PROJECTONTWIKKELING
HOOFDSTUK 1
Projectontwikkeling heeft op 2 manieren betekenis voor de samenleving:
- De tastbare betekenis
- De invloed op de macro-economische ontwikkeling
Projectontwikkeling: het op eigen initiatief – zonder oogmerk tot zelf exploiteren en zekerheid
van een afnemer, voor eigen rekening en risico tot stand brengen van een of meer
bouwprojecten voor de markt, via het integreren en coördineren van de benodigde
professionele kennis en kunde, afgestemd op de (aangenomen) vraag van een beoogde
specifieke doelgroep, waarbij de betrokkenheid zich uitstrekt tot de fase van ingebruikneming
dan wel korter indien het project eerder wordt verkocht.
Doel Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM): de
samenwerking bevorderen tussen overheid en projectontwikkelaars bij de totstandkoming
van vastgoedprojecten.
Na de crisis is besloten dat een project pas tot stand komt op het moment dat de afzet is
gegarandeerd en er dus eindgebruikers gevonden zijn.
De projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk
te realiseren.
Doelen projectontwikkelaar:
- Realiseren van het project
- Realiseren van winst
De projectontwikkelaar heeft te maken met publiek en privaat. De gemeente moet met de
plannen instemmen (publiek) en op de markt moet er een partij zijn die het vastgoed wil
kopen (privaat). De projectontwikkelaar is de spin in het web: hij vormt het geheugen van het
project en kent het complete dossier, inclusief alle afspraken die zijn gemaakt.
Projectontwikkeling wordt uitgevoerd door verschillende typen ondernemingen:
- Zelfstandig projectontwikkelaar: diegene is aan niks gebonden.
- Projectontwikkelaar gekoppeld aan een financiële instelling: apart bedrijfsonderdeel
van een bank of andere financiële instelling.
- Ontwikkelend bouwer: bouwbedrijven voegen projectontwikkeling toe aan hun
activiteiten.
- Ontwikkelend belegger: beleggers ontwikkelen hier zelf projecten. Gelden van derden
worden belegd die later rendement opleveren.
- Ontwikkelend woningcorporatie: woningcorporaties ontwikkelen hun eigen projecten.
- Gedelegeerd projectontwikkelaar: projectontwikkelaar neemt een betaalde opdracht
aan voor derden, bv een belegger.
- Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar: architecten en anderen worden
projectontwikkelaar voor bv projecten voor (groepen) particuliere opdrachtgevers.
- Projectontwikkeling als afgeleide activiteit: bedrijven realiseren vastgoed ten behoeve
van hun kernactiviteit.
BVO: bruto vloeroppervlak = oppervlakte van het gebouw aan de buitenkant gemeten.
VVO: verhuurbaar vloeroppervlak = oppervlakte van het gebouw aan de binnenkant
gemeten, met uitzondering van een aantal ruimten.
Vormfactor = VVO / BVO weergegeven als percentage
Projectontwikkeling kent verschillende invalshoeken:
- Deelmarkten (woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en overige gebouwen)
,- Nieuwbouw en transformatie
Er is sprake van een ‘parallel geschakeld’
proces waarin de projectontwikkelaar
voortdurend heen en weer springt tussen
actoren en aandachtsvelden.
Beheer en exploitatie wordt nog belangrijker
en de vraag zal naar gecombineerde
projecten verder groeien. De nieuwe
projectontwikkelaar kan een full
serviceprovider zijn die steeds verdergaand in
de business van zijn huurder zit.
De omgevingswet bundelt een aantal
bestaande wetten en regels op het gebied van
de ruimtelijke ordening. Er wordt een veel
groter accent gelegd op beleidsvrijheid voor
lagere overheden in de ruimtelijke planning en
op de rol van de eindgebruiker.
HOOFDSTUK 2
NEPROM:
- Leden zijn professionele opdrachtgevers
van vastgoedprojecten
- Professionaliteit is een belangrijke activiteit
- Kennisontwikkeling en -uitwisseling tussen
leden
- Lijnen zijn kort en rondom nieuwe
ontwikkelingen en thema’s wordt snel
input vanuit de leden verzameld,
gebundeld en verder verspreid.
Intermezzo: de reputatie van de ontwikkelaar.
De mate waarin iemand professioneel
handelt, wordt bepaald door de mate waarin
hij erin slaagt expertise, organisatie en relatie
met elkaar in verbinding te brengen. Hij is de
vakman die zijn kennis en kunde binnen zijn
netwerk inzet, gebruikmakend van relationele,
ondernemende en communicatieve
vaardigheden. Vertegenwoordiger van zijn organisatie en van de branche. Hij maakt anderen
deelgenoot van de aanpak van zijn organisatie. Hij komt afspraken na en spreekt anderen
erop aan als dit niet gebeurt, neemt verantwoordelijkheid voor zijn eigen professionalisering
en heeft kennis van de context waarin zijn organisatie opereert.
