Samenvatting Hoofdstuk 1
Inleiding Vastgoedexploitatie
Wat is vastgoed?
Vastgoed wordt ook wel onroerend goed genoemd. Niet alleen gebouwen vallen onder vastgoed,
ook de bijbehorende grond is onderdeel van het vastgoed. De term vastgoed verwijst naar het niet-
verplaatsbare karakter van deze goederen. De term 'goed' of 'zaak verwijst naar het materiële
karakter.
Type vastgoed
Type vastgoed Waarover vastgoedmanagment voeren?
Residentieel vastgoed Appartementen, huizen, villa’s
Commercieel vastgoed Kantoren, magazijnen, winkels, handelspanden,
horecazaken
Bedrijvencentra Geclusterde units waar zelfstandigen en kleine
bedrijfjes zich kunnen vestigen
Assistentiewoningen Serviceflats met inbegrepen zorgdiensten
Studentenkamers
Hotelkamers Je koopt eigenlijk een aandeel in de winst van
het hotel aan. Dit betekent dat het rendement
van deze belegging afhangt van hoe goed het
hotel draait. (wereldwijdleven.com, sd)
Vastgoedbeleggingsfondsen Vastgoedportefeuilles 1waarbij je niet mot
instaan voor beheer, verhuur en onderhoud
Garages Zeker in stedelijke gebieden populair als
parkeerplaatsen of stockageruimte2
Bouwgronden Projectgronden of bouwgronden om te
verkavelen3.
Vastgoedexploitatie: verhuren om huurinkomsten te genereren.
Een manager vastgoed houdt zich bezig met het plannen, aansturen of coördineren van activiteiten
op het gebied van verkoop, aankoop, lease of beheer van vastgoed voor commerciële, industriële of
bewoningsdoeleinden. (jobpersonality.com, sd)
De vastgoedmanagementorganisatie (VMO) is de organisatie die in opdracht van een of meerdere
beleggersorganisaties het management van de vastgoedportefeuille uitoefent. Ze richten zich vooral
op vastgoedbeleggers die vastgoed te huur aanbieden. (zakelijk.infonu.nl, sd)
Beleggingsorganisatie (BO). Beleggen is het investeren van geld met de bedoeling daarmee in de
toekomst financieel voordeel te behalen.
1
Een vastgoedportefeuille is het totaal van al het onroerend goed dat een bedrijf of persoon bezit.
2
Een magazijn is een ruimte waarin goederen tijdelijk opgeslagen worden.
3
Verkavelen betekent dat een eigenaar zijn grond zal opsplitsen in verschillende percelen, met oog op het
verkopen of het verhuren voor meer dan 9 jaar van de kavels
,Opdrachtgevers vastgoedmanagement
Direct investeren in vastgoed Indirect investeren in vastgoed
Huizen Vastgoed EFT’s4
Appartementen Crowdfunding5
Winkelpanden Vastgoedfondsen
Bedrijfspanden
Garagepanden
Inzicht woningmarkt
Totaal aantal woningen 7.891.786
Voorraad woningen Nederland
1%
13%
29% 57%
Koopwoningen Eigendom woningcorporatie
Eigendom overige verhuurders Eigendom onbekend
4
Vastgoed ETF's zijn verhandelbare waardepapieren die aantonen dat jij gedeeltelijk eigenaar bent van
een groot aantal andere waardepapieren, of hier in ieder geval aanspraak op hebt
5
Bij vastgoed via crowdfunding zijn er altijd meerdere investeerders betrokken bij één financiering
, Vastgoedmanagment niveau’s
Acquisitie: Aankoop van vastgoed
Exploitatie: Beheer van vastgoed, het runnen en verdienen aan een bedrijf of bezit
Dispositie: Het doel van dit proces is om tot verkoop van vastgoed te komen
1. Strategisch Niveau/Portefeuillemanagement
Samenstellen van de beleggingsportefeuille en bepalen van het beleggingsbeleid.
Het plan wordt geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille. Een doelstelling van een
BO is financieel, doelstelling voor corporatie zal ook maatschappelijke en volkshuisvestelijke
doelstelling verwoorden. Bij een BO, wordt er soms nog een vierde laag geïntroduceerd, het
fund management6.
