Bouwtechnische Bedrijfskunde – HvA – 2013/2014
Samenvatting Economie colleges + aantekeningen
College 1: Terugblik, Instaptoets
Instaptentamen behandeld. Staat op DLWO.
Huiswerk: Opgave IRR
College 2: Portfoliomanagement, effecten op direct en indirect rendement
Huiswerkopgave IRR behandeld
- Op tentamen moet je zonder Excel, dus moet je IRR gewoon proberen te vinden door proberen en
afronden tot 1 cijfer achter de komma.
- Portfoliomanagement: = optimaliseren van het rendement en risico van de totale portefeuille
Gericht op het continue waarde toevoegen. Aanpakken van complexen die meerdere jaren slecht
(=benedengemiddeld) renderen.
Analyse van ‘best-practice’-complexen toepassen op gemiddelde complexen
Voor verkoopvijver kijken naar complexen waar verkoop meest oplevert (verhouding verhuurwaarde
vs. uitpondwaarde)
Rendement koppelen aan risico hoe meer risico hoe meer rendement.
- Er zijn 3 soorten management binnen de vastgoedportefeuille: (zogenaamde vastgoedpiramide)
1. Portfolio = strategisch niveau (beleggingsbeleid, keuze van soort assets, relatiebeheer)
2. Asset = tactisch niveau (performance-analyse, optimalisatie portefeuille, renovatie,
aan- en verkoop, commercieel beheer)
3. Property = operationeel niveau (technisch/administratief beheer complex, verhuur,
onderhoud)
- Voorbeeld vastgoedportefeuille: een corporatie met woningbezit op 5 verschillende locaties.
- Hoe organiseer je zo’n landelijke of regionale vastgoedportefeuille?
Per locatie 1 kantoor met autonomie voor verhuur, beheer en investeringen
Voor- en nadelen van een dergelijke decentrale organisatie:
- Dichtbij klant en stakeholders, opbouwen lokale marktkennis
- Decentrale organisatie kost meer dan centrale organisatie
- Verschillende waardebegrippen:
Leegwaarde: Marktwaarde van woning in lege staat.
Marktwaarde in verhuurde staat bij uitponden: Netto contante waarde over 15 jaar (DCF) van alle
inkomsten (huur en verkoopopbrengst lege woningen) en kosten (exploitatie, onderhoud en beheer)
contant gemaakt naar nu (met disconteringsvoet = vb. IRR %). Inclusief restwaarde eind 15 e jaar,
waarbij waarde in verhuurde staat restant complex geschat wordt. Snelheid leegkomen van woningen,
net als andere indicatoren en aannames, worden bepaald/geschat met fatsoenlijke onderbouwing.
Marktwaarde in verhuurde staat bij doorexploiteren: Netto contante waarde over 15 jaar (DCF) van alle
inkomsten (huur) en kosten (exploitatie, onderhoud en beheer) contant gemaakt naar nu. Inclusief eind
15e jaar. (marktwaarde in verhuurde staat bij doorexploiteren)
Beleidswaarde voor organisatie: Netto contante waarde over 15 jaar (DCF) van alle inkomsten en kosten
contant gemaakt naar nu. Inkomsten, incl restwaarde, en kosten zijn afhankelijk van beleid van de
corporatie/belegger (vb. geen verkoop sociale huurwoningen en geen max. huurverhoging bij mutatie)
- wordt vooral bij corporaties veel toegepast, beleggers niet echt.
- Verschil in waardebegrippen:
- Voorbeeld uit de praktijk: Aankoop voorstel
Betreft: bieding voor aankoop 50 geliberaliseerde huurwoningen in strategisch regiogebied.
Leegwaarde: € 176.000,-
NC(markt)waarde in verhuurde staat (bij uitponden): € 155.000,-
NC(beleids)waarde Ymere (beleid is 15 jr doorverhuur): € 103.000,-
- Het verschil tussen marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde is de onrendabele top.
25-10-13 1
, Bouwtechnische Bedrijfskunde – HvA – 2013/2014
- Huisjesmelker maakt gebruik van verschil in waardebegrippen, die rekent met de leegwaarde, die is nog
hoger. - Stap 1: als woningbelegger koop je een woning waar al een huurder inzit. De prijs die je betaalt is
dan ‘de marktwaarde in verhuurde staat’, en is veel lager dan de leegwaarde (bv. 80% of minder)
- Stap 2: de belegger probeert de huurder ‘uit te roken’ (vb. geen onderhoud, dreigen met
geweld, uitkopen dmv oprotpremie). Als huurder vertrekt kan woning tegen leegwaarde
worden verkocht.
- Een analyse kan ook op totaalniveau gemaakt worden. Hoeveel vastgoed je in een wijk hebt bijv.
