Minor JA verplichte jurisprudentie
huurrecht E2
Week 1
N.v.t.
Week 2
Amsem/ Geelhoed
Gezichtspunten:
Huurovereenkomst: huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte
Groenschroevers-arrest in het huurrecht.
Relevante feiten
Geelhoed huurde een pand van Assem. Deze ruimte was ingericht als woonruimte en niet als aterlier.
Ze hadden niet boven de overeenkomst gezegd dat het over huur van een woonruimte ging,
schriftelijk niet vastgelegd. Iets van ‘huur bedrijfsruimte/ aterlier’ dat suggereerde dat het niet om een
woonruimte zou gaan. Kan meneer Geelhoed zich beroepen op huurbescherming?
Rechtsvraag
Twee overeenkomsten; een huurovereenkomst en een aterlier, geldt dan een bedrijfsruimte of ..?
Om te onthouden
Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van
woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte, is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking
genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruikt daarvan voor ogen heeft gestaan.
In de omstandigheden van het onderhavige geval (zie arrest) is de juiste maatstaf toegepast en komt
geen betekenis toe aan het gebruik in het huurcontract van de woorden ‘bedrijfsruimte’, ‘werkatelier’ of
‘werkstudio’.
Samengevat:
Bij de invulling van de vier voorwaarden als bedoeld in art. 7:201 BW, dient er gekeken te worden
naar:
1. de partijbedoeling; en
2. de feitelijke invulling.
Bovenstaande is doorslaggevend om te bepalen of er wel of geen sprake is van een
huurovereenkomst.
Drost/ van Donselaar
Gezichtspunten:
Tegenprestatie alleen in geld of ook in natura?
Art. 7:201 BW
Relevante feiten
Meestal zal de tegenprestatie uitgedrukt zijn in een bepaalde geldsom, maar volgens vaste
rechtspraak kan het ook iedere andere vorm van een tegenprestatie betreffen. In het arrest Donselaar-
, Drost speelde zich het volgende af: een van de twee verzorgde de ander en mocht in ruil daarvoor
wonen in de ruimte (huren) (het verzorgen van de verhuurders door de huurder).
Rechtsvraag
Is er sprake van een tegenprestatie als bedoeld in art. 7:201 BW.
Om te onthouden
De tegenprestatie kan ook in natura in plaats van geld. De tegenprestatie moet wel van voldoende
omvang zijn.
Vink/ Schaap
Gezichtspunten:
Overeenkomst voor dienstwoning
Eigenlijke dienstwoning en oneigenlijke dienstwoning
Om te onthouden
Meneer bewoonde een boerderij maar moest ook het land bewerken, mocht pand huren maar moest
ook werken als knecht op boerderij.
Kwestie: gemengde overeenkomsten (art. 6:215 BW)
1. Naast elkaar toepassen: overeenkomst naast elkaar toepassen. Als ze naar elkaar te
gebruiken zijn.
2. Strijd tussen twee contracten: daar waar de overeenkomsten in strijd met elkaar zijn, kijken of
arbeidsovereenkomst of huurovereenkomst het belangrijkst is.
3. Eigenlijke en oneigenlijke dienstwoning: dan daarnaar kijken. Bij eigenlijke dienstwoning heb
je geen huurbescherming en dat eindigt ook de huurovereenkomst bij ontslag.
Eigenlijke dienstwoning: als de arbeidsovereenkomst de bewoning van een bepaalde
woning noodzakelijk maakt. Als je de woning nodig hebt voor de
arbeidsovereenkomst, evt. ook voor de vervanger, in dat geval gaat de
arbeidsovereenkomst vóór. Als je dan ontslagen wordt, moet je uit de woning weg en
eindigt ook de huurovereenkomst.
Oneigenlijke dienstwoning: sprake van als de woning ter beschikking is gesteld in
verband met de dienstbetrekking, maar waarbij het verband tussen bewoning en de
arbeid losser is, de noodzakelijk te bewonen minder groot is. Als de woning niet nodig
is voor de uitvoer van de arbeidsovereenkomst, dan gaat gewoon de
huurovereenkomst door. Is het voor het uitoefenen van de functie noodzakelijk dat de
man daar woont?
Om te onthouden
In het arrest vond de rechter dat hij ook het land moest bewerken, dieren in de gaten moest houden
en handig was dat meneer op de boerderij zou wonen.
Week 3
Van Gent/ Wijnands
Gezichtspunten:
Goed huurderschap art. 7:213 BW
Overlast kan, onder omstandigheden, worden beschouwd als een gebrek (art. 7:204 lid 2 BW). In dit
arrest ging het om een pad waarvan de kamers afzonderlijk waren verhuurd. Een kamerbewoner
veroorzaakte overlast aan de overige bewoners. Was er een overlastclausule, dan was de zaak
duidelijk: overlast betekent wanprestatie. Deze huurovereenkomst had echter geen overlastclausule,
maar desondanks kon de verhuurder een ontbindingsverzoek instellen, oordeelde de Hoge Raad: een
huurder die onrechtmatig overlast bezorgt aan omwonenden schiet tekort in de nakoming van een
verbintenis jegens de verhuurder (art. 7:213 en 214 BW). De huurder moet het gehuurde dus
gebruiken als een goed huurder; daaronder valt niet alleen de zorg voor de gehuurde zaak maar ook
huurrecht E2
Week 1
N.v.t.
