Werkgroep 3A
Vraag 1 Criminaliteit
Ten overstaan van notaris N heeft op in december 2010 een transactie plaatsgehad
waarbij aandelen in een BV voor € 1 werden overgedragen aan een vennootschap
gevestigd in Lichtenstein. Tegelijkertijd werd een vordering die de BV had ter waarde
van ruim € 75.000, voor € 10.000 verkocht en gecedeerd aan een andere BV van de
koper waarna de koopsom van de vordering werd kwijtgescholden. Wat had of zal
notaris N in dit geval moeten doen?
Melding aan FIU: (vroeger MOT melding), Financial Intelligence Unit.
Laag bedrag. Wellicht vanwege fiscaal voordeel ? BV waarvoor aandeel voor 1 euro wordt
overgedragen. Wellicht intentie om schuldeisers te benadelen: bank en belastingdienst. We
moeten hier vragen stellen, wat is het doel van de verkoop, waarom zo’n laag bedrag. Hier is
sprake van een ongebruikelijke transactie.
WWFT ter voorkoming van witwassing. 10.000 is miss crimineel geld. WWFT. We hebben
hier te maken met indicatoren:
- Subjectieve indicator: bijv. een Liechtensteinse vennootschap. Die ene euro.
- Objectieve indicator: bij contante betalingen, grens 10.000 euro. (was vroeger
gebruikelijker om met contant geld te betalen).
UBO: persoon die de uiteindelijk belanghebbende is, ultimate beneficial owner. Je moet je
best doen om deze persoon zo goed mogelijk te achterhalen.
PEP: political exposed person. Regeringsleiders, ministers.
Wat zal de notaris hier moeten doen?
- Nader onderzoek (rijtje van verificatie, reikwijdte, identificatie… etc)
- Voldoende tijd nemen
- Vragen naar legitieme redenen
- Gespreksverslag maken
- (KNB heeft info op website over een aandelenoverdracht staan over hoe je hier mee om
moet gaan)
- Als het antwoord niet bevredigend is, dan art. 21 lid 2 Nwa dienstweigering.
Dus zowel melding als dienstweigering. Je mag niet vertellen aan de klant dat je een
melding hebt gemaakt.
, Extra:
Stel verkoper levert niet, dan kan de koper geld eisen. Iemand zorgde bewust dat verkoper
in moeilijk pakket kwam en wilde zo boetes opstrijken. Toen werden alle notarissen
gewaarschuwd.
Er is ook altijd een vertrouwensnotaris om iets te vertellen.
Vraag 2 Criminaliteit
Mevrouw De Haan die 91 jaar oud is, verkoopt en levert haar woning voor een bedrag
van € 100.000 in september 2004. De koper, de heer W verkoopt en levert de woning
door in december 2004 voor een koopsom van € 125.000 aan X die vervolgens in
januari 2005 de woning doorverkoopt en levert voor een bedrag van € 250.000 aan Y,
die in februari 2005 de woning tenslotte voor € 325.000 verkoopt en levert aan Z. Alle
leveringen vinden plaats op kantoor van notaris N. De makelaar die bij de laatste
transactie betrokken is, biedt de notaris een deel van de winst uit de laatste verkoop.
De notaris neemt het geld niet aan. Later is het geld dat aan de notaris geboden is,
overgemaakt aan de zwager van de notaris. Wat zal de notaris in een dergelijk geval
moeten doen?
Prijsverschillen. Wat moet je ermee? In korte tijd gaat pand van 100.000 naar 325.000, dat is
een subjectieve indicator. Dus we gaan vragen stellen: (schriftelijk!)
- Wat is de grondslag van de prijsverschillen, de rede (bijv. wijziging bestemmingsplan,
verandering stadsdeelgrens, renovatie, een wijk kan ineens hip worden, onnozele koper of
koper die voor de zekerheid ver boven de vraagprijs heeft geboden)
- Kan het zijn dat die mevrouw heel snel geld wilt?
In dit geval was het de eigengereidheid van de verkoper. Dus eerste heeft te weinig geld
ontvangen. Prijs verschil hoeft dus niets ernstigs te betekenen.
Geld aanbieden aan notaris natuurlijk ongepast.
Mevrouw is 91, kan ze haar wil wel bepalen?
Zwager. Kwestie met familieleden van notarissen. Bepalingen art. 19 en 20 Wna.
Vraag 3 Criminaliteit
Erflaatster geeft een gesloten enveloppe aan de notaris in bewaring met de
mededeling dat de enveloppe pas mag worden geopend na haar overlijden. De notaris
opent de enveloppe niet en bewaart de enveloppe in een dossier. Na het overlijden
van erflaatster opent hij de enveloppe. Daarin heeft erflaatster beschreven dat zij een
van haar kinderen wil onterven. De andere kinderen dienen een klacht in tegen de
notaris. Wat zal de klacht inhouden? Heeft u advies aan de notaris hoe hij deze zaken
in het vervolg moet behandelen?
