Samenvatting aankoop eigen woning
Inhoudsopgave
Instructie 1 Rechtshandeling en koopovereenkomst bladzijde 11-17 en 157-163 ............................................. 1
Instructie 2 Zekerheidsrecht en hypotheek bladzijde 27-38 ............................................................................. 6
Instructie 3 Beoordeling financiering en financieringsvormen bladzijde 149-156 en 171-183 en 197-204 ...... 11
Instructie 4 NHG bladzijde 36 en 184-204 ....................................................................................................... 18
Instructie 4 Rentevormen en overbrugging bladzijde 36 en 184-204 .............................................................. 22
Instructie 5 Overdrachtsbelasting bladzijde 41-46 .......................................................................................... 25
Instructie 5 Oversluiten en rentemiddeling bladzijde 41-46 ........................................................................... 31
Instructie 6 De woning in het boxenstelsel bladzijde 49-55 en 89-90 en 107-108 ........................................... 36
Instructie 6 De eigen woning bladzijde 49-55 en 89-90 en 107-108 ................................................................ 39
Instructie 7 EW en EWS bladzijde 54-55 en 57-66 ........................................................................................... 43
Instructie 8 Maximale EWS............................................................................................................................. 46
Instructie 9 Bijleenregeling & Aftrekbare kosten EWS .................................................................................... 50
Instructie 10 Eigenwoningschuld en aflossingsverplichting sinds 01-01-2013 ................................................. 53
Instructie 11 Overgangsrecht EWS ................................................................................................................. 59
Instructie 12 De spaar- en beleggingshypotheek met een KEW/BEW/SEW .................................................... 62
Instructie 1 Rechtshandeling en koopovereenkomst bladzijde 11-17 en 157-163
Koopproces van een woning
Koop onroerend goed?
• Bij natuurlijk persoon (particulier) MOET schriftelijk
, •
• De bedenktijd moet minimaal 2 werkdagen bevatten en mag niet eindigen op een weekend-
of feestdag
Opdracht
Wanneer eindigt de bedenktijd?
• Verkopers tekenen op donderdag 1 september de koopovereenkomst en de kopers tekenen
op vrijdag 2 september. De kopers houden op 2 september één koopovereenkomst die door
alle partijen is getekend.
Uitwerking
Overeenkomst
• Handelingsbekwaam ben je als meerderjarige en niet onder curatele bent gesteld
• Handelingsbevoegdheid mag je bepaalde overeenkomsten sluiten. Als je bijvoorbeeld geen
eigenaar bent van een bepaalde woning ben je handelingsonbevoegd om de woning te
verkopen.
• Als iemand handelingsbekwaam en handelingsbevoegd is dan kan de koopovereenkomst tot
stand komen waardoor de een iets aanbiedt en de andere partij iets aanvaard.
• Bovendien moet er ook sprake zijn van een wilsovereenstemming.
Voorwaardelijke wilsovereenstemming
, • Opschortende voorwaarden wil zeggen dat de koopovereenkomst pas ingaat als aan deze
voorwaarden is voldaan. Bijvoorbeeld de koopovereenkomst komt tot stand als de oude
eigenaar zijn huis heeft verkocht. Dit wordt opgenomen in de koopovereenkomst.
• Bij ontbindende voorwaarden is de koopovereenkomst wel al tot stand gekomen, maar deze
kan vernietigd worden zonder een boete.
Geen overeenkomst als
• Geen overeenkomst als iemand handelingsonbekwaam of handelingsonbevoegd is.
• Geen overeenkomst als sprake is van een wilsgebrek.
• Geen overeenkomst in strijd met wet openbare orde en goede zegen.
• Voorbeeld de koopprijs wordt deels zwart betaald dat is in strijd met wet openbare orde en
goede zegen.
Wilsgebrek
• Bij dwaling is niet met opzet verkeerde informatie gegeven.
, • Bij bedrog is wel met opzet verkeerde informatie gegeven.
• Bij bedreiging zul je eerder ja zeggen als iemand iets wil kopen of verkopen.
