Samenvatting Handboek Vastgoedmanagement – H13 + H30
HOOFDSTUK 13 – TECHNISCH MANAGEMENT
Er bestaan verschillende manieren om onderhoud aan een gebouw te verzorgen. De gekozen manier
hangt sterk af van de mate van veroudering en de hoeveelheid geld die beschikbaar is.
Er zijn zes onderhoudscategorieën te onderscheiden:
1. Verzorgend onderhoud: onderhoud dat noodzakelijk is om door gebruik veroorzaakte slijtage
te compenseren (schilderwerk, gevelreiniging)
2. Vervangend onderhoud: onderhoud dat plaatsvindt aan het einde van de levenscyclus van
een gebouw- of installatie-element (vervangen cv ketel)
3. Correctief onderhoud: ook wel beheeronderhoud genoemd. Dit is het onderhoud dat
voortvloeit uit het dagelijks gebruik (herstellen kleine schades, vervangen deurknop)
4. Mutatieonderhoud: onderhoud dat bij het muteren van huurders noodzakelijk blijkt om het
casco of de unit weer op verhuurbaar niveau te brengen. Normaal gesproken dient elke
huurder het gehuurde ‘als goed huisvader’ te gebruiken en daarom is mutatieonderhoud
normaal gesproken niet nodig
5. Renovatie of projectmatig onderhoud: deze categorie is niet eenduidig te definiëren, omdat
dit afhankelijk is van veel factoren. Renovatie of projectmatig onderhoud kenmerkt zich
echter door grootschaligheid en daarmee hoge kosten alsmede een relatief lange
doorlooptijd (renoveren huizen, vervangen gevelbeplating)
6. Serviceonderhoud: het onderhoud van die gebouw- en/of installatie-elementen dat
noodzakelijk is om de gangbaarheid te waarborgen, zoals het gangbaar houden van liften,
roltrappen enz. Daarnaast worden diensten als de schoonmaak van algemene ruimten,
glasbewassing en het vervangen van lampen eveneens tot het service-onderhoud gerekend
Kwaliteit
Keuzes m.b.t. kwaliteit van onderhoud worden veelal gemaakt o.b.v. kosten en rendement.
Desondanks is het zo dat de kwaliteit uiteindelijk wordt bepaald door de gebruiker van het vastgoed.
In de praktijk heeft de VMO met al deze onderhoudsvormen te maken en worden deze vaak naast
elkaar, dan wel geïntegreerd uitgevoerd.
Conditiemeting van gebouwen
De conditiemeting is ontwikkeld om de kwaliteit van woningen eenduidig vast te leggen.
Basis hiervoor zijn de NEN 2767-1 en de NEN 2767-2.
De NEN 2767-1 methode gegeven om de condities van bouw- en installatiedelen op objectieve
wijze vast te leggen.
De NEN 2767-2 de gebrekenlijsten van de belangrijkste bouw- en installatiedelen
Doelstelling van het NNI (Nederlands normalisatie instituut) is te voorzien in de behoefte aan een
persoonsonafhankelijke registratie van de conditie van vastgoed.
O.b.v. een conditiemeting kan een meerjarenonderhoudsverwachting (MJOV) worden bepaald voor
een gebouw. De conditiemeting vindt plaats o.b.v. het kwalificeren en kwantificeren van gebreken
aan bouw- en installatiedelen. De conditiewaarden met bijbehorende gebreken leiden, in relatie tot
het gewenste onderhoudsniveau, tot een planning van de onderhoudsmaatregelen en de MJOV.
De conditiemeting kent nadrukkelijk een technische invalshoek. Bij bepaling van het vastgoedbeleid is
het van belang te onderkennen dat de conditie slechts een van de factoren is die een rol speelt.
Gebouwinspecties
Ieder jaar voert de VMO één of meerdere keren een gebouwinspectie uit met behulp van een
inventarislijst. O.b.v. deze lijst is een inspectieformulier samengesteld waarop alle
bouwdeelelementen zijn weergegeven. De technisch beheerder dient per bouwdeelelement een
, Samenvatting Handboek Vastgoedmanagement – H13 + H30
cijfer te geven dat overeenkomt met de kwaliteitsschaal van de NEN 2767. De conditie van
bouwdelen wordt aangegeven met een zespuntsschaal:
Conditie 1 uitstekend: nieuwbouwkwaliteit en/of met nieuwbouw vergelijkbare kwaliteit
Conditie 2 goed: nieuwbouwkwaliteit met de eerste tekenen van feitelijke veroudering
Conditie 3 redelijk: het verouderingsproces is over de gehele linie duidelijk op gang gekomen
Conditie 4 matig: het verouderingsproces heeft het element of het gebouw duidelijk in zijn
greep
Conditie 5 slecht: het verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden c.q. heeft
het element/het gebouw zeer duidelijk in zijn greep
Conditie 6 zeer slecht: een zodanig slechte toestand dat dit niet meer te classificeren is onder
conditie 5
Het resultaat van de conditiemeting is een conditiescore. Een bijbehorende registratie van gebreken
en kenmerken van gebreken completeert het geheel. De conditiemeting vergemakkelijkt het opstellen
van een MJOV. Daarnaast kunnen met behulp van conditiemeting onderhoudsbudgetten worden
onderbouwd. Tot slot wordt met een conditiemeting duidelijk wat de gevolgen zijn als een gebouw
niet wordt onderhouden.
