Samenvatting
In deze integrale opdracht is onderzocht welke ontwikkelvariant het meest geschikt is voor
het realiseren van een leslocatie voor volwassenenonderwijs: transformatie van het
bestaande kantoorgebouw Florijn in Schiphol-Rijk of volledige sloop gevolgd door
nieuwbouw. De aanleiding voor het onderzoek is de voorgenomen functiewijziging van het
bestaande kantoorgebouw naar een leslocatie
Als eerste is de bestaande bouwkundige situatie geanalyseerd, waarbij de fundering,
draagconstructie en dak- en gevelconstructie zijn onderzocht en beoordeeld op geschiktheid
voor hergebruik. Vervolgens is een technisch en functioneel Programma van Eisen (PvE)
opgesteld op basis van de actuele wet- en regelgeving voor onderwijsgebouwen. Op basis
hiervan zijn twee ontwikkelvarianten uitgewerkt en met elkaar vergeleken op bouwmethode,
installatietechniek, uitvoering, duurzaamheid, investeringskosten en planning.
Uit de variantenstudie blijkt dat zowel transformatie als nieuwbouw technisch uitvoerbaar zijn
en kunnen voldoen aan de gestelde eisen voor een onderwijslocatie. Nieuwbouw biedt
maximale ontwerpvrijheid en maakt het mogelijk om het gebouw volledig af te stemmen op
de onderwijsfunctie. Daartegenover staan een langere uitvoeringsduur, hogere
investeringskosten en een grotere milieubelasting. Transformatie biedt de beste balans
tussen functionaliteit, duurzaamheid, uitvoerbaarheid en kosten. Door de bestaande
fundering en draagconstructie te behouden kunnen materiaalgebruik, bouwafval en CO₂-
uitstoot aanzienlijk worden beperkt, terwijl met gerichte bouwkundige en installatietechnische
aanpassingen een toekomstbestendige onderwijsomgeving kan worden gerealiseerd.
Op basis van deze afweging is gekozen voor transformatie van het bestaande gebouw. Deze
keuze is verder uitgewerkt aan de hand van nieuwe plattegronden, bouwkundige
principedetails, een passende contractvorm en een globale projectplanning. Hieruit blijkt dat
de bestaande gebouwstructuur voldoende mogelijkheden biedt om de onderwijsfunctie op
een technisch verantwoorde en duurzame wijze te realiseren. De opdracht resulteert in een
onderbouwd bouwkundig advies waarin de meest geschikte ontwikkelvariant voor de nieuwe
leslocatie is gemotiveerd.
3
,Inhoudsopgave
Voorwoord .................................................................................................................................. 2
Samenvatting .............................................................................................................................. 3
Inhoudsopgave ........................................................................................................................... 4
Inleiding ...................................................................................................................................... 5
1. Analyse huidige situatie ...................................................................................................... 6
1.1 Fundering .................................................................................................................................. 6
1.2 Opbouw en constructie .............................................................................................................. 7
1.3 Dak- en gevelconstructie ............................................................................................................ 8
2. Programma van Eisen (PvE) ............................................................................................... 9
3. Variantenstudie nieuwe leslocatie ..................................................................................... 11
3.1 Variant 1; Transformatie bestaande bouw ..................................................................................11
3.2 Variant 2; Sloop en nieuwbouw ..................................................................................................12
3.3 Vergelijking varianten ................................................................................................................14
4. Definitieve keuze en uitwerking ......................................................................................... 15
4.1 Onderbouwing definitieve keuze ................................................................................................15
4.2 Plattegronden gekozen alternatief..............................................................................................15
4.3 Principedetails..........................................................................................................................16
4.4 Contractvorm en globale planning .............................................................................................18
5. Conclusie ........................................................................................................................... 20
Literatuurlijst.............................................................................................................................. 21
Websites .................................................................................................................................... 21
Bijlage ........................................................................................................................................ 22
4
,Inleiding
Voor deze moduleopdracht is onderzocht op welke wijze een bestaande kantoorlocatie kan
worden ontwikkeld tot een leslocatie voor volwassenonderwijs. Hierbij staat de vraag
centraal welke ontwikkelvariant het meest geschikt is: transformatie van het bestaande
kantoorgebouw of volledige sloop gevolgd door nieuwbouw. Om tot een onderbouwd advies
te komen zijn zowel de bestaande situatie als de functionele eisen van de nieuwe
onderwijsfunctie geanalyseerd.