• Bij misbruik van omstandigheden zal iemand eerder een koopovereenkomst sluiten als net
een familielid is overleden. Diegene is geestelijk niet helder genoeg om een beslissing te
kunnen nemen.
Overeenkomst niet aan vereisten dan
Nietig (de overeenkomst heeft nooit officieel bestaan)
• Handelsonbevoegd
• Strijd met wet openbare orde of goede zegen
Vernietigbaar (de overeenkomst is rechtsgeldig, totdat iemand de overeenkomst vernietigd)
• Handelingsonbekwaam
• Wilsgebrek
• Toestemmingsvereiste niet voldaan
Toestemmingsvereiste
• Toestemmingsvereiste geldt alleen voor gehuwden of geregistreerd partnerschap. De
toestemmingsvereiste geldt niet voor samenwoners.
• Je hebt toestemming nodig voor de verkoop van een woning of inboedel, vestigen hypotheek
of verhuren woning, bovenmatige giften, borgstelling en koop op afbetaling. Het gaat om
een woning die regelmatig is bewoond.
Specifieke koopovereenkomst registergoederen
• Het tekenen van koopovereenkomst hoeft niet bij de notaris plaats te vinden. Er mag een
zelf worden opgesteld dit heet een voorlopig koopcontract.
• Mocht de woning niet worden gekocht en kan geen beroep worden gedaan op de bedenktijd
of ontbindende voorwaarde → dan zal een boete verschuldigd zijn. Bedraagt meestal 10%
van de koopsom. Om zeker te zijn dat de koper deze boete kan betalen wordt in de
koopovereenkomst een bankgarantie opgenomen bij de geldverstrekker waar de hypotheek
zal worden afgesloten. Dit mag ook met eigen vermogen dit bedrag wordt naar de notaris
overgemaakt als zekerheid. Koop kan ook niet doorgaan door overmacht bijvoorbeeld door
een brand. De koop mag wel doorgaan maar is niet verplicht door de schade.
Inhoudsopgave
Instructie 1 Rechtshandeling en koopovereenkomst bladzijde 11-17 en 157-163 ............................................. 1
Instructie 2 Zekerheidsrecht en hypotheek bladzijde 27-38 ............................................................................. 6
Instructie 3 Beoordeling financiering en financieringsvormen bladzijde 149-156 en 171-183 en 197-204 ...... 11
Instructie 4 NHG bladzijde 36 en 184-204 ....................................................................................................... 18
Instructie 4 Rentevormen en overbrugging bladzijde 36 en 184-204 .............................................................. 22
Instructie 5 Overdrachtsbelasting bladzijde 41-46 .......................................................................................... 25
Instructie 5 Oversluiten en rentemiddeling bladzijde 41-46 ........................................................................... 31
Instructie 6 De woning in het boxenstelsel bladzijde 49-55 en 89-90 en 107-108 ........................................... 36
Instructie 6 De eigen woning bladzijde 49-55 en 89-90 en 107-108 ................................................................ 39
Instructie 7 EW en EWS bladzijde 54-55 en 57-66 ........................................................................................... 43
Instructie 8 Maximale EWS............................................................................................................................. 46
Instructie 9 Bijleenregeling & Aftrekbare kosten EWS .................................................................................... 50
Instructie 10 Eigenwoningschuld en aflossingsverplichting sinds 01-01-2013 ................................................. 53
Instructie 11 Overgangsrecht EWS ................................................................................................................. 59
Instructie 12 De spaar- en beleggingshypotheek met een KEW/BEW/SEW .................................................... 62
Instructie 1 Rechtshandeling en koopovereenkomst bladzijde 11-17 en 157-163
Koopproces van een woning
Koop onroerend goed?
• Bij natuurlijk persoon (particulier) MOET schriftelijk
, •
• De bedenktijd moet minimaal 2 werkdagen bevatten en mag niet eindigen op een weekend-
of feestdag
Opdracht
Wanneer eindigt de bedenktijd?
