Meesterproef moduul Vastgoedontwikkeling
Projectontwikkeling is:
- Een maatschappelijke activiteit
- Een structurele levensduur verlengende ingreep
- Leidt tot een nieuwe exploitatie
- Moet leiden tot een waarde sprong
- Zorgt voor verhoging van de ruimtelijke kwaliteit
Projectontwikkeling zorgt dus voor een match tussen maatschappelijk verantwoord
ruimtegebruik en lokale marktvraag naar ruimte.
Pijlers projectontwikkeling:
Juridisch – Stedenbouw – Markttechnisch – Financieel
Disciplines in de projectontwikkeling
- Marketing
- Samenwerking(svormen)
- Contractvorming
- Vastgoed rekenen
- Grondpolitiek
- Architectuur
- Stedenbouw
- Ruimtelijke ordening
- Projectfinanciering
- Fiscale aspecten
Er zijn tweesoorten projectontwikkeling
1. Gebiedsontwikkeling (vaak groter)
a. De kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en
geldstromen, met het ook op de (her)ontwikkeling van een gebied. De
ontwikkeling van een afgebakend gebied in al zijn facetten, gericht op het
op een lijn brengen van publieke, private en particuliere belangen die
bestuurlijke en sectorale grenzen doorsnijden.
2. Projectontwikkeling (opstalontwikkeling, projectmatig werken en kaders en
randvoorwaarden)
Definities projectontwikkelaar:
- Encyclopedie: Een persoon of onderneming die grote projecten in de bouw
voorbereidt en uit laat voeren. De projectontwikkelaar houdt zich op eigen risico
bezig met de aankoop van grond of vastgoed om die na gereedkomen van het
project te verkopen.
- Neprom: Investeert in ontwikkelen en realisatie van vastgoedprojecten voor de
markt – niet voor zichzelf. Ontwikkelen zowel nieuw vervaardigd onroerend goed
maar herontwikkeling ook bestaand onroerend goed.
, - Gehner: Een projectontwikkelaar is een spin in ’t web. Om een project te
realiseren onderneemt hij activiteiten op verschillende markten en doet hij zaken
met verschillende spelers op de markt.
- Post (et al): de projectontwikkelaar realiseert uit commerciële overwegingen
vastgoedobjecten voor eigen rekening en risico, is van het initiatief tot en met de
ingebruikstelling (dus integraal) bij een project betrokken en heeft een
coördinerende rol in het ontwikkelingsproces.
Een projectontwikkelaar is:
- Bereid en in staat te investeren in gehele proces
- Draagt volledige financiële risico
- Ontvangt dan ook de beloning
- Is initiatiefnemer
- Kent de markt
- Is creatief
- Stuurt het project zowel qua inhoud als proces aan
Een projectontwikkelaar is een generalist:
- Commerciële taken
- Technische taken
- Financiële en fiscale taken
- Juridische taken
- Organisatorische taken
- Planningstaken
Project en gebiedsontwikkeling kent 4 procesonderdelen:
1. Initiatie^ase
2. Ontwikkelfase
3. Realisatiefase
4. Beheersfase
Ontwikkeling op papier:
,Programmafase (initiatie^ase)
- Netwerken (relatiemanagement)
- Acquisitie (actief grond verwerven)
- Prijsvraag
- Tenderproces
- Kansen zien en benutten
Haalbaarheidsstudie:
- Analysefase
- Conceptfase
- Planfase
Projectdefinitie
- Spiegel voor de opdrachtgever
- Communicatiemiddel
- Contractstuk
- Basis investerings- en exploitatiekosten
- Toetsingsinstrument
Fasering tot aan realisatie
- Ontwerpfase
- Verkoopfase
Ontwerpfase
- Schetsontwerp/ structuurontwerp
o Massastudie
o Globale plattegronden sfeerbeelden
o Kleur- materialen staat
- Voorlopig ontwerp
- Definitief ontwerp
- Uitwerkingsfase
o Bestekfase (architect/ constructeur
o Prijsvormingsfase (opdrachtgever-aannemer)
o Einde bouwen op papier
Verkoopfase (alleen bij koopwoningen)
- Verkoopvoorbereiding
- Verkoopplan opstellen
o Verkooptekeningen
o Artist impressions
o Brochure (algemene tekst, afwerkstaat en technische omschrijving)
o Contracten communicatiebureau
o Contracten makelaar
o Contracten notaris
o Monsterborden laten maken
o Koop-aannemingsovereenkomst opstellen
o Koperskeuzemap
o Prijslijst
, Realisatiefase
- Werkvoorbereiding
- Uitvoering
- Funderingsfase
o Ruwbouwfase
o Skelet gevel-/ dakfase
o Afbouwfase
- Oplevering + proces verbaal van oplevering
- Bouwwerk overdragen aan gebruiker-beheerder
- Eindafrekening
- Oplevermap (revisietekeningen- garantieverklaring)
- Nazorg gebruikshandleiding
De actoren
- Interne organisatie
o Kernlid projectteam
o Interne specialisten
o Externe adviseur
- Externe organisatie
o Professionele partners
Projectontwikkeling is:
- Een maatschappelijke activiteit
- Een structurele levensduur verlengende ingreep
- Leidt tot een nieuwe exploitatie
- Moet leiden tot een waarde sprong
- Zorgt voor verhoging van de ruimtelijke kwaliteit
Projectontwikkeling zorgt dus voor een match tussen maatschappelijk verantwoord
ruimtegebruik en lokale marktvraag naar ruimte.
