Samenvatting Vastgoedmanagement 2, Saxion

Vastgoedmanagement
Hoorcollege 1
De woningmarkt bestaat uit:
 Markt voor koopwoningen
 Markt voor huurwoningen

Kenmerken van de woningmarkt zijn:
 Onmisbaarheid
 Lange bestaansduur
 Fixatie van de plaats
 Kosten huisvesting beslaat aanzienlijk deel van het inkomen van de personen

Actoren op de woningmarkt zijn:
 Overheid
 Woninginrichters
 Makelaars
 Bouwers
 Projectontwikkelaars
 Beleggers

De kerngetallen van de woningmarkt van Nederland zijn te vinden in de resultaten van de
WoON 2018.

Huisvesting = huisvesten van de bevolking.

Geschiedenis van volkshuisvesting in Nederland gaat over:
 Opkomst volkshuisvesting (tot 1945)
 De glorietijd van de sociale woningbouw (1970-1995)
 Van huren naar kopen (vanaf 1995)

Opkomst volkshuisvesting (tot 1945)
Periode 1850 tot en met 1900
 Voor de tweede wereldoorlog was de huisvesting vooral een zaak van particulieren
verhuurders. In de tweede helft van de 19e eeuw kwam de industrialisatie in de steden
opgang. Tegelijk ging de werkgelegenheid in de landbouw achteruit. Arbeiders trokken naar
steden om daar werk te vinden, maar daar waren nauwelijks woningen voor hun
beschikbaar. Van de overheid werd in die tijd wel verwacht dat ze zorg had voor veiligheid en
gezondheid, maar niet dat ze iets deden aan huisvesting. (= nachtwakkerstaat).
Politici wilde voorrang geven aan het particulier initiatief. Dat leidde echter niet tot gehoopte
resultaat. Er waren te weinig goedkope woningen beschikbaar om de groei van arbeiders op
te vangen. Huurprijzen in de steden stegen sterk in deze periode en dit werkt speculatie met
vastgoed, door particulieren beleggers in de hand.

Het gevolg was de revolutiebouw  Met inferieure bouwmaterialen werden in hoog tempo
hele woonwijken gebouwd. Woningen waren van slechte kwaliteit door slecht materiaal,
slecht geschoolde arbeiders en bouwfraude. Verder werden bestaande kleine woningen
gesplitst met als gevolg sociale misverstanden.

Een deel van de gegoede burgerij (o.a. artsen, juristen etc.) kon de slechte
leefomstandigheden van de arbeidsklasse niet langer aanzien en nam het initiatief tot

,ingrijpen. Ook fabrikanten zagen in dat arbeiders beter konden werken als ze beter
woonden. Het begin van de aanzwellende stroom initiatieven voor het huisvesten van de
arbeidersklasse was het oprichten van de eerste corporatieve bouwverenigingen in 1852. In
1899 was dit gestegen tot 112 verenigingen. (Met gemiddeld 70 woningen in bezit). Door de
verzuiling kende men verschillende woningbouwverenigingen voor verschillende delen van
de bevolking.

De vereniging ten behoeve van arbeidsklasse was de eerste corporatieve bouwvereniging 
particulieren leenden, tegen lage rente, het kapitaal aan de woningbouwvereniging zodat
deze kwalitatief redelijke en goedkope woningen kon bouwen. Toch werd op deze wijze te
weinig woningen gebouwd om het grote probleem op te lossen. De particulieren markt bleef
belangrijk in het voorzien aan de woningbehoefte. Enig paternalisme (=bepalen voor andere
wat goed voor hen is) kwam er overigens ook bij kijken bij het ingrijpen vaan een deel van de
gegoede burgerij: men stelde zelfs woningopzichteressen aan die de bewoners moesten
opvoeden tot beschaafde burgers.

Motieven om te interveniëren zijn:
 Sociale bewogenheid van deel van gegoede burgerij.
 Eigen belang van fabrikanten (gezonde werknemers kunnen harder werken).
 Politieke verschuivingen; arbeidsverenigingen begonnen druk uit te oefenen voor
betere huisvesting.
 Angst voor revolutie
 Risico voor volksgezondheid