Meerjarenonderhoudsverwachting
De MJOV (meerjarenonderhoudsverwachting) is een stuk gereedschap voor de VMO dat feitelijk
maar een keer in de levenscyclus van een object hoeft te worden opgezet. De MJOV moet wel
jaarlijks gemuteerd worden. De MJOV is een middel om zo veel mogelijk van te voren te bepalen
wanneer kosten aan een gebouw ontstaan, hoe hoog die kosten zijn en wat daarom financieel moet
worden gereserveerd. Verder wordt in de MJOV aangegeven of bij vervanging van bouw- of
installatiedelen niet naar nieuwere, schonere, energiezuinige of duurzamere oplossingen moet
worden gezocht.
Coderingssysteem
De MJOV wordt gemaakt door het gebouw op te splitsen en te inventariseren in bouw- en
installatiedelen. Deze delen krijgen allemaal een code. Een bekend coderingssysteem is de NL-Sfb-
codering.
Ook kan een gebouw worden gesplitst in drie soorten elementen:
1) Primaire elementen moet voldoen aan de gebruiksverwachting op lange termijn, bijv.
draagconstructie
2) Secundaire elementen zijn gericht op de gebruiksverwachting van de middellange termijn,
bijv. scheidingswanden, vloer- en wandafwerking
3) Tertiaire elementen elementen die zijn afgestemd op de gebruiksverwachting van de korte
termijn. Zij zijn van grote invloed op het werk- en leefklimaat, bijv. sauswerk, vloerbedekking,
werk- en sfeerverlichting
Oppervlakten in het gebouw
Een veel gebruikte eenheid bij het opzetten van de MJOV is m2. Tegenwoordig wordt vrijwel altijd
gewerkt met de NEN 2580, een Nederlandse Norm, die de termen, definities en bepalingsmethoden
geeft voor de oppervlakte van terreinen met een bouwbestemming en voor de vloeroppervlakten en
inhouden van gebouwen of delen daarvan. Ook wordt de MJOV gebruikt als onderlegger voor de
technische kant van de jaarlijkse begroting.
HOOFDSTUK 13 – TECHNISCH MANAGEMENT
Er bestaan verschillende manieren om onderhoud aan een gebouw te verzorgen. De gekozen manier
hangt sterk af van de mate van veroudering en de hoeveelheid geld die beschikbaar is.
Er zijn zes onderhoudscategorieën te onderscheiden:
1. Verzorgend onderhoud: onderhoud dat noodzakelijk is om door gebruik veroorzaakte slijtage
te compenseren (schilderwerk, gevelreiniging)
2. Vervangend onderhoud: onderhoud dat plaatsvindt aan het einde van de levenscyclus van
een gebouw- of installatie-element (vervangen cv ketel)
3. Correctief onderhoud: ook wel beheeronderhoud genoemd. Dit is het onderhoud dat
voortvloeit uit het dagelijks gebruik (herstellen kleine schades, vervangen deurknop)
4. Mutatieonderhoud: onderhoud dat bij het muteren van huurders noodzakelijk blijkt om het
casco of de unit weer op verhuurbaar niveau te brengen. Normaal gesproken dient elke
huurder het gehuurde ‘als goed huisvader’ te gebruiken en daarom is mutatieonderhoud
normaal gesproken niet nodig
5. Renovatie of projectmatig onderhoud: deze categorie is niet eenduidig te definiëren, omdat
dit afhankelijk is van veel factoren. Renovatie of projectmatig onderhoud kenmerkt zich
echter door grootschaligheid en daarmee hoge kosten alsmede een relatief lange
doorlooptijd (renoveren huizen, vervangen gevelbeplating)
6. Serviceonderhoud: het onderhoud van die gebouw- en/of installatie-elementen dat
noodzakelijk is om de gangbaarheid te waarborgen, zoals het gangbaar houden van liften,
roltrappen enz. Daarnaast worden diensten als de schoonmaak van algemene ruimten,
glasbewassing en het vervangen van lampen eveneens tot het service-onderhoud gerekend
Kwaliteit
Keuzes m.b.t. kwaliteit van onderhoud worden veelal gemaakt o.b.v. kosten en rendement.
Desondanks is het zo dat de kwaliteit uiteindelijk wordt bepaald door de gebruiker van het vastgoed.
In de praktijk heeft de VMO met al deze onderhoudsvormen te maken en worden deze vaak naast
elkaar, dan wel geïntegreerd uitgevoerd.
