Notarieel vermogensrecht
2020-2021
,
, INLEIDING
HET BELANG VAN DE EIGENDOMSTITEL
Vooraleer de koopakte wordt gemaakt, moet er eerst een koopovereenkomst worden gemaakt. De
akte is enkel een uitvloeisel van de overeenkomst tussen de partijen. Dit is een consensuele
overeenkomst (overeenkomst over prijs en voorwerp). Geen plechtige overeenkomst, maar er kunnen
wel discussies zijn over het bewijs. Tussen partijen geldt immers de plicht dat er een geschrift moet zijn
vanaf de waarde meer dan 275 euro betreft. Kortom, is er geen geschreven bewijs kunnen er problemen
ontstaan van bewijs. Wanneer is er dan een geschrift? Klassiek: op een blad papier, evenveel exemplaren
als partijen en ondertekend door elke partijen met daarop dat elke partij een exemplaar heeft ontvangen.
Quid met e-mails? Sms? WhatsApp? Die gelden zelden als geschrift! Omdat er enkel sprake is van
een geschrift bij handtekening (dat mag zelfs elektronisch zijn, indien je voldoet aan de
voorwaarden). Dat is dus niet het geval wanneer je enkel met je naam ondertekent. Een e-mail met
je naam eronder dat je wilt kopen, is geen geschrift. Is er dan geen bewijswaarde aan deze
informatie? Dergelijke digitale technieken kunnen wel gelden als begin van bewijs van geschrift
maar dat moet worden aangevuld (met vermoedens etc). Er was discussie omtrent art. XII 16 WER
die onduidelijk was, die schreef in het algemeen voor dat er geen ruimte was voor digitale
technieken bij overdracht van vastgoed. Bijgevolg hof van beroep Antwerpen paste dit artikel toe
en zei zelfs dat het geen begin van bewijs van geschrift kon zijn. Andere rechtspraak oordeelde
echter anders en stond het wel toe als begin van bewijs van geschrift. Nu is die bepaling aangepast
en laat het toe dat het als begin van bewijs van geschrift kan worden gebruikt, tenzij de rechter
zou oordelen dat er geen enkele waarde kan aan worden verbonden.
Dus de koop is een consensuele overeenkomst, akkoord over prijs en voorwerp met eventuele
bewijsproblemen indien ze niet onmiddellijk wordt vastgelegd op papier. De rechtsleer spreekt zelfs dat
de koopovereenkomst een plechtig contract is. Een akkoord over prijs en voorwerp is niet voldoende, er
moeten attesten worden voorgelegd (bodemattest,…) zodat er een geldige koop tot stand kan komen.
Die zienswijze is deels achterhaald, die attesten zijn wel op straffe van nietigheid, maar hoogstens van
dwingend recht en niet van openbare orde. De koper kan immers afstand doen van de bescherming uit
het bodemattest. Er bestaan wel attesten op straffe van nietigheid, maar de koper kan altijd afstand doen.
Dus een koopovereenkomst is consensueel, maar we moeten dat nuanceren: er zijn meer en meer
attesten op straffe van nietigheid maar de koper kan ten alle tijden daar afstand van doen.
Opdracht van de notaris
De koop is een consensuele overeenkomst, de koop komt niet tot stand bij de notariële akte! Dat is anders
bij de schenking. Wanneer de notaris wordt gevraagd om authentiek karakter te verlenen aan de
koopovereenkomst, is dat geen geldigheidsvereiste dat wordt toegevoegd. Wat wel noodzakelijk is dat
de notariële vorm nodig is opdat de koopovereenkomst kan worden verwekt in het openbaar register
bij het hypotheekkantoor. En waarom is dat nodig? Die koop moet tegenwerpelijk zijn tegen een
derde met concurrentenrecht (die ook zakelijke rechten heeft op het onroerend goed).
1
, Ø Verkoper verkoopt aan koper A, hij bedenkt zich en verkoopt aan koper B nogmaals. Diegene die als
eerste de koop laat acteren en vervolgens laat verwerken in het openbaar register (op voorwaarde van
de goede trouw) is ten aanzien van de buitenwereld eigenaar.
Ø Verkoper A verkoopt aan B, maar verkoper A heeft schulden. De SE willen beslag leggen op het OG.
Zolang de verkoop niet kenbaar is gemaakt in het register, dan mogen de SE (te goeder trouw) ervan
uit gaan dat de verkoper eigenaar is van het OG en mogen zij beslag leggen op het OG (zelfs nadat de
koopovereenkomst gesloten is).