Het doel van deze moduleopdracht is het opstellen van een bouwkundig advies waarin een
weloverwogen keuze wordt gemaakt tussen beide varianten. Daarbij wordt niet alleen
gekeken naar de technische haalbaarheid, maar ook naar aspecten zoals duurzaamheid,
investeringskosten, uitvoerbaarheid en planning. Op basis van deze afweging wordt één
voorkeursvariant gekozen en verder bouwkundig uitgewerkt.
Het rapport begint met een analyse van de bestaande situatie, waarbij de fundering,
draagconstructie en gebouwschil van het huidige gebouw worden onderzocht. Vervolgens
wordt een Programma van Eisen (PvE) opgesteld waarin de functionele en technische
voorwaarden voor de nieuwe locatie zijn vastgesteld. Op basis van deze vergelijking wordt
een definitieve keuze gemaakt, waarna het gekozen alternatief verder wordt uitgewerkt aan
de hand van nieuwe plattegronden, bouwkundige details, een passende contractvorm en een
globale projectplanning.
Met deze opbouw wordt stap voor stap toegewerkt naar een onderbouwd bouwkundig advies
waarin de meest geschikte oplossing voor de herontwikkeling van het gebouw wordt
gemotiveerd.
5
, 1. Analyse huidige situatie
Het te onderzoeken gebouw bevindt zich aan de Beechavenue 97-115 in Schiphol-Rijk,
binnen de gemeente Haarlemmermeer. Het gebouw, genaamd Florijn, is in 2002 opgeleverd
en ontworpen door Van Manen Architecten uit Noordwijk (Kadastrale kaart - Beechavenue,
2026). Het betreft een kantoorgebouw met een souterrain, begane grond en vijf
verdiepingen. De totale gebouwhoogte bedraagt circa 27 meter. De verdiepingen hebben
een oppervlakte van ongeveer 830 m² per bouwlaag.
Het gebouw heeft een zakelijke uitstraling die kenmerkend is voor de Nederlandse
kantoorbouw uit het begin van deze eeuw. Een opvallend architectonisch kenmerk is de
gevelafwerking. De voorzijde van het gebouw is uitgevoerd in traditioneel
baksteenmetselwerk, terwijl aan de achterzijde gebruik is gemaakt van gevelsteen. Hierdoor
ontstaat een duidelijke tweedeling in de uitstraling van het gebouw. Daarnaast is de positie
van het souterrain bijzonder. Hoewel het souterrain onder het niveau van de begane grond
ligt, bevindt het zich niet ondergronds. De parkeergarage ligt op maaiveldniveau en is direct
bereikbaar vanaf het omliggende terrein. De begane grond ligt hoger en wordt bereikt via
een hellingbaan. Hierdoor ontstaat een duidelijke niveauverdeling tussen parkeren en de
hoofdentree van het gebouw. In de bijlage ‘foto’s van huidige situatie’ zijn foto’s van de
huidige situatie opgenomen, waarmee de bestaande situatie van het gebouw duidelijk wordt
gemaakt.
Voor het beoordelen van de mogelijkheden voor transformatie naar een onderwijsfunctie is
inzicht in de bestaande bouwkundige situatie noodzakelijk. Deze analyse richt zich op de
fundering, de draagconstructie en de gebouwschil, waarbij de toegepaste materialen en
constructieve eigenschappen worden beoordeeld op geschiktheid voor de nieuwe
onderwijsfunctie.
