Huurrecht
Hoofdstuk 1 – Inleiding
Huur is een bijzondere overeenkomst.
Definitie van een huurovereenkomst art. 7:201 BW:
1. Tegenprestatie
De verhuurder verbindt zich aan de huurder, een zaak of gedeelte
daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot
een tegenprestatie.
2. Gebruik van zaak of vermogensrecht
Huur kan betrekking hebben op vermogensrechten, afdelingen 2-4.
3. Pacht is geen huur
Pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.
Pachtovereenkomst art. 7:311-404 BW
Bij een landbouwbestemming is er geen sprake van huur maar een
pachtovereenkomst.
Als aan de voorwaarden van art. 7:201 BW is voldaan, is er altijd sprake
van een huurovereenkomst ongeacht de titel erboven.
Een huurovereenkomst kan betrekking hebben op verschillende
huurobjecten. Je kunt zaken en vermogensrechten huren. De meeste
huurovereenkomsten hebben betrekking op roerende of onroerende
zaken.
Art. 7:201-231 BW roerende zaak of vermogensrecht
Art. 7:230a BW geldt ook voor ongebouwde onroerende zaken
Art. 7:311-404 BW pacht
Gebouwde onroerende zaken
Gelden de zogenoemde huurregimes. Vb. woonruimte,
middenstandsbedrijfsruimtes en kantoren.
Woonruimte art. 7:233 BW
Een gebouwd onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel
niet zelfstandig woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een
standplaats, alsmede onroerende aanhorigheden.
Bedrijfsruimte art. 7:290 lid 2 BW
Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens
overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van
restaurant- of cafébedrijf etc.
Ongebouwde onroerende zaken
Vb. leeg terrein, bestrate parkeerterrein, landingsbaan voor
zweefvliegtuigen
Een afspraak tussen een huurder en verhuurder kun je niet zomaar
opzijzetten:
Regelend recht/aanvullend recht
,Dan kunnen huurder en verhuurder zonder meer afwijken van de
huurovereenkomst. Als partijen niet afwijken van het regelend recht, dan
is het regelend recht van toepassing.
Semi dwingend recht:
Huurder en verhuurder kunnen afwijkende afspraken maken voor zover
deze niet nadelig voor de huurder zijn. Als de bepaling in strijd is met het
semidwingend recht, kan de huurder een beroep doen en die clausule
vernietigen in de huurovereenkomst. De zwakkere partij heeft immers
bescherming van de wet.
Dwingend recht:
Partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovereenkomst die
afwijken van dwingendrechtelijke wetsartikelen. Anders is een bepaling
nietig.
Een huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd om
rechtsgeldig te zijn. Het is niet vereist dat partijen alle details hebben
opgenomen, wel is het belangrijk dat de voornaamste punten zijn
opgenomen.
Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingen van het huurrecht
Meestal gaat de bijzondere regel (lex specialis) boven de algemene regel
(lex generalis).
Huur is een wederkerige overeenkomst art. 6:261 lid 1 BW die over en
weer verbintenissen schept. Art. 7:201 lid 1 BW.
Verplichtingen verhuurder
1. Art. 7:203 BW:
De verhuurder is verplicht het huurobject ter beschikking te stellen en te
laten van de huurder.
Verplichtingen huurder
Artt. 7:212-225 BW
Het voldoen van de tegenprestatie (de huurprijs)
Art. 7:213 BW
De huurder moet zich als een goed huurder gedragen. De huurder
moet gedurende de hele huurtermijn goed voor het gehuurde
zorgen. Het niet in gebruik hebben van het gehuurde of leegstand
kan ook schade aanrichten. Gevaarlijke stoffen opslaan in een
gehuurde garage brengt ook schade met zich mee en is niet goed
huurderschap.
Art. 7:214 BW
(Exploitatieplicht). De huurder is verplicht het gehuurde
uitsluitend te gebruiken conform de overeengekomen bestemming.
Als de huurder gedurende huurovereenkomst het gebruik van het
, gehuurde wijzigt, dan is dit in principe een toerekenbare
tekortkoming van de huurder zonder instemming.
Een gebrek is een verstoring van het huurgenot op grond van art. 7:204
BW. Als er sprake is van gebrek, is er automatisch ook sprake van een
tekortkoming in de nakoming van een verbintenis art. 6:74 BW. Als het
gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is dit geen gebrek.
Ondernemersrisico, onvoorziene omstandigheden en het niet nakomen
van contractuele onderhoudsverplichtingen zijn toe te rekenen aan de
huurder.