Doel NEPROM: het bevorderen van de samenwerking tussen overheid en
projectontwikkelaars bij de totstandkoming van vastgoedprojecten.
Professioneel handelen bestaat, naast expertise, uit de relatie die de professional aangaat
met de buitenwereld en binnen de organisatie waarin hij werkzaam is. Integriteit staat voor
het professioneel, adequaat en zorgvuldig uitoefenen van taken en functies, rekening
houdend met alle in het geding zijnde waarden en belangen binnen de eigen organisatie,
naar ketenpartners en de maatschappij in geheel. Integriteit vraagt om verantwoord
, handelen en transparantie. Bij inbreuken op integriteit gaat het om het vertrouwen dat
anderen in het handelen van de projectontwikkelaar hebben gesteld en dat niet wordt
waargemaakt.
Het bouw- en vastgoedproces in het algemeen – en projectontwikkeling in het bijzonder –
heeft enkele specifieke kenmerken die de branche vatbaar maken voor integriteitsinbreuken:
- Het vastgoedontwikkelingsproces is complex.
- Projecten hebben een lange doorlooptijd
- Veel verschillende partijen betrokken
- Technisch, financieel en juridisch complex
- Groot verschil tussen waarde vastgoed en vergoedingen betrokkenen
- ‘Voor wat hoort wat’ cultuur
- Waardebepaling is lastig bij unieke objecten
Integriteitsbeleid: groot aantal maatregelen om de integriteitsrisico’s zo veel mogelijk tegen te
gaan en indien ze zich voordoen te signaleren. Bij (vermeende) inbreuken op de integriteit
kunnen meldingen zowel vanuit de eigen organisatie komen als van buiten.
3 kernwaarden van de door de NEPROM opgestelde gedragscode: zorgvuldigheid, integriteit
en maatschappelijke verantwoordelijkheid. De code maakt aan alle leden en aan de
ketenpartners duidelijk waaraan integere projectontwikkeling moet voldoen. Bedrijven die lid
zijn van de NEPROM moeten over een eigen, organisatie specifieke gedragscode
beschikken en toezien op de naleving hiervan. De NEPROM heeft een gedragscode en heeft
een toelatingsprocedure die erop toeziet dat de leden voldoen aan de uitgangspunten en
vooral handelen in de geest van deze code.
NEPROM heeft een algemene gedragscode ontwikkeld: dit is het kader waarbinnen
bedrijven maatregelen formuleren om integriteitsrisico’s adequaat af te dekken.
Doel commissie gedragscode: ervoor zorgen dat geleerd kan worden van de
integriteitskwesties en dilemma’s die zich binnen de branche voordoen.
Om integriteit te bevorderen en inbreuken te voorkomen moet de organisatie van voldoende
omvang zijn en beschikken over professionele werknemers die hun taak aankunnen.
Belangrijke maatregelen op organisatieniveau zijn het hanteren van functiescheidingen.
Volgens het vierogen principe en het betrekken van meerdere afdelingen of disciplines bij de
voorbereiding van belangrijke besluiten volgens een vooraf vastgelegde procedure. De
organisatie moet beschikken over een bedrijfsspecifieke gedragscode.
Vooraf moet een onderneming beleid formuleren over de markten en de producten waarop
de onderneming actief wil zijn. In de aanloop naar de transactie en uiteindelijke
besluitvorming is functiescheiding van groot belang. De besluitvorming vindt gefaseerd
plaats op basis van beslisdocumenten en/of investeringsvoorstellen en dient uiteindelijk
vastgelegd te worden in het transactieregister.
Aanbestedingsprocessen werken met gesloten enveloppen en een protocol waarin het
beslissingsproces volgens bestek en begroting verloopt en wordt vastgelegd.
Voor samenwerkingsverbanden en werkcombinaties wordt een eigen AO/IC (Administratieve
Organisatie/Interne Controle) geschreven.
De bouw van projecten vereist een duidelijke start. Tijdens de uitvoering is het belangrijk dat
de opdrachtgever de opdrachtnemer tijdig van alle noodzakelijke informatie voorziet. Wat
vastgelegd moet worden:
- Afwijkingen of fouten in het ontwerp
- Uitvoering of kosten moeten z.s.m. bekend zijn.
