Huurrecht – College 4
Verplichtingen huurder
Afdeling 7.4.3 BW
(Tijdig) huur voldoen (7:212 BW)
Goed huurderschap (7:213 BW)
Oplevering bij einde huur (7:224 BW)
Dringende werkzaamheden / renovatie
Art. 7:220 lid 1 BW: huurder moet dringende werkzaamheden gedogen. Indien
de huurder hieraan niet meewerkt, dan kan de verhuurder in een kort geding
nakoming afdwingen.
Lid 2: huurder moet renovatie gedogen (mits redelijk)
Lid 5: indien verhuizing i.v.m. renovatie noodzakelijk is:
verhuiskostenvergoeding (€ 5.910)
Het onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatie is in de praktijk niet
altijd even gemakkelijk te maken, terwijl dit onderscheid wel relevant is met het oog
op de rechtsgevolgen. Dit heeft met name te maken met lid 5 van artikel 7:220 BW.
Lid 5 gaat over de verhuur van woonruimte. In lid 5 staat dat wanneer de huurder
genoodzaakt is om tijdelijk elders te verblijven omdat er gerenoveerd moet worden,
de verhuurder dan verplicht is om aan de huurder een verhuiskostenvergoeding te
betalen. De omvang daarvan wordt bij algemene maatregel van bestuur vastgelegd.
Het gaat om een behoorlijk bedrag, namelijk een kleine zesduizend euro. Wat er dan
gebeurt, is dat een woningcorporatie die een hele woonwijk wil gaan renoveren aan
elk van de huurders een verhuiskostenvergoeding moet betalen. Het wordt dan door
de woningcorporatie zo gepresenteerd dat er groot onderhoud verricht gaat worden
en dat de corporatie denkt dat het niet noodzakelijk zal zijn dat de huurders tijdelijk
zullen verhuizen. Evident is dat wegens genotvermindering door de huurders
huurvermindering gevorderd kan worden. Het is echter nog maar de vraag of de
huurder tijdens de renovatiewerkzaamheden wel in de woning kan verblijven. Als je
vaststelt dat de huurder niet in de woning kan verblijven, dan moet de corporatie per
huurder ongeveer zesduizend euro betalen. Daarom proberen de woningcorporaties
het naar de huurders toe zo te brengen dat het niet noodzakelijk is om te verhuizen.
NJ (Loth / Stichting Portaal)
Moet Portaal aan ieder van de huurders een verhuiskostenvergoeding betalen? De
vraag was vervolgens of hier een renovatie wordt uitgevoerd die verhuizing van de
huurders noodzakelijk maakt.
Hoge Raad:
, ‘Dringende werkzaamheden’ = werkzaamheden die niet (zonder nadeel) kunnen
worden uitgesteld.
‘Renovatie’ = toename van het woongenot door gedeeltelijke vernieuwing c.q.
vervangende nieuwbouw d.m.v. verandering of toevoeging
In geval van combinatie (‘groot onderhoud’): verhuiskostenvergoeding slechts
verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden het noodzakelijk
maken dat de huurder verhuist. De rechter moet dan vaststellen welke van die
werkzaamheden in het kader van groot onderhoud als renovatiewerkzaamheden
kunnen worden beschouwd en vervolgens moet de rechter vaststellen of het voor
die renovatiewerkzaamheden noodzakelijk is dat de huurder zal verhuizen. Voor de
praktijk is het lastig om dit te bepalen.
Deze uitspraak biedt wel enige verheldering, maar leidt voor de praktijk nog niet tot
voldoende zekerheid.
N.b. 1: geldt ook voor particuliere verhuurders.
Tot 2010 was de verhuiskostenvergoeding geregeld in het BBSH. Tot 2010 moesten
alleen woningcorporaties in de sociale huursector een verhuiskostenvergoeding
betalen. Thans geldt deze verplichting echter voor alle verhuurders (dus ook voor
particuliere verhuurders).
N.b. 2: dwingendrechtelijke aard
Het is niet mogelijk om de verhuiskostenvergoeding weg te contracteren.
Let op: artikel 7:275 lid 3 BW
Als de verhuurder meent dat er een renovatie moet plaatsvinden en dat wordt ook
vastgesteld door de rechter, dan zijn er twee mogelijkheden:
1) De huurovereenkomst kan voortduren na renovatie. Dan kan het weliswaar zo
zijn dat de huurder tijdelijk naar andere woonruimte moet, maar na renovatie
blijft de huurovereenkomst blijft in stand. De huurder kan terugkeren naar de
gerenoveerde woning (wellicht met een iets hogere huurprijs).
2) De andere mogelijkheid is dat de verhuurder meent dat de renovatie zodanig
gaat plaatsvinden (bijv. omdat twee woningen in het kader van de renovatie
worden samengevoegd tot een woning) dat de huurovereenkomst niet in
stand kan blijven. Dan hebben we te maken met de huurbescherming. Dit
betekent dat een verhuurder niet zomaar een huurovereenkomst vanwege
renovatie kan beëindigen. In artikel 7:274 lid 1 sub c in samenhang met lid 3
zie je dat de renovatie eventueel een grond kan opleveren voor de verhuurder
om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. Die grond houdt
in dat de verhuurder de woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
De rechter kan op vordering van de verhuurder de huur beëindigen. Als het zo
is dat de rechter vanwege de renovatie de huur beëindigt, dan moet ook in dat
geval een verhuiskostenvergoeding betaald worden.
