Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1 De markt voor vastgoedexploitatie ............................................................................... 4
1.1 Wat is vastgoedexploitatie ....................................................................................................... 4
1.2 Vastgoedmanagementpiramide ............................................................................................... 4
1.3 Taken van de vastgoedmanagementorganisatie....................................................................... 5
1.4 Opdrachtgevers van de VMO.................................................................................................... 6
1.5 Vastgoedexploitatiesector in Nederland ................................................................................... 6
1.6 Toekomst van vastgoedexploitatie in Nederland....................................................................... 6
Hoofdstuk 2 De vastgoedmanagementorganisatie............................................................................ 8
2.1 Plaats binnen de vastgoedmanagementpiramide ..................................................................... 8
2.1.1 Portefeuillemanagement .................................................................................................. 8
2.1.2 Assetmanagement ............................................................................................................ 9
2.1.3 Propertymanagement ....................................................................................................... 9
2.2 Uitbesteden van propertymanagement .................................................................................... 9
2.3 Omgeving van de VMO........................................................................................................... 10
2.4 Organisatiestructuur .............................................................................................................. 11
2.6 Specifieke managementaandachtsgebieden ........................................................................... 11
2.6.1 Uitbestedingsstrategie .................................................................................................... 11
2.6.2 Specialist versus generalist.............................................................................................. 11
2.6.3 Geografische spreiding .................................................................................................... 12
2.6.4 Span of control................................................................................................................ 12
Hoofdstuk 5 Competenties en rollen van de vastgoedmanager ...................................................... 12
5.2 Rollen van de vastgoedmanager............................................................................................. 12
Hoofdstuk 6 Acquisitieproces .......................................................................................................... 15
6.1 Stappen van het acquisitieproces bij bestaande bouw ............................................................ 15
6.2 Stappen van het acquisitieproces bij nieuwbouw .................................................................... 17
6.3 Rol van de VMO tijdens het acquisitieproces........................................................................... 18
Hoofdstuk 7 Exploitatieproces ........................................................................................................ 19
7.1 Overzicht van het exploitatieproces ........................................................................................ 19
7.2 Rol van de VMO tijdens het exploitatieproces ......................................................................... 21
Hoofdstuk 8 Dispositieproces .......................................................................................................... 22
8.1 Stappen van het dispositieproces............................................................................................ 22
8.2 Rol van de VMO tijdens het dispositieproces........................................................................... 23
Hoofdstuk 9 Winkelcentra en winkels ............................................................................................. 23
9.1 Commercieel management van winkelcentra en winkels ........................................................ 23
9.2 Locatie van het winkelvastgoed .............................................................................................. 24
9.3 Strategisch plan van een winkelcentrum................................................................................. 24
9.3.1 Marketingplan ................................................................................................................ 24
9.3.2 Promotieplan .................................................................................................................. 25
9.3.3 Verhuurplan .................................................................................................................... 25
9.3.4 Schuifplan ....................................................................................................................... 25
9.4 Specifieke wet- en regelgeving ............................................................................................... 26
9.5 Ontwikkelingen en trends in consumentengedrag .................................................................. 26
Hoofdstuk 10 Kantoren ................................................................................................................... 27
10.1 Commercieel management van kantoren ............................................................................. 27
10.2 Relatiemanagement ............................................................................................................. 27
, 10.3 Positionering ........................................................................................................................ 28
10.4 Verhuur ................................................................................................................................ 28
10.5 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 29
Hoofdstuk 11 Woningen.................................................................................................................. 29
11.1 Commercieel management................................................................................................... 29
11.2 Technisch management........................................................................................................ 30
11.3 Administratief en financieel management ............................................................................ 30
Hoofdstuk 12 Technisch vastgoedmanagement .............................................................................. 31
12.1 Definitie technisch vastgoedmanagement ............................................................................ 31
12.2 Kernprocessen ...................................................................................................................... 31
12.3 Instrumenten ....................................................................................................................... 33
12.4 Wet- en regelgeving en het gebouwdossier .......................................................................... 33
12.5 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 34
Hoofdstuk 13 Servicekosten ............................................................................................................ 34
13.1 Definitie servicekosten.......................................................................................................... 34
13.2 Categorisering van servicekosten.......................................................................................... 34
