Overdrachts- en omzetbelasting – Master Notarieel Recht 2023/2024 – hoorcollege +
werkgroepen + stappenplannen + oud-tentamenvragen (
Week 1+2 - Overdrachtsbelasting – belastbaar feit
Belangrijke onderwerpen
deze week:
- Verdeling, art. 7,
12 en 15 WBR
- Art. 6, 9 en 11
WBR
Op het tentamen het stappenplan volgen voor volledige punten:
1. WAT is belastbaar? Belastbare feiten zijn genoemd in art. 2 t/m 8 WBR. Een
verkrijging van een onroerende zaak. Bijvoorbeeld door een notariële akte met als
aanleiding een koopovereenkomst. Je kan ook verkrijgen krachtens erfrecht of via
verdeling. Verkrijging door fusies, splitsing, overnames, vermenging. Natrekking,
verjaring. Allemaal vormen van verkrijging. Is het een gesloten systeem waarbij je
onroerende zaken civielrechtelijke moet verkrijgen? Nee verkrijging van
economisch eigendom valt mede onder een verkrijging, art. 2-2 WBR. Daarnaast heb
je ook ficties, zoals opzegging beperkt recht of verdeling. Je kijkt dus niet alleen naar
het civielrecht of er sprake is van een verkrijging.
2. WIE is belastingplichtige? De verkrijger, art. 16 WBR. Natuurlijke personen en
rechtspersonen. Wat als een vof het verkrijgt? Vennoten hebben een deelname in
een vof. Ze kunnen alle drie onverdeeld aandeel krijgen. Vof is een overeenkomst,
die kan niks verkrijgen. Alleen de mensen die erachter zit kunnen verkrijgen. Elke
deelgenoot heeft een onverdeeld aandeel in het eigendom.
Een CV kan ook een beherend vennoot hebben, en commandieten die 1/3 gerechtigd
zijn. Of de stichting beheert het en de commanditairen verkrijgen daarin een
gedeelte. Die hebben dan het economisch eigendom.
3. WAAROVER wordt geheven? (maatstaf van heffing) De waarde van de onroerende
zaak of de koopprijs als die hoger is (let op: soms faciliteiten en bijzondere regelingen
van toepassing!). art. 9 WBR. Bijvoorbeeld:
- Als partijen elkaar niet kennen, dan is de verkoopprijs ook de WEV.
- Als je familie bent, dan kan je iets kopen voor 1 euro terwijl het 100 waard is. Dan
moet je over 100 overdrachtsbelasting betalen.
Stel jij hebt een OZ van 50 en ik 55, en we ruilen het. Partijen kennen elkaar niet. Dan
zijn beide onroerende zaken toch 55 waard, anders zouden we het niet ruilen. Je gaat
uit van een gelijke tegenprestatie. Is jouw zaak toch iets meer waard dan je dacht.
art. 9 t/m 13 en art. 52 WBR.
4. WELKE vrijstelling geldt? Kijken of er sprake is van een vrijstelling als bedoeld in art.
15 WBR. Als er sprake is van vrijstelling, is er dus wel sprake van een belastbaar feit,
maar is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
5. HOE wordt geheven? Op aangifte, art. 17 WBR. Bij OZ doet de notaris aangifte.
WAT is belastbaar?
Belastbaar feit, art. 2 WBR
,Overdrachts- en omzetbelasting – Master Notarieel Recht 2023/2024 – hoorcollege +
werkgroepen + stappenplannen + oud-tentamenvragen (
- Belastbaar feit: de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van
rechten waaraan deze zijn onderworpen (art. 2 lid 1 WBR).
- Verkrijging juridische eigendom belast (art. 2-1 WBR): hoe verkrijg je? Onder
algemene titel en bijzondere titel, zoals opstalrecht, erfpacht, overdracht
- Verkrijging economisch eigendom is ook belast, art. 2 lid 2 WBR: om belasting
ontduiking te blokkeren. Volgens de registers is persoon A de juridisch eigenaar.
