college aantekeningen Notarieel Registergoederenrecht (JUR-4REGGOED)

Notarieel Registergoederenrecht hoorcollege
Hoorcollege 1 – Koop en levering
Inleidend over wat je tegenkomt in het proces van de koop en levering. Als jurist regel je de
rechtstoestand en rechtsverkeer, maar ook adviseren.

Ordenen rechtsverkeer
De eigendomsoverdracht is een notarieel monopolie. Notarissen maken af en toe
koopovereenkomsten, dit is dan vrijwillig (buitenwettelijke werkzaamheden, art. 16 Wna).
Over het algemeen worden deze gemaakt door de mensen zelf of door de notaris. Dus voor
een overeenkomst kun je naar de notaris, maar dat hoeft niet.

De bedoeling is dat de leveringsakte, naast de akte van oprichting van de BV, ook digitaal
moet kunnen worden opgericht.

In Amsterdam is de notaris verplicht betrokken bij het opstellen van de koopovereenkomst.
De rest van het land heeft dit niet.

Bij de hypotheekrechten en andere beperkte rechten is de notaris ook betrokken. Dit is ook
een monopolie van de notaris. Hypotheekakten opstellen was altijd al een monopolie van de
notaris.
Het splitsen in appartementsrechten is ook een monopolie van de notaris.

 Dit gaat allemaal over het rechtsverkeer ordenen.

Proces koop en levering
Overeenkomst van opdracht
Als je een onroerend goed hebt, kun je zelf verkopen of een verkoopmakelaar inschakelen.
De koper kan ook een aankoopmakelaar inschakelen als hij zelf niet bekend is met de
onroerendgoedmarkt. Makelaars vragen een courtagenota, bepaald bedrag van de
koopprijs. Voor 2001 is was de makelaardij een beschermd beroep. De makelaar was een
beschermde titel en werd beëdigd, maar dit is niet meer het geval. zij zijn dus sinds 2001
‘vrij’ geworden en mogen zelf hun tarief bepalen (notaris mag dit ook).

De makelaar is een opdrachtnemer (art. 7:400 en 7:425 BW). Je geeft de makelaar de
opdracht om de opdracht uit te voeren. Dit is een inspanningsverbintenis. De makelaar gaat
zich voor jou inspannen om zich te gedragen als een goed opdrachtnemer. De makelaar is
een tussenpersoon, bemiddelaar. Hij probeert de partijen tot elkaar te brengen.

Tegenwoordig wordt alles op Funda gezet en als hier een prijs wordt genoemd, betekent dit
niet dat je voor die prijs dat pand kunt kopen. Het schept geen verplichtingen. Dit blijkt uit
HR 10 april 1981, NJ 1981, 532 (Hofland/Hennis). Dit is de heersende leer: het bekendmaken
dat iets te koop is, is niet meer dan een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Het
schept dus geen verplichtingen en ook geen rechten. Tegenwoordig wordt standaard
overboden. Ook zien we niet vaak het financieringsvoorbehoud meer  financiering
rondkrijgen. Je gaat een lening aan bij een betrouwbare bank. Van de financiering heb je een
ontbindende voorwaarde gemaakt. Je wil van de koop afkunnen als de financiering niet rond
krijgt. Hier zien mensen tegenwoordig van af. Dit is best risicovol. Je bent dan wel

1

,geboneden aan de koopovereenkomst, maar je hebt het geld niet en kunt het dus ook niet
betalen.

Bevoegdheden makelaar
De makelaar is een tussenpersoon, een bemiddelaar. Hij probeert partijen bij elkaar te
brengen. Dit zijn feitelijke handelingen en geen rechtshandelingen. De makelaar is GEEN
gevolmachtigde. Hij heeft geen volmacht gekregen van verkoper, maar alleen de opdracht
om te bemiddelen, tenzij de volmacht uitdrukkelijk is gegeven. Het is alleen anders als door
de verkoper ook echt een volmacht is gegeven door de verkoper. Of als er sprake is van het
toedoenbeginsel  de makelaar gedraagt zich zodanig naar buiten toe dat het overkomt
alsof hij gevolmachtigde is. Dit moet zich dan toedoen door de volmachtgever, de verkoper.