1.1 Fundering
De fundering bestaat uit een dragende betonnen paalfundering met funderingsbalken en
kolompoeren. Op deze fundering is de hoofddraagconstructie van betonnen kolommen en
vloerelementen opgebouwd. Deze funderingsmethode is passend voor de locatie
Haarlemmermeer, waar vanwege de slappe bodemopbouw veelal wordt gefundeerd op
heipalen.
De belasting uit de bovenbouw wordt via betonkolommen afgedragen naar de
funderingsconstructie. De funderingsbalken verbinden de kolommen onderling en zorgen
voor een gelijkmatige overdracht van belastingen naar de paalfundering. Hierdoor ontstaat
een stabiele draagconstructie die geschikt is voor een gebouw met meerdere bouwlagen.
De begane grondvloer op peil (±0) sluit aan op een funderingsbalk ter plaatse van de
gevelvoet. In deze aansluiting zijn onder andere een prefab betonelement van 300 mm,
straatwerk op gestabiliseerd zand en een afschotconstructie opgenomen. De fundering
vervult hierdoor niet alleen een constructieve functie, maar vormt ook de overgang tussen
gebouw, maaiveld en buitenruimte.
Het souterrain maakt onderdeel uit van de onderbouw van het gebouw en bevat onder
andere de parkeergarage, technische ruimten en opslagvoorzieningen. In tegenstelling tot
een traditionele kelderverdieping is het souterrain direct beschikbaar vanaf straatniveau. De
begane grond bevindt zich op een hoger gelegen niveau en wordt bereikt via een
hellingbaan. Hierdoor ontstaat een duidelijke scheiding tussen de parkeervoorzieningen in de
onderbouw en de kantoorfuncties op de bovengelegen verdiepingen. De onderbouw is
uitgevoerd in beton en vormt een stevige basis voor de bovengelegen constructie.
6
In deze integrale opdracht is onderzocht welke ontwikkelvariant het meest geschikt is voor
het realiseren van een leslocatie voor volwassenenonderwijs: transformatie van het
bestaande kantoorgebouw Florijn in Schiphol-Rijk of volledige sloop gevolgd door
nieuwbouw. De aanleiding voor het onderzoek is de voorgenomen functiewijziging van het
bestaande kantoorgebouw naar een leslocatie
Als eerste is de bestaande bouwkundige situatie geanalyseerd, waarbij de fundering,
draagconstructie en dak- en gevelconstructie zijn onderzocht en beoordeeld op geschiktheid
voor hergebruik. Vervolgens is een technisch en functioneel Programma van Eisen (PvE)
opgesteld op basis van de actuele wet- en regelgeving voor onderwijsgebouwen. Op basis
hiervan zijn twee ontwikkelvarianten uitgewerkt en met elkaar vergeleken op bouwmethode,
installatietechniek, uitvoering, duurzaamheid, investeringskosten en planning.
Uit de variantenstudie blijkt dat zowel transformatie als nieuwbouw technisch uitvoerbaar zijn
en kunnen voldoen aan de gestelde eisen voor een onderwijslocatie. Nieuwbouw biedt
maximale ontwerpvrijheid en maakt het mogelijk om het gebouw volledig af te stemmen op
de onderwijsfunctie. Daartegenover staan een langere uitvoeringsduur, hogere
investeringskosten en een grotere milieubelasting. Transformatie biedt de beste balans
tussen functionaliteit, duurzaamheid, uitvoerbaarheid en kosten. Door de bestaande
fundering en draagconstructie te behouden kunnen materiaalgebruik, bouwafval en CO₂-
uitstoot aanzienlijk worden beperkt, terwijl met gerichte bouwkundige en installatietechnische
aanpassingen een toekomstbestendige onderwijsomgeving kan worden gerealiseerd.
