samenvatting Notarieel Registergoederenrecht (JUR-4REGGOED)

TENTAMEN NOTARIEEL REGISTERGOEDERENRECHT
Week 1 – Koop en levering
Vereisten van overdracht
Overdraagbaarheid goederen
Art. 3:83 BW gaat over de overdraagbaarheid van een goed. Eigendom, beperkte rechten en vorderingsrechten zijn
overdraagbaar, tenzij de wet of aard zich tegen overdracht verzet.
Een partijbeding kan de overdraagbaarheid van bovenstaande goederen niet uitsluiten of beperkten. MAAR voor
vorderingsrechten kunnen sn en se de overdraagbaarheid uitsluiten (art. 3:83 lid 2 BW). Dit heeft enkel
verbintenisrechtelijke werking.

Vereisten voor overdracht (art. 3:84 lid 1 BW)
 Geldige titel  de rechtsverhouding die aan de overdracht ten grondslag ligt. Bijv. de koopovereenkomst. De titel
moet geldig zijn en met voldoende bepaalbaarheid zijn omschreven.
 Levering  door levering uitvoering geven aan de titel. Voor onroerende zaken en andere registergoederen vindt
levering plaats door een opgemaakte notariële akte gevolgd door inschrijving in de openbare registers voor
registergoederen (art. 3:89 lid 1 en 4 BW).
 Voor de totstandkoming van levering zijn altijd twee op elkaar aansluitende verklaringen vereist, die gericht zijn
op het bewerkstelligen van de overdracht.
 De leveringsakte dient te beantwoorden aan de voorschriften die zijn gesteld in de Wna.
 De inschrijving van de leveringsakte is constitutief voor de totstandkoming van de levering, want zij voltooit de
levering. Om inschrijving te bewerkstelligen moet zijn voldaan aan de eisen van de Kadasterwet.
 Beschikkingsbevoegdheid  de rechthebbende is beschikkingsbevoegd. Door faillissement van art. 23 Fw wordt
de beschikkingsbevoegdheid aangetast door de wet.
- Wanneer een vervreemder niet beschikkingsbevoegd is, komt er GEEN overdracht tot stand. Art. 3:86, 3:88
en 3:36 BW beschermen derden tegen de gevolgen van beschikkingsonbevoegdheid.
- Bekrachtiging (art. 3:58 lid 1 BW) maakt het mogelijk dat een door het ontbreken van beschikkingsbevoegde
nietige overdracht toch nog tot stand komt doordat de vervreemder alsnog beschikkingsbevoegd wordt.

De levering van een registergoed vereist een tussen partijen opgemaakte notariële akte (art. 3:89 lid 1 BW). Hieraan staat
niet in de weg dat de vervreemder bij de levering een gevolmachtigde of een andere vertegenwoordiger inschakelt.
Wanneer deze in naam van de vervreemder de akte ondertekend, wordt de vervreemder partij bij de akte en niet de
vertegenwoordiger. Daarom levert de beschikkingsbevoegdheidseis geen probleem op. De vertegenwoordiger kan NIET in
eigen naam handelen, want hierdoor wordt hij partij bij de akte. Dan is niet voldaan aan het vereiste.
Hetzelfde geldt voor de verkrijger.

Registergoederen kunnen NIET bij voorbaat worden geleverd (art. 3:97 lid 1 BW).

Ordenen van rechtsverkeer
De jurist regelt de rechtstoestand, het rechtsverkeer en adviseert.

De eigendomsoverdracht, vestigen van beperkte rechten zijn een notarieel monopolie en moet dus verplicht bij de notaris.
Koopovereenkomsten kunnen vrijwillig door de notaris worden gemaakt (buitenwettelijke werkzaamheid van art. 16 Wna),
maar dit is NIET verplicht.
 Alleen in Amsterdam is de notaris verplicht betrokken bij het opstellen van den koopovereenkomst.

Proces van koop en levering
Overeenkomst van opdracht
Als je een onroerende zaak wil verkopen, kun je als koper zelf verkopen of een verkoopmakelaar inschakelen. De verkoper
kan een aankoopmakelaar inschakelen. Makelaars vragen een courtagenota (bepaald bedrag van koopprijs).
 Makelaar is opdrachtnemer (art. 7:400 en 7:425 BW)  je geeft de makelaar de opdracht om de opdracht uit te
voeren. Dit is een inspanningsverbintenis. Hij gaat zich inspannen om zich te gedragen als een goede
opdrachtnemer.