De verwerking in het openbaar register is van cruciaal belang voor de veiligheid van de transactie. De
koper wilt dat de koop kenbaar wordt gemaakt in het openbaar register en daarvoor is nodig dat die
overeenkomst in een authentieke vorm wordt aangeboden aan dat register. De loutere
koopovereenkomst tussen partijen is schriftelijk vastgesteld, is een onderhandse akte, kan niet worden
aangeleverd op het hypotheekkantoor want daarvoor is een authentieke overeenkomst nodig en de
notariële akte levert dat authentiek karakter op. Dat is de eerste reden waarom partijen naar de notaris
gaan, voor het authentiek karakter.
De tweede reden is het uitwerken van een globaal akkoord. Partijen kunnen akkoord zijn over prijs en
voorwerp (en verdere afspraken). Ze gaan naar de notaris om dat akkoord verder vorm te geven, om
over alle aspecten waarover best iets geregeld wordt dat de partijen transparant evenwicht in vinden.
Een volgende reden is om een aantal controles te doen: kan de verkoper vrij overdragen aan de koper
vrij van schuld? De koper wil helemaal niet verkrijgen als hij kan worden lastiggevallen vanwege de
verkoper die rechten hebben op het onroerend goed (hypotheek). De koper wilt daar niets mee te maken
hebben, de notaris kan nagaan of dit vrij van schuld is: het vrije, onbezwaarde eigendomsrecht.
Vervolgens wordt de notaris ook gebruikt enerzijds door de overheid, de fiscus heeft gezien dat de
notaris een belangrijke fucntie kan vervullen bij het invullen van belastingen. Telkens bij
vastgoedtransacties moet de notaris de fiscus informeren over zijn opdracht. De fiscus kijkt na of de
overdragen of de verkoper achterstallige belastingen heeft (inkomstenbelastingen, gemeentetaks,
BTW,…). Als die taksen er zijn, gaat de notaris ervoor zorgen dat die belastingen wordt geïnd. Veel
belastingen worden geïnd bij vastgoedtransacties. Hij wordt ook gebruikt door de overheid om de
koper te informeren, burgerrechtelijke uitgangspunt is dat de verkoper eenieder vastgoed kan kopen
om het even waar. De koper moet wel worden geïnformeerd over wat die koopt (zo goed mogelijk
informeren opdat die koper volmaakt weet wat die koopt). Er moet dus veel worden gekeken in het
bestuursrecht.
2
2020-2021
,
, INLEIDING
HET BELANG VAN DE EIGENDOMSTITEL
Vooraleer de koopakte wordt gemaakt, moet er eerst een koopovereenkomst worden gemaakt. De
akte is enkel een uitvloeisel van de overeenkomst tussen de partijen. Dit is een consensuele
overeenkomst (overeenkomst over prijs en voorwerp). Geen plechtige overeenkomst, maar er kunnen
wel discussies zijn over het bewijs. Tussen partijen geldt immers de plicht dat er een geschrift moet zijn
vanaf de waarde meer dan 275 euro betreft. Kortom, is er geen geschreven bewijs kunnen er problemen
ontstaan van bewijs. Wanneer is er dan een geschrift? Klassiek: op een blad papier, evenveel exemplaren
als partijen en ondertekend door elke partijen met daarop dat elke partij een exemplaar heeft ontvangen.
Quid met e-mails? Sms? WhatsApp? Die gelden zelden als geschrift! Omdat er enkel sprake is van
een geschrift bij handtekening (dat mag zelfs elektronisch zijn, indien je voldoet aan de
voorwaarden). Dat is dus niet het geval wanneer je enkel met je naam ondertekent. Een e-mail met
je naam eronder dat je wilt kopen, is geen geschrift. Is er dan geen bewijswaarde aan deze
informatie? Dergelijke digitale technieken kunnen wel gelden als begin van bewijs van geschrift
maar dat moet worden aangevuld (met vermoedens etc). Er was discussie omtrent art. XII 16 WER
die onduidelijk was, die schreef in het algemeen voor dat er geen ruimte was voor digitale
technieken bij overdracht van vastgoed. Bijgevolg hof van beroep Antwerpen paste dit artikel toe
en zei zelfs dat het geen begin van bewijs van geschrift kon zijn. Andere rechtspraak oordeelde
echter anders en stond het wel toe als begin van bewijs van geschrift. Nu is die bepaling aangepast
en laat het toe dat het als begin van bewijs van geschrift kan worden gebruikt, tenzij de rechter
zou oordelen dat er geen enkele waarde kan aan worden verbonden.
