Leerdoelen huurrecht
Minor kantonrecht, studiejaar 2021-
2022
Week 1.
Art. 7:201-231 BW, alle algemene bepalingen/verplichtingen.
Art. 7:232-282 BW, de woonruimtebepalingen.
Art. 7:290-310 BW, bedrijfsruimtebepalingen.
Art. 7:230a BW, huur van overige gebouwde onroerende zaken.
woonruimte, bedrijfsruimte en andersoortige ruimte als huurobject in
een casus herkennen
woonruimte: Eengezinswoningen, kamers, appartementen, woonwagens,
zelfstandige woning,
bedrijfsruimte: bijv. winkels, ambachtsbedrijven en restaurant- en cafébedrijf.
andersoortige ruimte: bijv. fabrieken, banken, bioscopen, reisbureaus en
opslagruimten, maar ook
praktijkruimten, kantoren, garageboxen, sportaccommodaties en
verenigingsgebouwen.
uitleggen aan een natuurlijk persoon welke verplichtingen hij heeft met
betrekking tot een
huurobject;
Aansprakelijkheid voor anderen art. 7:219 BW.
Schade aan de verhuurde zaak art. 7:218 BW.
Boetebeding art. 6:91 BW.
Het voldoen van de tegenprestatie, art. 7:212 BW. Niet op tijd voldoen van de
huurprijs kan ontbinding rechtvaardigen.
Goed huurderschap art. 7:213 BW.
Het gebruik overeenkomstig de bestemming art. 7:214 BW.
uitleggen aan een woningbouwvereniging of particuliere verhuurder
welke verplichtingen hij heeft
met betrekking tot zijn huurobjecten;
Zelfstandige en onzelfstandige woonruimte verschil is dat het de waardering van
de woonruimte anders is. De huurprijs verschilt dan ook. Elke woonruimte wordt
met punten beoordeeld, hoe meer punten, hoe hoger de huurprijs. Zelfstandige
woonruimte heeft hogere huurprijs, dan onzelfstandige woonruimte.
De verhuurder dient gebreken te verhelpen. De verhuurder is dan ook verplicht
onderhoud uit te voeren om dergelijke gebreken te voorkomen. Zie ook art.
7:204 BW. Alle kleine herstellingen zijn voor de huurder zelf, art. 7:217 BW.
contractbepalingen uit een huurovereenkomst kan beoordelen op hun
geldigheid aan de hand van
de relevante dwingende/semi-dwingende en aanvullende wetsartikelen
uitleggen;
Er zijn hier geen gelijke partijen. Huurder = particulier, niet professionele partij.
Verhuurder = professionele partij. De huurder wordt beschermd.
Dwingend recht: je mag niet afwijken van de wettelijke bepalingen.
,Semi-dwingend recht: de wetgever helpt je op weg en je mag aanvulling maken
op de wettelijke bepalingen.
Bijv. kortere opzegtermijn in voordeel van de huurder. Tenzij het in het nadeel
van de huurder is, dan mag het niet. De afwijkingen moeten altijd in het voordeel
van de huurder zijn.
Aanvullend recht: je mag van regels afwijken.
onredelijke bedingen herkennen;
Verhuurders maken veelal gebruik van algemene voorwaarden, art. 6:231 e.v.
alleen wordt voor de vraag of de algemene voorwaarden onderdeel vormen van
de huurovereenkomst wordt niet beheerst door art. 6:231, maar door de
algemene regels die de wet voor het sluiten van een overeenkomst geeft, art.
3:33-35 EN 6:217.
Het gaat erom of de huurder de gelding van het geheel van de algemene
voorwaarden van de verhuurder heeft aanvaard. Als de huurder de gelding van
het geheel van algemene voorwaarden heeft aanvaard, is hij eraan gebonden,
ook als de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst begreep of moest
begrijpen dat de huurder de inhoud van de concrete bedingen niet kende, art.
6:232.
Echter zijn algemene voorwaarde vernietigbaar art. 6:233 BW.
Mogelijkheid kennisneming art. 6:234 BW.
Art. 6:233 sub a onredelijke bedingen. De stelplicht en bewijslast rusten in het
kader van deze open norm in beginsel op de wederpartij.