- E.v.t. beslisdocument
- Financiële consequenties
HOOFDSTUK 1
Projectontwikkeling heeft op 2 manieren betekenis voor de samenleving:
- De tastbare betekenis
- De invloed op de macro-economische ontwikkeling
Projectontwikkeling: het op eigen initiatief – zonder oogmerk tot zelf exploiteren en zekerheid
van een afnemer, voor eigen rekening en risico tot stand brengen van een of meer
bouwprojecten voor de markt, via het integreren en coördineren van de benodigde
professionele kennis en kunde, afgestemd op de (aangenomen) vraag van een beoogde
specifieke doelgroep, waarbij de betrokkenheid zich uitstrekt tot de fase van ingebruikneming
dan wel korter indien het project eerder wordt verkocht.
Doel Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM): de
samenwerking bevorderen tussen overheid en projectontwikkelaars bij de totstandkoming
van vastgoedprojecten.
Na de crisis is besloten dat een project pas tot stand komt op het moment dat de afzet is
gegarandeerd en er dus eindgebruikers gevonden zijn.
De projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk
te realiseren.
Doelen projectontwikkelaar:
- Realiseren van het project
- Realiseren van winst
De projectontwikkelaar heeft te maken met publiek en privaat. De gemeente moet met de
plannen instemmen (publiek) en op de markt moet er een partij zijn die het vastgoed wil
kopen (privaat). De projectontwikkelaar is de spin in het web: hij vormt het geheugen van het
project en kent het complete dossier, inclusief alle afspraken die zijn gemaakt.
Projectontwikkeling wordt uitgevoerd door verschillende typen ondernemingen:
- Zelfstandig projectontwikkelaar: diegene is aan niks gebonden.
- Projectontwikkelaar gekoppeld aan een financiële instelling: apart bedrijfsonderdeel
van een bank of andere financiële instelling.
- Ontwikkelend bouwer: bouwbedrijven voegen projectontwikkeling toe aan hun
activiteiten.
- Ontwikkelend belegger: beleggers ontwikkelen hier zelf projecten. Gelden van derden
worden belegd die later rendement opleveren.
- Ontwikkelend woningcorporatie: woningcorporaties ontwikkelen hun eigen projecten.
- Gedelegeerd projectontwikkelaar: projectontwikkelaar neemt een betaalde opdracht
aan voor derden, bv een belegger.
- Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar: architecten en anderen worden
projectontwikkelaar voor bv projecten voor (groepen) particuliere opdrachtgevers.
- Projectontwikkeling als afgeleide activiteit: bedrijven realiseren vastgoed ten behoeve
van hun kernactiviteit.
BVO: bruto vloeroppervlak = oppervlakte van het gebouw aan de buitenkant gemeten.
VVO: verhuurbaar vloeroppervlak = oppervlakte van het gebouw aan de binnenkant
gemeten, met uitzondering van een aantal ruimten.
Vormfactor = VVO / BVO weergegeven als percentage
Projectontwikkeling kent verschillende invalshoeken:
- Deelmarkten (woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en overige gebouwen)
,- Nieuwbouw en transformatie
Er is sprake van een ‘parallel geschakeld’
proces waarin de projectontwikkelaar
voortdurend heen en weer springt tussen
actoren en aandachtsvelden.
Beheer en exploitatie wordt nog belangrijker
en de vraag zal naar gecombineerde
projecten verder groeien. De nieuwe
projectontwikkelaar kan een full
serviceprovider zijn die steeds verdergaand in
de business van zijn huurder zit.
De omgevingswet bundelt een aantal
bestaande wetten en regels op het gebied van
de ruimtelijke ordening. Er wordt een veel
groter accent gelegd op beleidsvrijheid voor
lagere overheden in de ruimtelijke planning en
op de rol van de eindgebruiker.
HOOFDSTUK 2
NEPROM:
- Leden zijn professionele opdrachtgevers
van vastgoedprojecten
- Professionaliteit is een belangrijke activiteit
- Kennisontwikkeling en -uitwisseling tussen
leden
- Lijnen zijn kort en rondom nieuwe
ontwikkelingen en thema’s wordt snel
input vanuit de leden verzameld,
gebundeld en verder verspreid.
Intermezzo: de reputatie van de ontwikkelaar.
De mate waarin iemand professioneel
handelt, wordt bepaald door de mate waarin
hij erin slaagt expertise, organisatie en relatie
met elkaar in verbinding te brengen. Hij is de
vakman die zijn kennis en kunde binnen zijn
netwerk inzet, gebruikmakend van relationele,
ondernemende en communicatieve
vaardigheden. Vertegenwoordiger van zijn organisatie en van de branche. Hij maakt anderen
deelgenoot van de aanpak van zijn organisatie. Hij komt afspraken na en spreekt anderen
erop aan als dit niet gebeurt, neemt verantwoordelijkheid voor zijn eigen professionalisering
en heeft kennis van de context waarin zijn organisatie opereert.
