Arresten Huurrecht tentamen 16 december
Week 1
HR Esso/Pols
Esso stelt een kant- en klaar benzinestation ter beschikking, Esso wil niet
dat Pols geniet van huurbescherming winkelruimte en stelt dat het
bruikleen is omdat er geen sprake is van een tegenprestatie. Pols stelde
dat er wel sprake was van verhuur van winkelruimte.
- De tegenprestatie bestond volgens de HR in dit geval uit het feit dat
Pols uitsluitend van Esso afkomstige producten mocht verkopen en
om jaarlijks vaste hoeveelheden aardstoffen af te nemen tegen een
door Esso eenzijdig bepaalde prijs, door exploitatierecht te betalen.
Dit geldt ook als tegenprestatie ondanks dat in de overeenkomst
was opgenomen dat de benzinepomp gratis ter beschikking werd
gesteld.
- Verhuur van winkelruimte is gewoon van toepassing want het is
bepalend wat er bij aanvang ter beschikking is gesteld en dat was
een winkelruimte.
HR Landingsbaan
Aan de orde in dit arrest was een landingsbaan, van 45 meter breed, 2,5
meter diep. Het was de vraag of dit kwalificeerde als een gebouw, zodat
het aangemerkt kon worden als een 230a of een 290 lid 2 bedrijfsruimte.
- Een gebouw is een bouwwerk dat voor mensen toegankelijk is,
overdekt en geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten is
(Woningwet). Ook een zaak die niet geheel aan deze omschrijving
voldoet kan aangemerkt worden als een gebouw maar slechts een
verharding of bewerking van de grond is niet voldoende.
De Hoge Raad stelde dat de landingsbaan niet was gebouwd, maar
aangelegd. Een landingsbaan is niet overdekt, of met wanden omsloten,
dit zou immers enorm onpraktisch zijn. Het is dus een ongebouwde
onroerende zaak, want een enkele verharding of bewerking van de grond
is niet voldoende om iets als bebouwd aan te merken.
NB: een enkele benzinepomp (dus zonder de winkel erbij) is ook een
ongebouwde onroerende zaak HR Truck en Trailerservice Swifterband
HR Gem. Den Haag/Neerbos
Connexiteit houdt in dat wanneer een gebouwde onroerende zaak (die zelf
niet is gehuurd om alleen te worden gebruikt voor de uitoefening van een
bedrijf in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW) is verhuurd om samen met
een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW te worden gebruikt
door de huurder als een 7:290 lid 2 BW bedrijfsruimte.
De verhuurder moet er mee akkoord zijn gegaan dat de zaak
onderdeel zou worden van de gehele, door de huurder
geëxploiteerde bedrijfsruimte, en zo zou delen in de bestemming
van het zoals in 2:90 lid 2 BW omschreven bedrijf.
De toestemming van de verhuurder kan ook ontstaan uit het feit dat
de aard van het gehuurde alleen als onderdeel van de gehele door
, de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte kan worden gezien (bijv.
een loods met verder niks erin).
Meneer Neerbos huurde een loods, naast zijn winkelruimte die hij in
eigendom had. De loods gebruikte hij voor opslag en stond onder het
regime van kantoorruimte. De gemeente zegde de huur zonder pardon op,
aangezien er voor kantoorruimte geen bescherming geldt. Meneer
Neerbos was het hier uiteraard niet mee eens.
Meneer Neerbos stelde dat het zwaarste huurregime van de twee
gebouwen moest gelden, het regime van winkelruimte, omdat er sprake
was van connexiteit. De kantoorruimte werd immers gehuurd ten behoeve
van de winkelruimte, waarmee de verhuurder (de Gemeente) had
ingestemd.
Het feit dat meneer Neerbos de winkelruimte in eigendom had, doet niet
af aan het verschijnsel van connexiteit. De opslagruimte stond door de
connexiteit onder het huurregime van winkelruimte.