Dus de koop is een consensuele overeenkomst, akkoord over prijs en voorwerp met eventuele
bewijsproblemen indien ze niet onmiddellijk wordt vastgelegd op papier. De rechtsleer spreekt zelfs dat
de koopovereenkomst een plechtig contract is. Een akkoord over prijs en voorwerp is niet voldoende, er
moeten attesten worden voorgelegd (bodemattest,…) zodat er een geldige koop tot stand kan komen.
Die zienswijze is deels achterhaald, die attesten zijn wel op straffe van nietigheid, maar hoogstens van
dwingend recht en niet van openbare orde. De koper kan immers afstand doen van de bescherming uit
het bodemattest. Er bestaan wel attesten op straffe van nietigheid, maar de koper kan altijd afstand doen.
Dus een koopovereenkomst is consensueel, maar we moeten dat nuanceren: er zijn meer en meer
attesten op straffe van nietigheid maar de koper kan ten alle tijden daar afstand van doen.
Opdracht van de notaris
De koop is een consensuele overeenkomst, de koop komt niet tot stand bij de notariële akte! Dat is anders
bij de schenking. Wanneer de notaris wordt gevraagd om authentiek karakter te verlenen aan de
koopovereenkomst, is dat geen geldigheidsvereiste dat wordt toegevoegd. Wat wel noodzakelijk is dat
de notariële vorm nodig is opdat de koopovereenkomst kan worden verwekt in het openbaar register
bij het hypotheekkantoor. En waarom is dat nodig? Die koop moet tegenwerpelijk zijn tegen een
derde met concurrentenrecht (die ook zakelijke rechten heeft op het onroerend goed).
1
, Ø Verkoper verkoopt aan koper A, hij bedenkt zich en verkoopt aan koper B nogmaals. Diegene die als
eerste de koop laat acteren en vervolgens laat verwerken in het openbaar register (op voorwaarde van
de goede trouw) is ten aanzien van de buitenwereld eigenaar.
Ø Verkoper A verkoopt aan B, maar verkoper A heeft schulden. De SE willen beslag leggen op het OG.
Zolang de verkoop niet kenbaar is gemaakt in het register, dan mogen de SE (te goeder trouw) ervan
uit gaan dat de verkoper eigenaar is van het OG en mogen zij beslag leggen op het OG (zelfs nadat de
koopovereenkomst gesloten is).
De verwerking in het openbaar register is van cruciaal belang voor de veiligheid van de transactie. De
koper wilt dat de koop kenbaar wordt gemaakt in het openbaar register en daarvoor is nodig dat die
overeenkomst in een authentieke vorm wordt aangeboden aan dat register. De loutere
koopovereenkomst tussen partijen is schriftelijk vastgesteld, is een onderhandse akte, kan niet worden
aangeleverd op het hypotheekkantoor want daarvoor is een authentieke overeenkomst nodig en de
notariële akte levert dat authentiek karakter op. Dat is de eerste reden waarom partijen naar de notaris
gaan, voor het authentiek karakter.
De tweede reden is het uitwerken van een globaal akkoord. Partijen kunnen akkoord zijn over prijs en
voorwerp (en verdere afspraken). Ze gaan naar de notaris om dat akkoord verder vorm te geven, om
over alle aspecten waarover best iets geregeld wordt dat de partijen transparant evenwicht in vinden.
Een volgende reden is om een aantal controles te doen: kan de verkoper vrij overdragen aan de koper
vrij van schuld? De koper wil helemaal niet verkrijgen als hij kan worden lastiggevallen vanwege de
verkoper die rechten hebben op het onroerend goed (hypotheek). De koper wilt daar niets mee te maken
hebben, de notaris kan nagaan of dit vrij van schuld is: het vrije, onbezwaarde eigendomsrecht.
Vervolgens wordt de notaris ook gebruikt enerzijds door de overheid, de fiscus heeft gezien dat de
notaris een belangrijke fucntie kan vervullen bij het invullen van belastingen. Telkens bij
vastgoedtransacties moet de notaris de fiscus informeren over zijn opdracht. De fiscus kijkt na of de
overdragen of de verkoper achterstallige belastingen heeft (inkomstenbelastingen, gemeentetaks,
BTW,…). Als die taksen er zijn, gaat de notaris ervoor zorgen dat die belastingen wordt geïnd. Veel
belastingen worden geïnd bij vastgoedtransacties. Hij wordt ook gebruikt door de overheid om de
koper te informeren, burgerrechtelijke uitgangspunt is dat de verkoper eenieder vastgoed kan kopen
om het even waar. De koper moet wel worden geïnformeerd over wat die koopt (zo goed mogelijk
informeren opdat die koper volmaakt weet wat die koopt). Er moet dus veel worden gekeken in het
bestuursrecht.
2
