Samenvatting financieel advies particulieren (fap) periode 2

FAP II
Hoofdstuk 11
Huishoudens met een laag inkomen/ lage beurs worden aangemoedigd om toe te treden op
de woningmarkt door nieuwe ontwikkelingen:
 BEW; wet bevordering eigen woningbezit. De hogere woonlasten van koopwoningen
worden vergeleken met kosten van huurwoningen substantieel verminderd voor
mensen met een laag inkomen.
 Verkoop van huurwoningen door woningcorporaties aan de bewoners. De prijzen zijn
hierbij lager omdat ze worden verkocht in bewoonde staat.

De keuze of je gaat kopen of huren hangt van een aantal factoren af:
1. De marktomstandigheden; huizenprijzen, hypotheekrente, inkomensgroei,
huurprijsontwikkeling en overheidsbeleid.
2. Persoonlijke omstandigheden; inkomen, leeftijd, gezinssamenstelling en
gezinslevenscyclus.
3. Algemene relevante factoren;
 Bezitsvorming; aflossing hypotheek schuld  eigenaar grotere economische
onafhankelijkheid dan de huurder.
 Vermogensvorming; hoge opbrengst voor de huidige woning is vaak
schijnvoordeel, want de prijs van de nieuwe koopwoning zal ook stijgen.
 Renterisico; ontstaat bij een nieuwe rentevast periode.
 Diverse kosten; eigenwoningforfait, kosten bij aankoop en onderhoudskosten.

Bij de woningmarkt heb je het over de koopwoningen! Belangrijkste categorieën zijn:
 Vrijstaande woningen
 Hoekwoningen
 Tussenwoningen
 Appartementen

Een- en meergezinswoning is een flat.

Op de woningmarkt wordt de prijs van de woning bepaald door vraag en aanbod van
woningen. Een 2e factor die invloed heeft op de huizenprijzen is de rente.  hoge rente
maakt geld lenen duur en mensen zullen dus minder gaan lenen.  deel van de vraag valt
weg waardoor de prijzen onder druk komen te staan. De 3e factor is het economisch klimaat.
Slecht economisch klimaat: toenemende werkloosheid, afname koopbereidheid en
onzekerheid over de financiële toekomst.  men gaat liever geen verplichtingen aan, huren
is dus aantrekkelijker.
Afnemende vraag + toename van het aanbod zorgt voor daling van de prijs.

Verkopersmarkt = grote vraag naar woningen en weinig aanbod. De prijzen zullen stijgen.
Voor huiseigenaren is het slim om eerst te kopen en dan pas je eigen woning te verkopen
(volgorde risico)


1

,Tophypotheek = hypotheek afsluiten die hoger is dan de aankoopwaarde.
De hypotheek rente komt tot stand door de vraag en aanbod op de kapitaalmarkt.

Per 1 januari 2013 zijn een lineaire – en/of annuïteitenhypotheek voor een starter nog de
enige hypotheken waarbij de rente nog aftrekbaar is in box 1.

Mogelijke factoren om een bepaalde financier te sluiten:
 De rente
 Hoeveel max. gefinancierd kan worden
 Voorwaarde extra aflossen
 Mogelijkheid om tussentijds wijzigingen aan te brengen
 Keuzemogelijkheid rentevaste perioden.

Aanbodzijde van de markt:
 Hypotheekbanken; funding, het aantrekken van gelden. Door: plaatsen van
pandbrieven en aantrekken van onderhandse leningen.
 Bouwfondsen; ontwikkelen en bouwen zelf woningen. De financiering van
hypothecaire leningen bij bouwfondsen komt door middel van onderhandse leningen
op de kapitaalmarkt  de grote financier is de Bank voor Nederlandse Gemeenten.
 Verzekeraars/pensioenfondsen; doelen: het afsluiten van de verzekeringspolissen en
belegging van premiereserves.
 Algemene banken en spaarbanken; doelen: het behalen van een bevredigende
rentemarge op het uitzetten van aangetrokken gelden en het aantrekken van nieuwe
bankcliënten.
 Overige marktpartijen; particulieren of maatschappelijke organisaties die hun leden
of werknemers hypothecaire leningen verstrekken.

