Samenvatting bemiddelen en waarderen

Bemiddelen en waarderen
Makelaardij
Makelaar
 Intermediair (bemiddelaar, tussenpersoon) van vastgoedtransacties.
 Hij handelt in opdracht van een ander.
 Hij behartigt de belangen van zijn opdrachtgever op een deskundige, onafhankelijke en
betrouwbare manier.
 Plaats waar wensen en verlangens samenkomen.
 Sluit geen overeenkomst voor eigen rekening.
 Verboden om voor eigen risico te ontwikkelen/handelen.
 Verboden (door NVM, VBO, VastgoedPro) om tweezijdig te bemiddelen i.v.m.
belangenverstrengeling.

Taken
 Bemiddeling (huur, verhuur, aan- en verkoop).
 Informatie verkrijgen en verstrekken over prijzen, waarden, bouwkundige kwaliteit,
omgevingsfactoren, juridische aspecten, etc.

Waarop baseert de consument zijn keuze voor een makelaar?
Gevoel, mond op mond reclame, opleiding, reputatie.
Door aansluiting te vinden met de consument word je al snel de makelaar voor het huis.

Huis verkopen
 Wat is de 1e stap?
Het zoeken van een makelaar (ongeveer 3).
 Mag je zelf je huis verkopen?
Ja, maar je moet je afvragen of je in staat bent om het zelf juridisch af te kunnen
handelen.
 Wie moet er toestemming geven voor de verkoop?
Indien een woning dient als echtelijke woning, moet er door beide partners toestemming
gegeven worden. Uitzondering: er is geen samenlevingscontract, niet getrouwd, en het huis
is van 1 van de partners.

Eigendom en overdracht van vastgoed
Vereisten voor het verkopen van onroerend goed:
 Levering door middel van inschrijving van de notariële akte in de openbare registers.
 Krachtens een geldige titel (bijv. koopovereenkomst, schenking, ruil).
 Verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken (dit wordt gecontroleerd door
de notaris). In de kamer van koophandel is beschreven of de rechtspersonen wel of niet
beschikkingsbevoegd zijn.

Voordat je aan de slag gaat moet er een opdracht tot dienstverlening worden opgesteld, zodat je
juridisch de gemaakte kosten kan opeisen wanneer niet wordt betaald. Wanneer deze opdracht niet
is opgesteld moet de makelaar bewijzen dat er een opdracht is verstrekt en dit is erg lastig.

Onderdelen:
 Opdrachtgever / nemer
 Courtage
 Intrekkingskosten
 Vraagprijs
 Bijzondere afspraken
In de opdracht staat beschreven binnen welke grenzen de makelaar kan opereren (het is geen
volmacht!). De opdracht moet weer met de verkoper worden besproken voor het sluiten van een
deal.

Overdracht tot dienstverlening
Wie moet de opdracht tot dienstverlening tekenen?
Als het huis dient voor de gemeenschappelijke huishouding (echtelijke woning) dan moet je altijd
toestemming krijgen van je partner.
 Samenwonen, getrouwd (huwelijkse voorwaarden en gemeenschap van goederen).

,  Samenwonen, niet getrouwd (als het om de echtelijke woning betreft, moet je toestemming
hebben van je partner).
 Samenwonen, samenlevingscontract (toestemming als dit in het contract staat).
Totstandkoming koopovereenkomst
Bij de totstandkoming van de koopovereenkomst moet er overeenstemming worden bereikt over:
 Object
 Koopsom
 Transportdatum (dag waarop je eigenaar wordt)
 Ontbindende voorwaarden
 Bijzondere afspraken (vergunning)
 Roerende zaken
 Notaris
Altijd de overeengekomen zaken schriftelijk bevestigen.

Wanneer is de overeenkomst tot stand gekomen?
Aanbod en aanvaarding van een voorstel.
Vormvrij: een overeenkomst kan naast schriftelijk ook mondeling worden gesloten.
De koopovereenkomst is vormvrij. Bij een particulier is het verplicht om het schriftelijk vast te
leggen. Bij een bedrijf is een mondelinge overeenkomst ook geldig.

Wanneer gebonden aan een aanbod?
Mondelinge overeenkomst dient (acceptabele termijn) geaccepteerd te worden, anders vervalt het
aanbod.
Schriftelijk aanbod vervalt na een redelijke termijn (2/3 dagen), of het kan een uitdrukkelijke termijn
bevatten.

Een woning die te koop staat tegen een bepaalde prijs is een uitnodiging om met de verkoper in
onderhandeling te treden.
Wanneer de vraagprijs geboden wordt, ben je niet meteen de koper, pas wanneer de verkoper het
accepteert. Je bent pas in onderhandeling wanneer de verkoper een tegenbod neerlegt. Als de
verkoper met iemand in onderhandeling is, mag hij pas met een ander in onderhandeling treden
wanneer de andere onderhandeling afgelopen is.
De koop is pas definitief als alle ontbindende voorwaarden zijn gesloten.

Na aanbod en acceptatie (kun je er dan nog onderuit): JA
 Drie daagse bedenktijd: termijn gaat in om 0.00 uur nadat de koper een kopie van een door
beiden partijen getekende koopakte heeft ontvangen (ontvangstbevestiging). De termijn
eindigt om 24.00 uur op de 3e dag.
Doel: afkoelingsperiode voor overhaaste beslissingen, kan niet van worden afgeweken ten
nadele van de koper (ook niet als de koper zelf toestemming geeft!)
Uitzonderingen van de driedaagse bedenktijd:
- Wanneer de koop is tussen zelfde koper/verkoper binnen 6 maanden.
- Wanneer voorafgaand al een koopovereenkomst was gesloten.
- Als de woning gekocht wordt door middel van huurkoop of veiling.
Zaterdag en zondag (en eventueel feestdag) tellen samen als 1 dag.
De verkoper heeft geen bedenktijd.
 Ontbindende voorwaarden (toch geen hypotheek kunnen krijgen)
 Wederzijds goedvinden

Inhoud van de koopovereenkomst
1. Object en koopsom
Omschrijving van het verkochte: adres, kadastrale omschrijving
Over roerende zaken hoeft geen overdrachtsbelasting te worden betaald.
Kosten koper: overdrachtsbelasting, makelaarskosten, notariskosten voor de koper tenzij
anders afgesproken. Bij een nieuwbouwhuis zijn deze kosten voor de verkoper.
Als je binnen 6 maanden verhuist kan je de overdrachtsbelasting terugvorderen/overdragen
aan de nieuwe koper.
2. Transportdatum en keuze notaris
Datum waarop de juridische-notariële levering van het verkochte plaatsvindt.
Keuze notaris voorbehouden aan koper, tenzij er sprake is van een projectnotaris (vaak bij
nieuwbouw), staat vermeld in het contract
3. Betaling koopsom en verrekening van de lasten
Positie verkoper en koper gewaarborgd
Overgang risico (beschadiging, waardedaling, publiekrechtelijke aspecten)
Verrekening van de lasten