Zie voor de onredelijke bedingen, art. 6:236 (zwarte lijst) en 6:237 BW (grijze
lijst).
Week 2.
de kenmerken van een sociale en particuliere huurwoning beschrijven;
de regels van de ZAV toepassen op een casus;
zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) art. 7:215 BW
In het artikel is precies geregeld wat de huurder allemaal wel mag doen.
Huurder mag veranderingen aanbrengen met toestemming van de verhuurder
verhuurder moet
toestemming verlenen anders kan huurder het bij de rechter aanbrengen
rechter wijst vordering toe of af de rechter kan aan de machtiging
voorwaarden verbinden semidwingend recht, want er kan niet van worden
afgeweken ten nadele van de huurder.
Art. 7:224 lid 1 en 7:216 lid 1 het is de plicht van de huurder om het gehuurde
bij einde van de
huurovereenkomst in oude staat.
Art. 7:216 oplevering in oude staat is een uitgangspunt. Dit artikel bepaalt wat
er wel en niet veranderd hoeft te worden bij het einde van de huur:
- In art. 7:216 lid 1 staat dat de huurder door hem aangebrachte
veranderingen mag verwijderen ‘mits daarbij het gehuurde in de toestand
wordt gebracht, die redelijkerwijs in overeenstemming met de
oorspronkelijke kan worden geacht’ (wegneemrecht huurder).
- De huurder mag de door hem zelf aangebrachte veranderingen
verwijderen ex art. 7:216 lid 1 BW, de huurder is niet verplicht dit te doen
tenzij de rechter dit heeft bepaald ex art. 7:216 lid 2 BW, dit gaat dan om
‘geoorloofde veranderingen’ ex art. 7:215 BW.
, - De huurder heeft recht op een vergoeding ter zake van geoorloofde
veranderingen en toevoegingen die na het einde van de
huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt voor zover art, 6:212
dat toestaat. Er moet in ieder geval sprake zijn van een verrijking voor de
verhuurder en een verarming voor de huurder. En de verrijking dient
ongerechtvaardigd zijn.
Partijen kunnen bij aanvang van de huur een beschrijving opmaken van de staat
van de woning: art. 7:224 lid 2 BW bepaalt dat het gehuurde in deze staat
opgeleverd dient te worden, met uitzondering van geoorloofd aangebrachte
veranderingen.
Indien geen beschrijving is gemaakt draagt de verhuurder de bewijslast van de
oorspronkelijke staat van de woning. Als er geen beschrijving is opgemaakt wordt
de staat bij oplevering als de oorspronkelijke staat beschouwd.
In art. 7:218 lid 3 BW bepaalt dat de huurder vermoed wordt het gehuurde in
onbeschadigde staat te hebben ontvangen.
De Hoge Raad heeft bepaald dat huurder geen aansprakelijkheid heeft aanvaard
voor een beschadiging of verontreiniging van het gehuurde, die vóór de aanvang
van de huur is ontstaan.
De huurder die het gehuurde niet in de juiste staat teruggeeft aan de verhuurder
pleegt wanprestatie en draait op voor de kosten die de verhuurder moet maken
om de zaak in de juiste staat de brengen. Een ingebrekestelling is niet vereist.
Partijen moeten zich bij het uitvoeren van de overeenkomst gedragen
overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid ex art. 6:2 lid 1 BW.
De verhuurder heeft recht op schadevergoeding in geval van een tekortkoming
door de huurder in de nakoming van de opleveringsverplichting (art. 6:74 BW).
Wanneer de huurder het gehuurde te laat weer aan de verhuurder ter
beschikking stelt, bepaalt art. 7:225 BW dat de verhuurder over de tijd dat hij het
gehuurde mist, een vergoeding kan vorderen.
7:222 BW huurder moet verhuurder in kennis stellen van gebreken
Overname van ZAV (zelf aangebrachte veranderingen)
De huurder die niet tot verwijdering van de door hem aangebrachte
veranderingen wordt gedwongen, zal soms overname door de opvolgend huurder
willen proberen te realiseren. De volgende huurder kan dit in gebruik nemen. Als
een ZAV slechts kan worden verwijderd met aanzienlijke beschadiging, dan dient
deze als bestanddeel van het gehuurde te worden aangemerkt. Art. 3:4 lid 1,2 jo
5:3 BW.
