FINAL EXAMINATION PAPER dd dd
dd REAL ESTATE FINANCE EXAM QUESTIONS ANSWERS
dd dd dd dd dd
STUDENT NAME: ________________________________
dd dd DATE: _____________
dd
COURSE: UVM Real Estate Finance Final dd dd dd dd dd TIME: _____________
dd
EXAM CODE: REAL ESTATE FINANCE EXAM QUESTION
dd dd dd dd dd dd
S ANSWERS-101
dd
EXAM INSTRUCTIONS: dd
1. Print your full name and date clearly in the header above.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
2. This exam booklet contains both Test Questions (Part I) and Verified Solutions (Part II).
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
3. Answer all multiple-choice questions clearly. Double-check your work.
dd dd dd dd dd dd dd dd
4. Do not break the seal or open this booklet until instructed to do so by the proctor.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
Q1. A lease in which the tenant pays a rent based in part on the sales of the tenant's business
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
is known as a:
dd dd dd
a. Percentage lease.
dd dd
b. Participation lease.
dd dd
c. Net lease.
dd dd
d. Gross lease.
dd dd
[Verified Solution]: a. Percentage lease. dd dddd dd dd
Q2. When the tenant pays a base rent plus some or all of the operating expenses of a propert
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
y, the result is a:
dd dd dd dd
a. Gross lease.
dd dd
b. Net lease.
dd dd
c. Percentage lease.
dd dd
d. Graduated lease.
dd dd
[Verified Solution]: b. Net lease. dd dddd dd dd
Q3. Existing leases:
dddd dd
a. Can be ignored by potential investors when estimating investment value.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
b. Must be considered more carefully when valuing a multitenant office building than valuing an ap
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
artment complex. dd
c. Are more important when estimating market value than estimating investment value.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
d. Should be assumed to have remaining terms of 10 years when estimating investment value.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
[Verified Solution]: b. Must be considered more carefully when valuing a multitenant office building t
dd dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
han valuing an apartment complex.
dd dd dd dd
,Q4. As a tenant, you wish to turn over all rights and responsibilities of your unexpired lease t
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
erm to a new tenant. If allowed to do so by the owner, you are:
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
a. Releasing your leasehold interest.
dd dd dd dd
b. Subleasing your leasehold interest.
dd dd dd dd
c. Assigning your leasehold interest.
dd dd dd dd
d. Relieving your leasehold interest.
dd dd dd dd
[Verified Solution]: c. Assigning your leasehold interest.
dd dddd dd dd dd dd
Q5. Lease provisions that grant the tenant the right, but not the obligation, to do something g
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
enerally result in: dd dd
a. A lower base rent.
dd dd dd dd
b. A higher base rent.
dd dd dd dd
c. An indexed base rent.
dd dd dd dd
d. Nothing—a base rent is generally not affected by tenant options
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
[Verified Solution]: b. A higher base rent. dd dddd dd dd dd dd
Q6. The tenant is usually responsible for paying property taxes and insurance in a:
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
a. Gross lease.
dd dd
b. Net lease.
dd dd
c. Net-net lease.
dd dd
d. Triple net lease.
dd dd dd
[Verified Solution]: c. Net-net lease. dd dddd dd dd
Q7. In shopping center leases, rents are typically quoted on the basis of what type of area occ
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
upied by the tenant?
dd dd dd
a. Gross leasable area.
dd dd dd
b. Net leasable area.
dd dd dd
c. Rentable area.
dd dd
d. Usable area.
dd dd
[Verified Solution]: a. Gross leasable area. dd dddd dd dd dd
Q8. The typical anchor tenant in a neighborhood shopping center is a:
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
a. Nationally known department store.
dd dd dd dd
b. Regional department store.
dd dd dd
c. "Big box" retailer such as Home Depot and Circuit City.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
d. Grocery store
dd dd
[Verified Solution]: d. Grocery store dd dddd dd dd
, Q9. Income multipliers:
dddd dd
A. Are useful as a preliminary analysis tool to weed out obviously unacceptable investment opportu
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
nities.
B. Are adequate as the sole indication of a property's invest- ment worth.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
C. Relate the property's price or value to after-tax cash flow.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
D. None of the above.
dd dd dd dd
[Verified Solution]: Are useful as a preliminary analysis tool to weed out obviously unacceptable inve
dd dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
stment opportunities. dd
Q10. The overall capitalization rate calculated on a potential acquisition:
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd
A. Is the reciprocal of the net income multiplier.
dd dd dd dd dd dd dd dd
B. Explicitly incorporates the effects of expected future rent growth.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd
C. Considers the risk associated with an investment opportunity.
dd dd dd dd dd dd dd dd
[Verified Solution]: Is the reciprocal of the net income multiplier.
dd dddd dd dd dd dd dd dd dd
Q11. The operating expense ratio:
dddd dd dd dd
A. Highlights the relationship between net operating income and operating expenses.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
B. Shows the percentage of potential gross income con- sumed by operating expenses.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
C. Expresses operating expenses as a percent of effective gross income.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
[Verified Solution]: Expresses operating expenses as a percent of effective gross income.
dd dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
Q12. The equity dividend rate:
dddd dd dd dd
A. Incorporates income tax considerations.
dd dd dd dd
B. Expresses before-tax cash flow as a percent of the required equity capital investment.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
C. Expresses before-tax cash flow as a percent of the prop- erty's acquisition price.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
D. Expresses net operating income as a percent of the required equity capital investment.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
[Verified Solution]: Expresses before- dd dddd dd
tax cash flow as a percent of the required equity capital investment.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
Q13. Ratio analysis:
dddd dd
a. Includes estimating the net present value of the invest- ment opportunity.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
b. Is generally adequate to fully assess an investment's expected return.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
c. Requires cash flow estimates for the investment's entire expected holding period.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
d. Serves as an initial evaluation of the adequacy of an investment's expected cash flows.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
[Verified Solution]: Serves as an initial evaluation of the adequacy of an investment's expected cash fl
dd dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
ows.
