Ontwikkeladvies · Rijn- en Schiekade 100–110, Leiden
ONTWIKKELADVIES
Studentencomplex Rijn- en Schiekade 100–110, Leiden
Een onderbouwd advies over de toekomst voor de toekomst
Opgesteld voor: PVM
Betreft: Studentenhuisvesting DUWO, Rijn- en Schiekade 100–110, Leiden
Opgesteld door: Daan van Eck
Datum: 18-06-2026
Pagina 1
, Ontwikkeladvies · Rijn- en Schiekade 100–110, Leiden
Managementsamenvatting
Deze managementsamenvatting vat de aanleiding, de kern van de afweging, het advies en de financiële
en maatschappelijke impact samen. De volledige onderbouwing staat in de hoofdstukken van dit rapport
en in het bijlagenboek.
Aanleiding
DUWO beheert aan de Rijn- en Schiekade 100–110 in Leiden een studentencomplex uit 1967. Uit
technische onderzoeken blijkt dat het gebouw op meerdere onderdelen niet meer voldoet aan de huidige
eisen. De gevel vormt een veiligheidsrisico, de brandveiligheid en waterinstallatie vertonen
tekortkomingen en verschillende installaties zijn verouderd. Daarnaast voldoet het gebouw niet aan de
huidige duurzaamheidsambities en ervaren bewoners en omwonenden knelpunten op het gebied van
leefbaarheid. DUWO stond daarom voor de vraag welke renovatierichting het meest geschikt is voor de
toekomst van het complex.
Kern van de afweging
Op basis van de uitgevoerde analyses wordt geadviseerd te kiezen voor scenario 3: Programmatische
herontwikkeling. Dit scenario combineert een renovatie naar Paris Proof-niveau met extra voorzieningen
voor bewoners en een herinrichting van de buitenruimte. Hiermee worden zowel de technische
tekortkomingen als de belangrijkste leefbaarheidsopgaven aangepakt, terwijl het scenario financieel
uitvoerbaar en toekomstbestendig blijft.
Het besluit
Op basis van de uitgevoerde analyses wordt geadviseerd te kiezen voor scenario 3: Programmatische
herontwikkeling. Dit scenario combineert een renovatie naar Paris Proof-niveau met een actieve begane
grond, extra voorzieningen voor bewoners en een herinrichting van de buitenruimte. Hiermee worden
niet alleen de technische tekortkomingen opgelost, maar wordt ook invulling gegeven aan de
belangrijkste leefbaarheidswensen van bewoners, omwonenden, DUWO en de gemeente Leiden.
Daarnaast blijft het scenario financieel uitvoerbaar en toekomstbestendig
Financiële impact
Scenario 3 vraagt een bruto investering van circa € 7,6 tot € 9,5 miljoen. Daartegenover staan
subsidiemogelijkheden van circa € 1,4 tot € 2,0 miljoen, waardoor de netto investering uitkomt op circa €
6,4 tot € 8,9 miljoen. De renovatie leidt tot hogere exploitatieopbrengsten door de toevoeging van extra
kamers en een verbetering van de woonkwaliteit. Uit de financiële analyse blijkt bovendien dat scenario 3
financieel robuust is en beter bestand is tegen tegenvallers dan scenario 1 en 2.
Maatschappelijke impact
Met scenario 3 wordt het gebouw toekomstbestendig gemaakt en gerenoveerd naar Paris Proof-niveau.
Daarnaast verbetert de woonkwaliteit voor studenten door de toevoeging van studieplekken, een
centrale wasruimte, ontmoetingsvoorzieningen en een aantrekkelijkere buitenruimte. Ook wordt de
bestaande balkonoverlast aangepakt, waardoor de leefbaarheid voor omwonenden verbetert.
Tegelijkertijd levert het scenario extra studentenkamers op en draagt het daarmee bij aan de grote vraag
naar studentenhuisvesting in Leiden.
Pagina 2
, Ontwikkeladvies · Rijn- en Schiekade 100–110, Leiden
Inleiding
Aanleiding en probleemstelling
DUWO beheert aan de Rijn- en Schiekade 100–110 in Leiden een studentencomplex uit 1967. Uit
technische onderzoeken blijkt dat het gebouw op meerdere onderdelen tekortkomingen vertoont op het
gebied van veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en gebruikskwaliteit. Daarnaast ervaren bewoners en
omwonenden verschillende leefbaarheidsknelpunten, waaronder verouderde woonvoorzieningen, een
gebrek aan gemeenschappelijke voorzieningen en overlast vanuit de balkons. Hierdoor ontstond de vraag
welke renovatierichting het beste aansluit bij de technische staat van het gebouw, de wensen van
stakeholders, de duurzaamheidsambities van DUWO en de financiële haalbaarheid van de investering.