Funda
Het feit dat een onroerende zaak op Funda staat voor een bepaalde prijs, betekent niet dat je voor die prijs het pand kunt
kopen. Het schept GEEN verplichtingen. Dit blijkt uit HR Hofland/Hennis  de heersende leer: het bekend maken dat iets te
koop is, is niet meer dan een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Het schept GEEN verplichtingen en ook GEEN
rechten.

 Tegenwoordig wordt standaard overboden en we zien niet vaak het financieringsvoorbehoud meer  opnemen in de
koopovereenkomst dat je van de koop af wil kunnen als je de financiering niet rond krijgt. Als je hier vanaf ziet, dan ben je
gebonden aan de koopovereenkomst zonder dat je geld hebt. Dit is risicovol.


1

,Bevoegdheden makelaar
De makelaar is tussenpersoon, een bemiddelaar. Hij probeert partijen bij elkaar te brengen. Dit zijn feitelijke handelingen en
GEEN rechtshandelingen.
 Hij is geen gevolmachtigde. Hij heeft alleen de opdracht om te bemiddelen, TENZIJ de volmacht uitdrukkelijk is gegeven
of wanneer hij zich zodanig naar buiten toe gedraagt dat het overkomt alsof hij gevolmachtigde is (toedoenbeginsel).

Een bieding is slechts een voorstel m.b.t. de koopprijs. Pas als dit aanbod door de verkoper wordt aanvaard, komt de
koopovereenkomst pas tot stand. Zie hiervoor de bijzondere regelingen van boek 7 BW (week 2). Art. 7:2 en 7:3 BW zijn
beschermende bepalingen van koper:
 Het object moet een onroerende zijn die tot woning is bestemd. De koper moet een natuurlijk persoon zijn
(consumentenkoop). De koopovereenkomst moet schriftelijk zijn (art. 7:2 BW).
 Als koper heb je nog 3 dagen om van de koop af te zien en zonder enige problemen de koopovereenkomst te
ontbinden (bedenktijdregeling).
 De koper heeft de mogelijkheid om de koopovereenkomst al in te schrijven in de openbare registers bij het
Kadaster (Vormerkung, art. 7:3 BW). De notaris maakt een verklaring waar de koopovereenkomst achter wordt
gehecht. Dan is de koper een half jaar beschermd tegen beslag/faillissement of dubbele verkoop van verkoper, in
de tussentijd kan er namelijk van alles gebeuren.

Precontractuele fase/onderhandelingsfase
Dit zijn de onderhandelingen, het staat nog niet zwart-wit op papier. Het contract moet nog worden opgemaakt.

Uit HR Plas/Valburg zijn drie fases te onderscheiden:
 Je kunt van elkaar af zonder enig probleem, vrij de onderhandelingen afbreken;
 Je kunt de onderhandelingen niet vrij afbreken, je moet de kosten/schade vergoeden;
 Als je van de onderhandelingen af wil, dan moet je niet alleen de schade vergoeden maar ook de gederfde winst
(positieve contractsbelang).
 Bij de koop en verkoop van registergoederen is dit niet zo van belang, omdat het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 BW
heel strikt wordt uitgelegd: er is GEEN koopovereenkomst als er niks op papier staat.

Uiteindelijk wordt een koopovereenkomst gesloten  het contract is op papier gezet en de koper en verkoper hebben
ondertekend.

Inhoud koopovereenkomst
Een koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW). Dit zijn op zichzelf eenzijdig gerichte
rechtshandelingen en die vereisen een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Er
moet dus sprake zijn van wilsovereenstemming. Een gebrek kan worden gerepareerd door art. 3:35 BW.

Uitleg van de akte van levering, wanneer die anders luidt dan de koopovk die de titel van overdracht bevat:
 Indien bij de levering meer wordt geleverd volgens de akte van levering dan in de koopovk stond vermeld,
ontbreekt voor het meerdere in beginsel de titel en is dat deel van het perceel in beginsel niet overgedragen. Dit is
anders wanneer o.g.v. de tekst van de akte moet worden aangenomen dat partijen bij de akte van levering ook
nadere afspraken hebben gemaakt inzake de verkoop van het meerdere (HR Bouwmeester/Van Leeuwen).
 Indien volgens de akte van levering minder wordt overgedragen dan in de koopovk is vermeld, gaat het deel van
dat perceel dat wel verkocht was ook niet over, omdat het (door de notariële akte naar objectieve maatstaven uit
te leggen) niet wordt geleverd (HR Eelder Woningbouw).