Er komt een contract dat persoon B alle huur ontvangt en alle
bevoegdheden/lasten heeft met betrekking tot de OZ, daaronder ook begrepen de
waardeveranderingen. In feite is dus persoon B de ‘echte’ eigenaar. Hij is
economisch de eigenaar. Werd geregeld door een volmacht en een
hypotheekrecht om te beschermen tegen faillissement. Hypotheek vestigen is
namelijk niet belast met overdrachtsbelasting, art. 5 WBR.
- Nu staat dus in de wet: een samenstel van rechten en verplichting met betrekking
tot de OZ dat een belang bij die zaken vertegenwoordigt. Ten minste enig risico
van waardeverandering.
- Uitsluitend recht op levering is geen verkrijging van economisch eigendom:
o Gewone koopovereenkomst valt niet onder art. 2 lid 2, zie de laatste
volzin. Dus bij een gewone koopovereenkomst word je voor de WBR nog
geen economisch eigenaar.
- In art. 3 WBR staan ook de uitgezonderde verkrijgingen, zoals verkrijging
krachtens boedelmenging, erfrecht, verjaring, verdeling van
huwelijksgemeenschap, nalatenschap, en door natrekking
o Natrekking is uitgezonderd, art. 3 lid 1 sub c WBR. Vaak wel BTW belast.
De natrekkingsregel geldt niet als op de grond een opstalrecht is
gevestigd (art. 5:101 BW) en indien en voor zover de gebouwen en
werken bestanddeel zijn van een andere onroerende zaak (=
horizontale natrekking: degene die zijn huis iets over de erfgrens
met de buren heen bouwt, blijft eigenaar van het overstekende
gedeelte)
Stel: erfverpachter geeft erfpachtrecht uit. Erfpachter bouwt
tuinhuis op de grond. Het bouwen van het tuinhuis door
erfpachter leidt niet tot een belastbaar feit voor de
overdrachtsbelasting op grond van art. 3 lid 1 onderdeel c WBR,
want het is een verkrijging krachtens natrekking door de
erfverpachter.
- Als een opstalhouder een gebouw sticht, is dat dan een verkrijging van dat
gebouw? --> NEE
Havenkraan-arrest:
o HR: geen verkrijging wanneer een opstalhouder op het aan zijn recht
onderworpen perceel grond een gebouw sticht (in het desbetreffende
geval ging het om twee grote havenkranen die ten behoeve van de
opstalhouder – nota bene krachtens huur – duurzaam met de grond
waren verenigd).
o De opstalhouder oefent zijn rechten met betrekking tot een na de
vestiging van het opstalrecht duurzaam aangebracht bouwwerk uit
krachtens zijn opstalrecht.
, Overdrachts- en omzetbelasting – Master Notarieel Recht 2023/2024 – hoorcollege +
werkgroepen + stappenplannen + oud-tentamenvragen (
o Van een nadere verkrijging is dan volgens de Hoge Raad geen sprake,
zodat het duurzaam verenigen met de grond geen belastbaar feit voor
de overdrachtsbelasting oplevert.
- Is de splitsing in appartementsrechten ook een verkrijging van
appartementsrechten? --> NEE
De eigenaar, erfpachter of opstaller die zijn recht op een gebouw en/of grond
in appartementen splitst, verkrijgt door die splitsing weliswaar
appartementsrechten die hij of zij voordien niet had, maar die rechten zijn
niet anders dan verzelfstandigde aandelen in het eigendoms-, erfpacht- of
opstalrecht dat hij al had.
Materieel zijn de gezamenlijke appartementsrechten en het oorspronkelijke
ongesplitste recht dan ook aan te merken als dezelfde goederen.
Splitsing als zodanig leidt daarom niet tot een verkrijging als bedoeld in art. 2,
lid 1, WBR.