- Hoogste verkooprendement behaal je in wijken met groot verschil uitpond vs. doorverhuurwaarde.
- Rendementanalyse vastgoedportefeuille:
- Indirect rendement: (waardegroei) wordt o.a. bepaald door:
Ontwikkeling leegwaarde
Ontwikkeling disconteringsvoet (bijv. kapitaalmarktrente)
Landelijk overheidsbeleid t.a.v. huurprijs en kosten (bijv. belasting)
Wel of niet uitponden mogelijk
- Direct rendement: (huurrendement) wordt o.a. bepaald door:
Ontwikkeling huurinkomsten
- Verschil in gereguleerde en geliberaliseerde segment
- Mutatiegraad (harmonisatie bij vertrek oude huurder)
Ontwikkeling exploitatiekosten (onderhoud, beheer, etc.
- ouderdom portefeuille sterke invloed. (oude portefeuille = meer onderhoud)
- Analyse op totaalniveau: rendement / risico
Risico wordt vaak vergeten
Rendement is vergoeding voor risico
Koppeling rendement aan risico
- Per woningcomplex
- Risico: markt (vraag), technisch (onderhoud) en financieel
- Verkoop bijv. cs met laag rendement / hoog risico (volatiliteit = mate van beweeglijkheid)
- Totaal rendement per landsdeel: (Zie sheets voor grafieken in meerder gevallen)
Meerder woningmarkten met eigen dynamiek
Randstad hoger rendement dan oosten en noorden, met name door indirect rendement
Hoe is hoge directe rendement van Ymere te verklaren?
Risicoreductie door landelijke spreiding van uw vastgoed: de volatiliteit van de gemiddelde waarde van
uw landelijk gespreide portefeuille zal dalen (i.v.m. bijv. lokale vastgoedportefeuille)
Analyse Totaal Rendement:
- Totaal rendement per locatie:
Almere scoort hoog direct rendement ivm jonge woningen dus weinig onderhoud en relatief hoge huren.
Waardegroei sterk afhankelijk van lokale prijsontwikkeling.
- Verjonging van je portefeuille leidt tot verbetering van het direct rendement!
Voornamelijk door lage exploitatiekosten bij jong bezit.
Analyse Indirect Rendement:
Indirect rendement
fluctueert sterk
Sterk bepaald door
lokale prijsontwikkeling
leegwaarde
Conclusie: noodzaak
van spreiding in de
portefeuille
25-10-13 2
Samenvatting Economie colleges + aantekeningen
College 1: Terugblik, Instaptoets
Instaptentamen behandeld. Staat op DLWO.
Huiswerk: Opgave IRR
College 2: Portfoliomanagement, effecten op direct en indirect rendement
Huiswerkopgave IRR behandeld
- Op tentamen moet je zonder Excel, dus moet je IRR gewoon proberen te vinden door proberen en
afronden tot 1 cijfer achter de komma.
- Portfoliomanagement: = optimaliseren van het rendement en risico van de totale portefeuille
Gericht op het continue waarde toevoegen. Aanpakken van complexen die meerdere jaren slecht
(=benedengemiddeld) renderen.
Analyse van ‘best-practice’-complexen toepassen op gemiddelde complexen
Voor verkoopvijver kijken naar complexen waar verkoop meest oplevert (verhouding verhuurwaarde
vs. uitpondwaarde)
Rendement koppelen aan risico hoe meer risico hoe meer rendement.
- Er zijn 3 soorten management binnen de vastgoedportefeuille: (zogenaamde vastgoedpiramide)
1. Portfolio = strategisch niveau (beleggingsbeleid, keuze van soort assets, relatiebeheer)
2. Asset = tactisch niveau (performance-analyse, optimalisatie portefeuille, renovatie,
aan- en verkoop, commercieel beheer)
3. Property = operationeel niveau (technisch/administratief beheer complex, verhuur,
onderhoud)
- Voorbeeld vastgoedportefeuille: een corporatie met woningbezit op 5 verschillende locaties.
- Hoe organiseer je zo’n landelijke of regionale vastgoedportefeuille?
Per locatie 1 kantoor met autonomie voor verhuur, beheer en investeringen
Voor- en nadelen van een dergelijke decentrale organisatie:
- Dichtbij klant en stakeholders, opbouwen lokale marktkennis
- Decentrale organisatie kost meer dan centrale organisatie
- Verschillende waardebegrippen:
Leegwaarde: Marktwaarde van woning in lege staat.
Marktwaarde in verhuurde staat bij uitponden: Netto contante waarde over 15 jaar (DCF) van alle
inkomsten (huur en verkoopopbrengst lege woningen) en kosten (exploitatie, onderhoud en beheer)
contant gemaakt naar nu (met disconteringsvoet = vb. IRR %). Inclusief restwaarde eind 15 e jaar,
waarbij waarde in verhuurde staat restant complex geschat wordt. Snelheid leegkomen van woningen,
net als andere indicatoren en aannames, worden bepaald/geschat met fatsoenlijke onderbouwing.
