Samenvatting Huurrecht
begrepen
Hoofdstuk 1: Inleiding
1.1 Wat is huur?
- Bijzondere overeenkomst
o Dus er is hierover een aparte regeling in het Burgerlijk Wetboek (BW) titel
4 van Boek 7
- Definitie huurovereenkomst art. 7:201 BW
o 3 essentiële kenmerken:
1. Verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid
2)
2. De tegenprestatie (lid 1)
3. Pacht is geen huur (lid 3)
- Niet van belang is of de partijen voor ogen hadden om een huurovereenkomst te
sluiten, of hoe ze de overeenkomst noemen
1.2 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
- Je kunt zaken en vermogensrechten huren
- Totaal van de toepasselijke wetsartikelen huurregime
- Zie figuur 1.1 bladzijde 15 schema over welk art. bij welk huurobject
- Gehuurde zaak is roerend of een vermogensrecht uitsluiten art. 7:201 BW – art.
7:231 BW, met uitzondering van art. 7:230a BW
- Landbouwgrond pacht art. 7:311 BW – art. 7:404 BW
- Onroerende zaak ongebouwd een leeg terrein, ook als het is verhard
- Gebouwde roerende zaken woonruimte, bedrijfsruimte (‘290-bedrijfsruimte’) en
overige gebouwde zaken (‘230a-ruimte’)
o Woonruimte art. 7:232 BW – art. 7:289 BW
o Bedrijfsruimte art. 7:290 BW – art. 7:310 BW
o 230a-ruimte art. 7:230a
- Is het gehuurde geen woning en geen bedrijfsruimte, maar wel een gebouwde
onroerende zaak restcategorie van 230a-ruimte
1.3 (Semi)dwingend recht
1.3.1 Regelend recht (of aanvullend recht)
- Huurder en verhuurder kunnen daar zonder meer van afwijken
- Ze vullen de bepalingen van de huurovereenkomst aan
- Bijvoorbeeld:
o Vrij om in een huurovereenkomst voor winkelruimte een bepaling op te
nemen die onderhuur verbiedt, in afwijking van art. 7:221 BW
o Partijen zijn dan gebonden aan de huurovereenkomst en de huurder kan geen
beroep doen op de wet
,1.3.2 Semidwingend recht
- Huurder en verhuurder kunnen afwijkende afspraken maken voor zover deze niet
nadelig zijn voor de huurder
1.3.3 Dwingend recht
- Partijen kunnen geen clausules opnemen die afwijken hiervan
- Partijen doen dat toch? die bepaling is nietig
- Zie tabel 1.1 pagina 19
1.4 Ontstaan huurovereenkomst
- Algemene bepalingen BW over de totstandkoming van een overeenkomst (art. 6:217
BW e.v.) en rechtshandeling (art. 3:32 BW e.v.) ook van toepassing op
huurovereenkomst
- Wet kent geen speciale vormvereisten
- Hoeft niet schriftelijk, maar mag ook mondeling lastig is dan wel, als er onenigheid
is, te bewijzen wat er nu precies is afgesproken.
