Samenvatting Inleiding projectontwikkeling

Week 1
Belang projectontwikkeling
‘Projecten van projectontwikkelaars bepalen in belangrijke mate hoe er in Nederland wordt
gewerkt, gewoond en gerecreëerd.

Historie van projectontwikkeling
- 1945: wederopbouw Nederland
- 1974: oprichting NEPROM
- 1995-2015: woonerven, groeikernen, VIMEX
- 2008: crisis!
- Nu: schaarste locaties

manieren betekenis op de samenleving
Tastbare kennis
1. Staat er decennia/ eeuwenland
2. invloed op omgeving: waardeontwikkeling en toekomstige
ontwikkelingsmogelijkheden
3. uitdrukking van tijdsgeest

 macro-economische ontwikkeling
1. veel werkgelegenheid
2. veel mensen van andere groepen doen mee (afgeleide werkgelegenheid)

kenmerken van projectontwikkeling
- realiseren van het project
- realiseren van winst
‘projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk
te realiseren. Dit doet hij voor een eigen rekening en risico.

Fasering projectontwikkeling
NEN Gehner (2011) Peiser & Van Gool Miles (2016) Peek & Gehner
2574:1993 Hamilton (2013) (2018)
(2012
Programma Initiatieffase Feasibility Initiatieffase Idea Initiatief
and conception
acquisition
Ontwerp Idea Haalbaarheid
refinement
Ontwikkelingsfase Design Contractfase Feasibility

Uitwerking Contract Commitment
Negotiation (ontwikkel)
Financing Formal
Commitment
Bouw Realisatiefase Construction Realisatiefase Construction Realisatie
Marketing Completion
and leasing
Beheer en Exploitatie Operations Afzetfase Property, Exploitatiefase
gebruik asset, and
portfolio
management

,Activiteiten per fase




Hoe komt een ontwikkelaar aan een project?
- Ontwikkelcompetitie (tender)
- De een op een opdracht
- De aankoop van grond en/of opstallen
- Directe acquisitie van bedrijven/partijen
- makelaars

Initiatieffase
Vaak combinatie met haalbaarheidsfase
Binnen projectontwikkeling heeft initiatieffase een belangrijke rol bij acquisitie van nieuwe opdrachten
- is de eerste fase in projectontwikkeling
- er moet een aanleiding zijn voor een ontwikkeling
- ontwikkelende partijen komen met een idee/ initiatief voor bijvoorbeeld;
o een potentiele ontwikkellocatie
o vastgoedconcept
o antwoord op de marktvraag
o prijsvraag van de overheid

Doel initiatieffase:
‘onderzoeken van de maatschappelijke, technische, bestuurlijke, politieke, markttechnische
en financiële haalbaarheid van een project’

De start is een researchexposé (acquisitiebudget/ haalbaarheidsvoorstel)
Past de ontwikkeling in de omgeving
 juridisch
 financieel]markttechnisch
 maatschappelijk
 technisch
het einddoel van de fase is het ondertekenen van een intentieovereenkomst met betrokken
partijen.

, Onderdelen initiatieffase:
In de initiatieffase wordt een idee bestudeerd op:
 Marktbehoefte – DESTE(M)P (demografie economie sociaal technologisch ecologisch
(maatschappelijk) en politiek)
 Gebiedsanalyse - lagenbenadering
 Beleid- en juridische analyse
 Doelgroepenanalyse – WHIZE-methode
 Afzetmogelijkheden (verhuur & verkoop)
 Stakeholdersanalyse (betrokkenen op meerdere niveaus)
 Haalbaarheid (financieel, maatschappelijk, technisch, bestuurlijk, politiek, juridisch etc.)
Alles vindt in eerste plaats in de vorm van een eerste ‘Quick scan’ van mogelijkheden en
later vollediger

Belang van initiatieffase:
belangrijk is de conceptontwikkeling
- initiatieffase is eerste toetsing van haalbaarheid van project
- kritisch kijken is noodzakelijk, maar tegelijk moet een idee ook niet makkelijk worden
‘afgeschoten’
- nieuwe projecten zijn de ‘levensader’ en bestaansrecht van een projectontwikkelaar
- zonder idee > geen acquisitie > geen project > geen business

Aanleiding initiatieffase:
- vanuit wens bestaande gebruiker
o kan via makelaar op zoek naar ontwikkellocaties
o kan gespreken voeren met uitgenodigde partijen
o kan marktpartijen oproepen/ uitnodigen om met voorstellen te komen
- vanuit wens bestaande eigenaar
o nieuwe functie
o ‘Sugar city’
o Verbouwde suikersilo’s
o Complex met winkels, kantoren, hotel etc.
- vanuit gemeente
o stelt een visie op en stelt beleid eromheen op
o of schrijft een prijsvraag of competitie uit
- vanuit ontwikkelaar zelf (2 varianten)
o ontwikkelaar ontdekt ‘witte vlekken’, mogelijkheden in bestaande situatie
o ontwikkelaar heeft interessant eigen idee concept

eindproduct initiatieffase:
- intentieovereenkomst
- eerste interne haalbaarheidsdocument/ besluitstuk van ontwikkelaar
- keuze om door te gaan met het project en (meer) te gaan investeren in het project
en door te gaan naar ontwikkelfase