Samenvatting Beleggen – V&M jaar 4 (Vastgoed Integraal)
C1 – Beleggen in het algemeen
CREM = managen vastgoedportefeuille als strategisch bedrijfsmiddel, vanuit perspectief gebruiker.
Beleggen = managen vastgoedportefeuille als vermogensobject, vanuit perspectief van belegger.
Beleggen = afweging tussen risico en rendement.
Risico (volatiliteit) = standaarddeviatie = spreiding van rendementen t.o.v. het gemiddelde
rendement.
Correlatie = samenhang tussen rendementen van verschillende soorten beleggingen.
BAR = voorbeeld van rendementseis die beleggers eisen = iets meer dan Brutohuur/Investering *
100%
Direct Vastgoed, taxeren zorgt voor:
1. Lagging = vertraging prijsontwikkeling
2. Smoothing = afvlakking prijsontwikkeling
Smoothing van rendement reeksen als gevolg van taxatiemethodiek (schatting) en de frequentie
(lagging) daarvan door gebrek aan voldoende transacties (prijssignaal).
Doorlopende prijsvorming – ieder willekeurig moment een prijssignaal op basis van een gesloten
transactie (bijv. op een beurs).
Indirect vastgoed = beleggingen in (beursgenoteerde) vastgoedfondsen
Direct vastgoed = stenen op de balans zelf
Wat is onroerend goed?
Grond en alles wat daarop gebouwd is, duurzaam verenigd met de grond + infrastructuur
Wat is beleggen in onroerend goed?
Vastleggen vermogen in onroerend goed met het doel een toekomstige stroom geldelijke
opbrengsten te genereren uit exploitatie en verkoop van het onroerende goed (direct vastgoed)
Wat is investeren in onroerend goed?
Vastleggen vermogen in onroerend goed waarbij het de eigenaar te doen is om de diensten en
producten die het vastgoed hem levert.
Hoe kun je beleggen in onroerend goed?
1. Direct (stenen)
2. Indirect: publiek (beursgenoteerd)
3. Indirect: privaat (besloten fondsen)
4. Debt: Mortgage Backed Securities (hypotheek gerelateerde effecten)
Voordelen Direct Vastgoed
- Portefeuille diversificatie
- Stabiele inkomsten
- Gunstige rendement/risicoverhouding
- Redelijke bescherming tegen inflatie (inflatie hedge)
- Specifieke kansen op OG-markten
, - Geringe correlatie met andere assets, zoals aandelen/obligaties
- Mogelijkheid tot actief management
- Fiscaliteit (afschrijvingen, wel beperkt)
Nadelen Direct Vastgoed
- Kennis- en management intensief
- In transparant, imperfecte/inefficiënte markt, onvolledige informatie
- Hoge eenheidsprijzen maakt spreiding lastig
- Hoge transactiekosten
- Illiquide
- Weinig flexibiliteit op korte termijn
- Lastige performancemeting vanwege ‘waarderingsproblemen’
Voordelen Indirect Vastgoed (met name publiek)
- Spreiding/diversificatie
- Liquiditeit (free float)
- Schaalvoordelen portefeuille management
- Performancemeting
- Mogelijkheid tot hoger rendement (disagio)
Nadelen Indirect Vastgoed (met name publiek)
- Geen direct zeggenschap
- Veel grotere volatiliteit (vooral op de beurs)
- Minder ‘feeling’ met de markt
- Hoger risico door leverage (hefboomwerking vreemd vermogen)
- Hoger risico indien beursgenoteerd
Beleggen in vastgoed-schematisch
- direct, asset – gebouwen (kantoorgebouw)
- direct, debt – hypotheken/leningen
- indirect, asset – vastgoedaandelen publiek/privaat
- indirect, debt - 1CDO’s, CMBS/RMBS
Efficiënte markthypothese
Het is niet mogelijk om stelselmatig een hoger rendement dan de markt te behalen, omdat alle
beschikbare informatie is verwerkt in de prijs van beleggingscategorieën (a fair price).
- de markt = de marktportefeuille
- financiële assets; nee, minder gemakkelijk (aandelen, obligaties, liquiditeiten, derivaten)
- vastgoed; ja, met name voor direct vastgoed (gezien de karakteristieken)
Onroerend goed als belegging:
- Passief
- Actief
Investmanagement: beleggingsdoelstelling, risicomanagement, performance-analyse
portefeuille.
1
Door middel van securitisaties (belegt in waardepapieren met onderpand). Securitisatie is het omzetten van
illiquide activa in verhandelbare effecten oftewel ‘opknippen’ van assets in kleinere eenheden. Securities =
verhandelbare waardepapieren.
