1. Archeologische monumenten
Wanneer er voor een bouwproject in de grond geroerd moet worden bestaat de kans dat een
archeologisch monument wordt verstoord. Wanneer wordt gestart met verstorende
werkzaamheden zonder dat vooraf de noodzakelijke onderzoeken zijn gedaan dan kan de gemeente
het werk stil laten leggen. Mocht blijken dat er inderdaad een archeologisch waardevolle zaak in de
bodem aanwezig is dan kunnen aanzienlijke kosten optreden voor de initiatiefnemer of
ontwikkelaar. De monumentenwet bepaalt sinds 2007 dat een gemeente rekening houdt met
mogelijke en bekende archeologische waarden in bestemmingsplannen.
2. Asbest
Asbest is de verzamelnaam voor een aantal in de natuur gevormde mineralen. Asbest is gevaarlijk
voor mens en milieu. Wanneer bij werkzaamheden vezels vrijkomen kan dit bij inademing
verschillende vormen van kanker veroorzaken. De kans dat er asbest aanwezig is in gebouwen die na
1994 gebouwd zijn is erg laag. Als een persoon asbest wil verwijderen uit een bouwwerk dan is een
sloopmelding bij B en W nodig. Om het risico van asbest in een vroeg stadium in kaart te brengen
kan in eerst instantie een risicoanalyse worden uitgevoerd. Als men een gebouw wil laten slopen is
het wettelijk verplicht om een asbestinventarisatie uit te laten voeren door een gecertificeerd
bedrijf.
3. Beschermde gebieden en soorten
In ons land zijn vele gebieden beschermd waar planen en dieren voorkomen. Los van die gebieden
zijn ook vele soorten planten en dieren beschermd. In beschermde gebieden en daar waar
beschermde soorten voorkomen gelden belangrijke beperkingen of verboden voor ontwikkeling. De
provincies maken voor natura-2000 gebieden een beheerplan waarin is vastgesteld wanneer
bepaalde natuurdoelen voor een gebied gehaald moeten worden. In veel gevallen is een
ontwikkelende activiteit in of rondom het beschermde gebied verboden of is een vergunning nodig.
Een ander type van bescherming is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). In de EHS geldt het
zogeheten nee, tenzij-principe. Nieuwe projecten zijn niet toegestaan tenzij er geen alternatief is en
het project een groot openbaar belang dient.
De bescherming van soorten is veelomvattend. Dit geldt voor zowel bouw- als sloopactiviteiten.
Waarborging van een soort staat voor en het bouwproject kan dus ten koste gaan van enkele
exemplaren van de soort. De Flora-en Faunawet beschermt in beginsel alle dier- en plantensoorten,
maar voor speciaal aangewezen beschermde dier- en plantensoorten gelden uitgebreide verboden.
4. Beschermde monumenten
Bepaalde gebouwen in Nederland hebben een beschermde status. Beschermde monumenten
kunnen worden aangewezen door de gemeente, de provincie of het rijk. De beschermde status
houdt in dat voor vele activiteiten met betrekking tot het monument een vergunning noodzakelijk is.
De wet bepaalt dat de omgevingsvergunning slechts kan worden verleend indien het belang van de
monumentenzorg zich daartegen niet verzet. Het vergunningvereiste maakt dat de vrijheid om een
beschermd monument te herontwikkelen mogelijk beperkter is dan wanneer een gebouw niet
beschermd zou zijn.
5. Beslag
Als op een onroerende zaak beslag is gelegd mag de eigenaar de zaak niet vervreemden of
bezwaren. Mocht een ontwikkelaar een onroerende zaak willen kopen, dan is er een risico dat er
beslag is gelegd op deze zaak. Een schuldeiser kan beslag leggen op een onroerende zaak van een
schuldenaar als zekerheid voor een vordering die hij heeft op de schuldenaar. De zekerheid voor de
schuldeiser bestaat er uit dat als de schuldenaar niet betaalt, de zaak waarop beslag is gelegd kan
, worden verkocht en de opbrengsten naar de schuldeiser gaan. Een beslaglegging op een onroerende
zaak dient te worden ingeschreven in de openbare registers bij het kadaster.
6. Bestemmingsplan
Heel Nederland is bedekt met bestemmingsplannen. Er kan uitsluitend gebouwd worden in
overeenstemming met het bestemmingsplan. Er schuilt voor ontwikkelaars een risico in het
speculatief kopen van gronden. Dat wil zeggen dat gronden worden gekocht in de verwachting van
een bestemmingswijziging door de gemeente. Het komt regelmatig voor dat een bouwplan in strijd
is met een ter plaatse geldend bestemmingsplan. De gemeente kan dan toch besluiten dat het
bouwplan wel doorgang kan vinden. De gemeente kan besluiten om een nieuw bestemmingsplan op
te stellen of de gemeente besluit om af te wijken van het bestemmingsplan. De projectontwikkelaar
loopt het risico dat de gemeenteraad een andere bestemming legt en dat de ontwikkeling niet door
kan gaan.