Als gevolg van aanhoudende maatschappelijke druk blijft de overheid niet langer aan de
zijlijn toekijken  woningwet 1901 werd ingevoerd.
Het doel was om de kwaliteit van de woningen te verbeteren en slechte woningen tegen te
gaan. Dit deden ze door in de wet een aantal zaken te regelen:
 Opstellen bouwvoorschriften door gemeenten waarin wordt vermeld aan welke eisen
nieuwe en bestaande woningen moeten voldoen (bouwverordening)
 Invoering van een bouwvergunning waardoor er zonder toestemming van de
gemeente niks meer kon worden gebouwd en verbouwd. Hierdoor kon worden
gecontroleerd of aan de bouwverordening is voldaan.
 Gemeente krijgen ook een controlerende taak bij bestaande bouw. (bouw- en
woningtoezicht). Zij konden eigenaren verplichten tot onderhoud of het doen van
verbeteringen. Tevens had de gemeente de mogelijkheid tot onbewoonbaar
verklaring, ontruiming en onteigening in de ergste gevallen.
 Gemeenten moesten bestemmingsplannen gaan opstellen voor de stad.
 Financiële steun voor (sociale woningbouw) voor daartoe aangewezen partijen; dit
waren partijen die specifiek in het belang van de volkshuisvesting werkzaam waren,
te weten:
ο Gemeentelijke woningbedrijven
ο ‘’Toegelaten instellingen’’  bijzonder particulier initiatief die alleen op het
gebied van de volkshuisvesting actief mochten zijn  denk aan coöperatieve
bouwvereniging.

Overigens bleef de particulieren markt (beleggers) leidend voor de realisatie van woningen.
Er was maar een beperkt financiële steun aanwezig. De financiële steun van de overheid
bestond uit goedkope kredieten (Rijksvoorschotten) en jaarlijkse bijdragen om de bouw en
exploitatie van kwalitatief betere, maar toch goedkope woningen mogelijk te maken (sociale
huurwoningen). Wel golden er strikte richtlijnen en normen waar deze woningen aan

, moesten voldoen (woningwet). En er moest verantwoording worden afgelegd aan de
overheid om in aanmerking te kunnen komen voor financiële steun.

In de eerste 10 jaren na invoering van de wet werd hier zeer weinig gebruik van gemaakt en
werden er weinig woningen gebouwd door deze partijen. Pas toen de particulieren
woningbouw weg viel tijdens en na de eerste wereldoorlog, werd er meer gebruik van
gemaakt (mede door verlaging van de rente en grondprijzen voor sociale woningbouw) en
kwamen er steeds meer woningbouwverenigingen.
 de coöperatieve bouwverenigingen en gemeentelijke woningbedrijven, waren voorlopers
op de woningcorporaties.

In die jaren was er enorm veel discussie wat nu precies de hoogte van de huurprijzen zou
moeten worden van een woning in de woningwet. Enerzijds moest er kwalitatief ‘’goed’’
wonen bereikbaar worden gemaakt in verhouding tot de lage inkomens; anderzijds was een
lage huurprijs een directe concurrent van de particulieren verhuurmarkt.

Een liberale stroming oefende veel invloed uit op de financiële paragraven van de woningwet
en pleitte in 1904 voor corporaties om tegen marktprijs te verhuren i.p.v. tegen kostprijs, die
immers door subsidie lager was. Dit betoog baseerden ze op de leer van het
marktmechanisme onder volledige mededinging.
Uiteindelijk werd er in de jaren tot 1919 gekozen voor een systeem van ‘’redelijk’’ huren
(afhankelijk van exploitatiekosten, kwaliteit woning en inkomen arbeiders). Na 1919 wordt het
onafhankelijk gemaakt van het inkomen en is de maximum huurprijs de kostprijs dekkende
huurprijs. Dit is nog steeds lager dan de geldende markthuur.

Trage invoering van de Woningwet:
 1904: Eerste toegelaten instelling ingeschreven
 1906: Eerste woningwetwoningen worden gebouwd

Verdere belangrijke gebeurtenissen:
 Uitgebreide sociale wetten
 1916: Huurbevriezing
 1918: Intrede huurbescherming
 In de jaren na 1918: Huurregulering i.p.v. huurbevriezing – weer meer marktwerking

Voor de tweede wereldoorlog was de verhuur van woonruimte vooral een zaak voor
particulieren:
Voordelen voor hen zijn:
 Huur komt maandelijks binnen.
 Waarde vastgoed doorgaans stijgende lijn.
 Na de tweede wereldoorlog veranderde samenstelling woningmarkt steeds
sterker.

Na de tweede wereldoorlog was er Woningnood:
 Woningtekort 300.000 woningen.
 De aandacht gaat eerst vooral uit naar de economische wederopbouw en minder
naar het oplossen van het woningtekort.

 Periode wordt gekenmerkt door sterk centraal gestuurd beleid, veel
marktregulering/overheidsinterventies. De overheid heeft een sterke rol. Dit in