13.3 Specifieke situaties bij commercieel vastgoed ....................................................................... 35
13.4 Servicekosten woningen ....................................................................................................... 35
13.5 Begrotingscyclus .................................................................................................................. 35
13.6 Aandachtspunten ................................................................................................................. 36
13.7 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 37
Hoofdstuk 14 Financieel-administratief management .................................................................... 37
14.1 Opzetten van een gebouwadministratie ............................................................................... 37
14.4 Debiteuren- en crediteurenadministratie .............................................................................. 39
14.6 Rapportages......................................................................................................................... 40
Hoofdstuk 17 Renovatie en herontwikkeling .................................................................................. 40
17.1 Achtergrond ......................................................................................................................... 40
17.2 Veranderingen in de beheerprocessen .................................................................................. 40
17.3 Tot slot ................................................................................................................................. 44
Hoofdstuk 19 Gemeenschappelijk eigendom .................................................................................. 44
19.1 Beheer van gemeenschappelijk eigendom ............................................................................ 44
19.2 Juridisch kader van beheer gemeenschappelijk eigendom..................................................... 45
19.3 Management van gemeenschappelijk eigendom .................................................................. 46
19.4 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 47
Hoofdstuk 22 Maatschappelijk vastgoed......................................................................................... 47
22.1 Definitie ............................................................................................................................... 47
22.2 Plaatsbepaling ..................................................................................................................... 47
22.3 Maatschappelijk vastgoedmanagement ............................................................................... 48
22.5 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 49
Hoofdstuk 24 Zorgvastgoed............................................................................................................. 49
24.1 De zorgsector ....................................................................................................................... 49
24.2 Relevante veranderingen in de zorgsector ............................................................................ 49
24.3 Categorieën zorgvastgoed .................................................................................................... 50
24.4 Consequenties voor vastgoedbeleid van zorginstellingen ...................................................... 50
24.5 Verschillen met regulier vastgoedmanagement .................................................................... 50
24.6 Kansen voor VMO’s .............................................................................................................. 50
Hoofdstuk 26 Logistiek vastgoed ..................................................................................................... 51
26.1 Nederlandse logistieke sector ............................................................................................... 51
, 26.2 Wat is logistiek vastgoed ...................................................................................................... 51
26.3 Aandachtspunten van logistiek vastgoedmanagement ......................................................... 51
26.4 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 51
Hoofdstuk 27 Parkeergarages.......................................................................................................... 52
27.1 Vastgoed en parkeerexploitatie ............................................................................................ 52
27.2 Commercieel management................................................................................................... 52
27.3 Psychonomie en parkeerbeleving.......................................................................................... 53
27.4 Installaties en ICT ................................................................................................................. 53
27.5 Specifieke wet- en regelgeving ............................................................................................. 53
27.6 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 53
Hoofdstuk 28 Parkmanagement ...................................................................................................... 54
28.1 Parkmanagement: nut en noodzaak ..................................................................................... 54
28.2 Parkmanagementorganisatie ............................................................................................... 54
28.3 Toekomstverwachting .......................................................................................................... 55
Hoofdstuk 31 Duurzaamheid ........................................................................................................... 55
31.1 Duurzame bouwstenenmodel ............................................................................................... 55
31.2 Duurzaam vastgoed nader belicht ........................................................................................ 55
31.3 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 56
Hoofdstuk 33 Integriteitsmanagement............................................................................................ 56
33.1 Integriteit ............................................................................................................................. 56
33.2 Gedragscodes....................................................................................................................... 56
33.3 Compliance programma ....................................................................................................... 57
33.4 Integriteitscultuur ................................................................................................................ 57
Hoofdstuk 34 Leegstand en transformatie ...................................................................................... 58
34.1 Leegstand op de agenda....................................................................................................... 58
34.2 Ontstaan van leegstand door de jaren heen ......................................................................... 58
34.3 Gevolgen van leegstand en mogelijke oplossingen................................................................ 58
34.4 Relevante ontwikkelingen en trends ................................................................................ 59
Hoofdstuk 36 Brancheorganisaties, benchmarking en zelfregulering .............................................. 60
36.2 Benchmarking ...................................................................................................................... 60
, Hoofdstuk 1 De markt voor vastgoedexploitatie
1.1 Wat is vastgoedexploitatie
VMO = de vastgoedmanagementorganisatie.