Doel NEPROM: het bevorderen van de samenwerking tussen overheid en
projectontwikkelaars bij de totstandkoming van vastgoedprojecten.
Professioneel handelen bestaat, naast expertise, uit de relatie die de professional aangaat
met de buitenwereld en binnen de organisatie waarin hij werkzaam is. Integriteit staat voor
het professioneel, adequaat en zorgvuldig uitoefenen van taken en functies, rekening
houdend met alle in het geding zijnde waarden en belangen binnen de eigen organisatie,
naar ketenpartners en de maatschappij in geheel. Integriteit vraagt om verantwoord
, handelen en transparantie. Bij inbreuken op integriteit gaat het om het vertrouwen dat
anderen in het handelen van de projectontwikkelaar hebben gesteld en dat niet wordt
waargemaakt.
Het bouw- en vastgoedproces in het algemeen – en projectontwikkeling in het bijzonder –
heeft enkele specifieke kenmerken die de branche vatbaar maken voor integriteitsinbreuken:
- Het vastgoedontwikkelingsproces is complex.
- Projecten hebben een lange doorlooptijd
- Veel verschillende partijen betrokken
- Technisch, financieel en juridisch complex
- Groot verschil tussen waarde vastgoed en vergoedingen betrokkenen
- ‘Voor wat hoort wat’ cultuur
- Waardebepaling is lastig bij unieke objecten
Integriteitsbeleid: groot aantal maatregelen om de integriteitsrisico’s zo veel mogelijk tegen te
gaan en indien ze zich voordoen te signaleren. Bij (vermeende) inbreuken op de integriteit
kunnen meldingen zowel vanuit de eigen organisatie komen als van buiten.
3 kernwaarden van de door de NEPROM opgestelde gedragscode: zorgvuldigheid, integriteit
en maatschappelijke verantwoordelijkheid. De code maakt aan alle leden en aan de
ketenpartners duidelijk waaraan integere projectontwikkeling moet voldoen. Bedrijven die lid
zijn van de NEPROM moeten over een eigen, organisatie specifieke gedragscode
beschikken en toezien op de naleving hiervan. De NEPROM heeft een gedragscode en heeft
een toelatingsprocedure die erop toeziet dat de leden voldoen aan de uitgangspunten en
vooral handelen in de geest van deze code.
NEPROM heeft een algemene gedragscode ontwikkeld: dit is het kader waarbinnen
bedrijven maatregelen formuleren om integriteitsrisico’s adequaat af te dekken.
Doel commissie gedragscode: ervoor zorgen dat geleerd kan worden van de
integriteitskwesties en dilemma’s die zich binnen de branche voordoen.
Om integriteit te bevorderen en inbreuken te voorkomen moet de organisatie van voldoende
omvang zijn en beschikken over professionele werknemers die hun taak aankunnen.
Belangrijke maatregelen op organisatieniveau zijn het hanteren van functiescheidingen.
Volgens het vierogen principe en het betrekken van meerdere afdelingen of disciplines bij de
voorbereiding van belangrijke besluiten volgens een vooraf vastgelegde procedure. De
organisatie moet beschikken over een bedrijfsspecifieke gedragscode.
Vooraf moet een onderneming beleid formuleren over de markten en de producten waarop
de onderneming actief wil zijn. In de aanloop naar de transactie en uiteindelijke
besluitvorming is functiescheiding van groot belang. De besluitvorming vindt gefaseerd
plaats op basis van beslisdocumenten en/of investeringsvoorstellen en dient uiteindelijk
vastgelegd te worden in het transactieregister.
Aanbestedingsprocessen werken met gesloten enveloppen en een protocol waarin het
beslissingsproces volgens bestek en begroting verloopt en wordt vastgelegd.
Voor samenwerkingsverbanden en werkcombinaties wordt een eigen AO/IC (Administratieve
Organisatie/Interne Controle) geschreven.
De bouw van projecten vereist een duidelijke start. Tijdens de uitvoering is het belangrijk dat
de opdrachtgever de opdrachtnemer tijdig van alle noodzakelijke informatie voorziet. Wat
vastgelegd moet worden:
- Afwijkingen of fouten in het ontwerp
- Uitvoering of kosten moeten z.s.m. bekend zijn.
- E.v.t. beslisdocument
- Financiële consequenties
