Hc 6 assetmanagement
Leerdoelen
Na afloop van het college kan de student,
• Aangeven wat levensduurkosten zijn en welke kosten hieronder vallen
• Beschrijven welke kerndoelstelling achter de levensduurvisie schuilt
• Rekenmethoden toepassen die worden gebruikt bij sturing op levensduurkosten
• Vier standaardscenario’s voor een assetmanager noemen
• Opnoemen uit welke fasen de assetmanagementcyclus bestaat
• De formules voor de berekening van BAR en het NAR toepassen
• Een restwaarde berekenen d.m.v. exit yield, waarde ontwikkeling en grond-
opstalmethode
Levensduurkosten
Ander woord voor levensduurkosten: Life Cycle Costs (LCC)
Voor een bouwwerk zijn de LCC de totale kosten van,
• Definitie, ontwerp en bouw (investeringskosten)
• Exploitatie
o Kapitaallasten
o Energieverbruik
o Schoonmaak
o Onderhoud
o Verbouwing of renovatie
• Sloop of afstoting
Aangezien de meeste kosten van een bouwwerk in de gebruiksfase (exploitatiefase) zitten, verdient die
fase de meeste aandacht. Deze fase begint al bij het voorontwerp.
Namelijk bij het voorontwerp nemen opdrachtgever en architect belangrijke en onomkeerbare
beslissingen over de kwaliteit van een bouwwerk en dus over de kosten en opbrengsten in de gebruiksfase.
Handelen volgens de levensduurvisie kan daarom leiden tot extra investeringen vooraf, die later in de
exploitatiefase worden terugverdiend.
Dus de kerndoelstelling van LCC is erop gericht om de totale kosten over de gehele levensduur van een
gebouw (of bouwwerk) zo laag mogelijk te houden.
Sturen op levensduurkosten
Bij sturen op levensduurkosten draait het om zo vroeg mogelijk in het bouwproject de
kostenconsequenties van keuzes inzichtelijk te hebben. Keuze kan zijn op het gebied van materiaal of
vormgeving etc.
Aan het begin van een project is namelijk de invloed op de uiteindelijke exploitatiekosten het grootst, en
zijn de kosten van eventuele wijzigingen het laagst.
Dia 20 plaatje ijsberg (als je het nodig hebt voor tentamen)
, Berekeningsmethodieken LCC
Bij het sturen op levensduurkosten draait het om het kiezen van de scenario’s waarbij investering en
exploitatie optimaal op elkaar zijn afgestemd.
3 verschillende methoden om met LCC te rekenen,
• Terugverdientijd of periode → gaat in tegen wat we geleerd hebben, want hierbij hou je geen
rekening met het tijdstip (jaartal) wanneer het geld binnenkomt uit uitgaat. Dit is tijdsduur
waarbinnen het bedrag van de investering is terugverdiend uit de netto opbrengsten van de
investering. Je telt gewoon het saldo bij elkaar op. Hiervoor gebruik je dus de saldo cum kolom.
o Je kijkt wanneer je je investering hebt terugverdiend. Dus stel je investeert 1 miljoen en je
verdiend 250.000 euro per jaar. Dan kan je zeggen dat je de 1 miljoen binnen 4 jaar hebt
terugverdiend. Probleem is dat je geen rekening houdt met de contante waarde.
• Discounted payback methode→ hierbij hou je wel rekening met tijd en dus met de contante
waarde. Waarschijnlijk zou je dan je investering in jaar 5 terug hebben verdiend.
Hiernaast staat een voorbeeld
van de Discounted Payback
methode.
Saldo = huur +exploi
Saldo cum = Saldo + vorige
saldo
Cw= Saldo / 1.06
CW cum = Cw + vorige CW
Dus dezelfde methode als bij
DCF maar hierbij kijk je niet
verder dan het moment dat je
je investering hebt
terugverdiend. Dus hiernaast
heb je na 14 jaar je je
investering terugverdiend.
• Netto contante waarde methode→ oom wel DCF methode (Discounted Cashflow Methode). Dit is
de beste methode. Hierbij kijk je dus wel verder dan het moment waarop je je investering hebt
terugverdiend. Hier kijk je dus ook naar de restwaarde, en bij de Discounted Payback methode niet.
Niet opgenomen in het figuur hierboven.
