdrukking in de financiële prestaties van de prestatie. Een belangrijke graadmeter voor
winstgevendheid van een organisatie is de ratio rentabiliteit totaal vermogen. Deze ratio
relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal (gemiddeld) geïnvesteerde vermogen. De
relaties tussen huisvesting en de belangrijkste onderdelen van de winst-en-verliesrekening
en de balans kunnen worden weergegeven met een Dupont-schema. Dit schema laat zien
hoe huisvesting langs drie wegen kan bijdragen aan winstgevendheid: door verhoging van de
omzet, door verlaging van de kosten en door verlaging van het geïnvesteerde vermogen.
Huisvesting kan direct en indirect effect op de opbrengsten hebben. Van opbrengsten van
huisvesting in de winst-en-verliesrekening is sprake bij verkoop van vastgoed en bij verhuur
van ruimte. Bij veel organisaties is dit niet aan de orde.
In hoeverre huisvesting bijdraagt aan de omzet, valt niet af te lezen uit de winst-en-
verliesrekening, maar deze bijdrage kan substantieel zijn. Indirecte effecten van huisvesting
op de opbrengsten: verhoging van arbeidsproductiviteit en ondersteuning van
marketingdoelen. De betreffende effecten zich moeilijk in geld laten uitdrukken en causale
verbanden moeilijk aantoonbaar zijn. Dit geldt overigens evenzeer voor andere middelen die
gericht zijn op omzetverhoging.
Ook in de kostensfeer zijn directe en indirecte effecten van huisvesting te onderscheiden.
Direct effect van huisvesting op de kosten
tot de categorie directe effecten van huisvesting op de kosten behoren alle huur- en
servicekosten en overige gebouw gebonden exploitatiekosten. De optelsom geeft alle
indirecte en directe huisvestingskosten of totale gebruikskosten (Total Occupancy Costs).
Hoe groot het effect van (verandering in) de huisvestingskosten op de totale kosten is, is
sterk afhankelijk van de kostenstructuur van de organisatie. Voor de meeste
dienstverlenende organisaties is dit effect groter, omdat de huisvestingkosten qua grootte
de tweede of derde kostenpost vormen, na de personeelskosten en de ICT-kosten.
Veel organisaties geven hun huisvestingskosten weer als percentage van hun omzet, zodat
duidelijk is in hoeverre ze zich die huisvesting kunnen permitteren en omdat ze dit kengetal,
mits het is gebaseerd op een gemeenschappelijke kostendefinitie, kunnen vergelijken met
soortgelijke organisaties.
, Indirecte effect van huisvesting op de kosten
De indirecte effecten van huisvesting op de kosten zijn minstens zo belangrijk als de directe
effecten. Het gaat bij het indirecte effect om de invloed die huisvesting heeft op de efficiency
van het primaire proces.
Als een organisatie vastgoed in eigendom heeft, wordt de boekwaarde van dat vastgoed op
de balans opgenomen als een onderdeel van de vaste activa. Onder invloed van nieuwe
internationale boekhoudregels gaat dit bij veel grote organisaties ook gelden voor
huurcontracten. Ook worden grotere investeringen in verbouwen en inrichting op de balans
geactiveerd.
Het effect van huisvesting op de vermogensstructuur van een organisatie is in de eerste
plaats afhankelijk van het vermogensbeslag of de vastgoedratio. De vastgoedratio is de
verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
De grote brandbreedte kan worden toegeschreven aan een combinatie van twee factoren:
1. De eerste factor is de mate waarin ook andere activa nodig zijn voor de
bedrijfsvoering.
