SAMENVATTING HUISVESTINGSMANAGEMENT
Tentamen: CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENT
Tentamenstof:
Pagina 1 van 36
,Hoofdstuk 1: Organisatiegericht huisvesten
1.1 Huisvesting als bedrijfsmiddel
Vrijwel alle organisaties maken gebruik van huisvesting (bijv. ziekenhuizen om patiënten te
behandelen en onderwijsgebouwen om les te geven).
Huisvesting bestaat uit verschillende huisvestingscomponenten (locaties, gebouwen,
interieur, financieringsvormen, gebruiksprincipes en gebouwgebonden facilitaire diensten)
die samen zorg dragen voor de fysiek-ruimtelijke ondersteuning van een bepaalde
organisatie, de mensen die er werken of op bezoek komen en de activiteiten die er plaats
vinden.
Voor een organisatie is huisvesting een ondersteunend bedrijfsmiddel. Voor een
vastgoedbelegger- of ontwikkelaar behoort vastgoed tot de corebusiness.
Locaties, gebouwen en interieur zijn ruimtelijk-fysieke componenten.
Financieringsvormen, gebruiksprincipes en gebouwgebonden facilitaire diensten zijn niet
tastbaar. Deze zes componenten kunnen samen zorgen voor een optimale ondersteuning
en moeten daarom integraal worden gemanaged.
Huisvestingsbegrippen:
‘Noodzakelijk kwaad’: een organisatie kan niet zonder huisvesting, maar ervaart het
als een last. Redenen hiervan kunnen relatief hoge kosten of de complexiteit en
risico’s aan huisvestingsvraagstukken zijn.
‘Strategisch bedrijfsmiddel’: huisvesting levert een bijdrage aan het uitvoeren van
de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter ervan en omdat
huisvestingsbeslissingen vragen om een planningshorizon.
Huisvesting kan toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie dankzij de impact op
menselijke, processen en producten, economische en maatschappelijke parameters.
Voorbeelden van toegevoegde waarde kan een bijdrage van huisvesting zijn aan de
realisatie van organisatiedoelen (bijv. gebied van productiviteit en/of winstgevendheid).
Waarde toevoegen met huisvesting is altijd een kwestie van maatwerk, daarom heet dit ook
wel organisatiegericht huisvesten. Dit betekent dat huisvesting continue wordt afgestemd
op de organisatiestrategie, organisatiestructuur- en cultuur, de bedrijfsprocessen en het
management. Organisatiegericht huisvesten is vooral belangrijk in multi-tenantgebouwen
(gebouwen waar meerdere organisaties zijn gehuisvest). Dit vraagt om een optimale
afstemming voor iedere organisatie afzonderlijk van de samenwerking tussen organisaties.
Huisvesting heeft naast een gebruikswaarde ook altijd een marktwaarde. De marktwaarde
hangt samen met de (toekomstige) verhuur- en verkoopbaarheid in de vastgoedmarkt.
In de vastgoedmarkt zijn inmiddels spelers actief die coworking spaces (ook wel
flexkantoren genoemd) aanbieden. Organisaties en individuele gebruikers kunnen op basis
van een abonnement, lidmaatschap en/of facturering per uur of product gebruikmaken van
werk- en overlegplekken, catering en andere services. Sommige coworking space-
aanbieders gaan mee met de trend ‘consumerisatie’. In deze trend wordt de focus gelegd
op het vormen van een community waarbij ondernemers elkaar kunnen versterken.
Pagina 2 van 36
,1.3 Huisvesten is maatwerk
Waarde toevoegen met huisvesting is maatwerk, dat is de kern van organisatiegericht
huisvesten. Dit betekent dat er in het kader van huisvestingsmanagement steeds
afstemming wordt gezocht het primaire proces, de structuur en identiteit van de organisatie
en ontwikkelingen in de bedrijfsomgeving.
In de eerste plaats is passende huisvesting afgestemd op specifieke behoeften die
voortvloeien uit het primaire proces. Het gaat hierbij om menselijke, logistieke en machinale
activiteiten waarvoor bepaalde ruimten en voorzieningen nodig zijn.