Denken in Scenario’s
Een van de belangrijkste taken van de assetmanager is het periodiek analyseren van prestaties van zijn
assets. Dit analyseren gebeurt vrijwel altijd aan de hand van zogenaamde kritische prestatie-indicatoren
(KPI’s) Dus KPI = Kritische prestatie indicatoren. Je KPI’s hangen af van de aard van de asset. Eisen voor
winkels zijn anders dan voor woningen. Voorbeelden van KPI’s zijn,
• De hoogte van de jaarlijkse exploitatiekosten
• De Internal Rate of Return
• Het totaalrendement
• Het verschil tussen contract huur en de markthuur
• Het percentage leegstand
• De groei van de omzet per jaar
Leerdoelen
Na afloop van het college kan de student,
• Aangeven wat levensduurkosten zijn en welke kosten hieronder vallen
• Beschrijven welke kerndoelstelling achter de levensduurvisie schuilt
• Rekenmethoden toepassen die worden gebruikt bij sturing op levensduurkosten
• Vier standaardscenario’s voor een assetmanager noemen
• Opnoemen uit welke fasen de assetmanagementcyclus bestaat
• De formules voor de berekening van BAR en het NAR toepassen
• Een restwaarde berekenen d.m.v. exit yield, waarde ontwikkeling en grond-
opstalmethode
Levensduurkosten
Ander woord voor levensduurkosten: Life Cycle Costs (LCC)
Voor een bouwwerk zijn de LCC de totale kosten van,
• Definitie, ontwerp en bouw (investeringskosten)
• Exploitatie
o Kapitaallasten
o Energieverbruik
o Schoonmaak
o Onderhoud
o Verbouwing of renovatie
• Sloop of afstoting
Aangezien de meeste kosten van een bouwwerk in de gebruiksfase (exploitatiefase) zitten, verdient die
fase de meeste aandacht. Deze fase begint al bij het voorontwerp.
Namelijk bij het voorontwerp nemen opdrachtgever en architect belangrijke en onomkeerbare
beslissingen over de kwaliteit van een bouwwerk en dus over de kosten en opbrengsten in de gebruiksfase.
Handelen volgens de levensduurvisie kan daarom leiden tot extra investeringen vooraf, die later in de
exploitatiefase worden terugverdiend.
Dus de kerndoelstelling van LCC is erop gericht om de totale kosten over de gehele levensduur van een
gebouw (of bouwwerk) zo laag mogelijk te houden.
Sturen op levensduurkosten
Bij sturen op levensduurkosten draait het om zo vroeg mogelijk in het bouwproject de
kostenconsequenties van keuzes inzichtelijk te hebben. Keuze kan zijn op het gebied van materiaal of
vormgeving etc.
Aan het begin van een project is namelijk de invloed op de uiteindelijke exploitatiekosten het grootst, en
zijn de kosten van eventuele wijzigingen het laagst.
Dia 20 plaatje ijsberg (als je het nodig hebt voor tentamen)
, Berekeningsmethodieken LCC
Bij het sturen op levensduurkosten draait het om het kiezen van de scenario’s waarbij investering en
exploitatie optimaal op elkaar zijn afgestemd.
3 verschillende methoden om met LCC te rekenen,
• Terugverdientijd of periode → gaat in tegen wat we geleerd hebben, want hierbij hou je geen
rekening met het tijdstip (jaartal) wanneer het geld binnenkomt uit uitgaat. Dit is tijdsduur
waarbinnen het bedrag van de investering is terugverdiend uit de netto opbrengsten van de
investering. Je telt gewoon het saldo bij elkaar op. Hiervoor gebruik je dus de saldo cum kolom.
o Je kijkt wanneer je je investering hebt terugverdiend. Dus stel je investeert 1 miljoen en je
verdiend 250.000 euro per jaar. Dan kan je zeggen dat je de 1 miljoen binnen 4 jaar hebt
terugverdiend. Probleem is dat je geen rekening houdt met de contante waarde.
• Discounted payback methode→ hierbij hou je wel rekening met tijd en dus met de contante
waarde. Waarschijnlijk zou je dan je investering in jaar 5 terug hebben verdiend.
Hiernaast staat een voorbeeld
van de Discounted Payback
methode.
Saldo = huur +exploi
Saldo cum = Saldo + vorige
saldo
Cw= Saldo / 1.06
CW cum = Cw + vorige CW
Dus dezelfde methode als bij
DCF maar hierbij kijk je niet
verder dan het moment dat je
je investering hebt
terugverdiend. Dus hiernaast
heb je na 14 jaar je je
investering terugverdiend.
• Netto contante waarde methode→ oom wel DCF methode (Discounted Cashflow Methode). Dit is
de beste methode. Hierbij kijk je dus wel verder dan het moment waarop je je investering hebt
terugverdiend. Hier kijk je dus ook naar de restwaarde, en bij de Discounted Payback methode niet.
Niet opgenomen in het figuur hierboven.
Denken in Scenario’s
Een van de belangrijkste taken van de assetmanager is het periodiek analyseren van prestaties van zijn
assets. Dit analyseren gebeurt vrijwel altijd aan de hand van zogenaamde kritische prestatie-indicatoren
(KPI’s) Dus KPI = Kritische prestatie indicatoren. Je KPI’s hangen af van de aard van de asset. Eisen voor
winkels zijn anders dan voor woningen. Voorbeelden van KPI’s zijn,
• De hoogte van de jaarlijkse exploitatiekosten
• De Internal Rate of Return
• Het totaalrendement
• Het verschil tussen contract huur en de markthuur
• Het percentage leegstand
• De groei van de omzet per jaar