2. De tweede factor is de verhouding tussen huur en eigendom.
Elke euro die een organisatie heeft geïnvesteerd in vastgoed, is niet meer beschikbaar voor
andere investeringen of voor het verlagen van schulden. De beschikbaarheid voor ander
investeringen is vooral van belang voor groeiende bedrijven die veel kapitaal nodig hebben
om de groei te financieren. De beschikbaarheid voor het verlagen van schulden speelt vooral
wanneer een organisatie het financieel moeilijk heeft. Het afstoten van vastgoed maakt dan
regelmatig deel uit van een reddingsoperatie. Het verkopen van vastgoed slechts eenmaal
kan worden toegepast en dat het succes sterk afhankelijk is van actuele
marktomstandigheden. Nieuwe boekhoudregels (IFRS: internationaal financial reporting
standard) zullen ertoe leiden tot een veel kleiner verschil tussen het vermogensbeslag bij
eigendom en het vermogensbeslag bij huur.
Vastgoed, als bestanddeel van de vaste activa, invloed heeft op de rentabiliteit van een
organisatie. Deze invloed is groter naarmate het vastgoed en groter beslag legt op het totale
vermogen. Of het effect positief of negatief is, hangt af van het rendement dat kan worden
toegeschreven aan het vastgoed. De sterkste negatieve relaties werden gevonden voor
bedrijven in de sectoren communicatie en zakelijke dienstverlening, terwijl in de
transportsector juist een positieve relatie werd gevonden.
Behalve op de rentabiliteit heeft huisvesting op de balans ook effect op de solvabiliteit. De
solvabiliteit is de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen. In het algemeen
is het voor de solvabiliteit ongunstig om vastgoed op de balans te hebben indien dit wordt
gefinancierd met vreemd vermogen. Ter nuancering moet worden opgemerkt dat
eigendomsvastgoed, als relatief waardevaste asset, vaak tegen gunstiger voorwaarden met
vreemd vermogen kan worden gefinancierd dan bezittingen die minder waardevast zijn.
Financiering met eigen vermogen is ongunstig voor de liquiditeit, omdat vaste activa niet
kunnen worden aangewend om te voldoen aan kortlopende schulden.
voert, stelt elke organisatie ook haar eigen prioriteiten bij huisvestingsprestaties. Bij de
keuze voor een toplocatie wordt de toegevoegde waarde gerealiseerd doordat de
huisvesting bijdraagt aan de positionering als kwaliteitsmerk met een uitgebreid
assortiment; bij de keuze voor een goedkopere locatie wordt de toegevoegde waarde
gerealiseerd doordat de huisvesting bijdraagt aan het vermogen om op prijs te concurreren
met een veel kleiner assortiment. Wat belangrijker is, hangt af van de strategie van de
organisatie. In de vakliteratuur wordt voor het afstemmen van de huisvestingsstrategie op
de organisatiestrategie de term alignement gebruikt.
1.3 huisvestingsprestaties managen
Huisvestingsmanagement komt neer op het optimaliseren van de prestaties die de
huisvesting levert. Door daarbij de relaties tussen huisvestingsprestaties en strategische
organisatiedoelen scherp in het oog te houden, kan toegevoegde waarde worden geleverd.
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit functionele, esthetische, technische
en financieel-economische huisvestingsprestaties. Het gaat hierbij om allerlei eigenschappen
van de huisvesting die relevant kunnen zijn voor een organisatie. De eigenschappen worden
bepaald door de concrete componenten waaruit de huisvestingsportefeuille is opgebouwd.
De huisvestingscomponenten vormen de ‘knoppen waar de huisvestingsmanager aan kan
draaien’ om de huisvestingsprestaties te optimaliseren.
In veel gevallen zijn huisvestingsprestaties het resultaat van een samenspel tussen meerdere
huisvestingscomponenten. Zo wordt de flexibiliteit van de huisvesting onder meer bepaald
door de maatstructuur van gebouwen, door spelregels voor het gebruik en door bepalingen
in huurcontracten. De uitstraling van de huisvesting wordt onder meer bepaald door de
architectuur, door de status van de locatie, door het al dan niet hanteren van een clean desk
policy en door de schoonmaakfrequentie. Dit samenspel tussen verschillende
huisvestingscomponenten vraagt om een integrale benadering van facilitaire aspecten en
vastgoedaspecten.