Passende huisvesting verschilt per levensfase. Een start-up heeft veel behoefte aan
flexibiliteit en nog geen vastomlijnde visie op huisvesting. In de groeifase moet de
huisvesting meegroeien, zonder dat dit beslag legt op het vermogen dat nodig is om de groei
te financieren. Wanneer de organisatie aan het eind van de levenscyclus is aangekomen, is
dat vaak een stimulans voor innovaties en krijgt huisvestingsmanagement minder prioriteit.
Passende huisvesting om een zogenoemde healing environment. In de zorgsector is dit
een omgeving die het genezingsproces van de patiënten positief beïnvloedt. In de retail- en
leisure sector (winkels, hotels en horeca) worden consumenten verleid om producten en
diensten af te nemen. Op basis van organisatiegericht huisvesten is hier hierbij belangrijk dat
bij de klant een gevoel van gastvrijheid oproept.
De kostenstructuur, vermogensopbouw en de financiële situatie van een organisatie is
afhankelijk van de financieel verantwoorde huisvesting. De kostenstructuur bepaalt hoe
groot het effect van de huisvestingskosten op de totale kosten is. Veel organisaties geven
hun huisvestingskosten weer als percentage van hun omzet, zodat duidelijk is in hoeverre ze
zich die huisvesting kunnen permitteren. Dit noemt men ook wel een affordabilityratio.
Het effect van huisvesting op de vermogensstructuur van een organisatie is afhankelijk van
het vermogensbeslag of de vastgoedratio. De vastgoedratio is de verhouding tussen de
totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
De grote bandbreedte van de vastgoedratio kan worden toegekend m.b.v. twee factoren:
- De mate waarin ook andere activa nodig zijn voor de bedrijfsvoering. Een hotel of
restaurant heeft bijvoorbeeld naast het vastgoed relatief weinig bezittingen, terwijl
een bank of verzekeraar grote bedragen investeert in allerlei financiële assets.
- De verhouding tussen huur en eigendom. Kantoorhoudende organisaties in de
profitsector huren meestal, terwijl productiebedrijven vaak veel vastgoed in eigendom
hebben.
Organisatiestrategie
Een organisatiestrategie is de weg waarlangs een organisatie haar missie, visie en doelen
wil realiseren. De missie omschrijft waar de organisatie voor staat. De visie omschrijft waar
de organisatie voor gaat. En de doelen geven aan wat de organisatie wil bereiken en geeft
de strategie aan hoe ze dat wil doen. Organisatiedoelen worden bij voorkeur SMART
geformuleerd: specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdsgebonden.
Huisvestingsstrategie
De huisvestingsstrategie is onderdeel van de organisatiestrategie.
De planningshorizon van het topmanagement verschilt per
organisatie, afhankelijk van de dynamiek van de bedrijfsomgeving
en van de levensfase waarin de organisatie zich bevindt. Veel
organisaties maken om de drie tot vijf jaar en nieuw strategisch
plan, terwijl een huisvestingsbeslissing consequenties kan
hebben voor een periode van vijf tot meer dan vijftig jaar.
Pagina 3 van 36
, Hoofdstuk 3: Professioneel huisvesten
3.1 Sturen op huisvestingsprestaties
Huisvestingsmanagement richt zich op het optimaliseren van de prestaties die de
huisvesting levert. Huisvesting levert functionele, esthetische, technische en financieel-
economische prestaties. Het gaat hierbij om de eigenschappen van huisvesting die relevant
kunnen zijn voor de organisatie en de mensen die de huisvesting gebruiken, zoals:
bereikbaarheid, uitstraling, capaciteit, gebruiksmogelijkheden, flexibiliteit, duurzaamheid en
marktwaarde.
Gebouweigenschappen worden bepaald door concrete huisvestingscomponenten waaruit
de huisvestingsportefeuille is opgebouwd, zoals: locaties, gebouwen, werkplekken,
financieringsvormen, inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken en facilitaire diensten.