7. Bodemverontreiniging
Indien de bodem van een locatie is verontreinigd, is de locatie veel minder waard. In principe geldt
dat bij verontreiniging de waarde van de locatie daalt met de saneringskosten. Volgens de
bouwregelgeving is het verboden te bouwen op verontreinigde grond. Dit verbod geldt voor de
volgende bouwwerken:
• Waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen zullen verblijven
• Waarvoor een omgevingsvergunning is vereist
• Die de grond raken
Een loods voldoet bijvoorbeeld niet aan deze vereisten. De verkoper heeft een mededelingsplicht en
hij is dus verplicht de bodemverontreiniging te melden aan de koper.
8. Bouwclaim
Bij het zogeheten bouwclaim-model verkopen marktpartijen grond aan de gemeente in ruil voor het
recht op afnamen van bouwrijpe kavels van de gemeente. Bij het kopen van gronden van een
gemeente, bestaat het risico dat een andere partij al een bouwclaim heeft op het onderhavige
perceel.
Wanneer de private partij hun grond overdraagt aan de gemeente, neemt de gemeente de
grondexploitatie op zich. De ontwikkeling van het programma wordt door zowel de markt als de
marktpartijen gezamenlijk opgepakt. De realisatie wordt door de marktpartijen gedaan.
9. Erfdienstbaarheden
Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een stuk grond, woning of bedrijfspand is bezwaard ten
bate van een andere onroerende zaak. De last kan bijvoorbeeld tot gevolg hebben dat een bepaald
perceel niet of maar beperkt bebouwd mag worden. Een erfdienstbaarheid vereist dus minimaal 2
percelen van verschillende eigenaars, waarbij op het ene erf een last rust en waarbij het andere erf
een voordeel geniet. Bekende vormen zijn het recht van overpad, recht van uitzicht, recht van
waterloop, recht van overbouw en het recht om een kabel of buisleiding te hebben op het dienende
erf.
10. Exploitatieplan
De wet ruimtelijke ordening kent het principe dat de gemeente de kosten die moeten worden
gemaakt voor het aanleggen van publieke voorzieningen verhaald worden op de partijen die daarvan
profiteren. Vaak komt er een vrijwillige anterieure overeenkomst tot stand tussen gemeenten en
ontwikkelaar. Komt men niet tot overeenstemming, dan dient de gemeente een exploitatieplan te
maken. Met het exploitatieplan dwingt de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk af. Bij de
ontwikkeling van een locatie loopt de ontwikkelaar het risico te worden geconfronteerd met kosten
die worden verhaald en eisen die worden opgelegd middels het exploitatieplan.
Wanneer er voor een bouwproject in de grond geroerd moet worden bestaat de kans dat een
archeologisch monument wordt verstoord. Wanneer wordt gestart met verstorende
werkzaamheden zonder dat vooraf de noodzakelijke onderzoeken zijn gedaan dan kan de gemeente
het werk stil laten leggen. Mocht blijken dat er inderdaad een archeologisch waardevolle zaak in de
bodem aanwezig is dan kunnen aanzienlijke kosten optreden voor de initiatiefnemer of
ontwikkelaar. De monumentenwet bepaalt sinds 2007 dat een gemeente rekening houdt met
mogelijke en bekende archeologische waarden in bestemmingsplannen.
2. Asbest
Asbest is de verzamelnaam voor een aantal in de natuur gevormde mineralen. Asbest is gevaarlijk
voor mens en milieu. Wanneer bij werkzaamheden vezels vrijkomen kan dit bij inademing
verschillende vormen van kanker veroorzaken. De kans dat er asbest aanwezig is in gebouwen die na
1994 gebouwd zijn is erg laag. Als een persoon asbest wil verwijderen uit een bouwwerk dan is een
sloopmelding bij B en W nodig. Om het risico van asbest in een vroeg stadium in kaart te brengen
kan in eerst instantie een risicoanalyse worden uitgevoerd. Als men een gebouw wil laten slopen is
het wettelijk verplicht om een asbestinventarisatie uit te laten voeren door een gecertificeerd
bedrijf.
3. Beschermde gebieden en soorten
In ons land zijn vele gebieden beschermd waar planen en dieren voorkomen. Los van die gebieden
zijn ook vele soorten planten en dieren beschermd. In beschermde gebieden en daar waar
beschermde soorten voorkomen gelden belangrijke beperkingen of verboden voor ontwikkeling. De
provincies maken voor natura-2000 gebieden een beheerplan waarin is vastgesteld wanneer
bepaalde natuurdoelen voor een gebied gehaald moeten worden. In veel gevallen is een
ontwikkelende activiteit in of rondom het beschermde gebied verboden of is een vergunning nodig.
Een ander type van bescherming is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). In de EHS geldt het
zogeheten nee, tenzij-principe. Nieuwe projecten zijn niet toegestaan tenzij er geen alternatief is en
het project een groot openbaar belang dient.
De bescherming van soorten is veelomvattend. Dit geldt voor zowel bouw- als sloopactiviteiten.
