Samenvatting Werkgroep uitwerkingen HLO probleem 5

HLO probleem 5
1.Door middel van welke soort waarden kan bij deze fabriek een WOZ-
waarde worden bepaald (GVW uitwerken)?
Waarderingsmethodes:
1. Huurwaarde kapitalisatiemethode: variant van de
vergelijkingsmethode en wordt toegepast bij de waardering van
diverse courante niet-woningen waarbij het belangrijkste deel van
de markttransacties bestaat uit verhuurtransacties (bijv.
winkelpanden en kantoorruimtes).
a. De verhuurtransacties vormen de basis voor de berekening
van de waarde in het economische verkeer. Als er een
verkooptransactie beschikbaar is van de koper die het tevens
ook zelf gaat gebruiken, dan heeft die transactie bij de
waardebepaling de voorkeur om te gebruiken.
b. De brutohuurwaarde van een WOZ-object wordt daarbij
vermenigvuldigd met een bruto-kapitalisatiefactor op basis
van vergelijking met huur- en verkooptransacties waarbij een
eigenaar/gebruiker betrokken is. Van groot belang is dat
kengetallen voor het bepalen van de huurwaarde (huurprijs
per vierkante meter bijv.), en voor gebruikte kapitalisatiefactor
(verkoopprijs/huurwaarde), kunnen worden verklaard vanuit
het referentiestelsel.
c. De gemeente dient haar waardebepaling (huurwaarden en
kapitalisatiefactor) te kunnen onderbouwen en inzichtelijk te
maken met gerealiseerde marktgegevens. -> uitgaan van
brutohuur prijzen.
2. Discounted cashflow-methode (DCF): wordt toegepast bij
objecten met een duidelijke economische waarde, maar waarbij
geen verkoop- of verhuurtransacties aanwezig zijn om mee te
vergelijken (bijv. kantoor objecten).
a. Alle toekomstige inkomsten en uitgaven worden m.b.t. de OZ
contant gemaakt naar de waarde peildatum. Als
markttransacties niet alleen betrekking hebben op de
onroerende zaak, maar op gehele bedrijfsvoering, dan wordt
de berekening uitgevoerd op de gerealiseerde omzet van 20
jaar.
3. Gecorrigeerde vervangingswaarde: het offer dat nodig is om een
bepaald object weer in dezelfde staat aan te schaffen of te
vervaardigen.
a. Uitgangspunt bij bepaling van de waarde zijn weliswaar de
vervangingswaarde van de grond en van de opstal, dit dient te
worden gezien in het licht van het feit dat deze waarde
onderdeel uitmaakt van de totale gecorrigeerde
vervangingswaarde.
b. Als de totale vervangingswaarde lager is dan de totale
indirecte verkoopwaarde of de minimale waarde die de
eigenaar zal kunnen ontvangen, dan zal die laatste waarde de
WOZ-waarde zijn.
c. Art. 17 lid 3 wet WOZ: hoogste WEV en gecorrigeerde
vervangingswaarde.

, De gecorrigeerde vervangingswaarde bestaat uit 4 componenten (art. 4
lid 2 Uitvoering)
1. Vervangingswaarde van de grond: uitgifteprijzen die de
gemeente hanteert op de waarde peildatum, voor grond met
dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een
vergelijkbare kavelgrote, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling
is van de marktwaarde. Echter is het hanteren van de
gronduitgifteprijs niet verplicht: uit een procedure blijkt dat de
rechter vrij is in zijn keuze van de waarderingsmethode die naar zijn
oordeel tot de beste benadering van de waarde van de grond leidt.
Onder omstandigheden kan het voor de afkoop van de erfpacht
betaalde bedrag kort na de waarde peildatum een betere indicatie
zijn van de waarde van de grond dan gronduitgifteprijzen.
Beoordeeld dient te worden welke prijs de eigenaar van de grond
zou willen betalen om grond in eigendom te verwerven die voor hem
eenzelfde nut oplevert als onderhavige grond. Er moet rekening
worden gehouden met grootte, locatie en bestemming van de grond.
2. Vervangingswaarde van de opstal: de stichtingskosten. De
vervangingswaarde heeft betrekking op de actuele bouwkosten
volgens moderne bouwmethoden voor een in beginsel identiek
vervangend object op de waarde peildatum. Het gaat om alle
gebouwen, onderdelen en terreinvoorzieningen die tot de te taxeren
onroerende zaak behoren. De bepaling van de vervangingswaarde
voor de opstal wordt gebaseerd op stichtingskosten per kubieke of
vierkante meter per gebouwonderdeel. Bij berekening van de
vervangingswaarde van een zaak dient rekening gehouden te
worden met de aard en bestemming van de zaak. Stichtingskosten
zijn bouwkosten, kosten van niet vrijgestelde werktuigen, elektrische
installaties, rentekosten tijdens de bouw en kosten van
directievoering. Het zijn vaak andere kosten dan herbouwkosten.
Deze omvatten namelijk vaak niet de kosten van fundering, en
stichtingskosten wel. Bij bepaling van de gecorrigeerde
vervangingswaarde dient rekening worden gehouden met de op of
omstreeks waarde peildatum geldende subsidies en
investeringsfaciliteiten. Deze moeten in mindering worden
gebracht op de bruto vervangingswaarde. Subsidies komen in
mindering op de stichtingskosten. Deze kosten worden niet
verminderd met een bedrag vanwege mee gekochte onderhouds- en
garantiekosten. Infrastructuur is ook aan te merken als opstal en
daarop wordt ook technisch en functioneel afgeschreven. Na
bepaling van de vervangingswaarde van de opstal op de waarde
peildatum dienen de correcties worden toegepast wegens
technische en functionele veroudering, die sinds de stichting zijn
opgetreden. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal
dient de vervangingswaarde van de grond te worden opgeteld.
a. Correcties wegens technische veroudering: het
afwaarderingspercentage dient te worden bepaald aan de
hand van de verwachte en resterende levensduur en de
restwaarde van het object (uitgaan van de waarde peildatum).