Verschillen in het primaire proces leiden tot verschillende eisen ten aanzien van
huisvestingsprestaties. Een analyse van het primaire proces geeft inzicht in bepaalde
minimumeisen om het primaire proces te faciliteren.
Een goed begrip van de wijze waarop huisvestingsprestaties tot toegevoegde waarde
kunnen leiden is essentieel voor de huisvestingsmanager. Huisvesting genereert uitsluitend
toegevoegde waarde voor een organisatie indien en voor zover de huisvestingsprestaties
bijdragen aan het realiseren van haar statische doelen. Het afstoten van vastgoed kan
waarde toevoegen voor een organisatie die op korte termijn behoefte heeft aan liquide
middelen, maar is voor een organisatie die op lange termijn wil profiteren van de
waardeontwikkeling van vastgoed niet verstandig.
Toegevoegde waarde altijd gerelateerd is aan specifieke doelen van de organisatie. Waar
huisvestingsprestaties kunnen worden gespeeld aan algemeen erkende normen, is de
toegevoegde waarde van huisvesting organisatie specifiek. Het beoordelen van
,huisvestingsprestaties is een kwestie van meten: de toegevoegde waarde van huisvesting
wordt bepaald door de geleverde prestaties te waarderen.
Het verbeteren van huisvestingsprestaties vraagt om het aanpassen van een of meer
huisvestingscomponenten: locaties, gebouwen, financieringsconstructies. In praktijk komt
een mutatie vaak neer op het uitvoeren van een huisvestingsproject, waarbij meerdere
veranderingen worden gecombineerd. Mits goed gemanaged resulteert zo’n project in
betere huisvestingsprestaties die bovendien toegevoegde waarde generen voor de
organisatie.
1.4 bedrijfseconomische impact van huisvesting
Kosten, opbrengen en (toegevoegde) waarde van huisvesting komen direct of indirect tot
uitdrukking in de financiële prestaties van de prestatie. Een belangrijke graadmeter voor
winstgevendheid van een organisatie is de ratio rentabiliteit totaal vermogen. Deze ratio
relateert het bedrijfsresultaat aan het totaal (gemiddeld) geïnvesteerde vermogen. De
relaties tussen huisvesting en de belangrijkste onderdelen van de winst-en-verliesrekening
en de balans kunnen worden weergegeven met een Dupont-schema. Dit schema laat zien
hoe huisvesting langs drie wegen kan bijdragen aan winstgevendheid: door verhoging van de
omzet, door verlaging van de kosten en door verlaging van het geïnvesteerde vermogen.
Huisvesting kan direct en indirect effect op de opbrengsten hebben. Van opbrengsten van
huisvesting in de winst-en-verliesrekening is sprake bij verkoop van vastgoed en bij verhuur
van ruimte. Bij veel organisaties is dit niet aan de orde.
In hoeverre huisvesting bijdraagt aan de omzet, valt niet af te lezen uit de winst-en-
verliesrekening, maar deze bijdrage kan substantieel zijn. Indirecte effecten van huisvesting
op de opbrengsten: verhoging van arbeidsproductiviteit en ondersteuning van
marketingdoelen. De betreffende effecten zich moeilijk in geld laten uitdrukken en causale
verbanden moeilijk aantoonbaar zijn. Dit geldt overigens evenzeer voor andere middelen die
gericht zijn op omzetverhoging.
Ook in de kostensfeer zijn directe en indirecte effecten van huisvesting te onderscheiden.
Direct effect van huisvesting op de kosten
tot de categorie directe effecten van huisvesting op de kosten behoren alle huur- en
servicekosten en overige gebouw gebonden exploitatiekosten. De optelsom geeft alle
indirecte en directe huisvestingskosten of totale gebruikskosten (Total Occupancy Costs).