Verplichtingen huurder
Afdeling 7.4.3 BW
(Tijdig) huur voldoen (7:212 BW)
Goed huurderschap (7:213 BW)
Oplevering bij einde huur (7:224 BW)
Dringende werkzaamheden / renovatie
Art. 7:220 lid 1 BW: huurder moet dringende werkzaamheden gedogen. Indien
de huurder hieraan niet meewerkt, dan kan de verhuurder in een kort geding
nakoming afdwingen.
Lid 2: huurder moet renovatie gedogen (mits redelijk)
Lid 5: indien verhuizing i.v.m. renovatie noodzakelijk is:
verhuiskostenvergoeding (€ 5.910)
Het onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatie is in de praktijk niet
altijd even gemakkelijk te maken, terwijl dit onderscheid wel relevant is met het oog
op de rechtsgevolgen. Dit heeft met name te maken met lid 5 van artikel 7:220 BW.
Lid 5 gaat over de verhuur van woonruimte. In lid 5 staat dat wanneer de huurder
genoodzaakt is om tijdelijk elders te verblijven omdat er gerenoveerd moet worden,
de verhuurder dan verplicht is om aan de huurder een verhuiskostenvergoeding te
betalen. De omvang daarvan wordt bij algemene maatregel van bestuur vastgelegd.
Het gaat om een behoorlijk bedrag, namelijk een kleine zesduizend euro. Wat er dan
gebeurt, is dat een woningcorporatie die een hele woonwijk wil gaan renoveren aan
elk van de huurders een verhuiskostenvergoeding moet betalen. Het wordt dan door
de woningcorporatie zo gepresenteerd dat er groot onderhoud verricht gaat worden
en dat de corporatie denkt dat het niet noodzakelijk zal zijn dat de huurders tijdelijk
zullen verhuizen. Evident is dat wegens genotvermindering door de huurders
huurvermindering gevorderd kan worden. Het is echter nog maar de vraag of de
huurder tijdens de renovatiewerkzaamheden wel in de woning kan verblijven. Als je
vaststelt dat de huurder niet in de woning kan verblijven, dan moet de corporatie per
huurder ongeveer zesduizend euro betalen. Daarom proberen de woningcorporaties
het naar de huurders toe zo te brengen dat het niet noodzakelijk is om te verhuizen.
NJ (Loth / Stichting Portaal)
Moet Portaal aan ieder van de huurders een verhuiskostenvergoeding betalen? De
vraag was vervolgens of hier een renovatie wordt uitgevoerd die verhuizing van de
huurders noodzakelijk maakt.
Hoge Raad:
, ‘Dringende werkzaamheden’ = werkzaamheden die niet (zonder nadeel) kunnen
worden uitgesteld.
‘Renovatie’ = toename van het woongenot door gedeeltelijke vernieuwing c.q.
vervangende nieuwbouw d.m.v. verandering of toevoeging
In geval van combinatie (‘groot onderhoud’): verhuiskostenvergoeding slechts
verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden het noodzakelijk
maken dat de huurder verhuist. De rechter moet dan vaststellen welke van die
werkzaamheden in het kader van groot onderhoud als renovatiewerkzaamheden
kunnen worden beschouwd en vervolgens moet de rechter vaststellen of het voor
die renovatiewerkzaamheden noodzakelijk is dat de huurder zal verhuizen. Voor de
praktijk is het lastig om dit te bepalen.
Deze uitspraak biedt wel enige verheldering, maar leidt voor de praktijk nog niet tot
voldoende zekerheid.
N.b. 1: geldt ook voor particuliere verhuurders.
Tot 2010 was de verhuiskostenvergoeding geregeld in het BBSH. Tot 2010 moesten
alleen woningcorporaties in de sociale huursector een verhuiskostenvergoeding
betalen. Thans geldt deze verplichting echter voor alle verhuurders (dus ook voor
particuliere verhuurders).
N.b. 2: dwingendrechtelijke aard
Het is niet mogelijk om de verhuiskostenvergoeding weg te contracteren.
Let op: artikel 7:275 lid 3 BW
Als de verhuurder meent dat er een renovatie moet plaatsvinden en dat wordt ook
vastgesteld door de rechter, dan zijn er twee mogelijkheden:
1) De huurovereenkomst kan voortduren na renovatie. Dan kan het weliswaar zo
zijn dat de huurder tijdelijk naar andere woonruimte moet, maar na renovatie
blijft de huurovereenkomst blijft in stand. De huurder kan terugkeren naar de
gerenoveerde woning (wellicht met een iets hogere huurprijs).
2) De andere mogelijkheid is dat de verhuurder meent dat de renovatie zodanig
gaat plaatsvinden (bijv. omdat twee woningen in het kader van de renovatie
worden samengevoegd tot een woning) dat de huurovereenkomst niet in
stand kan blijven. Dan hebben we te maken met de huurbescherming. Dit
betekent dat een verhuurder niet zomaar een huurovereenkomst vanwege
renovatie kan beëindigen. In artikel 7:274 lid 1 sub c in samenhang met lid 3
zie je dat de renovatie eventueel een grond kan opleveren voor de verhuurder
om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. Die grond houdt
in dat de verhuurder de woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
De rechter kan op vordering van de verhuurder de huur beëindigen. Als het zo
is dat de rechter vanwege de renovatie de huur beëindigt, dan moet ook in dat
geval een verhuiskostenvergoeding betaald worden.