Op basis van deze afweging is gekozen voor transformatie van het bestaande gebouw. Deze
keuze is verder uitgewerkt aan de hand van nieuwe plattegronden, bouwkundige
principedetails, een passende contractvorm en een globale projectplanning. Hieruit blijkt dat
de bestaande gebouwstructuur voldoende mogelijkheden biedt om de onderwijsfunctie op
een technisch verantwoorde en duurzame wijze te realiseren. De opdracht resulteert in een
onderbouwd bouwkundig advies waarin de meest geschikte ontwikkelvariant voor de nieuwe
leslocatie is gemotiveerd.
3
,Inhoudsopgave
Voorwoord .................................................................................................................................. 2
Samenvatting .............................................................................................................................. 3
Inhoudsopgave ........................................................................................................................... 4
Inleiding ...................................................................................................................................... 5
1. Analyse huidige situatie ...................................................................................................... 6
1.1 Fundering .................................................................................................................................. 6
1.2 Opbouw en constructie .............................................................................................................. 7
1.3 Dak- en gevelconstructie ............................................................................................................ 8
2. Programma van Eisen (PvE) ............................................................................................... 9
3. Variantenstudie nieuwe leslocatie ..................................................................................... 11
3.1 Variant 1; Transformatie bestaande bouw ..................................................................................11
3.2 Variant 2; Sloop en nieuwbouw ..................................................................................................12
3.3 Vergelijking varianten ................................................................................................................14
4. Definitieve keuze en uitwerking ......................................................................................... 15
4.1 Onderbouwing definitieve keuze ................................................................................................15
4.2 Plattegronden gekozen alternatief..............................................................................................15
4.3 Principedetails..........................................................................................................................16
4.4 Contractvorm en globale planning .............................................................................................18
5. Conclusie ........................................................................................................................... 20
Literatuurlijst.............................................................................................................................. 21
Websites .................................................................................................................................... 21
Bijlage ........................................................................................................................................ 22
4
,Inleiding
Voor deze moduleopdracht is onderzocht op welke wijze een bestaande kantoorlocatie kan
worden ontwikkeld tot een leslocatie voor volwassenonderwijs. Hierbij staat de vraag
centraal welke ontwikkelvariant het meest geschikt is: transformatie van het bestaande
kantoorgebouw of volledige sloop gevolgd door nieuwbouw. Om tot een onderbouwd advies
te komen zijn zowel de bestaande situatie als de functionele eisen van de nieuwe
onderwijsfunctie geanalyseerd.
Het doel van deze moduleopdracht is het opstellen van een bouwkundig advies waarin een
weloverwogen keuze wordt gemaakt tussen beide varianten. Daarbij wordt niet alleen
gekeken naar de technische haalbaarheid, maar ook naar aspecten zoals duurzaamheid,
investeringskosten, uitvoerbaarheid en planning. Op basis van deze afweging wordt één
voorkeursvariant gekozen en verder bouwkundig uitgewerkt.
Het rapport begint met een analyse van de bestaande situatie, waarbij de fundering,
draagconstructie en gebouwschil van het huidige gebouw worden onderzocht. Vervolgens
wordt een Programma van Eisen (PvE) opgesteld waarin de functionele en technische
voorwaarden voor de nieuwe locatie zijn vastgesteld. Op basis van deze vergelijking wordt
een definitieve keuze gemaakt, waarna het gekozen alternatief verder wordt uitgewerkt aan
de hand van nieuwe plattegronden, bouwkundige details, een passende contractvorm en een
globale projectplanning.
Met deze opbouw wordt stap voor stap toegewerkt naar een onderbouwd bouwkundig advies
waarin de meest geschikte oplossing voor de herontwikkeling van het gebouw wordt
gemotiveerd.