Het feit dat de aankoopmakelaar biedingen doet, wil niet zeggen dat hij
vertegenwoordigingsbevoegd is en dus een volmacht heeft. Dit is gewoon het ‘spel’ van de
makelaar. De bieding is enkel een voorstel m.b.t. de koopsom. Pas als dat aanbod wordt
aanvaard door de verkoper, komt de overeenkomst pas tot stand. Dan zijn er nog steeds
bijzondere regelingen, zie boek 7 BW. Art. 7:2 en 7:3 BW zijn bepalingen gericht ter
bescherming van de koper.
 Het object moet een onroerende zaak zijn die tot woning is bestemd. De koper moet
een natuurlijk persoon zijn, moet dus gaan om consumentenkoop, dus door een
particulier. De koopovereenkomst moet schriftelijk zijn (art. 7:2 BW).
 Bedenktijdregeling  als je spijt hebt als koper, heb je toch nog 3 dagen om van de
koop af te zien. Je kunt hem dan zonder enig probleem ontbinden.
 Art. 7:3 BW  Vormerkung. De mogelijkheid om de koopovereenkomst al in te
schrijven in de openbare registers bij het Kadaster. Hiervoor moet je naar de notaris
en die maakt een verklaring. De koopovereenkomst wordt achter de verklaring
gehecht. De koper heeft bescherming tegen beslag/faillissement of dubbele verkoop
van de verkoper. Tussen het moment van koop en levering zit vaak een aantal
maanden en in die tijd kan er van alles gebeuren. Dit is bescherming van een half jaar.

Precontractuele fase
Je bent in onderhandeling, maar het staat nog niet zwart-wit op papier. Het contract moet
nog worden opgemaakt. Dit is op dit moment niet meer zo van belang als het gaat om de
koop en verkoop van registergoederen.

Uit HR Plas/Valburg kun je drie fases onderscheiden:
 Je kunt nog van elkaar af zonder enig probleem, je kunt onderhandelingen vrij
afbreken.
 Je kunt de onderhandelingen niet vrij afbreken, maar je moet de kosten/schade
vergoeden.
 Positieve contractsbelang  als je van onderhandelingen af wil moet je niet alleen de
schade vergoeden maar ook de gederfde winst.
Dit speelt niet meer zo, omdat inmiddels duidelijk is dat het schriftelijkheidsvereiste van art.
7:2 BW heel strikt wordt uitgelegd. Er is gewoonweg geen contract als er niks op papier
staat. Er is dus feitelijk gezien geen precontractuele fase meer. Als er niks op papier staat,
heb je geen contract en dus ook geen koopovereenkomst.



2

,Dit kan wel spelen als het bijv. gaat om fabriekspanden.

Er is dus nu een koopovereenkomst gesloten  op papier gezet en handtekeningen van
koper en verkoper.

Inhoud koopovereenkomst
Wat staat er in de koopovereenkomst? Er staat vier essentialia in:
 Koopsom
 Partijen (subject)
 Leveringsdatum  koopovereenkomst betekent niet meer dan een recht op levering
 Het verkochte (object)  zowel feitelijk als kadastraal

Is het kosten koper of vrij op naam? Eigenlijk altijd kosten koper. Dus alle kosten van de
notaris etc. en overdrachtsbelasting is voor de koper.
Bij vrij op naam zit alles inbegrepen, zelfs de overdrachtsbelasting. Maar de koper blijft bij
problemen bij de belastingdienst wel de belastingplichtige.

De koopprijs moet via de rekening van de notaris verlopen (7:26 lid 3 BW).

De notaris heeft een zwaarwegende zorgplicht om te kijken of de waarborgsom is gestort.
Die datum moet je als notaris in de gaten houden. De koper moet 10% van de koopsom al
storten voor de leveringsdatum. Dit is een geruststelling voor de verkoper, dat hij het ook
meent. Als je dit bedrag niet letterlijk hebt, is de bankgarantie een alternatief. Dit is een
verklaring dat de bank zich garant stelt voor die 10%.

De eigendomsoverdracht moet vrij zijn van lasten en verplichtingen (art. 7:15 BW). De oude
hypotheek moet eraf. De zaak moet voldoen aan wat is afgesproken. Er moet sprake zijn van
normaal gebruik van de woning.