Marktwaarde in verhuurde staat bij doorexploiteren: Netto contante waarde over 15 jaar (DCF) van alle
inkomsten (huur) en kosten (exploitatie, onderhoud en beheer) contant gemaakt naar nu. Inclusief eind
15e jaar. (marktwaarde in verhuurde staat bij doorexploiteren)
Beleidswaarde voor organisatie: Netto contante waarde over 15 jaar (DCF) van alle inkomsten en kosten
contant gemaakt naar nu. Inkomsten, incl restwaarde, en kosten zijn afhankelijk van beleid van de
corporatie/belegger (vb. geen verkoop sociale huurwoningen en geen max. huurverhoging bij mutatie)
- wordt vooral bij corporaties veel toegepast, beleggers niet echt.
- Verschil in waardebegrippen:
- Voorbeeld uit de praktijk: Aankoop voorstel
Betreft: bieding voor aankoop 50 geliberaliseerde huurwoningen in strategisch regiogebied.
Leegwaarde: € 176.000,-
NC(markt)waarde in verhuurde staat (bij uitponden): € 155.000,-
NC(beleids)waarde Ymere (beleid is 15 jr doorverhuur): € 103.000,-
- Het verschil tussen marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde is de onrendabele top.
25-10-13 1
, Bouwtechnische Bedrijfskunde – HvA – 2013/2014
- Huisjesmelker maakt gebruik van verschil in waardebegrippen, die rekent met de leegwaarde, die is nog
hoger. - Stap 1: als woningbelegger koop je een woning waar al een huurder inzit. De prijs die je betaalt is
dan ‘de marktwaarde in verhuurde staat’, en is veel lager dan de leegwaarde (bv. 80% of minder)
- Stap 2: de belegger probeert de huurder ‘uit te roken’ (vb. geen onderhoud, dreigen met
geweld, uitkopen dmv oprotpremie). Als huurder vertrekt kan woning tegen leegwaarde
worden verkocht.
- Een analyse kan ook op totaalniveau gemaakt worden. Hoeveel vastgoed je in een wijk hebt bijv.
- Hoogste verkooprendement behaal je in wijken met groot verschil uitpond vs. doorverhuurwaarde.
- Rendementanalyse vastgoedportefeuille:
- Indirect rendement: (waardegroei) wordt o.a. bepaald door:
Ontwikkeling leegwaarde
Ontwikkeling disconteringsvoet (bijv. kapitaalmarktrente)
Landelijk overheidsbeleid t.a.v. huurprijs en kosten (bijv. belasting)
Wel of niet uitponden mogelijk
- Direct rendement: (huurrendement) wordt o.a. bepaald door:
Ontwikkeling huurinkomsten
- Verschil in gereguleerde en geliberaliseerde segment
- Mutatiegraad (harmonisatie bij vertrek oude huurder)
Ontwikkeling exploitatiekosten (onderhoud, beheer, etc.
- ouderdom portefeuille sterke invloed. (oude portefeuille = meer onderhoud)
- Analyse op totaalniveau: rendement / risico
Risico wordt vaak vergeten
Rendement is vergoeding voor risico
Koppeling rendement aan risico
- Per woningcomplex
- Risico: markt (vraag), technisch (onderhoud) en financieel
- Verkoop bijv. cs met laag rendement / hoog risico (volatiliteit = mate van beweeglijkheid)
- Totaal rendement per landsdeel: (Zie sheets voor grafieken in meerder gevallen)
Meerder woningmarkten met eigen dynamiek
Randstad hoger rendement dan oosten en noorden, met name door indirect rendement
Hoe is hoge directe rendement van Ymere te verklaren?
Risicoreductie door landelijke spreiding van uw vastgoed: de volatiliteit van de gemiddelde waarde van
uw landelijk gespreide portefeuille zal dalen (i.v.m. bijv. lokale vastgoedportefeuille)
Analyse Totaal Rendement:
- Totaal rendement per locatie:
Almere scoort hoog direct rendement ivm jonge woningen dus weinig onderhoud en relatief hoge huren.
Waardegroei sterk afhankelijk van lokale prijsontwikkeling.
- Verjonging van je portefeuille leidt tot verbetering van het direct rendement!
Voornamelijk door lage exploitatiekosten bij jong bezit.
Analyse Indirect Rendement:
Indirect rendement
fluctueert sterk
Sterk bepaald door
lokale prijsontwikkeling
leegwaarde
Conclusie: noodzaak
van spreiding in de
portefeuille
25-10-13 2