Pijlers projectontwikkeling:
Juridisch – Stedenbouw – Markttechnisch – Financieel
Disciplines in de projectontwikkeling
- Marketing
- Samenwerking(svormen)
- Contractvorming
- Vastgoed rekenen
- Grondpolitiek
- Architectuur
- Stedenbouw
- Ruimtelijke ordening
- Projectfinanciering
- Fiscale aspecten
Er zijn tweesoorten projectontwikkeling
1. Gebiedsontwikkeling (vaak groter)
a. De kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en
geldstromen, met het ook op de (her)ontwikkeling van een gebied. De
ontwikkeling van een afgebakend gebied in al zijn facetten, gericht op het
op een lijn brengen van publieke, private en particuliere belangen die
bestuurlijke en sectorale grenzen doorsnijden.
2. Projectontwikkeling (opstalontwikkeling, projectmatig werken en kaders en
randvoorwaarden)
Definities projectontwikkelaar:
- Encyclopedie: Een persoon of onderneming die grote projecten in de bouw
voorbereidt en uit laat voeren. De projectontwikkelaar houdt zich op eigen risico
bezig met de aankoop van grond of vastgoed om die na gereedkomen van het
project te verkopen.
- Neprom: Investeert in ontwikkelen en realisatie van vastgoedprojecten voor de
markt – niet voor zichzelf. Ontwikkelen zowel nieuw vervaardigd onroerend goed
maar herontwikkeling ook bestaand onroerend goed.
, - Gehner: Een projectontwikkelaar is een spin in ’t web. Om een project te
realiseren onderneemt hij activiteiten op verschillende markten en doet hij zaken
met verschillende spelers op de markt.
- Post (et al): de projectontwikkelaar realiseert uit commerciële overwegingen
vastgoedobjecten voor eigen rekening en risico, is van het initiatief tot en met de
ingebruikstelling (dus integraal) bij een project betrokken en heeft een
coördinerende rol in het ontwikkelingsproces.
Een projectontwikkelaar is:
- Bereid en in staat te investeren in gehele proces
- Draagt volledige financiële risico
- Ontvangt dan ook de beloning
- Is initiatiefnemer
- Kent de markt
- Is creatief
- Stuurt het project zowel qua inhoud als proces aan
Een projectontwikkelaar is een generalist:
- Commerciële taken
- Technische taken
- Financiële en fiscale taken
- Juridische taken
- Organisatorische taken
- Planningstaken
Project en gebiedsontwikkeling kent 4 procesonderdelen:
1. Initiatie^ase
2. Ontwikkelfase
3. Realisatiefase
4. Beheersfase
Ontwikkeling op papier:
,Programmafase (initiatie^ase)
- Netwerken (relatiemanagement)
- Acquisitie (actief grond verwerven)
- Prijsvraag
- Tenderproces
- Kansen zien en benutten
Haalbaarheidsstudie:
- Analysefase
- Conceptfase
- Planfase
Projectdefinitie
- Spiegel voor de opdrachtgever
- Communicatiemiddel
- Contractstuk
- Basis investerings- en exploitatiekosten
- Toetsingsinstrument
Fasering tot aan realisatie
- Ontwerpfase
- Verkoopfase
Ontwerpfase
- Schetsontwerp/ structuurontwerp
o Massastudie
o Globale plattegronden sfeerbeelden
o Kleur- materialen staat
- Voorlopig ontwerp
- Definitief ontwerp
- Uitwerkingsfase
o Bestekfase (architect/ constructeur
o Prijsvormingsfase (opdrachtgever-aannemer)
o Einde bouwen op papier
Verkoopfase (alleen bij koopwoningen)
- Verkoopvoorbereiding
- Verkoopplan opstellen
o Verkooptekeningen
o Artist impressions
o Brochure (algemene tekst, afwerkstaat en technische omschrijving)
o Contracten communicatiebureau
o Contracten makelaar
o Contracten notaris
o Monsterborden laten maken
o Koop-aannemingsovereenkomst opstellen
o Koperskeuzemap
o Prijslijst
, Realisatiefase
- Werkvoorbereiding
- Uitvoering
- Funderingsfase
o Ruwbouwfase
o Skelet gevel-/ dakfase
o Afbouwfase
- Oplevering + proces verbaal van oplevering
- Bouwwerk overdragen aan gebruiker-beheerder
- Eindafrekening
- Oplevermap (revisietekeningen- garantieverklaring)
- Nazorg gebruikshandleiding
De actoren
- Interne organisatie
o Kernlid projectteam
o Interne specialisten
o Externe adviseur
- Externe organisatie
o Professionele partners