Nog meer gebreken die zijn te wijten aan de verhuurder:
- Feitelijke stoornis door derden:
Stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en ook niet in
het gehuurde zijn gelegen, en die de verhuurder evenmin kan verhelpen.
Bijv. geluidsoverlast door verkeer of spelende kinderen in een schoolbuurt
of een container die geplaatst wordt door een aannemer voor een
kantoorruimte.
Als het wel binnen de macht ligt van de verhuurder om hier iets aan te
doen is het wel een gebrek van de verhuurder.
- Bewering van recht zonder feitelijke stoornis:
De huurder heeft er geen last van.
Indien gebrek kan de huurder tegenover verhuurder:
‘Gewone wettelijke bepalingen’:
- Vordering tot nakoming – art. 3:296 BW
- Betaling van schadevergoeding – art. 6:74 BW
- (Gedeeltelijke) ontbinding – art. 6:265 BW
- Opschorting – art. 6:52 BW
- Verrekening – art. 6:127 BW
‘Op grond van gebrekenregeling’
- Herstelverplichting – art. 7:206 BW:
De huurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder erom
vraagt, tenzij het onmogelijk is of het grote uitgaven zijn. Het geldt niet
ten aanzien van kleine uitgaven, noch voor gebreken die door toedoen van
de huurder zijn. Bijv. schilderen van muren, het vervangen van sloten en
het vastzetten van deurknoppen. Alleen de aanwezigheid van asbest
levert geen gebrek op, maar dat is anders indien de huurder een
beperking heeft op zijn huurgenot.
- Huurprijsvermindering – art. 7:207 BW:
Bij een vermindering van het huurgenot, heeft de huurder het recht op
huurprijsvermindering. Huurprijsvermindering geldt pas vanaf het moment
dat de huurder bij de verhuurder klaagt en het eindigt op het moment dat
het gebrek is verholpen. Bij toerekenbaarheid aan de huurder is er geen
sprake van huurprijsvermindering.
De huurder mag niet zomaar zijn huurprijs verminderen hij moet hiervoor
overeenstemming met de verhuurder bereiken of een vordering bij de
kantonrechter instellen.
1. Huurder moet dan aantonen dat er sprake is van een gebrek;
Hoofdstuk 1 – Inleiding
Huur is een bijzondere overeenkomst.
Definitie van een huurovereenkomst art. 7:201 BW:
1. Tegenprestatie
De verhuurder verbindt zich aan de huurder, een zaak of gedeelte
daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot
een tegenprestatie.
2. Gebruik van zaak of vermogensrecht
Huur kan betrekking hebben op vermogensrechten, afdelingen 2-4.
3. Pacht is geen huur
Pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.
Pachtovereenkomst art. 7:311-404 BW
Bij een landbouwbestemming is er geen sprake van huur maar een
pachtovereenkomst.
Als aan de voorwaarden van art. 7:201 BW is voldaan, is er altijd sprake
van een huurovereenkomst ongeacht de titel erboven.
Een huurovereenkomst kan betrekking hebben op verschillende
huurobjecten. Je kunt zaken en vermogensrechten huren. De meeste
huurovereenkomsten hebben betrekking op roerende of onroerende
zaken.
Art. 7:201-231 BW roerende zaak of vermogensrecht
Art. 7:230a BW geldt ook voor ongebouwde onroerende zaken
Art. 7:311-404 BW pacht
Gebouwde onroerende zaken
Gelden de zogenoemde huurregimes. Vb. woonruimte,
middenstandsbedrijfsruimtes en kantoren.
Woonruimte art. 7:233 BW
Een gebouwd onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel
niet zelfstandig woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een
standplaats, alsmede onroerende aanhorigheden.
Bedrijfsruimte art. 7:290 lid 2 BW
Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens
overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van
restaurant- of cafébedrijf etc.
Ongebouwde onroerende zaken
Vb. leeg terrein, bestrate parkeerterrein, landingsbaan voor
zweefvliegtuigen
Een afspraak tussen een huurder en verhuurder kun je niet zomaar
opzijzetten:
Regelend recht/aanvullend recht
,Dan kunnen huurder en verhuurder zonder meer afwijken van de
huurovereenkomst. Als partijen niet afwijken van het regelend recht, dan
is het regelend recht van toepassing.