Dit is een organisatie die in opdracht van één of meerdere (institutionele) beleggingsorganisaties (BO’s) het
management van de vastgoed(deel)portefeuille uitoefent.
1.2 Vastgoedmanagementpiramide
Voor de exploitatie van vastgoed wordt onderscheid gemaakt in drie beleidsniveaus met bijbehorende taken:
• Strategisch niveau (portefeuillemanagement)
• Tactisch niveau (assetmanagement)
• Operationeel niveau (propertymanagement)
Het vastgoedmanagementproces wordt onderverdeeld in drie deelprocessen:
• Acquisitie
• Exploitatie
• Dispositie
De piramidevorm duidt erop dat de strategische laag van
de meeste organisaties kleiner is in omvang dan de
tactische en de operationele laag, maar qua besluitvorming
de hoogste is in hiërarchie.
Op elk van de drie beleidsniveaus richt een organisatie sturingsmechanismen in. In de strategische en de
tactische laag leidt de sturing tot kaders en richtlijnen voor de lagen eronder.
De tactische laag vormt daarbij een knooppunt, want deze laag heeft als functie om de strategie te vertalen in
concrete keuzen en uitvoerbare plannen.
De blauwe pijlen illustreren de informatiestroom
van lagere naar hogere beleidsniveau.
De rode pijlen zijn taakstellend, en gaan om die
reden van het hoge naar het lage beleidsniveau.
Strategisch beleidsniveau
Op het strategisch niveau van de piramide wordt het plan geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille
(2). Indien gesproken wordt over BO’s wordt in de top van de piramide nog een vierde laag onderscheiden,
namelijk het fund management. Op dit niveau wordt besloten welk deel van de beleggingsportefeuille wordt
belegd in vastgoed.
Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal op strategisch niveau periodiek (circa om de drie jaar) een
portefeuilleplan worden vervaardigd. Het portefeuilleplan omvat de uitgangspunten voor de gewenste
wijzigingen in de portefeuilleopbouw (acquisitie en dispositie) en voor de exploitatie in hoofdlijnen.
Hoofdstuk 1 De markt voor vastgoedexploitatie ............................................................................... 4
1.1 Wat is vastgoedexploitatie ....................................................................................................... 4
1.2 Vastgoedmanagementpiramide ............................................................................................... 4
1.3 Taken van de vastgoedmanagementorganisatie....................................................................... 5
1.4 Opdrachtgevers van de VMO.................................................................................................... 6
1.5 Vastgoedexploitatiesector in Nederland ................................................................................... 6
1.6 Toekomst van vastgoedexploitatie in Nederland....................................................................... 6
Hoofdstuk 2 De vastgoedmanagementorganisatie............................................................................ 8
2.1 Plaats binnen de vastgoedmanagementpiramide ..................................................................... 8
2.1.1 Portefeuillemanagement .................................................................................................. 8
2.1.2 Assetmanagement ............................................................................................................ 9
2.1.3 Propertymanagement ....................................................................................................... 9
2.2 Uitbesteden van propertymanagement .................................................................................... 9
2.3 Omgeving van de VMO........................................................................................................... 10
2.4 Organisatiestructuur .............................................................................................................. 11
2.6 Specifieke managementaandachtsgebieden ........................................................................... 11
2.6.1 Uitbestedingsstrategie .................................................................................................... 11
2.6.2 Specialist versus generalist.............................................................................................. 11
2.6.3 Geografische spreiding .................................................................................................... 12
2.6.4 Span of control................................................................................................................ 12
Hoofdstuk 5 Competenties en rollen van de vastgoedmanager ...................................................... 12
5.2 Rollen van de vastgoedmanager............................................................................................. 12
Hoofdstuk 6 Acquisitieproces .......................................................................................................... 15
6.1 Stappen van het acquisitieproces bij bestaande bouw ............................................................ 15
6.2 Stappen van het acquisitieproces bij nieuwbouw .................................................................... 17
6.3 Rol van de VMO tijdens het acquisitieproces........................................................................... 18
Hoofdstuk 7 Exploitatieproces ........................................................................................................ 19
7.1 Overzicht van het exploitatieproces ........................................................................................ 19
7.2 Rol van de VMO tijdens het exploitatieproces ......................................................................... 21
Hoofdstuk 8 Dispositieproces .......................................................................................................... 22
8.1 Stappen van het dispositieproces............................................................................................ 22
8.2 Rol van de VMO tijdens het dispositieproces........................................................................... 23
Hoofdstuk 9 Winkelcentra en winkels ............................................................................................. 23
9.1 Commercieel management van winkelcentra en winkels ........................................................ 23
9.2 Locatie van het winkelvastgoed .............................................................................................. 24
9.3 Strategisch plan van een winkelcentrum................................................................................. 24