2. Tactisch Niveau/Assetmanagement
Vaststellen van objectbeleid naar mate van prestaties van het object.
Hier vindt een vertaling plaats van het strategisch portefeuilleplan in een concreet
objectbeleid7. Als basis voor de besluitvorming dienen de performance analyses van de
objecten in de portefeuille. Bij een BO is een performance analyse financieel van aard. Bij een
corporatie zijn genuanceerder. Financieel is een belangrijk spectrum maar ook het
maatschappelijk criteria, aan de te huisvesten doelgroep, een grote rol. In de doelstelling
staat de financiële performance centraal.
Op basis van de performance analyse wordt beoordeeld of de objecten in de portefeuille
voldoen aan de in het strategisch portefeuille plan opgestelde criteria. De conclusie hieruit
leidt tot het objectbeleid. Dit kan zijn door exploiteren, renoveren, herontwikkeling of
dispositie (verkopen).
3. Operationeel Niveau/Propertymanagement
Uitvoerig van het objectbeleid, concrete activiteiten plaats ten behoeve van aan/verkoop.
Hier vindt de uitvoering van het objectbeleid plaats. Verschillende disciplines zijn te
onderscheiden: administratief management, financieel management, technisch management
en commercieel management. Verder vinden er concrete activiteiten plaats. Indien acquisitie
of aankoop een nieuw te ontwikkelen project behoort het projectmanagement tot het O.
niveau. Het begeleiden van het uitponden 8 bij dispositie is een typische activiteit die op dit
niveau wordt uitgevoerd.
6
Op dit niveau wordt besloten welk deel van de beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed.
7
Het objectbeleid is een stappenplan voor het meest optimale toekomstscenario met het hoogste rendement
(maatschappelijk en financieel), over een gekozen exploitatieperiode
8
De betekenis van uitponden is wanneer een verhuurder of een woningcorporatie een huurwoning verkopen
aan de huurder of nieuwe bewoners.
Inleiding Vastgoedexploitatie
Wat is vastgoed?
Vastgoed wordt ook wel onroerend goed genoemd. Niet alleen gebouwen vallen onder vastgoed,
ook de bijbehorende grond is onderdeel van het vastgoed. De term vastgoed verwijst naar het niet-
verplaatsbare karakter van deze goederen. De term 'goed' of 'zaak verwijst naar het materiële
karakter.
Type vastgoed
Type vastgoed Waarover vastgoedmanagment voeren?
Residentieel vastgoed Appartementen, huizen, villa’s
Commercieel vastgoed Kantoren, magazijnen, winkels, handelspanden,
horecazaken
Bedrijvencentra Geclusterde units waar zelfstandigen en kleine
bedrijfjes zich kunnen vestigen
Assistentiewoningen Serviceflats met inbegrepen zorgdiensten
Studentenkamers
Hotelkamers Je koopt eigenlijk een aandeel in de winst van
het hotel aan. Dit betekent dat het rendement
van deze belegging afhangt van hoe goed het
hotel draait. (wereldwijdleven.com, sd)
Vastgoedbeleggingsfondsen Vastgoedportefeuilles 1waarbij je niet mot
instaan voor beheer, verhuur en onderhoud
Garages Zeker in stedelijke gebieden populair als
parkeerplaatsen of stockageruimte2
Bouwgronden Projectgronden of bouwgronden om te
verkavelen3.
Vastgoedexploitatie: verhuren om huurinkomsten te genereren.
Een manager vastgoed houdt zich bezig met het plannen, aansturen of coördineren van activiteiten
op het gebied van verkoop, aankoop, lease of beheer van vastgoed voor commerciële, industriële of
bewoningsdoeleinden. (jobpersonality.com, sd)
De vastgoedmanagementorganisatie (VMO) is de organisatie die in opdracht van een of meerdere
beleggersorganisaties het management van de vastgoedportefeuille uitoefent. Ze richten zich vooral
op vastgoedbeleggers die vastgoed te huur aanbieden. (zakelijk.infonu.nl, sd)
Beleggingsorganisatie (BO). Beleggen is het investeren van geld met de bedoeling daarmee in de
toekomst financieel voordeel te behalen.