Semi dwingend recht:
Huurder en verhuurder kunnen afwijkende afspraken maken voor zover
deze niet nadelig voor de huurder zijn. Als de bepaling in strijd is met het
semidwingend recht, kan de huurder een beroep doen en die clausule
vernietigen in de huurovereenkomst. De zwakkere partij heeft immers
bescherming van de wet.
Dwingend recht:
Partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovereenkomst die
afwijken van dwingendrechtelijke wetsartikelen. Anders is een bepaling
nietig.
Een huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd om
rechtsgeldig te zijn. Het is niet vereist dat partijen alle details hebben
opgenomen, wel is het belangrijk dat de voornaamste punten zijn
opgenomen.
Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingen van het huurrecht
Meestal gaat de bijzondere regel (lex specialis) boven de algemene regel
(lex generalis).
Huur is een wederkerige overeenkomst art. 6:261 lid 1 BW die over en
weer verbintenissen schept. Art. 7:201 lid 1 BW.
Verplichtingen verhuurder
1. Art. 7:203 BW:
De verhuurder is verplicht het huurobject ter beschikking te stellen en te
laten van de huurder.
Verplichtingen huurder
Artt. 7:212-225 BW
Het voldoen van de tegenprestatie (de huurprijs)
Art. 7:213 BW
De huurder moet zich als een goed huurder gedragen. De huurder
moet gedurende de hele huurtermijn goed voor het gehuurde
zorgen. Het niet in gebruik hebben van het gehuurde of leegstand
kan ook schade aanrichten. Gevaarlijke stoffen opslaan in een
gehuurde garage brengt ook schade met zich mee en is niet goed
huurderschap.
Art. 7:214 BW
(Exploitatieplicht). De huurder is verplicht het gehuurde
uitsluitend te gebruiken conform de overeengekomen bestemming.
Als de huurder gedurende huurovereenkomst het gebruik van het
, gehuurde wijzigt, dan is dit in principe een toerekenbare
tekortkoming van de huurder zonder instemming.
Een gebrek is een verstoring van het huurgenot op grond van art. 7:204
BW. Als er sprake is van gebrek, is er automatisch ook sprake van een
tekortkoming in de nakoming van een verbintenis art. 6:74 BW. Als het
gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is dit geen gebrek.
Ondernemersrisico, onvoorziene omstandigheden en het niet nakomen
van contractuele onderhoudsverplichtingen zijn toe te rekenen aan de
huurder.
Nog meer gebreken die zijn te wijten aan de verhuurder:
- Feitelijke stoornis door derden:
Stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en ook niet in
het gehuurde zijn gelegen, en die de verhuurder evenmin kan verhelpen.
Bijv. geluidsoverlast door verkeer of spelende kinderen in een schoolbuurt
of een container die geplaatst wordt door een aannemer voor een
kantoorruimte.
Als het wel binnen de macht ligt van de verhuurder om hier iets aan te
doen is het wel een gebrek van de verhuurder.
- Bewering van recht zonder feitelijke stoornis:
De huurder heeft er geen last van.
Indien gebrek kan de huurder tegenover verhuurder:
‘Gewone wettelijke bepalingen’:
- Vordering tot nakoming – art. 3:296 BW
- Betaling van schadevergoeding – art. 6:74 BW
- (Gedeeltelijke) ontbinding – art. 6:265 BW
- Opschorting – art. 6:52 BW
- Verrekening – art. 6:127 BW
‘Op grond van gebrekenregeling’
- Herstelverplichting – art. 7:206 BW:
De huurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder erom
vraagt, tenzij het onmogelijk is of het grote uitgaven zijn. Het geldt niet
ten aanzien van kleine uitgaven, noch voor gebreken die door toedoen van
de huurder zijn. Bijv. schilderen van muren, het vervangen van sloten en
het vastzetten van deurknoppen. Alleen de aanwezigheid van asbest
levert geen gebrek op, maar dat is anders indien de huurder een
beperking heeft op zijn huurgenot.
- Huurprijsvermindering – art. 7:207 BW:
Bij een vermindering van het huurgenot, heeft de huurder het recht op
huurprijsvermindering. Huurprijsvermindering geldt pas vanaf het moment
dat de huurder bij de verhuurder klaagt en het eindigt op het moment dat
het gebrek is verholpen. Bij toerekenbaarheid aan de huurder is er geen
sprake van huurprijsvermindering.
De huurder mag niet zomaar zijn huurprijs verminderen hij moet hiervoor
overeenstemming met de verhuurder bereiken of een vordering bij de
kantonrechter instellen.
1. Huurder moet dan aantonen dat er sprake is van een gebrek;