Doelstelling en centrale vraagstelling
Het doel van dit onderzoek was om inzicht te geven in de haalbaarheid van verschillende
renovatiescenario’s voor de studentenflat aan de Rijn- en Schiekade 100–110. Hiervoor zijn de technische
staat van het gebouw, de leefbaarheid, referentieprojecten, verduurzamingsmogelijkheden en de
financiële gevolgen van verschillende ontwikkelrichtingen onderzocht. Op basis hiervan zijn vier
renovatiescenario’s opgesteld en met elkaar vergeleken. Waardoor De centrale onderzoeksvraag luidde:
"Welk renovatiescenario is het meest haalbaar voor de studentenflat aan de Rijn- en Schiekade 100–110
en biedt de beste balans tussen duurzaamheid, leefbaarheid, financiële haalbaarheid en
toekomstbestendigheid?"
Objectafbakening
Het advies heeft betrekking op het studentencomplex aan de Rijn- en Schiekade 100–110 te Leiden, een
gebouw uit 1967 in eigendom van DUWO. De objectgegevens hieronder vormen het uitgangspunt voor
alle analyses in dit rapport.
Tabel 1. Objectgegevens Rijn- en Schiekade 100–110
Kenmerk Waarde
Adres Rijn- en Schiekade 100–110, Leiden
Bouwjaar 1967
Eigenaar DUWO
Functie Studentenhuisvesting
Type woning 160 onzelfstandige studentenkamers en 2 zelfstandige woningen (ca. 40 m²
per woning)
Aantal kamers 162
Bruto vloeroppervlak (BVO) 4.102 m²
Aantal bouwlagen 11
Gebouwhoogte ca. 29 m
Energielabel D
EP1 (energiebehoefte) 141,2 kWh/m²/jr
EP2 (primair fossiel) 260,9 kWh/m²/jr
Pagina 3
, Ontwikkeladvies · Rijn- en Schiekade 100–110, Leiden
1 Nulmeting: technische staat
De technische staat van het gebouw vormt het vertrekpunt van dit advies. Zonder een duidelijk beeld van
de aanwezige gebreken, de urgentie ervan en de samenhang tussen verschillende onderdelen, kunnen
geen onderbouwde scenariokeuzes worden gemaakt. In dit hoofdstuk worden de bouwkundige,
constructieve en installatietechnische onderdelen in kaart gebracht die niet meer voldoen, een verhoogd
risico vormen of op korte of middellange termijn om ingrijpen vragen. Daarmee wordt inzichtelijk welke
knelpunten er zijn.
De bevindingen komen uit interviews met DUWO en PVM, gecombineerd met documentanalyse van de
inspectierapporten, het meerjarenonderhoudsplan, de brandscan, de asbestinventarisatie, het
legionellaonderzoek.
1.1 Bouwkundige staat
Kort. De bouwkundige staat is op meerdere onderdelen onvoldoende. De gevel en het dak verkeren in de
slechtste conditie. Keukens en sanitair zijn gedateerd, conditie 4 (matig) conform NEN 2767, maar
vormen geen direct veiligheidsrisico
Belangrijkste knelpunten
• Gevel — het grootste knelpunt. Aan de oost- en zuidgevel zijn delen losgekomen, tijdelijk hersteld
met ankers en golfplaten. Zolang de verouderde bevestigingen niet structureel worden vervangen,
blijft er risico op vallende delen
• Dak — scoort conditie 5 (slecht) conform NEN 2767. Door erosie en onvoldoende afschot is de
waterdichtheid niet meer 100% te garanderen
• Brandveiligheid — voldoet op meerdere punten niet aan NEN 6068. Doorvoeren zijn niet
brandwerend afgewerkt, er zit te veel draadglas in de puien en de noodverlichting staat in storing
• Asbest — op vijf locaties aangetroffen, waarvan een deel in risicoklasse 2A wettelijk verwijderd
moet worden
Gevolgen voor de renovatie
Gevel, brandveiligheid en asbestsanering zijn niet uitstelbaar. Het zijn randvoorwaarden voor
verantwoorde exploitatie en keren in elk scenario terug als minimaal noodzakelijke ingreep.
1.2 Constructieve staat
Kort. De constructieve hoofdopzet is voldoende. De betonnen hoofddraagconstructie verkeert in
redelijke staat, geen significante zettingen of scheurvorming en de fundering is geclassificeerd als
'voldoende' conform de KCAF-richtlijn en NEN 8707:2018.