Vraag 1 Criminaliteit
Ten overstaan van notaris N heeft op in december 2010 een transactie plaatsgehad
waarbij aandelen in een BV voor € 1 werden overgedragen aan een vennootschap
gevestigd in Lichtenstein. Tegelijkertijd werd een vordering die de BV had ter waarde
van ruim € 75.000, voor € 10.000 verkocht en gecedeerd aan een andere BV van de
koper waarna de koopsom van de vordering werd kwijtgescholden. Wat had of zal
notaris N in dit geval moeten doen?
Melding aan FIU: (vroeger MOT melding), Financial Intelligence Unit.
Laag bedrag. Wellicht vanwege fiscaal voordeel ? BV waarvoor aandeel voor 1 euro wordt
overgedragen. Wellicht intentie om schuldeisers te benadelen: bank en belastingdienst. We
moeten hier vragen stellen, wat is het doel van de verkoop, waarom zo’n laag bedrag. Hier is
sprake van een ongebruikelijke transactie.
WWFT ter voorkoming van witwassing. 10.000 is miss crimineel geld. WWFT. We hebben
hier te maken met indicatoren:
- Subjectieve indicator: bijv. een Liechtensteinse vennootschap. Die ene euro.
- Objectieve indicator: bij contante betalingen, grens 10.000 euro. (was vroeger
gebruikelijker om met contant geld te betalen).
UBO: persoon die de uiteindelijk belanghebbende is, ultimate beneficial owner. Je moet je
best doen om deze persoon zo goed mogelijk te achterhalen.
PEP: political exposed person. Regeringsleiders, ministers.
Wat zal de notaris hier moeten doen?
- Nader onderzoek (rijtje van verificatie, reikwijdte, identificatie… etc)
- Voldoende tijd nemen
- Vragen naar legitieme redenen
- Gespreksverslag maken
- (KNB heeft info op website over een aandelenoverdracht staan over hoe je hier mee om
moet gaan)
- Als het antwoord niet bevredigend is, dan art. 21 lid 2 Nwa dienstweigering.
Dus zowel melding als dienstweigering. Je mag niet vertellen aan de klant dat je een
melding hebt gemaakt.
, Extra:
Stel verkoper levert niet, dan kan de koper geld eisen. Iemand zorgde bewust dat verkoper
in moeilijk pakket kwam en wilde zo boetes opstrijken. Toen werden alle notarissen
gewaarschuwd.
Er is ook altijd een vertrouwensnotaris om iets te vertellen.
Vraag 2 Criminaliteit
Mevrouw De Haan die 91 jaar oud is, verkoopt en levert haar woning voor een bedrag
van € 100.000 in september 2004. De koper, de heer W verkoopt en levert de woning
door in december 2004 voor een koopsom van € 125.000 aan X die vervolgens in
januari 2005 de woning doorverkoopt en levert voor een bedrag van € 250.000 aan Y,
die in februari 2005 de woning tenslotte voor € 325.000 verkoopt en levert aan Z. Alle
leveringen vinden plaats op kantoor van notaris N. De makelaar die bij de laatste
transactie betrokken is, biedt de notaris een deel van de winst uit de laatste verkoop.
De notaris neemt het geld niet aan. Later is het geld dat aan de notaris geboden is,
overgemaakt aan de zwager van de notaris. Wat zal de notaris in een dergelijk geval
moeten doen?
Prijsverschillen. Wat moet je ermee? In korte tijd gaat pand van 100.000 naar 325.000, dat is
een subjectieve indicator. Dus we gaan vragen stellen: (schriftelijk!)
- Wat is de grondslag van de prijsverschillen, de rede (bijv. wijziging bestemmingsplan,
verandering stadsdeelgrens, renovatie, een wijk kan ineens hip worden, onnozele koper of
koper die voor de zekerheid ver boven de vraagprijs heeft geboden)
- Kan het zijn dat die mevrouw heel snel geld wilt?
In dit geval was het de eigengereidheid van de verkoper. Dus eerste heeft te weinig geld
ontvangen. Prijs verschil hoeft dus niets ernstigs te betekenen.
Geld aanbieden aan notaris natuurlijk ongepast.
Mevrouw is 91, kan ze haar wil wel bepalen?
Zwager. Kwestie met familieleden van notarissen. Bepalingen art. 19 en 20 Wna.
Vraag 3 Criminaliteit
Erflaatster geeft een gesloten enveloppe aan de notaris in bewaring met de
mededeling dat de enveloppe pas mag worden geopend na haar overlijden. De notaris
opent de enveloppe niet en bewaart de enveloppe in een dossier. Na het overlijden
van erflaatster opent hij de enveloppe. Daarin heeft erflaatster beschreven dat zij een
van haar kinderen wil onterven. De andere kinderen dienen een klacht in tegen de
notaris. Wat zal de klacht inhouden? Heeft u advies aan de notaris hoe hij deze zaken
in het vervolg moet behandelen?