Bij ondersplitsing (splitsing van een appartementsrecht) geldt hetzelfde.
Een onroerende zaak moet worden verkregen:
- Onroerend/roerend aansluiting bij civiele recht: grond en daarmee verbonden
bouwwerken, bedoeld om duurzaam ter plaatse te blijven (art. 3:3 en 3:4 BW).
o HR Portacabin: duurzaam met de grond verbonden. Het was niet helemaal
vast aan de grond. De bank had een hypotheekrecht gevestigd, en had er
belang bij dat het onroerend was. Doorslaggevende criterium: duurzaam
bestemd daar te blijven, en moet naar buiten kenbaar zijn.
- Procedure HR Onroerend door bestemming: stacaravan, container, kraan op rails
in havengebied, CAI-netwerk. Iets wat bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven,
is ook onroerend.
- Daarnaast heb je fictieve onroerende zaken, art. 4 WBR. Een rechtspersoon waar
meer dan 50% onroerend goed zit en ten minste 30% van die bezittingen bestaat of
heeft bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken.
Onroerendezaakrechtspersonen, art. 4 WBR
- Art. 4 lid 1 sub a achtergrond: beoogt te voorkomen dat ‘onroerende zaken’ worden
ondergebracht in een vennootschap met een in aandelen verdeeld kapitaal, zoals een
BV of NV, met het doel in de toekomst overdrachtsbelastingheffing te ontgaan door
de aandelen over te dragen in plaats van de onroerende zaak zelf.
- Verkrijging van belang 1/3 of meer in een OZR is belast met overdrachtsbelasting
(door rechtspersonen). Stel je had 15% en breidt het uit boven de 1/3 van de
aandelen, dan ben je ook overdrachtsbelasting verschuldigd. Het gaat dus ook om
het uitbreiden van je belang.
- OZR, art. 4-1-a WBR:
o Bezitseis: grotendeels (meer dan 50%) OG op de balans en ten minste 30%
van de bezittingen bestaat uit in NL gelegen OG.
werkgroepen + stappenplannen + oud-tentamenvragen (
Week 1+2 - Overdrachtsbelasting – belastbaar feit
Belangrijke onderwerpen
deze week:
- Verdeling, art. 7,
12 en 15 WBR
- Art. 6, 9 en 11
WBR
Op het tentamen het stappenplan volgen voor volledige punten:
1. WAT is belastbaar? Belastbare feiten zijn genoemd in art. 2 t/m 8 WBR. Een
verkrijging van een onroerende zaak. Bijvoorbeeld door een notariële akte met als
aanleiding een koopovereenkomst. Je kan ook verkrijgen krachtens erfrecht of via
verdeling. Verkrijging door fusies, splitsing, overnames, vermenging. Natrekking,
verjaring. Allemaal vormen van verkrijging. Is het een gesloten systeem waarbij je
onroerende zaken civielrechtelijke moet verkrijgen? Nee verkrijging van
economisch eigendom valt mede onder een verkrijging, art. 2-2 WBR. Daarnaast heb
je ook ficties, zoals opzegging beperkt recht of verdeling. Je kijkt dus niet alleen naar
het civielrecht of er sprake is van een verkrijging.
2. WIE is belastingplichtige? De verkrijger, art. 16 WBR. Natuurlijke personen en
rechtspersonen. Wat als een vof het verkrijgt? Vennoten hebben een deelname in
een vof. Ze kunnen alle drie onverdeeld aandeel krijgen. Vof is een overeenkomst,
die kan niks verkrijgen. Alleen de mensen die erachter zit kunnen verkrijgen. Elke
deelgenoot heeft een onverdeeld aandeel in het eigendom.
Een CV kan ook een beherend vennoot hebben, en commandieten die 1/3 gerechtigd
zijn. Of de stichting beheert het en de commanditairen verkrijgen daarin een
gedeelte. Die hebben dan het economisch eigendom.