NB: ‘Aanhorigheden’ houdt in dat het redelijk dichtbij de geëxploiteerde
bedrijfsruimte moet zijn + het connexiteitsprincipe vloeit voort uit de ratio
dat de huurder bescherming van zijn genotsrechten ten aanzien van alle
ruimtes die hij in het kader van zijn bedrijf huurt moet genieten.
HR KPN/Tamminga
KPN huurde een winkel van meneer Tamminga. Op enig moment werd er
een gat in het dak gezaagd door inbrekers waardoor blijkt dat er niet-
hechtgebonden asbest in het plafond zat.
- In hoeverre levert asbest in het plafond van een pand een gebrek op
in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
Een gebrek is alles dat het huurgenot beperkt: ongedierteplagen,
storingen in nutsvoorzieningen en beschadigingen van het gehuurde door
externe oorzaken zoals inbraken en storm. De oorzaak van de
genotsbeperking kan dus ook van buiten komen.
Niet-hechtgebonden asbest was volgens de het Hof pas een gebrek
wanneer het vrijkomt, dus de enkele aanwezigheid van de asbest was
volgens het hof geen gebrek. De HR was het hier niet mee eens. Asbest
kan volgens de Hoge Raad een onaanvaardbaar risico en daarmee een
gebrek opleveren. Dit ligt dan wel aan de volgende omstandigheden:
- De soort asbest (hechtgebonden of niet-hechtgebonden)
- De hoeveelheid asbest
- Het gebruik van het pand
- De bekendheid met de risico’s
In dit geval was er uiteindelijk geen sprake van een gebrek, omdat de
asbest nog niet was vrijgekomen, het Hof had moeten meewegen de
aanwezigheid van dit type asbest nu wel of niet een risico opleverde bij
alledaags gebruik van het verhuurde.
Voor een gebrek dient schadevergoeding plaats te vinden wanneer het
gebrek toegerekend kan worden aan de verhuurder. Toerekening vindt
Week 1
HR Esso/Pols
Esso stelt een kant- en klaar benzinestation ter beschikking, Esso wil niet
dat Pols geniet van huurbescherming winkelruimte en stelt dat het
bruikleen is omdat er geen sprake is van een tegenprestatie. Pols stelde
dat er wel sprake was van verhuur van winkelruimte.
- De tegenprestatie bestond volgens de HR in dit geval uit het feit dat
Pols uitsluitend van Esso afkomstige producten mocht verkopen en
om jaarlijks vaste hoeveelheden aardstoffen af te nemen tegen een
door Esso eenzijdig bepaalde prijs, door exploitatierecht te betalen.
Dit geldt ook als tegenprestatie ondanks dat in de overeenkomst
was opgenomen dat de benzinepomp gratis ter beschikking werd
gesteld.
- Verhuur van winkelruimte is gewoon van toepassing want het is
bepalend wat er bij aanvang ter beschikking is gesteld en dat was
een winkelruimte.
HR Landingsbaan
Aan de orde in dit arrest was een landingsbaan, van 45 meter breed, 2,5
meter diep. Het was de vraag of dit kwalificeerde als een gebouw, zodat
het aangemerkt kon worden als een 230a of een 290 lid 2 bedrijfsruimte.
- Een gebouw is een bouwwerk dat voor mensen toegankelijk is,
overdekt en geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten is
(Woningwet). Ook een zaak die niet geheel aan deze omschrijving
voldoet kan aangemerkt worden als een gebouw maar slechts een
verharding of bewerking van de grond is niet voldoende.
De Hoge Raad stelde dat de landingsbaan niet was gebouwd, maar
aangelegd. Een landingsbaan is niet overdekt, of met wanden omsloten,
dit zou immers enorm onpraktisch zijn. Het is dus een ongebouwde
onroerende zaak, want een enkele verharding of bewerking van de grond
is niet voldoende om iets als bebouwd aan te merken.