Huisvestingsbegrippen:
- Huisvestingsprestaties zijn objectief meetbare eigenschappen van de huisvesting;
ze kunnen worden gespiegeld aan algemeen erkende normen of benchmarks.
- Toegevoegde waarde is organisatie gerelateerd en ontstaat indien en voor zover de
huisvestingsprestaties bijdragen aan het realiseren van organisatiedoelen.’
- De gebruikerservaring is persoonsgebonden; een positieve gebruikerservaring
ontstaat indien en voor zover huisvestingsprestaties bijdragen aan het vervullen van
de gebruikersbehoeften met betrekking tot fysiek, functioneel en psychologisch
comfort.
De drie belangen van professioneel huisvesten:
Organisatiegericht huisvesten
Mensgericht huisvesten
Maatschappelijk verantwoord huisvesten
Bij maatschappelijk verantwoord huisvesten gaat het onder meer om de impact van de
huisvesting op het milieu, op de mensen in de omgeving en om de cultuurhistorische waarde
van de gebouwen. Deze maatschappelijke impact kan indirect bijdragen aan toegevoegde
waarde voor de organisatie en aan positieve ervaringen van individuele gebruikers,
afhankelijk van het belang dat zij eraan hechten.
Vanuit de maatschappij worden steeds meer richtlijnen en tools aangereikt die de organisatie
kan of moet toepassen. De ondergrens voor huisvestingskwaliteit is vastgelegd in de/het:
- Bouwbesluit (eisen aan gebruikswaarde, toegankelijkheid, veiligheid en gezondheid)
- Arbowet (minimumeisen voor goede arbeidsomstandigheden)
- Milieuwetgeving
- Regels en richtlijnen voor duurzaam bouwen en beheren
Steeds meer organisaties richten zich
bij het formuleren en bewaken van
maatschappelijke doelstellingen op de
Sustainable Development Goals
(SDG’s) van de Verenigde Naties. De
SDG’s kunnen ook goed worden
gebruikt bij het uitwerken van de
huisvestingsstrategie.
Pagina 4 van 36
Tentamen: CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENT
Tentamenstof:
Pagina 1 van 36
,Hoofdstuk 1: Organisatiegericht huisvesten
1.1 Huisvesting als bedrijfsmiddel
Vrijwel alle organisaties maken gebruik van huisvesting (bijv. ziekenhuizen om patiënten te
behandelen en onderwijsgebouwen om les te geven).
Huisvesting bestaat uit verschillende huisvestingscomponenten (locaties, gebouwen,
interieur, financieringsvormen, gebruiksprincipes en gebouwgebonden facilitaire diensten)
die samen zorg dragen voor de fysiek-ruimtelijke ondersteuning van een bepaalde
organisatie, de mensen die er werken of op bezoek komen en de activiteiten die er plaats
vinden.
Voor een organisatie is huisvesting een ondersteunend bedrijfsmiddel. Voor een
vastgoedbelegger- of ontwikkelaar behoort vastgoed tot de corebusiness.
Locaties, gebouwen en interieur zijn ruimtelijk-fysieke componenten.
Financieringsvormen, gebruiksprincipes en gebouwgebonden facilitaire diensten zijn niet
tastbaar. Deze zes componenten kunnen samen zorgen voor een optimale ondersteuning
en moeten daarom integraal worden gemanaged.
Huisvestingsbegrippen:
‘Noodzakelijk kwaad’: een organisatie kan niet zonder huisvesting, maar ervaart het
als een last. Redenen hiervan kunnen relatief hoge kosten of de complexiteit en
risico’s aan huisvestingsvraagstukken zijn.
‘Strategisch bedrijfsmiddel’: huisvesting levert een bijdrage aan het uitvoeren van
de organisatiestrategie, vanwege het kapitaalintensieve karakter ervan en omdat
huisvestingsbeslissingen vragen om een planningshorizon.
Huisvesting kan toegevoegde waarde opleveren voor een organisatie dankzij de impact op
menselijke, processen en producten, economische en maatschappelijke parameters.
Voorbeelden van toegevoegde waarde kan een bijdrage van huisvesting zijn aan de
realisatie van organisatiedoelen (bijv. gebied van productiviteit en/of winstgevendheid).