5
, 1. Analyse huidige situatie
Het te onderzoeken gebouw bevindt zich aan de Beechavenue 97-115 in Schiphol-Rijk,
binnen de gemeente Haarlemmermeer. Het gebouw, genaamd Florijn, is in 2002 opgeleverd
en ontworpen door Van Manen Architecten uit Noordwijk (Kadastrale kaart - Beechavenue,
2026). Het betreft een kantoorgebouw met een souterrain, begane grond en vijf
verdiepingen. De totale gebouwhoogte bedraagt circa 27 meter. De verdiepingen hebben
een oppervlakte van ongeveer 830 m² per bouwlaag.
Het gebouw heeft een zakelijke uitstraling die kenmerkend is voor de Nederlandse
kantoorbouw uit het begin van deze eeuw. Een opvallend architectonisch kenmerk is de
gevelafwerking. De voorzijde van het gebouw is uitgevoerd in traditioneel
baksteenmetselwerk, terwijl aan de achterzijde gebruik is gemaakt van gevelsteen. Hierdoor
ontstaat een duidelijke tweedeling in de uitstraling van het gebouw. Daarnaast is de positie
van het souterrain bijzonder. Hoewel het souterrain onder het niveau van de begane grond
ligt, bevindt het zich niet ondergronds. De parkeergarage ligt op maaiveldniveau en is direct
bereikbaar vanaf het omliggende terrein. De begane grond ligt hoger en wordt bereikt via
een hellingbaan. Hierdoor ontstaat een duidelijke niveauverdeling tussen parkeren en de
hoofdentree van het gebouw. In de bijlage ‘foto’s van huidige situatie’ zijn foto’s van de
huidige situatie opgenomen, waarmee de bestaande situatie van het gebouw duidelijk wordt
gemaakt.
Voor het beoordelen van de mogelijkheden voor transformatie naar een onderwijsfunctie is
inzicht in de bestaande bouwkundige situatie noodzakelijk. Deze analyse richt zich op de
fundering, de draagconstructie en de gebouwschil, waarbij de toegepaste materialen en
constructieve eigenschappen worden beoordeeld op geschiktheid voor de nieuwe
onderwijsfunctie.
1.1 Fundering
De fundering bestaat uit een dragende betonnen paalfundering met funderingsbalken en
kolompoeren. Op deze fundering is de hoofddraagconstructie van betonnen kolommen en
vloerelementen opgebouwd. Deze funderingsmethode is passend voor de locatie
Haarlemmermeer, waar vanwege de slappe bodemopbouw veelal wordt gefundeerd op
heipalen.
De belasting uit de bovenbouw wordt via betonkolommen afgedragen naar de
funderingsconstructie. De funderingsbalken verbinden de kolommen onderling en zorgen
voor een gelijkmatige overdracht van belastingen naar de paalfundering. Hierdoor ontstaat
een stabiele draagconstructie die geschikt is voor een gebouw met meerdere bouwlagen.
De begane grondvloer op peil (±0) sluit aan op een funderingsbalk ter plaatse van de
gevelvoet. In deze aansluiting zijn onder andere een prefab betonelement van 300 mm,
straatwerk op gestabiliseerd zand en een afschotconstructie opgenomen. De fundering
vervult hierdoor niet alleen een constructieve functie, maar vormt ook de overgang tussen
gebouw, maaiveld en buitenruimte.
Het souterrain maakt onderdeel uit van de onderbouw van het gebouw en bevat onder
andere de parkeergarage, technische ruimten en opslagvoorzieningen. In tegenstelling tot
een traditionele kelderverdieping is het souterrain direct beschikbaar vanaf straatniveau. De
begane grond bevindt zich op een hoger gelegen niveau en wordt bereikt via een
hellingbaan. Hierdoor ontstaat een duidelijke scheiding tussen de parkeervoorzieningen in de
onderbouw en de kantoorfuncties op de bovengelegen verdiepingen. De onderbouw is
uitgevoerd in beton en vormt een stevige basis voor de bovengelegen constructie.
6