Er bestaan verschillende soorten koopovereenkomsten:
 Meestal zijn dit koopovereenkomsten tussen professionele partijen waar onderhandelingen aan vooraf zijn
gegaan. De notaris is vaak betrokken bij de onderhandelingen en weet precies welke afspraken zijn gemaakt.
 Koopovereenkomst die door makelaar is gemaakt, waar geen jurist bij betrokken is geweest. Deze krijgt notaris
opgestuurd en moet hij uitwerken.

Er staan vier essentialia in de koopovereenkomst:
 Koopprijs
 Partijen (subject)
 Leveringsdatum
 Het verkochte (object)
 Vaak zijn de kosten altijd voor koper, zoals kosten van notaris etc. Ook overdrachtsbelasting is voor koper. Soms is sprake
van kosten vrij op naam. Dan zit alles erbij inbegrepen, ook de overdrachtsbelasting. MAAR koper blijft voor de
belastingdienst wel de belastingplichtige.

Koopprijs
De koopprijs moet lopen via de rekening van de notaris (art. 7:26 lid 3 BW).


2

,De notaris heeft een zwaarwegende zorgplicht wat betreft het storten van de waarborgsom. Hij moet die datum in de gaten
houden.
 Waarborgsom is 10% van de koopprijs die voor de leveringsdatum al gestort moet zijn. Dit is een geruststelling
voor verkoper, dat de koper de koop ook echt meent.
 Als je de 10% niet daadwerkelijk hebt, is de bankgarantie een alternatief. De bank stelt zich dan voor 10% garant
d.m.v. een verklaring.

De eigendomsoverdracht moet vrij zijn van lasten en verplichtingen (art. 7:15 BW).
 De oude hypotheek moet eraf;
 De zaak moet voldoen aan hetgeen is afgesproken;
 Er moet sprake zijn van normaal gebruik van de woning.

Ontbindende voorwaarde
Bij koop van woonhuizen is het gebruikelijk dat een ontbindende voorwaarde wordt opgenomen voor het geval niet
voldoende financiering of geen huisvestingsvergunning wordt verkregen. Als deze voorwaarde in vervulling gaat, wordt de
koopovereenkomst ontbonden.
 Financieringsvoorbehoud  wanneer de koper de financiering niet rond krijgt, treedt de voorwaarde in en wordt
de koopovereenkomst ontbonden.
- Je kunt van het financieringsvoorbehoud afzien, MAAR dit moet ondubbelzinnig en schriftelijk gebeuren.
Koper loopt een risico en notaris moet hiervoor waarschuwen.
 Bodemonderzoek of de bodem wel schoon is.
 Huisvestingsvergunning van de gemeente.

 Als de koopovereenkomst is getekend, zit je er ook aan vast maar de eigendom is nog niet overgedragen.

Didam-arresten
HR Didam I (26 november 2021)
De gemeente Montferland verkoopt (privaatrechtelijke overeenkomst) een gemeentehuis van Didam aan de supermarkt
Coop. Maar de AH wordt boos dat concurrent Coop dit zomaar heeft kunnen kopen van de gemeente.

Wat is de rol van de gemeente wanneer zij privaatrechtelijke rechtshandelingen verricht? Er wordt duidelijk dat de
gemeente niet transparant is geweest  er was geen openbare en non discriminatoire biedingsprocedure. De HR zegt een
overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van
behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een
overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden
aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere
gegadigden zullen zijn. Je moet dus gelijke kansen bieden aan potentiële gegadigden, zij moeten de mogelijkheid hebben
om mee te bieden.

Of deze overeenkomsten die voor dit arrest met gemeenten zijn gesloten nietig of vernietigbaar zijn, wordt in Didam II
besproken.

HR Didam II (HR 15 november 2024)
Gaat om de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De gemeente heeft in strijd met art. 3:14 BW en onrechtmatig
gehandeld waardoor schade kan ontstaan.

Er is GEEN sprake van terugwerkende kracht, dus de overeenkomsten zijn niet nietig of vernietigbaar. Wat toen geldig was,
blijft geldig. In de toekomst kan dit gedrag ook niet leiden tot nietigheid of vernietigbaarheid maar tot een OD.

Dit gaat over eigendomsoverdracht, maar we weten nog niet hoe het zit met bijv. erfpacht. Ook is de rol van de notaris niet
uitgewerkt. De notaris kan geen nietige of vernietigbare akten maken, maar wel een OD plegen. Je moet als notaris dus
onderzoek doen, maar hoe ver de onderzoeksplicht gaat is niet duidelijk.

 Als de koopovereenkomst rond is, komt de opdracht aan de notaris.

Opdracht aan notaris
De notaris ontvangt de koopovereenkomst. Notaris is opdrachtnemer  er is sprake van een resultaatsverbintenis: de
notaris kan garanderen dat het resultaat er zal zijn.