9.3.1 Marketingplan ................................................................................................................ 24
9.3.2 Promotieplan .................................................................................................................. 25
9.3.3 Verhuurplan .................................................................................................................... 25
9.3.4 Schuifplan ....................................................................................................................... 25
9.4 Specifieke wet- en regelgeving ............................................................................................... 26
9.5 Ontwikkelingen en trends in consumentengedrag .................................................................. 26
Hoofdstuk 10 Kantoren ................................................................................................................... 27
10.1 Commercieel management van kantoren ............................................................................. 27
10.2 Relatiemanagement ............................................................................................................. 27
, 10.3 Positionering ........................................................................................................................ 28
10.4 Verhuur ................................................................................................................................ 28
10.5 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 29
Hoofdstuk 11 Woningen.................................................................................................................. 29
11.1 Commercieel management................................................................................................... 29
11.2 Technisch management........................................................................................................ 30
11.3 Administratief en financieel management ............................................................................ 30
Hoofdstuk 12 Technisch vastgoedmanagement .............................................................................. 31
12.1 Definitie technisch vastgoedmanagement ............................................................................ 31
12.2 Kernprocessen ...................................................................................................................... 31
12.3 Instrumenten ....................................................................................................................... 33
12.4 Wet- en regelgeving en het gebouwdossier .......................................................................... 33
12.5 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 34
Hoofdstuk 13 Servicekosten ............................................................................................................ 34
13.1 Definitie servicekosten.......................................................................................................... 34
13.2 Categorisering van servicekosten.......................................................................................... 34
13.3 Specifieke situaties bij commercieel vastgoed ....................................................................... 35
13.4 Servicekosten woningen ....................................................................................................... 35
13.5 Begrotingscyclus .................................................................................................................. 35
13.6 Aandachtspunten ................................................................................................................. 36
13.7 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 37
Hoofdstuk 14 Financieel-administratief management .................................................................... 37
14.1 Opzetten van een gebouwadministratie ............................................................................... 37
14.4 Debiteuren- en crediteurenadministratie .............................................................................. 39
14.6 Rapportages......................................................................................................................... 40
Hoofdstuk 17 Renovatie en herontwikkeling .................................................................................. 40
17.1 Achtergrond ......................................................................................................................... 40
17.2 Veranderingen in de beheerprocessen .................................................................................. 40
17.3 Tot slot ................................................................................................................................. 44
Hoofdstuk 19 Gemeenschappelijk eigendom .................................................................................. 44
19.1 Beheer van gemeenschappelijk eigendom ............................................................................ 44
19.2 Juridisch kader van beheer gemeenschappelijk eigendom..................................................... 45
19.3 Management van gemeenschappelijk eigendom .................................................................. 46
19.4 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 47
Hoofdstuk 22 Maatschappelijk vastgoed......................................................................................... 47
22.1 Definitie ............................................................................................................................... 47
22.2 Plaatsbepaling ..................................................................................................................... 47
22.3 Maatschappelijk vastgoedmanagement ............................................................................... 48
22.5 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 49
Hoofdstuk 24 Zorgvastgoed............................................................................................................. 49
24.1 De zorgsector ....................................................................................................................... 49
24.2 Relevante veranderingen in de zorgsector ............................................................................ 49
24.3 Categorieën zorgvastgoed .................................................................................................... 50