3. WAAROVER wordt geheven? (maatstaf van heffing) De waarde van de onroerende
zaak of de koopprijs als die hoger is (let op: soms faciliteiten en bijzondere regelingen
van toepassing!). art. 9 WBR. Bijvoorbeeld:
- Als partijen elkaar niet kennen, dan is de verkoopprijs ook de WEV.
- Als je familie bent, dan kan je iets kopen voor 1 euro terwijl het 100 waard is. Dan
moet je over 100 overdrachtsbelasting betalen.
Stel jij hebt een OZ van 50 en ik 55, en we ruilen het. Partijen kennen elkaar niet. Dan
zijn beide onroerende zaken toch 55 waard, anders zouden we het niet ruilen. Je gaat
uit van een gelijke tegenprestatie. Is jouw zaak toch iets meer waard dan je dacht.
art. 9 t/m 13 en art. 52 WBR.
4. WELKE vrijstelling geldt? Kijken of er sprake is van een vrijstelling als bedoeld in art.
15 WBR. Als er sprake is van vrijstelling, is er dus wel sprake van een belastbaar feit,
maar is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
5. HOE wordt geheven? Op aangifte, art. 17 WBR. Bij OZ doet de notaris aangifte.
WAT is belastbaar?
Belastbaar feit, art. 2 WBR
,Overdrachts- en omzetbelasting – Master Notarieel Recht 2023/2024 – hoorcollege +
werkgroepen + stappenplannen + oud-tentamenvragen (
- Belastbaar feit: de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van
rechten waaraan deze zijn onderworpen (art. 2 lid 1 WBR).
- Verkrijging juridische eigendom belast (art. 2-1 WBR): hoe verkrijg je? Onder
algemene titel en bijzondere titel, zoals opstalrecht, erfpacht, overdracht
- Verkrijging economisch eigendom is ook belast, art. 2 lid 2 WBR: om belasting
ontduiking te blokkeren. Volgens de registers is persoon A de juridisch eigenaar.
Er komt een contract dat persoon B alle huur ontvangt en alle
bevoegdheden/lasten heeft met betrekking tot de OZ, daaronder ook begrepen de
waardeveranderingen. In feite is dus persoon B de ‘echte’ eigenaar. Hij is
economisch de eigenaar. Werd geregeld door een volmacht en een
hypotheekrecht om te beschermen tegen faillissement. Hypotheek vestigen is
namelijk niet belast met overdrachtsbelasting, art. 5 WBR.
- Nu staat dus in de wet: een samenstel van rechten en verplichting met betrekking
tot de OZ dat een belang bij die zaken vertegenwoordigt. Ten minste enig risico
van waardeverandering.
- Uitsluitend recht op levering is geen verkrijging van economisch eigendom:
o Gewone koopovereenkomst valt niet onder art. 2 lid 2, zie de laatste
volzin. Dus bij een gewone koopovereenkomst word je voor de WBR nog
geen economisch eigenaar.
- In art. 3 WBR staan ook de uitgezonderde verkrijgingen, zoals verkrijging
krachtens boedelmenging, erfrecht, verjaring, verdeling van
huwelijksgemeenschap, nalatenschap, en door natrekking
o Natrekking is uitgezonderd, art. 3 lid 1 sub c WBR. Vaak wel BTW belast.
De natrekkingsregel geldt niet als op de grond een opstalrecht is
gevestigd (art. 5:101 BW) en indien en voor zover de gebouwen en
werken bestanddeel zijn van een andere onroerende zaak (=
horizontale natrekking: degene die zijn huis iets over de erfgrens
met de buren heen bouwt, blijft eigenaar van het overstekende
gedeelte)
Stel: erfverpachter geeft erfpachtrecht uit. Erfpachter bouwt
tuinhuis op de grond. Het bouwen van het tuinhuis door
erfpachter leidt niet tot een belastbaar feit voor de
overdrachtsbelasting op grond van art. 3 lid 1 onderdeel c WBR,
want het is een verkrijging krachtens natrekking door de
erfverpachter.