Conditiemeting van gebouwen
De conditiemeting is ontwikkeld om de kwaliteit van woningen eenduidig vast te leggen.
Basis hiervoor zijn de NEN 2767-1 en de NEN 2767-2.
De NEN 2767-1 methode gegeven om de condities van bouw- en installatiedelen op objectieve
wijze vast te leggen.
De NEN 2767-2 de gebrekenlijsten van de belangrijkste bouw- en installatiedelen
Doelstelling van het NNI (Nederlands normalisatie instituut) is te voorzien in de behoefte aan een
persoonsonafhankelijke registratie van de conditie van vastgoed.
O.b.v. een conditiemeting kan een meerjarenonderhoudsverwachting (MJOV) worden bepaald voor
een gebouw. De conditiemeting vindt plaats o.b.v. het kwalificeren en kwantificeren van gebreken
aan bouw- en installatiedelen. De conditiewaarden met bijbehorende gebreken leiden, in relatie tot
het gewenste onderhoudsniveau, tot een planning van de onderhoudsmaatregelen en de MJOV.
De conditiemeting kent nadrukkelijk een technische invalshoek. Bij bepaling van het vastgoedbeleid is
het van belang te onderkennen dat de conditie slechts een van de factoren is die een rol speelt.
Gebouwinspecties
Ieder jaar voert de VMO één of meerdere keren een gebouwinspectie uit met behulp van een
inventarislijst. O.b.v. deze lijst is een inspectieformulier samengesteld waarop alle
bouwdeelelementen zijn weergegeven. De technisch beheerder dient per bouwdeelelement een
, Samenvatting Handboek Vastgoedmanagement – H13 + H30
cijfer te geven dat overeenkomt met de kwaliteitsschaal van de NEN 2767. De conditie van
bouwdelen wordt aangegeven met een zespuntsschaal:
Conditie 1 uitstekend: nieuwbouwkwaliteit en/of met nieuwbouw vergelijkbare kwaliteit
Conditie 2 goed: nieuwbouwkwaliteit met de eerste tekenen van feitelijke veroudering
Conditie 3 redelijk: het verouderingsproces is over de gehele linie duidelijk op gang gekomen
Conditie 4 matig: het verouderingsproces heeft het element of het gebouw duidelijk in zijn
greep
Conditie 5 slecht: het verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden c.q. heeft
het element/het gebouw zeer duidelijk in zijn greep
Conditie 6 zeer slecht: een zodanig slechte toestand dat dit niet meer te classificeren is onder
conditie 5
Het resultaat van de conditiemeting is een conditiescore. Een bijbehorende registratie van gebreken
en kenmerken van gebreken completeert het geheel. De conditiemeting vergemakkelijkt het opstellen
van een MJOV. Daarnaast kunnen met behulp van conditiemeting onderhoudsbudgetten worden
onderbouwd. Tot slot wordt met een conditiemeting duidelijk wat de gevolgen zijn als een gebouw
niet wordt onderhouden.
Meerjarenonderhoudsverwachting
De MJOV (meerjarenonderhoudsverwachting) is een stuk gereedschap voor de VMO dat feitelijk
maar een keer in de levenscyclus van een object hoeft te worden opgezet. De MJOV moet wel
jaarlijks gemuteerd worden. De MJOV is een middel om zo veel mogelijk van te voren te bepalen
wanneer kosten aan een gebouw ontstaan, hoe hoog die kosten zijn en wat daarom financieel moet
worden gereserveerd. Verder wordt in de MJOV aangegeven of bij vervanging van bouw- of
installatiedelen niet naar nieuwere, schonere, energiezuinige of duurzamere oplossingen moet
worden gezocht.
Coderingssysteem
De MJOV wordt gemaakt door het gebouw op te splitsen en te inventariseren in bouw- en
installatiedelen. Deze delen krijgen allemaal een code. Een bekend coderingssysteem is de NL-Sfb-
codering.
Ook kan een gebouw worden gesplitst in drie soorten elementen:
1) Primaire elementen moet voldoen aan de gebruiksverwachting op lange termijn, bijv.
draagconstructie
2) Secundaire elementen zijn gericht op de gebruiksverwachting van de middellange termijn,
bijv. scheidingswanden, vloer- en wandafwerking
3) Tertiaire elementen elementen die zijn afgestemd op de gebruiksverwachting van de korte
termijn. Zij zijn van grote invloed op het werk- en leefklimaat, bijv. sauswerk, vloerbedekking,
werk- en sfeerverlichting
Oppervlakten in het gebouw
Een veel gebruikte eenheid bij het opzetten van de MJOV is m2. Tegenwoordig wordt vrijwel altijd
gewerkt met de NEN 2580, een Nederlandse Norm, die de termen, definities en bepalingsmethoden
geeft voor de oppervlakte van terreinen met een bouwbestemming en voor de vloeroppervlakten en
inhouden van gebouwen of delen daarvan. Ook wordt de MJOV gebruikt als onderlegger voor de
technische kant van de jaarlijkse begroting.