24.4 Consequenties voor vastgoedbeleid van zorginstellingen ...................................................... 50
24.5 Verschillen met regulier vastgoedmanagement .................................................................... 50
24.6 Kansen voor VMO’s .............................................................................................................. 50
Hoofdstuk 26 Logistiek vastgoed ..................................................................................................... 51
26.1 Nederlandse logistieke sector ............................................................................................... 51
, 26.2 Wat is logistiek vastgoed ...................................................................................................... 51
26.3 Aandachtspunten van logistiek vastgoedmanagement ......................................................... 51
26.4 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 51
Hoofdstuk 27 Parkeergarages.......................................................................................................... 52
27.1 Vastgoed en parkeerexploitatie ............................................................................................ 52
27.2 Commercieel management................................................................................................... 52
27.3 Psychonomie en parkeerbeleving.......................................................................................... 53
27.4 Installaties en ICT ................................................................................................................. 53
27.5 Specifieke wet- en regelgeving ............................................................................................. 53
27.6 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 53
Hoofdstuk 28 Parkmanagement ...................................................................................................... 54
28.1 Parkmanagement: nut en noodzaak ..................................................................................... 54
28.2 Parkmanagementorganisatie ............................................................................................... 54
28.3 Toekomstverwachting .......................................................................................................... 55
Hoofdstuk 31 Duurzaamheid ........................................................................................................... 55
31.1 Duurzame bouwstenenmodel ............................................................................................... 55
31.2 Duurzaam vastgoed nader belicht ........................................................................................ 55
31.3 Ontwikkelingen en trends ..................................................................................................... 56
Hoofdstuk 33 Integriteitsmanagement............................................................................................ 56
33.1 Integriteit ............................................................................................................................. 56
33.2 Gedragscodes....................................................................................................................... 56
33.3 Compliance programma ....................................................................................................... 57
33.4 Integriteitscultuur ................................................................................................................ 57
Hoofdstuk 34 Leegstand en transformatie ...................................................................................... 58
34.1 Leegstand op de agenda....................................................................................................... 58
34.2 Ontstaan van leegstand door de jaren heen ......................................................................... 58
34.3 Gevolgen van leegstand en mogelijke oplossingen................................................................ 58
34.4 Relevante ontwikkelingen en trends ................................................................................ 59
Hoofdstuk 36 Brancheorganisaties, benchmarking en zelfregulering .............................................. 60
36.2 Benchmarking ...................................................................................................................... 60
, Hoofdstuk 1 De markt voor vastgoedexploitatie
1.1 Wat is vastgoedexploitatie
VMO = de vastgoedmanagementorganisatie.
Dit is een organisatie die in opdracht van één of meerdere (institutionele) beleggingsorganisaties (BO’s) het
management van de vastgoed(deel)portefeuille uitoefent.
1.2 Vastgoedmanagementpiramide
Voor de exploitatie van vastgoed wordt onderscheid gemaakt in drie beleidsniveaus met bijbehorende taken:
• Strategisch niveau (portefeuillemanagement)
• Tactisch niveau (assetmanagement)
• Operationeel niveau (propertymanagement)
Het vastgoedmanagementproces wordt onderverdeeld in drie deelprocessen:
• Acquisitie
• Exploitatie
• Dispositie
De piramidevorm duidt erop dat de strategische laag van
de meeste organisaties kleiner is in omvang dan de
tactische en de operationele laag, maar qua besluitvorming
de hoogste is in hiërarchie.
Op elk van de drie beleidsniveaus richt een organisatie sturingsmechanismen in. In de strategische en de
tactische laag leidt de sturing tot kaders en richtlijnen voor de lagen eronder.
De tactische laag vormt daarbij een knooppunt, want deze laag heeft als functie om de strategie te vertalen in
concrete keuzen en uitvoerbare plannen.
De blauwe pijlen illustreren de informatiestroom
van lagere naar hogere beleidsniveau.
De rode pijlen zijn taakstellend, en gaan om die
reden van het hoge naar het lage beleidsniveau.
Strategisch beleidsniveau
Op het strategisch niveau van de piramide wordt het plan geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille
(2). Indien gesproken wordt over BO’s wordt in de top van de piramide nog een vierde laag onderscheiden,
namelijk het fund management. Op dit niveau wordt besloten welk deel van de beleggingsportefeuille wordt
belegd in vastgoed.
Ongeacht het type vastgoedeigenaar zal op strategisch niveau periodiek (circa om de drie jaar) een
portefeuilleplan worden vervaardigd. Het portefeuilleplan omvat de uitgangspunten voor de gewenste
wijzigingen in de portefeuilleopbouw (acquisitie en dispositie) en voor de exploitatie in hoofdlijnen.