- Overeenstemming over alle details is niet vereist
- Wel overeenstemming over de voornaamste punten huurobject, huurprijs en de
termijn
,Hoofdstuk 2: Algemene bepalingen van het huurrecht
- Meeste gevallen : bijzondere regel (lex specialis) gaat voor de algemene regel (lex
generalis)
- Huur wederkerige overeenkomst (art. 6:261 lid 1 BW) die over en weer
verbintenissen schept
o Wettelijke definitie art. 7:201 lid 1 BW
- Beide partijen hebben dus verplichtingen art. 7:201 BW t/m art. 7:231 BW
2.1 Verplichtingen verhuurder
- Art. 7:203 BW de verhuurder is verplicht om het huurobject ter beschikking te
stellen en te laten van de huurder
- Deze verplichting uitgelegd in de gebrekenregeling
o Staat in vermeld: bijvoorbeeld in welke staat het gehuurde ter beschikking
moet worden gesteld en wat de verhuurder voor acties moet ondernemen
om het gehuurde in die staat te houden
2.2 Verplichtingen huurder
- Art. 7:212 BW t/m art. 7:225 BW
- Meest essentiële verplichting: het voldoen van tegenprestatie (‘de huurprijs’)
- Huurder moet zich gedragen als een goed huurder (art. 7:213 BW)
o Voortdurende zorgverplichting: de huurder moet gedurende de hele
huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen
o Huurder heeft niet de plicht om het gehuurde per se te gebruiken
- In veel huurovereenkomsten is expliciet een verplichting tot gebruik
(exploitatieplicht) opgenomen, want het niet in gebruik hebben van het gehuurde of
leegstand kan schadelijk zijn voor het gehuurde
o Bijvoorbeeld voor 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte
- Huurder is verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de
overeengekomen bestemming (art. 7:214 BW)
o De verhuurder kan op deze manier nog zeggenschap behouden over hoe het
gehuurde wordt gebruikt
- Als de huurder gedurende de huurovereenkomst het gebruik wijzigt, dan is er in
principe sprake van een toerekenbare tekortkoming van de huurder
o Is niet het geval als de verhuurder hiermee heeft ingestemd
2.3 Het begrip gebrek
- Art. 7:204 BW definitie ‘gebrek’
- Een verstoring van het huurgenot
o Betekent dus dat bijna alles wat mis is met het gehuurde kan worden
aangemerkt als gebrek
Bijvoorbeeld: lekkend dak
- Is er sprake van een ‘gebrek’ is er automatisch ook sprake van een tekortkoming in
de nakoming van een verbintenis (namelijk het voortdurend verschaffen van
huurgenot) door de verhuurder (art. 6:74 BW)
, 2.3.1 Objectivering
- ‘objectieve genotsverwachting’ betekent dat het er niet om gaat wat de huurder
in kwestie van het gehuurde in kwestie mocht verwachten, maar het gaat erom wat
een huurder in het algemeen mag verwachten van een goed onderhouden zaak van
de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft
- Huurder en het gehuurde worden geobjectiveerd
o Dus als omstandigheden die als bekend konden worden beschouwd of
zichtbaar waren bij het aangaan van de huurovereenkomst kunnen worden
aangemerkt als een gebrek
2.3.2 Toerekening huurder
- Gebrek is aan de huurder toe te rekenen geen gebrek in de zin van de wet
- 3 bekendste uitspraken
1. Briljant Schreuders
2. Amicitia
3. Spazio
- Art. 7:204 lid 3 BW nog 2 uitzonderingen
o De feitelijke stoornis door derden
o Een bewering van recht zonder feitelijke stoornis
2.3.3 Feitelijke stoornis
- Zijn stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en ook niet in het
gehuurde zijn gelegen, en die de verhuurder evenmin zelf kan (doen) verhelpen
o Bijvoorbeeld: geluidsoverlast door verkeer of van spelende kinderen op een
schoolplein in de buurt
2.3.4 Bewering van recht zonder feitelijke stoornis
- Bijvoorbeeld: een derde partij die beweert ook een huurovereenkomst te hebben
voor jouw woning, maar die er verder geen werk van maakt
o De huurder heeft er dan geen last van
2.4 Aanspraken huurder op grond van gebrek
- Er zijn een aantal bijzondere aanspraken tegen de verhuurder naast de ‘gewone’
wettelijke bepalingen die gelden over tekortschieten in de nakoming
o Vordering tot nakoming (art. 3:296 BW)
o Betaling van schadevergoeding (art. 6:74 BW)
o (gedeeltelijke) ontbinding (art. 6:265 BW)
o Huurder kan ook beroep doen op bijvoorbeeld:
Opschorting (art. 6:52 BW)
Verrekening (art. 6:127 BW)
- Door de gebrekenregeling:
o Herstel van het gebrek vorderen (art. 7:206 BW)
o Huurprijsvermindering (art. 7:207 BW)