Hypotheekmarkt is erg gegroeid sinds de overheid een beleid voert dat de eigenwoningbezit
stimuleert  komt tot uiting door de eigen woning en de NHG. De vraag naar hypothecaire
leningen is te verscheiden in 2 distributiekanalen.
1. Rechtstreeks via de geldgever
 Via een bankkantoor; hier helpen ze niet alleen bij de verstrekking van de
lening maar ook bij de begeleiding hiervan.
 Via direct-writing; door middel van advertenties, mailings, internet en
telefonisch.
2. Via bemiddelaars/tussenpersonen
 Makelaar; makelaars trekken een stuk van de afzet van hypotheekproducten
naar zich toe.
 Assurantietussenpersoon; deze tussenpersoon is bereid hun relaties buiten
kantooruren te bezoeken en hebben vaak met hun klanten al een
vertrouwensrelatie opgebouwd.
 Onafhankelijke tussenpersoon; hun doel: het beste product te selecteren voor
hun individuele klant.

Bij het verstrekken van hypothecaire leningen via bemiddelaars/tussenpersonen worden
vaak lagere rentetarieven gehanteerd dan via de geldgever rechtstreeks  dit komt door de
arrangementen die geldgevers met de intermediairs sluiten.

2

, Rentedaling  gevolg: groot deel van de aangetrokken middelen zullen een lagere rente
krijgen, terwijl een groot deel van de uitstaande hypothecaire leningen op een hoger
renteniveau blijft.  geldgever gaat tijdelijk meer winst maken.
Bij een rentestijging gebeurt het omgekeerde.

Matching = de aangetrokken middelen en de uitgezette hypotheken qua rentelooptijd zoveel
mogelijk gelijk te laten lopen.

Belangrijkste effect van de hypotheekrenteaftrek treedt op in de arbeidsmarkt  de aftrek
leidt tot hogere belastingtarieven  verlaagt de werkgelegenheid en de neiging tot werken.

Hypotheekrenteaftrek verlaagt de kosten, maar prijsstijging van woningen neemt dat
voordeel weer weg.


Hoofdstuk 12
De hoogte van het uit te lenen bedrag (door de hypotheekverstrekker) zal worden bepaald
op basis van diverse factoren:

1. Inkomenspositie; financieringsinstellingen eisen dat de hoogte en continuïteit van
het inkomen zo hoog zijn dat de financieringslasten probleemloos voldaan kunnen
worden  het inkomen moet in bepaalde verhouding staan tot de hypotheeklasten
 woonquote.
Bij het bepalen van de leencapaciteit op basis van het inkomen (loan-to-income-ratio)
wordt er rekening gehouden met:
 Huidige en vaste bestendige inkomen
 Toekomstige voor de klant beschikbare inkomsten uit vermogen (3%)
 Inkomensstijging
Als er sprake is van een tweeverdienershuishouding wordt ook deels rekening
gehouden met het inkomen van de partner. Belangrijk hierbij is:
 Continuïteit van dat inkomen
 Leeftijd van de partner
 Gezinssituatie
Er gelden afzonderlijke verstrekking normen voor personen vanaf de AOW-leeftijd.
Vanaf augustus 2011 geldt voor nieuwe financieringen dat maximaal 50%
aflossingsvrij gefinancierd kan worden en sinds 1 januari 2014 maf de externe
financiering 104% bedragen van de aankoopwaarde van de woning.
Het BKR is een samenwerking van geldverstrekkers in Nederland. Bij het BKR staan
financiële verplichtingen geregistreerd zoals doorlopende kredieten, persoonlijke
leningen en winkelpassen.  afhankelijk van de BKR bepaalt de geldverstrekker of de
cliënt in aanmerking komt voor een lening.
2. De waarde van het onderpand; de waarde van het onderpand wordt gezien als: de
prijsklasse, de verkoopbaarheid en het specifieke karakter van de woning. Voor 2014
geldt dat de leencapaciteit op basis van het onderpand (loan-to-value-income) bij
aanvang niet hoger mag zijn dan 104% van de waarde van de woning  dit
percentage loopt de komende jaren af met 1% per jaar. Tot 100% in 2018.

3