De koper betaalt alles en wijst de notaris aan (tenzij projectontwikkeling).

De notaris bevestigt de opdracht en identificeert partijen. Hij moet de termijn van de waarborgsom goed bewaken.



3

, Ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt
 Als de financiering rond is, dus het is gelukt om een geldlening te krijgen.
 Als de bodem schoon is, er is een rapport.
 Het is gelukt om een woonvergunning te krijgen.

Dan is de koopovereenkomst definitief.

De levering
Recherche
De notaris doet recherche van het betreffende registergoed in de openbare registers. De stand van het registergoed wordt
gecheckt:
 Is verkoper eigenaar van het registergoed;
 Rusten er hypotheken of beslagen op het registergoed.
- Een oud hypotheekrecht moet worden doorgehaald, hiervoor moet een aflossingsnota worden opgevraagd.
De notaris regelt het geldverkeer en moet de restschuld aflossen namens verkoper. Hierbij moet rekening
worden gehouden met de rente over de dagen die nog volgen.
- Tijdens de recherche kun je erachter komen dat er beslag is gelegd. Je kunt dogmatisch gezien passeren met
een beslag, maar dit is tuchtrechtelijk gezien NIET toegestaan. Het is de taak van de notaris om te zorgen dat
het beslag eraf is voordat geleverd wordt.
O.b.v. deze gegevens wordt de akte opgemaakt. Er wordt een beschrijving gemaakt van registergoed in de akte.

Gegevens van koper en verkoper (natuurlijke personen) moeten ook worden geverifieerd. Alleen de notaris heeft hiertoe
toegang. Hij moet de identiteit van partijen vaststellen o.b.v. identiteitsbewijs. Ook check je of dit bewijs niet vermist is
(VIS).
Bij rechtspersonen moeten de statuten worden gecheckt en de gegevens in het handelsregister moeten worden
geverifieerd. Hierin staat wie bestuurders zijn etc.

Akte opmaken
De bedoeling van de akte is dat de koopovereenkomst wordt neergelegd en uitgevoerd. De levering van het betreffende
registergoed is het belangrijkste onderdeel:
 Er wordt geconstateerd dat bij een titel koop, de verkoper het registergoed levert aan koper.
 Er wordt geconstateerd dat deze levering geschiedt vrij van hypotheken en beslagen.

 Er wordt een concept van de akte gestuurd aan partijen en partijen worden uitgenodigd op kantoor te verschijnen om de
akte te passeren.

Herrecherche
Op de dag van passeren vindt de herrecherche plaats. In de tussentijd kunnen er dingen veranderd zijn, dus het registergoed
dat wordt overgedragen wordt opnieuw gerechercheerd:
 Is verkoper nog steeds eigenaar?
 Zijn er nog steeds geen hypotheken en beslagen?
 Nog een keer de gegevens van partijen checken  BRP of KVK
 Bij vennootschappen wordt faillissementsregister gecontroleerd en bij particulieren wordt het curatele- en
bewindsregister gecontroleerd.
 Checken of de koper koopprijs en overige kosten op de derdengeldenrekening heeft gestort.
 Als alles klopt kan de akte worden gepasseerd (het passeermoment van art. 43 Wna). De notaris leest de akte voor en
vraagt of alles duidelijk is. Partijen zetten de handtekening en vervolgens de notaris.

Stel, verkoper is overleden. Dan volgen de erfgenamen onder algemene titel op. Zij moeten de getekende
koopovereenkomst door koper uitvoeren.
 HR Erven/Gaasbeek  je bent als erfgenaam gebonden aan de koopovereenkomst van erflater en je bent
gehouden om deze overeenkomst tot stand te doen/uit te voeren.
Op dat moment zijn de erfgenamen beschikkingsbevoegd geworden.

Aflevering van object
Dit is de bezitsverschaffing  de sleuteloverdracht. Het is de overgang van het risico (art. 7:10 BW), want als je iets in bezit
hebt genomen, loop jij het risico. Op moment van aflevering moet duidelijk zijn hoe het zit met de verzekering.

Het moment van afleveren is vaak het moment van passeren bij de notaris  ‘onmiddellijk na ondertekening van de akte’.
Je kunt afspreken in de koopovereenkomst dat je al eerder dan de dag van levering het pand in kunt om te verbouwen. Dan
moet er een sleutelovereenkomst worden gemaakt om te regelen hoe het zit qua risico.
De aflevering kan ook pas later zijn dan het passeren van de akte. Dan mag de oude eigenaar er nog in blijven wonen. Ook
dan moet een sleutelovereenkomst worden gemaakt.


4