o Schadevergoeding (art. 7:208 BW
begrepen
Hoofdstuk 1: Inleiding
1.1 Wat is huur?
- Bijzondere overeenkomst
o Dus er is hierover een aparte regeling in het Burgerlijk Wetboek (BW) titel
4 van Boek 7
- Definitie huurovereenkomst art. 7:201 BW
o 3 essentiële kenmerken:
1. Verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht (lid
2)
2. De tegenprestatie (lid 1)
3. Pacht is geen huur (lid 3)
- Niet van belang is of de partijen voor ogen hadden om een huurovereenkomst te
sluiten, of hoe ze de overeenkomst noemen
1.2 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
- Je kunt zaken en vermogensrechten huren
- Totaal van de toepasselijke wetsartikelen huurregime
- Zie figuur 1.1 bladzijde 15 schema over welk art. bij welk huurobject
- Gehuurde zaak is roerend of een vermogensrecht uitsluiten art. 7:201 BW – art.
7:231 BW, met uitzondering van art. 7:230a BW
- Landbouwgrond pacht art. 7:311 BW – art. 7:404 BW
- Onroerende zaak ongebouwd een leeg terrein, ook als het is verhard
- Gebouwde roerende zaken woonruimte, bedrijfsruimte (‘290-bedrijfsruimte’) en
overige gebouwde zaken (‘230a-ruimte’)
o Woonruimte art. 7:232 BW – art. 7:289 BW
o Bedrijfsruimte art. 7:290 BW – art. 7:310 BW
o 230a-ruimte art. 7:230a
- Is het gehuurde geen woning en geen bedrijfsruimte, maar wel een gebouwde
onroerende zaak restcategorie van 230a-ruimte
1.3 (Semi)dwingend recht
1.3.1 Regelend recht (of aanvullend recht)
- Huurder en verhuurder kunnen daar zonder meer van afwijken
- Ze vullen de bepalingen van de huurovereenkomst aan
- Bijvoorbeeld:
o Vrij om in een huurovereenkomst voor winkelruimte een bepaling op te
nemen die onderhuur verbiedt, in afwijking van art. 7:221 BW
o Partijen zijn dan gebonden aan de huurovereenkomst en de huurder kan geen
beroep doen op de wet
,1.3.2 Semidwingend recht
- Huurder en verhuurder kunnen afwijkende afspraken maken voor zover deze niet
nadelig zijn voor de huurder
1.3.3 Dwingend recht
- Partijen kunnen geen clausules opnemen die afwijken hiervan
- Partijen doen dat toch? die bepaling is nietig
- Zie tabel 1.1 pagina 19
1.4 Ontstaan huurovereenkomst
- Algemene bepalingen BW over de totstandkoming van een overeenkomst (art. 6:217
BW e.v.) en rechtshandeling (art. 3:32 BW e.v.) ook van toepassing op
huurovereenkomst
- Wet kent geen speciale vormvereisten
- Hoeft niet schriftelijk, maar mag ook mondeling lastig is dan wel, als er onenigheid
is, te bewijzen wat er nu precies is afgesproken.