NB: een enkele benzinepomp (dus zonder de winkel erbij) is ook een
ongebouwde onroerende zaak HR Truck en Trailerservice Swifterband
HR Gem. Den Haag/Neerbos
Connexiteit houdt in dat wanneer een gebouwde onroerende zaak (die zelf
niet is gehuurd om alleen te worden gebruikt voor de uitoefening van een
bedrijf in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW) is verhuurd om samen met
een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW te worden gebruikt
door de huurder als een 7:290 lid 2 BW bedrijfsruimte.
De verhuurder moet er mee akkoord zijn gegaan dat de zaak
onderdeel zou worden van de gehele, door de huurder
geëxploiteerde bedrijfsruimte, en zo zou delen in de bestemming
van het zoals in 2:90 lid 2 BW omschreven bedrijf.
De toestemming van de verhuurder kan ook ontstaan uit het feit dat
de aard van het gehuurde alleen als onderdeel van de gehele door
, de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte kan worden gezien (bijv.
een loods met verder niks erin).
Meneer Neerbos huurde een loods, naast zijn winkelruimte die hij in
eigendom had. De loods gebruikte hij voor opslag en stond onder het
regime van kantoorruimte. De gemeente zegde de huur zonder pardon op,
aangezien er voor kantoorruimte geen bescherming geldt. Meneer
Neerbos was het hier uiteraard niet mee eens.
Meneer Neerbos stelde dat het zwaarste huurregime van de twee
gebouwen moest gelden, het regime van winkelruimte, omdat er sprake
was van connexiteit. De kantoorruimte werd immers gehuurd ten behoeve
van de winkelruimte, waarmee de verhuurder (de Gemeente) had
ingestemd.
Het feit dat meneer Neerbos de winkelruimte in eigendom had, doet niet
af aan het verschijnsel van connexiteit. De opslagruimte stond door de
connexiteit onder het huurregime van winkelruimte.
NB: ‘Aanhorigheden’ houdt in dat het redelijk dichtbij de geëxploiteerde
bedrijfsruimte moet zijn + het connexiteitsprincipe vloeit voort uit de ratio
dat de huurder bescherming van zijn genotsrechten ten aanzien van alle
ruimtes die hij in het kader van zijn bedrijf huurt moet genieten.
HR KPN/Tamminga
KPN huurde een winkel van meneer Tamminga. Op enig moment werd er
een gat in het dak gezaagd door inbrekers waardoor blijkt dat er niet-
hechtgebonden asbest in het plafond zat.
- In hoeverre levert asbest in het plafond van een pand een gebrek op
in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
Een gebrek is alles dat het huurgenot beperkt: ongedierteplagen,
storingen in nutsvoorzieningen en beschadigingen van het gehuurde door
externe oorzaken zoals inbraken en storm. De oorzaak van de
genotsbeperking kan dus ook van buiten komen.
Niet-hechtgebonden asbest was volgens de het Hof pas een gebrek
wanneer het vrijkomt, dus de enkele aanwezigheid van de asbest was
volgens het hof geen gebrek. De HR was het hier niet mee eens. Asbest
kan volgens de Hoge Raad een onaanvaardbaar risico en daarmee een
gebrek opleveren. Dit ligt dan wel aan de volgende omstandigheden:
- De soort asbest (hechtgebonden of niet-hechtgebonden)
- De hoeveelheid asbest
- Het gebruik van het pand
- De bekendheid met de risico’s
In dit geval was er uiteindelijk geen sprake van een gebrek, omdat de
asbest nog niet was vrijgekomen, het Hof had moeten meewegen de
aanwezigheid van dit type asbest nu wel of niet een risico opleverde bij
alledaags gebruik van het verhuurde.
Voor een gebrek dient schadevergoeding plaats te vinden wanneer het
gebrek toegerekend kan worden aan de verhuurder. Toerekening vindt