Oplevering door de opvolgend huurder na overname
Kan de huurder ongedaanmaking vorderen van veranderingen die zijn
aangebracht door een vorige huurder, welke veranderingen de nieuwe huurder
bij het aangaan van zijn overeenkomst jegens de verhuurder heeft verklaard te
accepteren? In beginsel niet want oplevering geschiedt in oorspronkelijke staat,
dus met de veranderingen erbij. Art. 7:224 lid 2 jo art. 7:242 lid 2.
Bij niet-woonruimten kan hier contractueel van worden afgeweken.
Onderhoudsplicht en aansprakelijkheid t.a.v. overgenomen ZAV (zelf
aangebrachte veranderingen)
Indien door de huurder aangebrachte veranderingen worden overgenomen door
een opvolgend huurder, zal de verhuurder vaak willen bedingen dat deze
opvolger het onderhoud van de voorziening voor zijn rekening dient te nemen.
, Het Hof oordeelde dat ook de veranderingen en toevoegingen die door een
voorgaande huurder zijn
aangebracht en door de opvolgende huurder zijn aanvaard onder de ‘door de
huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen’ in de zin van art.
7:242 vallen.
de procedure rondom renovatie voor de verhuurder beoordelen aan de
hand van het wettelijke
kader. EN;
de procedure aangaande onderhoudsgebreken uitleggen aan een
huurder.
De verhuurder is wettelijk verplicht tot herstel van gebreken, 7:206. Een gebrek
levert namelijk een
tekortkoming op, 6;74. De huurder kan herstel vorderen, ongeacht hoe de
gebreken zijn ontstaan en hij kan huurvermindering vorderen door middel van
partiele ontbinding van de huurovereenkomst, 7:207. Het gebrek moet kunnen
worden toegerekend aan de verhuurder, 7:208.
Het begrip gebrek
Art. 7:204 het genot van een huurder op grond van de huurovereenkomst mag
verwachten van een
goed onderhouden zaak van de soort waar de huurovereenkomst betrekking op
heeft.
Twee objectieve aspecten: huurder en een goed onderhouden zaak.
De verwachtingen van de huurder zullen afhangen van het soort huurobject.
Denk aan de huur van een onbewoonbaar verklaarde woning of slooppand etc. de
huurder mag dan geen hoge verwachtingen hebben als bijv. bij een onlangs
gebouwde huurwoning etc. Er moet telkens worden beoordeeld wat de huurder
mag verwachten van een huurobject. Elke categorie huurobjecten wekken hun
eigen verwachtingen.
Naast het geobjectiveerde genot heeft de huurder ook recht op genot op grond
van zijn ‘individuele’
huurovereenkomst. Hierbij is het subjectieve verwachtingspatroon relevant, dat
wil zeggen het
verwachtingspatroon gerelateerd aan de onderhavige huurovereenkomst.
De definitie van gebrek voor woonruimte is van semidwingend recht ex art. 7:242
BW, hierdoor is het in beginsel niet meer mogelijk om een onvoldoende
onderhouden woning te verhuren voor een relatief lage huurprijs en minder
huurgenot. Indien er een huurovereenkomst wordt gesloten met een slecht
onderhouden woning kan de huurder aansprakelijk worden gesteld voor
gebreken.
In art. 7:242 BW is bepaald dat afwijking mogelijk is bij standaardregeling ex art.
6:214 BW. Een
standaardregeling wordt vastgesteld door een speciale commissie en komt tot
stand door onderhandeling tussen belangenorganisaties. Mag niet ten nadele van
huurder.
Overlast kan worden gezien als een immaterieel gebrek ex art. 7:204 BW. Een
‘feitelijke stoornis door
derden’ valt niet onder het begrip gebrek, maar de huurder moet hier wel een
einde aan maken indien de overlast wordt veroorzaakt door andere huurders die
van hem huren ex art. 7:204 lid 3 BW.