Waarborging van een soort staat voor en het bouwproject kan dus ten koste gaan van enkele
exemplaren van de soort. De Flora-en Faunawet beschermt in beginsel alle dier- en plantensoorten,
maar voor speciaal aangewezen beschermde dier- en plantensoorten gelden uitgebreide verboden.
4. Beschermde monumenten
Bepaalde gebouwen in Nederland hebben een beschermde status. Beschermde monumenten
kunnen worden aangewezen door de gemeente, de provincie of het rijk. De beschermde status
houdt in dat voor vele activiteiten met betrekking tot het monument een vergunning noodzakelijk is.
De wet bepaalt dat de omgevingsvergunning slechts kan worden verleend indien het belang van de
monumentenzorg zich daartegen niet verzet. Het vergunningvereiste maakt dat de vrijheid om een
beschermd monument te herontwikkelen mogelijk beperkter is dan wanneer een gebouw niet
beschermd zou zijn.
5. Beslag
Als op een onroerende zaak beslag is gelegd mag de eigenaar de zaak niet vervreemden of
bezwaren. Mocht een ontwikkelaar een onroerende zaak willen kopen, dan is er een risico dat er
beslag is gelegd op deze zaak. Een schuldeiser kan beslag leggen op een onroerende zaak van een
schuldenaar als zekerheid voor een vordering die hij heeft op de schuldenaar. De zekerheid voor de
schuldeiser bestaat er uit dat als de schuldenaar niet betaalt, de zaak waarop beslag is gelegd kan
, worden verkocht en de opbrengsten naar de schuldeiser gaan. Een beslaglegging op een onroerende
zaak dient te worden ingeschreven in de openbare registers bij het kadaster.
6. Bestemmingsplan
Heel Nederland is bedekt met bestemmingsplannen. Er kan uitsluitend gebouwd worden in
overeenstemming met het bestemmingsplan. Er schuilt voor ontwikkelaars een risico in het
speculatief kopen van gronden. Dat wil zeggen dat gronden worden gekocht in de verwachting van
een bestemmingswijziging door de gemeente. Het komt regelmatig voor dat een bouwplan in strijd
is met een ter plaatse geldend bestemmingsplan. De gemeente kan dan toch besluiten dat het
bouwplan wel doorgang kan vinden. De gemeente kan besluiten om een nieuw bestemmingsplan op
te stellen of de gemeente besluit om af te wijken van het bestemmingsplan. De projectontwikkelaar
loopt het risico dat de gemeenteraad een andere bestemming legt en dat de ontwikkeling niet door
kan gaan.
7. Bodemverontreiniging
Indien de bodem van een locatie is verontreinigd, is de locatie veel minder waard. In principe geldt
dat bij verontreiniging de waarde van de locatie daalt met de saneringskosten. Volgens de
bouwregelgeving is het verboden te bouwen op verontreinigde grond. Dit verbod geldt voor de
volgende bouwwerken:
• Waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen zullen verblijven
• Waarvoor een omgevingsvergunning is vereist
• Die de grond raken
Een loods voldoet bijvoorbeeld niet aan deze vereisten. De verkoper heeft een mededelingsplicht en
hij is dus verplicht de bodemverontreiniging te melden aan de koper.
8. Bouwclaim
Bij het zogeheten bouwclaim-model verkopen marktpartijen grond aan de gemeente in ruil voor het
recht op afnamen van bouwrijpe kavels van de gemeente. Bij het kopen van gronden van een
gemeente, bestaat het risico dat een andere partij al een bouwclaim heeft op het onderhavige
perceel.
Wanneer de private partij hun grond overdraagt aan de gemeente, neemt de gemeente de
grondexploitatie op zich. De ontwikkeling van het programma wordt door zowel de markt als de
marktpartijen gezamenlijk opgepakt. De realisatie wordt door de marktpartijen gedaan.
9. Erfdienstbaarheden
Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een stuk grond, woning of bedrijfspand is bezwaard ten
bate van een andere onroerende zaak. De last kan bijvoorbeeld tot gevolg hebben dat een bepaald
perceel niet of maar beperkt bebouwd mag worden. Een erfdienstbaarheid vereist dus minimaal 2
percelen van verschillende eigenaars, waarbij op het ene erf een last rust en waarbij het andere erf
een voordeel geniet. Bekende vormen zijn het recht van overpad, recht van uitzicht, recht van
waterloop, recht van overbouw en het recht om een kabel of buisleiding te hebben op het dienende
erf.
10. Exploitatieplan
De wet ruimtelijke ordening kent het principe dat de gemeente de kosten die moeten worden
gemaakt voor het aanleggen van publieke voorzieningen verhaald worden op de partijen die daarvan
profiteren. Vaak komt er een vrijwillige anterieure overeenkomst tot stand tussen gemeenten en
ontwikkelaar. Komt men niet tot overeenstemming, dan dient de gemeente een exploitatieplan te
maken. Met het exploitatieplan dwingt de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk af. Bij de
ontwikkeling van een locatie loopt de ontwikkelaar het risico te worden geconfronteerd met kosten
die worden verhaald en eisen die worden opgelegd middels het exploitatieplan.