Week 2
Amsem/ Geelhoed
Gezichtspunten:
Huurovereenkomst: huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte
Groenschroevers-arrest in het huurrecht.
Relevante feiten
Geelhoed huurde een pand van Assem. Deze ruimte was ingericht als woonruimte en niet als aterlier.
Ze hadden niet boven de overeenkomst gezegd dat het over huur van een woonruimte ging,
schriftelijk niet vastgelegd. Iets van ‘huur bedrijfsruimte/ aterlier’ dat suggereerde dat het niet om een
woonruimte zou gaan. Kan meneer Geelhoed zich beroepen op huurbescherming?
Rechtsvraag
Twee overeenkomsten; een huurovereenkomst en een aterlier, geldt dan een bedrijfsruimte of ..?
Om te onthouden
Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van
woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte, is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking
genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruikt daarvan voor ogen heeft gestaan.
In de omstandigheden van het onderhavige geval (zie arrest) is de juiste maatstaf toegepast en komt
geen betekenis toe aan het gebruik in het huurcontract van de woorden ‘bedrijfsruimte’, ‘werkatelier’ of
‘werkstudio’.
Samengevat:
Bij de invulling van de vier voorwaarden als bedoeld in art. 7:201 BW, dient er gekeken te worden
naar:
1. de partijbedoeling; en
2. de feitelijke invulling.
Bovenstaande is doorslaggevend om te bepalen of er wel of geen sprake is van een
huurovereenkomst.
Drost/ van Donselaar
Gezichtspunten:
Tegenprestatie alleen in geld of ook in natura?
Art. 7:201 BW
Relevante feiten
Meestal zal de tegenprestatie uitgedrukt zijn in een bepaalde geldsom, maar volgens vaste
rechtspraak kan het ook iedere andere vorm van een tegenprestatie betreffen. In het arrest Donselaar-
, Drost speelde zich het volgende af: een van de twee verzorgde de ander en mocht in ruil daarvoor
wonen in de ruimte (huren) (het verzorgen van de verhuurders door de huurder).
Rechtsvraag
Is er sprake van een tegenprestatie als bedoeld in art. 7:201 BW.
Om te onthouden
De tegenprestatie kan ook in natura in plaats van geld. De tegenprestatie moet wel van voldoende
omvang zijn.
Vink/ Schaap
Gezichtspunten:
Overeenkomst voor dienstwoning
Eigenlijke dienstwoning en oneigenlijke dienstwoning
Om te onthouden
Meneer bewoonde een boerderij maar moest ook het land bewerken, mocht pand huren maar moest
ook werken als knecht op boerderij.
Kwestie: gemengde overeenkomsten (art. 6:215 BW)
1. Naast elkaar toepassen: overeenkomst naast elkaar toepassen. Als ze naar elkaar te
gebruiken zijn.
2. Strijd tussen twee contracten: daar waar de overeenkomsten in strijd met elkaar zijn, kijken of
arbeidsovereenkomst of huurovereenkomst het belangrijkst is.
3. Eigenlijke en oneigenlijke dienstwoning: dan daarnaar kijken. Bij eigenlijke dienstwoning heb
je geen huurbescherming en dat eindigt ook de huurovereenkomst bij ontslag.
Eigenlijke dienstwoning: als de arbeidsovereenkomst de bewoning van een bepaalde
woning noodzakelijk maakt. Als je de woning nodig hebt voor de
arbeidsovereenkomst, evt. ook voor de vervanger, in dat geval gaat de
arbeidsovereenkomst vóór. Als je dan ontslagen wordt, moet je uit de woning weg en
eindigt ook de huurovereenkomst.
Oneigenlijke dienstwoning: sprake van als de woning ter beschikking is gesteld in
verband met de dienstbetrekking, maar waarbij het verband tussen bewoning en de
arbeid losser is, de noodzakelijk te bewonen minder groot is. Als de woning niet nodig
is voor de uitvoer van de arbeidsovereenkomst, dan gaat gewoon de
huurovereenkomst door. Is het voor het uitoefenen van de functie noodzakelijk dat de
man daar woont?
Om te onthouden
In het arrest vond de rechter dat hij ook het land moest bewerken, dieren in de gaten moest houden
en handig was dat meneer op de boerderij zou wonen.
Week 3
Van Gent/ Wijnands
Gezichtspunten:
Goed huurderschap art. 7:213 BW
Overlast kan, onder omstandigheden, worden beschouwd als een gebrek (art. 7:204 lid 2 BW). In dit
arrest ging het om een pad waarvan de kamers afzonderlijk waren verhuurd. Een kamerbewoner
veroorzaakte overlast aan de overige bewoners. Was er een overlastclausule, dan was de zaak
duidelijk: overlast betekent wanprestatie. Deze huurovereenkomst had echter geen overlastclausule,
maar desondanks kon de verhuurder een ontbindingsverzoek instellen, oordeelde de Hoge Raad: een
huurder die onrechtmatig overlast bezorgt aan omwonenden schiet tekort in de nakoming van een
verbintenis jegens de verhuurder (art. 7:213 en 214 BW). De huurder moet het gehuurde dus
gebruiken als een goed huurder; daaronder valt niet alleen de zorg voor de gehuurde zaak maar ook