Minor kantonrecht, studiejaar 2021-
2022
Week 1.
Art. 7:201-231 BW, alle algemene bepalingen/verplichtingen.
Art. 7:232-282 BW, de woonruimtebepalingen.
Art. 7:290-310 BW, bedrijfsruimtebepalingen.
Art. 7:230a BW, huur van overige gebouwde onroerende zaken.
woonruimte, bedrijfsruimte en andersoortige ruimte als huurobject in
een casus herkennen
woonruimte: Eengezinswoningen, kamers, appartementen, woonwagens,
zelfstandige woning,
bedrijfsruimte: bijv. winkels, ambachtsbedrijven en restaurant- en cafébedrijf.
andersoortige ruimte: bijv. fabrieken, banken, bioscopen, reisbureaus en
opslagruimten, maar ook
praktijkruimten, kantoren, garageboxen, sportaccommodaties en
verenigingsgebouwen.
uitleggen aan een natuurlijk persoon welke verplichtingen hij heeft met
betrekking tot een
huurobject;
Aansprakelijkheid voor anderen art. 7:219 BW.
Schade aan de verhuurde zaak art. 7:218 BW.
Boetebeding art. 6:91 BW.
Het voldoen van de tegenprestatie, art. 7:212 BW. Niet op tijd voldoen van de
huurprijs kan ontbinding rechtvaardigen.
Goed huurderschap art. 7:213 BW.
Het gebruik overeenkomstig de bestemming art. 7:214 BW.
uitleggen aan een woningbouwvereniging of particuliere verhuurder
welke verplichtingen hij heeft
met betrekking tot zijn huurobjecten;
Zelfstandige en onzelfstandige woonruimte verschil is dat het de waardering van
de woonruimte anders is. De huurprijs verschilt dan ook. Elke woonruimte wordt
met punten beoordeeld, hoe meer punten, hoe hoger de huurprijs. Zelfstandige
woonruimte heeft hogere huurprijs, dan onzelfstandige woonruimte.
De verhuurder dient gebreken te verhelpen. De verhuurder is dan ook verplicht
onderhoud uit te voeren om dergelijke gebreken te voorkomen. Zie ook art.
7:204 BW. Alle kleine herstellingen zijn voor de huurder zelf, art. 7:217 BW.
contractbepalingen uit een huurovereenkomst kan beoordelen op hun
geldigheid aan de hand van
de relevante dwingende/semi-dwingende en aanvullende wetsartikelen
uitleggen;
Er zijn hier geen gelijke partijen. Huurder = particulier, niet professionele partij.
Verhuurder = professionele partij. De huurder wordt beschermd.
Dwingend recht: je mag niet afwijken van de wettelijke bepalingen.
,Semi-dwingend recht: de wetgever helpt je op weg en je mag aanvulling maken
op de wettelijke bepalingen.
Bijv. kortere opzegtermijn in voordeel van de huurder. Tenzij het in het nadeel
van de huurder is, dan mag het niet. De afwijkingen moeten altijd in het voordeel
van de huurder zijn.
Aanvullend recht: je mag van regels afwijken.
onredelijke bedingen herkennen;
Verhuurders maken veelal gebruik van algemene voorwaarden, art. 6:231 e.v.
alleen wordt voor de vraag of de algemene voorwaarden onderdeel vormen van
de huurovereenkomst wordt niet beheerst door art. 6:231, maar door de
algemene regels die de wet voor het sluiten van een overeenkomst geeft, art.
3:33-35 EN 6:217.
Het gaat erom of de huurder de gelding van het geheel van de algemene
voorwaarden van de verhuurder heeft aanvaard. Als de huurder de gelding van
het geheel van algemene voorwaarden heeft aanvaard, is hij eraan gebonden,
ook als de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst begreep of moest
begrijpen dat de huurder de inhoud van de concrete bedingen niet kende, art.
6:232.
Echter zijn algemene voorwaarde vernietigbaar art. 6:233 BW.
Mogelijkheid kennisneming art. 6:234 BW.
Art. 6:233 sub a onredelijke bedingen. De stelplicht en bewijslast rusten in het
kader van deze open norm in beginsel op de wederpartij.