Waarde toevoegen met huisvesting is altijd een kwestie van maatwerk, daarom heet dit ook
wel organisatiegericht huisvesten. Dit betekent dat huisvesting continue wordt afgestemd
op de organisatiestrategie, organisatiestructuur- en cultuur, de bedrijfsprocessen en het
management. Organisatiegericht huisvesten is vooral belangrijk in multi-tenantgebouwen
(gebouwen waar meerdere organisaties zijn gehuisvest). Dit vraagt om een optimale
afstemming voor iedere organisatie afzonderlijk van de samenwerking tussen organisaties.
Huisvesting heeft naast een gebruikswaarde ook altijd een marktwaarde. De marktwaarde
hangt samen met de (toekomstige) verhuur- en verkoopbaarheid in de vastgoedmarkt.
In de vastgoedmarkt zijn inmiddels spelers actief die coworking spaces (ook wel
flexkantoren genoemd) aanbieden. Organisaties en individuele gebruikers kunnen op basis
van een abonnement, lidmaatschap en/of facturering per uur of product gebruikmaken van
werk- en overlegplekken, catering en andere services. Sommige coworking space-
aanbieders gaan mee met de trend ‘consumerisatie’. In deze trend wordt de focus gelegd
op het vormen van een community waarbij ondernemers elkaar kunnen versterken.
Pagina 2 van 36
,1.3 Huisvesten is maatwerk
Waarde toevoegen met huisvesting is maatwerk, dat is de kern van organisatiegericht
huisvesten. Dit betekent dat er in het kader van huisvestingsmanagement steeds
afstemming wordt gezocht het primaire proces, de structuur en identiteit van de organisatie
en ontwikkelingen in de bedrijfsomgeving.
In de eerste plaats is passende huisvesting afgestemd op specifieke behoeften die
voortvloeien uit het primaire proces. Het gaat hierbij om menselijke, logistieke en machinale
activiteiten waarvoor bepaalde ruimten en voorzieningen nodig zijn.
Passende huisvesting verschilt per levensfase. Een start-up heeft veel behoefte aan
flexibiliteit en nog geen vastomlijnde visie op huisvesting. In de groeifase moet de
huisvesting meegroeien, zonder dat dit beslag legt op het vermogen dat nodig is om de groei
te financieren. Wanneer de organisatie aan het eind van de levenscyclus is aangekomen, is
dat vaak een stimulans voor innovaties en krijgt huisvestingsmanagement minder prioriteit.
Passende huisvesting om een zogenoemde healing environment. In de zorgsector is dit
een omgeving die het genezingsproces van de patiënten positief beïnvloedt. In de retail- en
leisure sector (winkels, hotels en horeca) worden consumenten verleid om producten en
diensten af te nemen. Op basis van organisatiegericht huisvesten is hier hierbij belangrijk dat
bij de klant een gevoel van gastvrijheid oproept.
De kostenstructuur, vermogensopbouw en de financiële situatie van een organisatie is
afhankelijk van de financieel verantwoorde huisvesting. De kostenstructuur bepaalt hoe
groot het effect van de huisvestingskosten op de totale kosten is. Veel organisaties geven
hun huisvestingskosten weer als percentage van hun omzet, zodat duidelijk is in hoeverre ze
zich die huisvesting kunnen permitteren. Dit noemt men ook wel een affordabilityratio.
Het effect van huisvesting op de vermogensstructuur van een organisatie is afhankelijk van
het vermogensbeslag of de vastgoedratio. De vastgoedratio is de verhouding tussen de
totale boekwaarde van het vastgoed en de totale activa.
De grote bandbreedte van de vastgoedratio kan worden toegekend m.b.v. twee factoren:
- De mate waarin ook andere activa nodig zijn voor de bedrijfsvoering. Een hotel of
restaurant heeft bijvoorbeeld naast het vastgoed relatief weinig bezittingen, terwijl
een bank of verzekeraar grote bedragen investeert in allerlei financiële assets.