1
Een vastgoedportefeuille is het totaal van al het onroerend goed dat een bedrijf of persoon bezit.
2
Een magazijn is een ruimte waarin goederen tijdelijk opgeslagen worden.
3
Verkavelen betekent dat een eigenaar zijn grond zal opsplitsen in verschillende percelen, met oog op het
verkopen of het verhuren voor meer dan 9 jaar van de kavels
,Opdrachtgevers vastgoedmanagement
Direct investeren in vastgoed Indirect investeren in vastgoed
Huizen Vastgoed EFT’s4
Appartementen Crowdfunding5
Winkelpanden Vastgoedfondsen
Bedrijfspanden
Garagepanden
Inzicht woningmarkt
Totaal aantal woningen 7.891.786
Voorraad woningen Nederland
1%
13%
29% 57%
Koopwoningen Eigendom woningcorporatie
Eigendom overige verhuurders Eigendom onbekend
4
Vastgoed ETF's zijn verhandelbare waardepapieren die aantonen dat jij gedeeltelijk eigenaar bent van
een groot aantal andere waardepapieren, of hier in ieder geval aanspraak op hebt
5
Bij vastgoed via crowdfunding zijn er altijd meerdere investeerders betrokken bij één financiering
, Vastgoedmanagment niveau’s
Acquisitie: Aankoop van vastgoed
Exploitatie: Beheer van vastgoed, het runnen en verdienen aan een bedrijf of bezit
Dispositie: Het doel van dit proces is om tot verkoop van vastgoed te komen
1. Strategisch Niveau/Portefeuillemanagement
Samenstellen van de beleggingsportefeuille en bepalen van het beleggingsbeleid.
Het plan wordt geformuleerd voor de gehele vastgoedportefeuille. Een doelstelling van een
BO is financieel, doelstelling voor corporatie zal ook maatschappelijke en volkshuisvestelijke
doelstelling verwoorden. Bij een BO, wordt er soms nog een vierde laag geïntroduceerd, het
fund management6.
2. Tactisch Niveau/Assetmanagement
Vaststellen van objectbeleid naar mate van prestaties van het object.
Hier vindt een vertaling plaats van het strategisch portefeuilleplan in een concreet
objectbeleid7. Als basis voor de besluitvorming dienen de performance analyses van de
objecten in de portefeuille. Bij een BO is een performance analyse financieel van aard. Bij een
corporatie zijn genuanceerder. Financieel is een belangrijk spectrum maar ook het
maatschappelijk criteria, aan de te huisvesten doelgroep, een grote rol. In de doelstelling
staat de financiële performance centraal.
Op basis van de performance analyse wordt beoordeeld of de objecten in de portefeuille
voldoen aan de in het strategisch portefeuille plan opgestelde criteria. De conclusie hieruit
leidt tot het objectbeleid. Dit kan zijn door exploiteren, renoveren, herontwikkeling of
dispositie (verkopen).
3. Operationeel Niveau/Propertymanagement
Uitvoerig van het objectbeleid, concrete activiteiten plaats ten behoeve van aan/verkoop.
Hier vindt de uitvoering van het objectbeleid plaats. Verschillende disciplines zijn te
onderscheiden: administratief management, financieel management, technisch management
en commercieel management. Verder vinden er concrete activiteiten plaats. Indien acquisitie
of aankoop een nieuw te ontwikkelen project behoort het projectmanagement tot het O.
niveau. Het begeleiden van het uitponden 8 bij dispositie is een typische activiteit die op dit
niveau wordt uitgevoerd.
6
Op dit niveau wordt besloten welk deel van de beleggingsportefeuille wordt belegd in vastgoed.
7
Het objectbeleid is een stappenplan voor het meest optimale toekomstscenario met het hoogste rendement
(maatschappelijk en financieel), over een gekozen exploitatieperiode
8
De betekenis van uitponden is wanneer een verhuurder of een woningcorporatie een huurwoning verkopen
aan de huurder of nieuwe bewoners.