dd REAL ESTATE FINANCE EXAM QUESTIONS ANSWERS
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STUDENT NAME: ________________________________
dd dd DATE: _____________
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COURSE: UVM Real Estate Finance Final dd dd dd dd dd TIME: _____________
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S ANSWERS-101
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EXAM INSTRUCTIONS: dd
1. Print your full name and date clearly in the header above.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
2. This exam booklet contains both Test Questions (Part I) and Verified Solutions (Part II).
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
3. Answer all multiple-choice questions clearly. Double-check your work.
dd dd dd dd dd dd dd dd
4. Do not break the seal or open this booklet until instructed to do so by the proctor.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
Q1. A lease in which the tenant pays a rent based in part on the sales of the tenant's business
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
is known as a:
dd dd dd
a. Percentage lease.
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b. Participation lease.
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c. Net lease.
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d. Gross lease.
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[Verified Solution]: a. Percentage lease. dd dddd dd dd
Q2. When the tenant pays a base rent plus some or all of the operating expenses of a propert
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
y, the result is a:
dd dd dd dd
a. Gross lease.
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b. Net lease.
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c. Percentage lease.
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d. Graduated lease.
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[Verified Solution]: b. Net lease. dd dddd dd dd
Q3. Existing leases:
dddd dd
a. Can be ignored by potential investors when estimating investment value.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
b. Must be considered more carefully when valuing a multitenant office building than valuing an ap
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
artment complex. dd
c. Are more important when estimating market value than estimating investment value.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
d. Should be assumed to have remaining terms of 10 years when estimating investment value.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
[Verified Solution]: b. Must be considered more carefully when valuing a multitenant office building t
dd dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
han valuing an apartment complex.
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,Q4. As a tenant, you wish to turn over all rights and responsibilities of your unexpired lease t
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
erm to a new tenant. If allowed to do so by the owner, you are:
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
a. Releasing your leasehold interest.
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b. Subleasing your leasehold interest.
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c. Assigning your leasehold interest.
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d. Relieving your leasehold interest.
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[Verified Solution]: c. Assigning your leasehold interest.
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Q5. Lease provisions that grant the tenant the right, but not the obligation, to do something g
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
enerally result in: dd dd
a. A lower base rent.
dd dd dd dd
b. A higher base rent.
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c. An indexed base rent.
dd dd dd dd
d. Nothing—a base rent is generally not affected by tenant options
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
[Verified Solution]: b. A higher base rent. dd dddd dd dd dd dd
Q6. The tenant is usually responsible for paying property taxes and insurance in a:
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
a. Gross lease.
dd dd
b. Net lease.
dd dd
c. Net-net lease.
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d. Triple net lease.
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[Verified Solution]: c. Net-net lease. dd dddd dd dd
Q7. In shopping center leases, rents are typically quoted on the basis of what type of area occ
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
upied by the tenant?
dd dd dd
a. Gross leasable area.
dd dd dd
b. Net leasable area.
dd dd dd
c. Rentable area.
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d. Usable area.
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[Verified Solution]: a. Gross leasable area. dd dddd dd dd dd
Q8. The typical anchor tenant in a neighborhood shopping center is a:
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a. Nationally known department store.
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b. Regional department store.
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c. "Big box" retailer such as Home Depot and Circuit City.
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d. Grocery store
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[Verified Solution]: d. Grocery store dd dddd dd dd
, Q9. Income multipliers:
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A. Are useful as a preliminary analysis tool to weed out obviously unacceptable investment opportu
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nities.
B. Are adequate as the sole indication of a property's invest- ment worth.
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C. Relate the property's price or value to after-tax cash flow.
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D. None of the above.
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[Verified Solution]: Are useful as a preliminary analysis tool to weed out obviously unacceptable inve
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stment opportunities. dd
Q10. The overall capitalization rate calculated on a potential acquisition:
dddd dd dd dd dd dd dd dd dd
A. Is the reciprocal of the net income multiplier.
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B. Explicitly incorporates the effects of expected future rent growth.
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C. Considers the risk associated with an investment opportunity.
dd dd dd dd dd dd dd dd
[Verified Solution]: Is the reciprocal of the net income multiplier.
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Q11. The operating expense ratio:
dddd dd dd dd
A. Highlights the relationship between net operating income and operating expenses.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
B. Shows the percentage of potential gross income con- sumed by operating expenses.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
C. Expresses operating expenses as a percent of effective gross income.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
[Verified Solution]: Expresses operating expenses as a percent of effective gross income.
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Q12. The equity dividend rate:
dddd dd dd dd
A. Incorporates income tax considerations.
dd dd dd dd
B. Expresses before-tax cash flow as a percent of the required equity capital investment.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
C. Expresses before-tax cash flow as a percent of the prop- erty's acquisition price.
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D. Expresses net operating income as a percent of the required equity capital investment.
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[Verified Solution]: Expresses before- dd dddd dd
tax cash flow as a percent of the required equity capital investment.
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Q13. Ratio analysis:
dddd dd
a. Includes estimating the net present value of the invest- ment opportunity.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
b. Is generally adequate to fully assess an investment's expected return.
dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
c. Requires cash flow estimates for the investment's entire expected holding period.
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d. Serves as an initial evaluation of the adequacy of an investment's expected cash flows.
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[Verified Solution]: Serves as an initial evaluation of the adequacy of an investment's expected cash fl
dd dddd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd dd
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