- De verhouding tussen huur en eigendom. Kantoorhoudende organisaties in de
profitsector huren meestal, terwijl productiebedrijven vaak veel vastgoed in eigendom
hebben.
Organisatiestrategie
Een organisatiestrategie is de weg waarlangs een organisatie haar missie, visie en doelen
wil realiseren. De missie omschrijft waar de organisatie voor staat. De visie omschrijft waar
de organisatie voor gaat. En de doelen geven aan wat de organisatie wil bereiken en geeft
de strategie aan hoe ze dat wil doen. Organisatiedoelen worden bij voorkeur SMART
geformuleerd: specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdsgebonden.
Huisvestingsstrategie
De huisvestingsstrategie is onderdeel van de organisatiestrategie.
De planningshorizon van het topmanagement verschilt per
organisatie, afhankelijk van de dynamiek van de bedrijfsomgeving
en van de levensfase waarin de organisatie zich bevindt. Veel
organisaties maken om de drie tot vijf jaar en nieuw strategisch
plan, terwijl een huisvestingsbeslissing consequenties kan
hebben voor een periode van vijf tot meer dan vijftig jaar.
Pagina 3 van 36
, Hoofdstuk 3: Professioneel huisvesten
3.1 Sturen op huisvestingsprestaties
Huisvestingsmanagement richt zich op het optimaliseren van de prestaties die de
huisvesting levert. Huisvesting levert functionele, esthetische, technische en financieel-
economische prestaties. Het gaat hierbij om de eigenschappen van huisvesting die relevant
kunnen zijn voor de organisatie en de mensen die de huisvesting gebruiken, zoals:
bereikbaarheid, uitstraling, capaciteit, gebruiksmogelijkheden, flexibiliteit, duurzaamheid en
marktwaarde.
Gebouweigenschappen worden bepaald door concrete huisvestingscomponenten waaruit
de huisvestingsportefeuille is opgebouwd, zoals: locaties, gebouwen, werkplekken,
financieringsvormen, inrichtingsconcepten, gebruiksafspraken en facilitaire diensten.
Huisvestingsbegrippen:
- Huisvestingsprestaties zijn objectief meetbare eigenschappen van de huisvesting;
ze kunnen worden gespiegeld aan algemeen erkende normen of benchmarks.
- Toegevoegde waarde is organisatie gerelateerd en ontstaat indien en voor zover de
huisvestingsprestaties bijdragen aan het realiseren van organisatiedoelen.’
- De gebruikerservaring is persoonsgebonden; een positieve gebruikerservaring
ontstaat indien en voor zover huisvestingsprestaties bijdragen aan het vervullen van
de gebruikersbehoeften met betrekking tot fysiek, functioneel en psychologisch
comfort.
De drie belangen van professioneel huisvesten:
Organisatiegericht huisvesten
Mensgericht huisvesten
Maatschappelijk verantwoord huisvesten
Bij maatschappelijk verantwoord huisvesten gaat het onder meer om de impact van de
huisvesting op het milieu, op de mensen in de omgeving en om de cultuurhistorische waarde
van de gebouwen. Deze maatschappelijke impact kan indirect bijdragen aan toegevoegde
waarde voor de organisatie en aan positieve ervaringen van individuele gebruikers,
afhankelijk van het belang dat zij eraan hechten.
Vanuit de maatschappij worden steeds meer richtlijnen en tools aangereikt die de organisatie
kan of moet toepassen. De ondergrens voor huisvestingskwaliteit is vastgelegd in de/het:
- Bouwbesluit (eisen aan gebruikswaarde, toegankelijkheid, veiligheid en gezondheid)
- Arbowet (minimumeisen voor goede arbeidsomstandigheden)
- Milieuwetgeving
- Regels en richtlijnen voor duurzaam bouwen en beheren
Steeds meer organisaties richten zich
bij het formuleren en bewaken van
maatschappelijke doelstellingen op de
Sustainable Development Goals
(SDG’s) van de Verenigde Naties. De
SDG’s kunnen ook goed worden
gebruikt bij het uitwerken van de
huisvestingsstrategie.
Pagina 4 van 36