C1 – Beleggen in het algemeen
CREM = managen vastgoedportefeuille als strategisch bedrijfsmiddel, vanuit perspectief gebruiker.
Beleggen = managen vastgoedportefeuille als vermogensobject, vanuit perspectief van belegger.
Beleggen = afweging tussen risico en rendement.
Risico (volatiliteit) = standaarddeviatie = spreiding van rendementen t.o.v. het gemiddelde
rendement.
Correlatie = samenhang tussen rendementen van verschillende soorten beleggingen.
BAR = voorbeeld van rendementseis die beleggers eisen = iets meer dan Brutohuur/Investering *
100%
Direct Vastgoed, taxeren zorgt voor:
1. Lagging = vertraging prijsontwikkeling
2. Smoothing = afvlakking prijsontwikkeling
Smoothing van rendement reeksen als gevolg van taxatiemethodiek (schatting) en de frequentie
(lagging) daarvan door gebrek aan voldoende transacties (prijssignaal).
Doorlopende prijsvorming – ieder willekeurig moment een prijssignaal op basis van een gesloten
transactie (bijv. op een beurs).
Indirect vastgoed = beleggingen in (beursgenoteerde) vastgoedfondsen
Direct vastgoed = stenen op de balans zelf
Wat is onroerend goed?
Grond en alles wat daarop gebouwd is, duurzaam verenigd met de grond + infrastructuur
Wat is beleggen in onroerend goed?
Vastleggen vermogen in onroerend goed met het doel een toekomstige stroom geldelijke
opbrengsten te genereren uit exploitatie en verkoop van het onroerende goed (direct vastgoed)
Wat is investeren in onroerend goed?
Vastleggen vermogen in onroerend goed waarbij het de eigenaar te doen is om de diensten en
producten die het vastgoed hem levert.
Hoe kun je beleggen in onroerend goed?
1. Direct (stenen)
2. Indirect: publiek (beursgenoteerd)
3. Indirect: privaat (besloten fondsen)
4. Debt: Mortgage Backed Securities (hypotheek gerelateerde effecten)
Voordelen Direct Vastgoed
- Portefeuille diversificatie
- Stabiele inkomsten
- Gunstige rendement/risicoverhouding
- Redelijke bescherming tegen inflatie (inflatie hedge)
- Specifieke kansen op OG-markten
, - Geringe correlatie met andere assets, zoals aandelen/obligaties
- Mogelijkheid tot actief management
- Fiscaliteit (afschrijvingen, wel beperkt)
Nadelen Direct Vastgoed
- Kennis- en management intensief
- In transparant, imperfecte/inefficiënte markt, onvolledige informatie
- Hoge eenheidsprijzen maakt spreiding lastig
- Hoge transactiekosten
- Illiquide
- Weinig flexibiliteit op korte termijn
- Lastige performancemeting vanwege ‘waarderingsproblemen’
Voordelen Indirect Vastgoed (met name publiek)
- Spreiding/diversificatie
- Liquiditeit (free float)
- Schaalvoordelen portefeuille management
- Performancemeting
- Mogelijkheid tot hoger rendement (disagio)
Nadelen Indirect Vastgoed (met name publiek)
- Geen direct zeggenschap
- Veel grotere volatiliteit (vooral op de beurs)
- Minder ‘feeling’ met de markt
- Hoger risico door leverage (hefboomwerking vreemd vermogen)
- Hoger risico indien beursgenoteerd
Beleggen in vastgoed-schematisch
- direct, asset – gebouwen (kantoorgebouw)
- direct, debt – hypotheken/leningen
- indirect, asset – vastgoedaandelen publiek/privaat
- indirect, debt - 1CDO’s, CMBS/RMBS
Efficiënte markthypothese
Het is niet mogelijk om stelselmatig een hoger rendement dan de markt te behalen, omdat alle
beschikbare informatie is verwerkt in de prijs van beleggingscategorieën (a fair price).
- de markt = de marktportefeuille
- financiële assets; nee, minder gemakkelijk (aandelen, obligaties, liquiditeiten, derivaten)
- vastgoed; ja, met name voor direct vastgoed (gezien de karakteristieken)
Onroerend goed als belegging:
- Passief
- Actief
Investmanagement: beleggingsdoelstelling, risicomanagement, performance-analyse
portefeuille.
1
Door middel van securitisaties (belegt in waardepapieren met onderpand). Securitisatie is het omzetten van
illiquide activa in verhandelbare effecten oftewel ‘opknippen’ van assets in kleinere eenheden. Securities =
verhandelbare waardepapieren.