De ontbindende voorwaarde. De bekendste is het financieringsvoorbehoud. Lukt dit niet,
dan gaat de voorwaarde in en wordt het contract ontbonden. De heersende leer is dat het
afzien van het financieringsvoorbehoud wel kan, maar dit moet ondubbelzinnig (duidelijk) en
schriftelijk gebeuren. Dan loop je als koper een risico. Je moet hier als notaris voor
waarschuwen.
Een andere ontbindende voorwaarde kan zijn dat de koper wel zijn eigen woning kan
verkopen. Of een bodemonderzoek dat je veilig kunt wonen op het terrein. Of bijv. dat je
zeker wil zijn dat je een woonvergunning krijgt van de gemeente.

Als het koopcontract is getekend, dan zit je eraan vast ook al is de eigendom nog niet
overgedragen.

Didam-arresten
HR 26 november 2021 (Didam I)
Dit was van belang omdat er een gemeentelijke overheid in beeld was. De gemeente was
opgeheven maar had nog wel een ouderlijk gemeentehuis. De gemeente Montferland
verkoopt het gemeentehuis van Didam. Dit verkoopt zij aan de supermarkt Coop. Zij kunnen



3

, dan van de rand van het dorp naar het centrum. Maar de andere supermarkt, de AH, wordt
boos dat de concurrent Coop dit zomaar van de gemeente heeft kunnen kopen.

 Wat is de rol van de overheid wanneer zij een privaatrechtelijke rechtshandeling verricht?
Snel wordt duidelijk dat de gemeente niet transparant is geweest. Er was geen openbare en
non discriminatoire biedingsprocedure. De HR zegt dat je gelijke kansen moet bieden aan
potentiële gegadigden. Zij moeten de mogelijkheid hebben om mee te bieden.

En zijn de overeenkomsten die voor die arrest met gemeenten zijn gesloten nou nietig of
vernietigbaar? Daarover gaat Didam II.

HR 15 november 2024 (Didam II)
Het gaat om de algehele beginselen van behoorlijk bestuur. De gemeente heeft in strijd
gehandeld met art. 3:14 BW en heeft onrechtmatig gehandeld waardoor schade kan
ontstaan.

Er is GEEN sprake van terugwerkende kracht, dus die overeenkomsten zijn niet nietig of
vernietigbaar. Wat toen geldig was, blijft geldig. Ook in de toekomst kan dit gedrag van de
overheid niet leiden tot nietig of nietigheid maar tot een onrechtmatige daad.

Toch is nog steeds niet alles duidelijk. Hier gaat het om eigendomsoverdracht, maar we
weten niet hoe de situatie eruitziet met bijv. erfpacht. Ook de rol van de notaris is niet echt
uitgewerkt. We hoeven niet bang te zijn dat we nietige of vernietigbare akten maken, maar
het kan wel een onrechtmatige daad inhouden, dus wellicht moet je als notaris wel meer
onderzoek doen. Maar we weten niet hoe ver die onderzoeksplicht gaat.

Je krijgt als koper overleg met bank als financiering nodig is. Er wordt vaak meer geleend dan
de koopsom. Inkomen, eigen geld en de toekomst is belangrijk.
Je moet kiezen voor een hypotheekvorm.

Als dit rond is dan krijg je de opdracht aan de notaris.

Opdracht aan notaris
De notaris ontvangt de koopovereenkomst. Je bent als notaris ook een opdrachtnemer. Hier
is sprake van een resultaatsverbintenis, je kunt wel garanderen dat het resultaat er zal zijn.

De koper betaalt alles en is degene die de notaris aanwijst, m.u.v. projectontwikkeling. Dan
kiezen zij een notaris. Je ziet soms wel dat de hypotheekvestiging op een ander kantoor is.

De notaris bevestigt de opdracht en identificeert de partijen. Hij kijkt naar de waarborgsom
en moet de termijn goed bewaken.

Eerste recherche
De notaris doet de eerste recherche, kadastrale en hypothecaire onderzoek doen. Een oud
hypotheekrecht moet namelijk nog worden doorgehaald. Dan moet namelijk een
aflossingsnota worden opgevraagd. Je moet weten wat de verkoper nog verschuldigd is aan
zijn of haar hypotheekbank. Van de koopsom ben jij als notaris degene die het geldverkeer

4