• Verkopers tekenen op donderdag 1 september de koopovereenkomst en de kopers tekenen
op vrijdag 2 september. De kopers houden op 2 september één koopovereenkomst die door
alle partijen is getekend.
Uitwerking
Overeenkomst
• Handelingsbekwaam ben je als meerderjarige en niet onder curatele bent gesteld
• Handelingsbevoegdheid mag je bepaalde overeenkomsten sluiten. Als je bijvoorbeeld geen
eigenaar bent van een bepaalde woning ben je handelingsonbevoegd om de woning te
verkopen.
• Als iemand handelingsbekwaam en handelingsbevoegd is dan kan de koopovereenkomst tot
stand komen waardoor de een iets aanbiedt en de andere partij iets aanvaard.
• Bovendien moet er ook sprake zijn van een wilsovereenstemming.
Voorwaardelijke wilsovereenstemming
, • Opschortende voorwaarden wil zeggen dat de koopovereenkomst pas ingaat als aan deze
voorwaarden is voldaan. Bijvoorbeeld de koopovereenkomst komt tot stand als de oude
eigenaar zijn huis heeft verkocht. Dit wordt opgenomen in de koopovereenkomst.
• Bij ontbindende voorwaarden is de koopovereenkomst wel al tot stand gekomen, maar deze
kan vernietigd worden zonder een boete.
Geen overeenkomst als
• Geen overeenkomst als iemand handelingsonbekwaam of handelingsonbevoegd is.
• Geen overeenkomst als sprake is van een wilsgebrek.
• Geen overeenkomst in strijd met wet openbare orde en goede zegen.
• Voorbeeld de koopprijs wordt deels zwart betaald dat is in strijd met wet openbare orde en
goede zegen.
Wilsgebrek
• Bij dwaling is niet met opzet verkeerde informatie gegeven.
, • Bij bedrog is wel met opzet verkeerde informatie gegeven.
• Bij bedreiging zul je eerder ja zeggen als iemand iets wil kopen of verkopen.
• Bij misbruik van omstandigheden zal iemand eerder een koopovereenkomst sluiten als net
een familielid is overleden. Diegene is geestelijk niet helder genoeg om een beslissing te
kunnen nemen.
Overeenkomst niet aan vereisten dan
Nietig (de overeenkomst heeft nooit officieel bestaan)
• Handelsonbevoegd
• Strijd met wet openbare orde of goede zegen
Vernietigbaar (de overeenkomst is rechtsgeldig, totdat iemand de overeenkomst vernietigd)
• Handelingsonbekwaam
• Wilsgebrek
• Toestemmingsvereiste niet voldaan
Toestemmingsvereiste
• Toestemmingsvereiste geldt alleen voor gehuwden of geregistreerd partnerschap. De
toestemmingsvereiste geldt niet voor samenwoners.
• Je hebt toestemming nodig voor de verkoop van een woning of inboedel, vestigen hypotheek
of verhuren woning, bovenmatige giften, borgstelling en koop op afbetaling. Het gaat om
een woning die regelmatig is bewoond.
Specifieke koopovereenkomst registergoederen
• Het tekenen van koopovereenkomst hoeft niet bij de notaris plaats te vinden. Er mag een
zelf worden opgesteld dit heet een voorlopig koopcontract.
• Mocht de woning niet worden gekocht en kan geen beroep worden gedaan op de bedenktijd
of ontbindende voorwaarde → dan zal een boete verschuldigd zijn. Bedraagt meestal 10%
van de koopsom. Om zeker te zijn dat de koper deze boete kan betalen wordt in de
koopovereenkomst een bankgarantie opgenomen bij de geldverstrekker waar de hypotheek
zal worden afgesloten. Dit mag ook met eigen vermogen dit bedrag wordt naar de notaris
overgemaakt als zekerheid. Koop kan ook niet doorgaan door overmacht bijvoorbeeld door
een brand. De koop mag wel doorgaan maar is niet verplicht door de schade.