Belangrijkste knelpunten
• Gevelbevestiging — verouderde ankers en verbindingen, het belangrijkste constructieve
aandachtspunt
• Dichtgemetselde liftschacht — in 2006 buiten gebruik gesteld bij de huidige liftplaatsing
Pagina 4
ONTWIKKELADVIES
Studentencomplex Rijn- en Schiekade 100–110, Leiden
Een onderbouwd advies over de toekomst voor de toekomst
Opgesteld voor: PVM
Betreft: Studentenhuisvesting DUWO, Rijn- en Schiekade 100–110, Leiden
Opgesteld door: Daan van Eck
Datum: 18-06-2026
Pagina 1
, Ontwikkeladvies · Rijn- en Schiekade 100–110, Leiden
Managementsamenvatting
Deze managementsamenvatting vat de aanleiding, de kern van de afweging, het advies en de financiële
en maatschappelijke impact samen. De volledige onderbouwing staat in de hoofdstukken van dit rapport
en in het bijlagenboek.
Aanleiding
DUWO beheert aan de Rijn- en Schiekade 100–110 in Leiden een studentencomplex uit 1967. Uit
technische onderzoeken blijkt dat het gebouw op meerdere onderdelen niet meer voldoet aan de huidige
eisen. De gevel vormt een veiligheidsrisico, de brandveiligheid en waterinstallatie vertonen
tekortkomingen en verschillende installaties zijn verouderd. Daarnaast voldoet het gebouw niet aan de
huidige duurzaamheidsambities en ervaren bewoners en omwonenden knelpunten op het gebied van
leefbaarheid. DUWO stond daarom voor de vraag welke renovatierichting het meest geschikt is voor de
toekomst van het complex.
Kern van de afweging
Op basis van de uitgevoerde analyses wordt geadviseerd te kiezen voor scenario 3: Programmatische
herontwikkeling. Dit scenario combineert een renovatie naar Paris Proof-niveau met extra voorzieningen
voor bewoners en een herinrichting van de buitenruimte. Hiermee worden zowel de technische
tekortkomingen als de belangrijkste leefbaarheidsopgaven aangepakt, terwijl het scenario financieel
uitvoerbaar en toekomstbestendig blijft.
Het besluit
Op basis van de uitgevoerde analyses wordt geadviseerd te kiezen voor scenario 3: Programmatische
herontwikkeling. Dit scenario combineert een renovatie naar Paris Proof-niveau met een actieve begane
grond, extra voorzieningen voor bewoners en een herinrichting van de buitenruimte. Hiermee worden
niet alleen de technische tekortkomingen opgelost, maar wordt ook invulling gegeven aan de
belangrijkste leefbaarheidswensen van bewoners, omwonenden, DUWO en de gemeente Leiden.
Daarnaast blijft het scenario financieel uitvoerbaar en toekomstbestendig
Financiële impact
Scenario 3 vraagt een bruto investering van circa € 7,6 tot € 9,5 miljoen. Daartegenover staan
subsidiemogelijkheden van circa € 1,4 tot € 2,0 miljoen, waardoor de netto investering uitkomt op circa €
6,4 tot € 8,9 miljoen. De renovatie leidt tot hogere exploitatieopbrengsten door de toevoeging van extra
kamers en een verbetering van de woonkwaliteit. Uit de financiële analyse blijkt bovendien dat scenario 3
financieel robuust is en beter bestand is tegen tegenvallers dan scenario 1 en 2.
Maatschappelijke impact
Met scenario 3 wordt het gebouw toekomstbestendig gemaakt en gerenoveerd naar Paris Proof-niveau.
Daarnaast verbetert de woonkwaliteit voor studenten door de toevoeging van studieplekken, een
centrale wasruimte, ontmoetingsvoorzieningen en een aantrekkelijkere buitenruimte. Ook wordt de
bestaande balkonoverlast aangepakt, waardoor de leefbaarheid voor omwonenden verbetert.
Tegelijkertijd levert het scenario extra studentenkamers op en draagt het daarmee bij aan de grote vraag
naar studentenhuisvesting in Leiden.
Pagina 2
, Ontwikkeladvies · Rijn- en Schiekade 100–110, Leiden
Inleiding
Aanleiding en probleemstelling
DUWO beheert aan de Rijn- en Schiekade 100–110 in Leiden een studentencomplex uit 1967. Uit
technische onderzoeken blijkt dat het gebouw op meerdere onderdelen tekortkomingen vertoont op het
gebied van veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en gebruikskwaliteit. Daarnaast ervaren bewoners en
omwonenden verschillende leefbaarheidsknelpunten, waaronder verouderde woonvoorzieningen, een
gebrek aan gemeenschappelijke voorzieningen en overlast vanuit de balkons. Hierdoor ontstond de vraag
welke renovatierichting het beste aansluit bij de technische staat van het gebouw, de wensen van
stakeholders, de duurzaamheidsambities van DUWO en de financiële haalbaarheid van de investering.