- Als een opstalhouder een gebouw sticht, is dat dan een verkrijging van dat
gebouw? --> NEE
Havenkraan-arrest:
o HR: geen verkrijging wanneer een opstalhouder op het aan zijn recht
onderworpen perceel grond een gebouw sticht (in het desbetreffende
geval ging het om twee grote havenkranen die ten behoeve van de
opstalhouder – nota bene krachtens huur – duurzaam met de grond
waren verenigd).
o De opstalhouder oefent zijn rechten met betrekking tot een na de
vestiging van het opstalrecht duurzaam aangebracht bouwwerk uit
krachtens zijn opstalrecht.
, Overdrachts- en omzetbelasting – Master Notarieel Recht 2023/2024 – hoorcollege +
werkgroepen + stappenplannen + oud-tentamenvragen (
o Van een nadere verkrijging is dan volgens de Hoge Raad geen sprake,
zodat het duurzaam verenigen met de grond geen belastbaar feit voor
de overdrachtsbelasting oplevert.
- Is de splitsing in appartementsrechten ook een verkrijging van
appartementsrechten? --> NEE
De eigenaar, erfpachter of opstaller die zijn recht op een gebouw en/of grond
in appartementen splitst, verkrijgt door die splitsing weliswaar
appartementsrechten die hij of zij voordien niet had, maar die rechten zijn
niet anders dan verzelfstandigde aandelen in het eigendoms-, erfpacht- of
opstalrecht dat hij al had.
Materieel zijn de gezamenlijke appartementsrechten en het oorspronkelijke
ongesplitste recht dan ook aan te merken als dezelfde goederen.
Splitsing als zodanig leidt daarom niet tot een verkrijging als bedoeld in art. 2,
lid 1, WBR.
Bij ondersplitsing (splitsing van een appartementsrecht) geldt hetzelfde.
Een onroerende zaak moet worden verkregen:
- Onroerend/roerend aansluiting bij civiele recht: grond en daarmee verbonden
bouwwerken, bedoeld om duurzaam ter plaatse te blijven (art. 3:3 en 3:4 BW).
o HR Portacabin: duurzaam met de grond verbonden. Het was niet helemaal
vast aan de grond. De bank had een hypotheekrecht gevestigd, en had er
belang bij dat het onroerend was. Doorslaggevende criterium: duurzaam
bestemd daar te blijven, en moet naar buiten kenbaar zijn.
- Procedure HR Onroerend door bestemming: stacaravan, container, kraan op rails
in havengebied, CAI-netwerk. Iets wat bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven,
is ook onroerend.
- Daarnaast heb je fictieve onroerende zaken, art. 4 WBR. Een rechtspersoon waar
meer dan 50% onroerend goed zit en ten minste 30% van die bezittingen bestaat of
heeft bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken.
Onroerendezaakrechtspersonen, art. 4 WBR
- Art. 4 lid 1 sub a achtergrond: beoogt te voorkomen dat ‘onroerende zaken’ worden
ondergebracht in een vennootschap met een in aandelen verdeeld kapitaal, zoals een
BV of NV, met het doel in de toekomst overdrachtsbelastingheffing te ontgaan door
de aandelen over te dragen in plaats van de onroerende zaak zelf.
- Verkrijging van belang 1/3 of meer in een OZR is belast met overdrachtsbelasting
(door rechtspersonen). Stel je had 15% en breidt het uit boven de 1/3 van de
aandelen, dan ben je ook overdrachtsbelasting verschuldigd. Het gaat dus ook om
het uitbreiden van je belang.
- OZR, art. 4-1-a WBR:
o Bezitseis: grotendeels (meer dan 50%) OG op de balans en ten minste 30%
van de bezittingen bestaat uit in NL gelegen OG.