Zie voor de onredelijke bedingen, art. 6:236 (zwarte lijst) en 6:237 BW (grijze
lijst).
Week 2.
de kenmerken van een sociale en particuliere huurwoning beschrijven;
de regels van de ZAV toepassen op een casus;
zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) art. 7:215 BW
In het artikel is precies geregeld wat de huurder allemaal wel mag doen.
Huurder mag veranderingen aanbrengen met toestemming van de verhuurder
verhuurder moet
toestemming verlenen anders kan huurder het bij de rechter aanbrengen
rechter wijst vordering toe of af de rechter kan aan de machtiging
voorwaarden verbinden semidwingend recht, want er kan niet van worden
afgeweken ten nadele van de huurder.
Art. 7:224 lid 1 en 7:216 lid 1 het is de plicht van de huurder om het gehuurde
bij einde van de
huurovereenkomst in oude staat.
Art. 7:216 oplevering in oude staat is een uitgangspunt. Dit artikel bepaalt wat
er wel en niet veranderd hoeft te worden bij het einde van de huur:
- In art. 7:216 lid 1 staat dat de huurder door hem aangebrachte
veranderingen mag verwijderen ‘mits daarbij het gehuurde in de toestand
wordt gebracht, die redelijkerwijs in overeenstemming met de
oorspronkelijke kan worden geacht’ (wegneemrecht huurder).
- De huurder mag de door hem zelf aangebrachte veranderingen
verwijderen ex art. 7:216 lid 1 BW, de huurder is niet verplicht dit te doen
tenzij de rechter dit heeft bepaald ex art. 7:216 lid 2 BW, dit gaat dan om
‘geoorloofde veranderingen’ ex art. 7:215 BW.
, - De huurder heeft recht op een vergoeding ter zake van geoorloofde
veranderingen en toevoegingen die na het einde van de
huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt voor zover art, 6:212
dat toestaat. Er moet in ieder geval sprake zijn van een verrijking voor de
verhuurder en een verarming voor de huurder. En de verrijking dient
ongerechtvaardigd zijn.
Partijen kunnen bij aanvang van de huur een beschrijving opmaken van de staat
van de woning: art. 7:224 lid 2 BW bepaalt dat het gehuurde in deze staat
opgeleverd dient te worden, met uitzondering van geoorloofd aangebrachte
veranderingen.
Indien geen beschrijving is gemaakt draagt de verhuurder de bewijslast van de
oorspronkelijke staat van de woning. Als er geen beschrijving is opgemaakt wordt
de staat bij oplevering als de oorspronkelijke staat beschouwd.
In art. 7:218 lid 3 BW bepaalt dat de huurder vermoed wordt het gehuurde in
onbeschadigde staat te hebben ontvangen.
De Hoge Raad heeft bepaald dat huurder geen aansprakelijkheid heeft aanvaard
voor een beschadiging of verontreiniging van het gehuurde, die vóór de aanvang
van de huur is ontstaan.
De huurder die het gehuurde niet in de juiste staat teruggeeft aan de verhuurder
pleegt wanprestatie en draait op voor de kosten die de verhuurder moet maken
om de zaak in de juiste staat de brengen. Een ingebrekestelling is niet vereist.
Partijen moeten zich bij het uitvoeren van de overeenkomst gedragen
overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid ex art. 6:2 lid 1 BW.
De verhuurder heeft recht op schadevergoeding in geval van een tekortkoming
door de huurder in de nakoming van de opleveringsverplichting (art. 6:74 BW).
Wanneer de huurder het gehuurde te laat weer aan de verhuurder ter
beschikking stelt, bepaalt art. 7:225 BW dat de verhuurder over de tijd dat hij het
gehuurde mist, een vergoeding kan vorderen.
7:222 BW huurder moet verhuurder in kennis stellen van gebreken
Overname van ZAV (zelf aangebrachte veranderingen)
De huurder die niet tot verwijdering van de door hem aangebrachte
veranderingen wordt gedwongen, zal soms overname door de opvolgend huurder
willen proberen te realiseren. De volgende huurder kan dit in gebruik nemen. Als
een ZAV slechts kan worden verwijderd met aanzienlijke beschadiging, dan dient
deze als bestanddeel van het gehuurde te worden aangemerkt. Art. 3:4 lid 1,2 jo
5:3 BW.