Doelstelling en centrale vraagstelling
Het doel van dit onderzoek was om inzicht te geven in de haalbaarheid van verschillende
renovatiescenario’s voor de studentenflat aan de Rijn- en Schiekade 100–110. Hiervoor zijn de technische
staat van het gebouw, de leefbaarheid, referentieprojecten, verduurzamingsmogelijkheden en de
financiële gevolgen van verschillende ontwikkelrichtingen onderzocht. Op basis hiervan zijn vier
renovatiescenario’s opgesteld en met elkaar vergeleken. Waardoor De centrale onderzoeksvraag luidde:
"Welk renovatiescenario is het meest haalbaar voor de studentenflat aan de Rijn- en Schiekade 100–110
en biedt de beste balans tussen duurzaamheid, leefbaarheid, financiële haalbaarheid en
toekomstbestendigheid?"
Objectafbakening
Het advies heeft betrekking op het studentencomplex aan de Rijn- en Schiekade 100–110 te Leiden, een
gebouw uit 1967 in eigendom van DUWO. De objectgegevens hieronder vormen het uitgangspunt voor
alle analyses in dit rapport.
Tabel 1. Objectgegevens Rijn- en Schiekade 100–110
Kenmerk Waarde
Adres Rijn- en Schiekade 100–110, Leiden
Bouwjaar 1967
Eigenaar DUWO
Functie Studentenhuisvesting
Type woning 160 onzelfstandige studentenkamers en 2 zelfstandige woningen (ca. 40 m²
per woning)
Aantal kamers 162
Bruto vloeroppervlak (BVO) 4.102 m²
Aantal bouwlagen 11
Gebouwhoogte ca. 29 m
Energielabel D
EP1 (energiebehoefte) 141,2 kWh/m²/jr
EP2 (primair fossiel) 260,9 kWh/m²/jr
Pagina 3
, Ontwikkeladvies · Rijn- en Schiekade 100–110, Leiden
1 Nulmeting: technische staat
De technische staat van het gebouw vormt het vertrekpunt van dit advies. Zonder een duidelijk beeld van
de aanwezige gebreken, de urgentie ervan en de samenhang tussen verschillende onderdelen, kunnen
geen onderbouwde scenariokeuzes worden gemaakt. In dit hoofdstuk worden de bouwkundige,
constructieve en installatietechnische onderdelen in kaart gebracht die niet meer voldoen, een verhoogd
risico vormen of op korte of middellange termijn om ingrijpen vragen. Daarmee wordt inzichtelijk welke
knelpunten er zijn.
De bevindingen komen uit interviews met DUWO en PVM, gecombineerd met documentanalyse van de
inspectierapporten, het meerjarenonderhoudsplan, de brandscan, de asbestinventarisatie, het
legionellaonderzoek.
1.1 Bouwkundige staat
Kort. De bouwkundige staat is op meerdere onderdelen onvoldoende. De gevel en het dak verkeren in de
slechtste conditie. Keukens en sanitair zijn gedateerd, conditie 4 (matig) conform NEN 2767, maar
vormen geen direct veiligheidsrisico
Belangrijkste knelpunten
• Gevel — het grootste knelpunt. Aan de oost- en zuidgevel zijn delen losgekomen, tijdelijk hersteld
met ankers en golfplaten. Zolang de verouderde bevestigingen niet structureel worden vervangen,
blijft er risico op vallende delen
• Dak — scoort conditie 5 (slecht) conform NEN 2767. Door erosie en onvoldoende afschot is de
waterdichtheid niet meer 100% te garanderen
• Brandveiligheid — voldoet op meerdere punten niet aan NEN 6068. Doorvoeren zijn niet
brandwerend afgewerkt, er zit te veel draadglas in de puien en de noodverlichting staat in storing
• Asbest — op vijf locaties aangetroffen, waarvan een deel in risicoklasse 2A wettelijk verwijderd
moet worden
Gevolgen voor de renovatie
Gevel, brandveiligheid en asbestsanering zijn niet uitstelbaar. Het zijn randvoorwaarden voor
verantwoorde exploitatie en keren in elk scenario terug als minimaal noodzakelijke ingreep.
1.2 Constructieve staat
Kort. De constructieve hoofdopzet is voldoende. De betonnen hoofddraagconstructie verkeert in
redelijke staat, geen significante zettingen of scheurvorming en de fundering is geclassificeerd als
'voldoende' conform de KCAF-richtlijn en NEN 8707:2018.
Belangrijkste knelpunten
• Gevelbevestiging — verouderde ankers en verbindingen, het belangrijkste constructieve
aandachtspunt
• Dichtgemetselde liftschacht — in 2006 buiten gebruik gesteld bij de huidige liftplaatsing
Pagina 4