Hoe groot het effect van (verandering in) de huisvestingskosten op de totale kosten is, is
sterk afhankelijk van de kostenstructuur van de organisatie. Voor de meeste
dienstverlenende organisaties is dit effect groter, omdat de huisvestingkosten qua grootte
de tweede of derde kostenpost vormen, na de personeelskosten en de ICT-kosten.
Veel organisaties geven hun huisvestingskosten weer als percentage van hun omzet, zodat
duidelijk is in hoeverre ze zich die huisvesting kunnen permitteren en omdat ze dit kengetal,
mits het is gebaseerd op een gemeenschappelijke kostendefinitie, kunnen vergelijken met
soortgelijke organisaties.
, Indirecte effect van huisvesting op de kosten
De indirecte effecten van huisvesting op de kosten zijn minstens zo belangrijk als de directe
effecten. Het gaat bij het indirecte effect om de invloed die huisvesting heeft op de efficiency
van het primaire proces.
Als een organisatie vastgoed in eigendom heeft, wordt de boekwaarde van dat vastgoed op
de balans opgenomen als een onderdeel van de vaste activa. Onder invloed van nieuwe
internationale boekhoudregels gaat dit bij veel grote organisaties ook gelden voor
huurcontracten. Ook worden grotere investeringen in verbouwen en inrichting op de balans
geactiveerd.
Het effect van huisvesting op de vermogensstructuur van een organisatie is in de eerste
plaats afhankelijk van het vermogensbeslag of de vastgoedratio. De vastgoedratio is de
verhouding tussen de totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
De grote brandbreedte kan worden toegeschreven aan een combinatie van twee factoren:
1. De eerste factor is de mate waarin ook andere activa nodig zijn voor de
bedrijfsvoering.
2. De tweede factor is de verhouding tussen huur en eigendom.
Elke euro die een organisatie heeft geïnvesteerd in vastgoed, is niet meer beschikbaar voor
andere investeringen of voor het verlagen van schulden. De beschikbaarheid voor ander
investeringen is vooral van belang voor groeiende bedrijven die veel kapitaal nodig hebben
om de groei te financieren. De beschikbaarheid voor het verlagen van schulden speelt vooral
wanneer een organisatie het financieel moeilijk heeft. Het afstoten van vastgoed maakt dan
regelmatig deel uit van een reddingsoperatie. Het verkopen van vastgoed slechts eenmaal
kan worden toegepast en dat het succes sterk afhankelijk is van actuele
marktomstandigheden. Nieuwe boekhoudregels (IFRS: internationaal financial reporting
standard) zullen ertoe leiden tot een veel kleiner verschil tussen het vermogensbeslag bij
eigendom en het vermogensbeslag bij huur.
Vastgoed, als bestanddeel van de vaste activa, invloed heeft op de rentabiliteit van een
organisatie. Deze invloed is groter naarmate het vastgoed en groter beslag legt op het totale
vermogen. Of het effect positief of negatief is, hangt af van het rendement dat kan worden
toegeschreven aan het vastgoed. De sterkste negatieve relaties werden gevonden voor
bedrijven in de sectoren communicatie en zakelijke dienstverlening, terwijl in de
transportsector juist een positieve relatie werd gevonden.
Behalve op de rentabiliteit heeft huisvesting op de balans ook effect op de solvabiliteit. De
solvabiliteit is de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen. In het algemeen
is het voor de solvabiliteit ongunstig om vastgoed op de balans te hebben indien dit wordt
gefinancierd met vreemd vermogen. Ter nuancering moet worden opgemerkt dat
eigendomsvastgoed, als relatief waardevaste asset, vaak tegen gunstiger voorwaarden met
vreemd vermogen kan worden gefinancierd dan bezittingen die minder waardevast zijn.
Financiering met eigen vermogen is ongunstig voor de liquiditeit, omdat vaste activa niet
kunnen worden aangewend om te voldoen aan kortlopende schulden.