Oplevering door de opvolgend huurder na overname
Kan de huurder ongedaanmaking vorderen van veranderingen die zijn
aangebracht door een vorige huurder, welke veranderingen de nieuwe huurder
bij het aangaan van zijn overeenkomst jegens de verhuurder heeft verklaard te
accepteren? In beginsel niet want oplevering geschiedt in oorspronkelijke staat,
dus met de veranderingen erbij. Art. 7:224 lid 2 jo art. 7:242 lid 2.
Bij niet-woonruimten kan hier contractueel van worden afgeweken.
Onderhoudsplicht en aansprakelijkheid t.a.v. overgenomen ZAV (zelf
aangebrachte veranderingen)
Indien door de huurder aangebrachte veranderingen worden overgenomen door
een opvolgend huurder, zal de verhuurder vaak willen bedingen dat deze
opvolger het onderhoud van de voorziening voor zijn rekening dient te nemen.
, Het Hof oordeelde dat ook de veranderingen en toevoegingen die door een
voorgaande huurder zijn
aangebracht en door de opvolgende huurder zijn aanvaard onder de ‘door de
huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen’ in de zin van art.
7:242 vallen.
de procedure rondom renovatie voor de verhuurder beoordelen aan de
hand van het wettelijke
kader. EN;
de procedure aangaande onderhoudsgebreken uitleggen aan een
huurder.
De verhuurder is wettelijk verplicht tot herstel van gebreken, 7:206. Een gebrek
levert namelijk een
tekortkoming op, 6;74. De huurder kan herstel vorderen, ongeacht hoe de
gebreken zijn ontstaan en hij kan huurvermindering vorderen door middel van
partiele ontbinding van de huurovereenkomst, 7:207. Het gebrek moet kunnen
worden toegerekend aan de verhuurder, 7:208.
Het begrip gebrek
Art. 7:204 het genot van een huurder op grond van de huurovereenkomst mag
verwachten van een
goed onderhouden zaak van de soort waar de huurovereenkomst betrekking op
heeft.
Twee objectieve aspecten: huurder en een goed onderhouden zaak.
De verwachtingen van de huurder zullen afhangen van het soort huurobject.
Denk aan de huur van een onbewoonbaar verklaarde woning of slooppand etc. de
huurder mag dan geen hoge verwachtingen hebben als bijv. bij een onlangs
gebouwde huurwoning etc. Er moet telkens worden beoordeeld wat de huurder
mag verwachten van een huurobject. Elke categorie huurobjecten wekken hun
eigen verwachtingen.
Naast het geobjectiveerde genot heeft de huurder ook recht op genot op grond
van zijn ‘individuele’
huurovereenkomst. Hierbij is het subjectieve verwachtingspatroon relevant, dat
wil zeggen het
verwachtingspatroon gerelateerd aan de onderhavige huurovereenkomst.
De definitie van gebrek voor woonruimte is van semidwingend recht ex art. 7:242
BW, hierdoor is het in beginsel niet meer mogelijk om een onvoldoende
onderhouden woning te verhuren voor een relatief lage huurprijs en minder
huurgenot. Indien er een huurovereenkomst wordt gesloten met een slecht
onderhouden woning kan de huurder aansprakelijk worden gesteld voor
gebreken.
In art. 7:242 BW is bepaald dat afwijking mogelijk is bij standaardregeling ex art.
6:214 BW. Een
standaardregeling wordt vastgesteld door een speciale commissie en komt tot
stand door onderhandeling tussen belangenorganisaties. Mag niet ten nadele van
huurder.
Overlast kan worden gezien als een immaterieel gebrek ex art. 7:204 BW. Een
‘feitelijke stoornis door
derden’ valt niet onder het begrip gebrek, maar de huurder moet hier wel een
einde aan maken indien de overlast wordt veroorzaakt door andere huurders die
van hem huren ex art. 7:204 lid 3 BW.