- Overeenstemming over alle details is niet vereist
- Wel overeenstemming over de voornaamste punten huurobject, huurprijs en de
termijn
,Hoofdstuk 2: Algemene bepalingen van het huurrecht
- Meeste gevallen : bijzondere regel (lex specialis) gaat voor de algemene regel (lex
generalis)
- Huur wederkerige overeenkomst (art. 6:261 lid 1 BW) die over en weer
verbintenissen schept
o Wettelijke definitie art. 7:201 lid 1 BW
- Beide partijen hebben dus verplichtingen art. 7:201 BW t/m art. 7:231 BW
2.1 Verplichtingen verhuurder
- Art. 7:203 BW de verhuurder is verplicht om het huurobject ter beschikking te
stellen en te laten van de huurder
- Deze verplichting uitgelegd in de gebrekenregeling
o Staat in vermeld: bijvoorbeeld in welke staat het gehuurde ter beschikking
moet worden gesteld en wat de verhuurder voor acties moet ondernemen
om het gehuurde in die staat te houden
2.2 Verplichtingen huurder
- Art. 7:212 BW t/m art. 7:225 BW
- Meest essentiële verplichting: het voldoen van tegenprestatie (‘de huurprijs’)
- Huurder moet zich gedragen als een goed huurder (art. 7:213 BW)
o Voortdurende zorgverplichting: de huurder moet gedurende de hele
huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen
o Huurder heeft niet de plicht om het gehuurde per se te gebruiken
- In veel huurovereenkomsten is expliciet een verplichting tot gebruik
(exploitatieplicht) opgenomen, want het niet in gebruik hebben van het gehuurde of
leegstand kan schadelijk zijn voor het gehuurde
o Bijvoorbeeld voor 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte
- Huurder is verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de
overeengekomen bestemming (art. 7:214 BW)
o De verhuurder kan op deze manier nog zeggenschap behouden over hoe het
gehuurde wordt gebruikt
- Als de huurder gedurende de huurovereenkomst het gebruik wijzigt, dan is er in
principe sprake van een toerekenbare tekortkoming van de huurder
o Is niet het geval als de verhuurder hiermee heeft ingestemd
2.3 Het begrip gebrek
- Art. 7:204 BW definitie ‘gebrek’
- Een verstoring van het huurgenot
o Betekent dus dat bijna alles wat mis is met het gehuurde kan worden
aangemerkt als gebrek
Bijvoorbeeld: lekkend dak
- Is er sprake van een ‘gebrek’ is er automatisch ook sprake van een tekortkoming in
de nakoming van een verbintenis (namelijk het voortdurend verschaffen van
huurgenot) door de verhuurder (art. 6:74 BW)
, 2.3.1 Objectivering
- ‘objectieve genotsverwachting’ betekent dat het er niet om gaat wat de huurder
in kwestie van het gehuurde in kwestie mocht verwachten, maar het gaat erom wat
een huurder in het algemeen mag verwachten van een goed onderhouden zaak van
de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft
- Huurder en het gehuurde worden geobjectiveerd
o Dus als omstandigheden die als bekend konden worden beschouwd of
zichtbaar waren bij het aangaan van de huurovereenkomst kunnen worden
aangemerkt als een gebrek
2.3.2 Toerekening huurder
- Gebrek is aan de huurder toe te rekenen geen gebrek in de zin van de wet
- 3 bekendste uitspraken
1. Briljant Schreuders
2. Amicitia
3. Spazio
- Art. 7:204 lid 3 BW nog 2 uitzonderingen
o De feitelijke stoornis door derden
o Een bewering van recht zonder feitelijke stoornis
2.3.3 Feitelijke stoornis
- Zijn stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en ook niet in het
gehuurde zijn gelegen, en die de verhuurder evenmin zelf kan (doen) verhelpen
o Bijvoorbeeld: geluidsoverlast door verkeer of van spelende kinderen op een
schoolplein in de buurt
2.3.4 Bewering van recht zonder feitelijke stoornis
- Bijvoorbeeld: een derde partij die beweert ook een huurovereenkomst te hebben
voor jouw woning, maar die er verder geen werk van maakt
o De huurder heeft er dan geen last van
2.4 Aanspraken huurder op grond van gebrek
- Er zijn een aantal bijzondere aanspraken tegen de verhuurder naast de ‘gewone’
wettelijke bepalingen die gelden over tekortschieten in de nakoming
o Vordering tot nakoming (art. 3:296 BW)
o Betaling van schadevergoeding (art. 6:74 BW)
o (gedeeltelijke) ontbinding (art. 6:265 BW)
o Huurder kan ook beroep doen op bijvoorbeeld:
Opschorting (art. 6:52 BW)
Verrekening (art. 6:127 BW)
- Door de gebrekenregeling:
o Herstel van het gebrek vorderen (art. 7:206 BW)
o Huurprijsvermindering (art. 7:207 BW)
o Schadevergoeding (art. 7:208 BW
