Arresten huurrecht
Week 1
Artikel 6:258; onvoorziene omstandigheden; bouwwerkzaamheden; gebeurtenis in de
toekomst; corona?
HR Briljant/ABP -> Onvoorziene omstandigheden zijn louter grond tot ontbinding
indien zij volledig in de toekomst liggen bij het sluiten van de overeenkomst, is
hiervan sprake dan moet voorts de redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde
instandhouding van de overeenkomst rechtvaardigen (terughoudend). In casu zijn
bouwwerkzaamheden ten tijde van sluiten overeenkomst geen onvoorziene
omstandigheden.
Corona en een gebrek of onvoorziene omstandigheden?
o Leer lijkt te zijn dat corona een gebrek oplevert in de zin van artikel 204 BW.
o Maar onvoorziene omstandigheid kan ook:
Hof adam 09/2020: Ja corona is onvoorziene omstandigheid
HR Briljant/ABP: maar terughoudendheid ondanks dat er sprake is
van onvoorziene omstandigheid
Rb Den Haag 06/2020: corona is dus onvoorziene omstandigheid,
maar alle omstandigheden moeten volgens worden meegewogen
waaronder ook financiële positie verhuurder en of kostenverlichting
wegens corona aanwezig is.
Kwalificatie huurovereenkomst; benaming stallingsovereenkomst?; tegenprestatie
voldoende bepaalbaar?; omzethuur?; onderhoudsverplichtingen?; parkeergarageplek;
willekeurige plek of niet; ‘zaak of gedeelte daarvan’; artikel 7:201 BW.
HR Dorvo/Hengreen -> ging om stallingsovereenkomsten voor parkeerplekken voor
auto’s. In overwegingen HR wordt bepaalbaarheid niet duidelijk. A-G wel en zegt: als
louter één willekeurige plaats in een garage wordt gehuurd, dan is niet voldaan aan
de bepaalbaarheid voor ‘zaak of een gedeelte daarvan’. Indien daarentegen een
specifiek nummer van een parkeerplaats bij jouw hoort, dan is het wel een
voldoende bepaalbare zaak of een gedeelte daarvan.
Rb Rotterdam 9 juni 2019 -> verwerpt deze leer die in de praktijk veel is aangehaald.
Huurder huurde 100 willekeurige plekken voor 100 willekeurige
abonnementhouders. Rb overweegt dat HR Dorvo/Hengreen altijd verkeerd is
uitgelegd doordat de A-G wordt aangehaald en dat is geen rechtsregel. Rb
overweegt dat deze 100 willekeurige plekken voor 100 willekeurige
abonnementhouders wel voldoende bepaalbare zaak of gedeelte daarvan zijn omdat
het evident is in welk gebouw zij moeten zijn en waar zij gebruik van de plaatsen
kunnen maken. Het onderscheid 100 wisselende of 100 vaste plekken doet daar
niets aan af.
HR Supergas -> tegenprestatie voldoende bepaalbaar? Huurprijs die bestaat uit een
omzethuur is ook een voldoende bepaalbare tegenprestatie. In verlengde hiervan:
HR Verzorgingstehuis -> ook het tegen gereduceerd tarief verlenen van diensten
, (bijvoorbeeld kapper in verzorgingstehuis) is ook een voldoende bepaalbare
tegenprestatie.
HR Impala Auto’s -> Onderhoudsverplichting voor 2 percelen in ruil voor gehuurde
percelen grond voor stallen auto’s. Voldoende bepaalbare tegenprestatie artikel
7:201 lid 1 BW? Onderhoudsverplichtingen kunnen ook tegenprestatie zijn als deze
een voldoende vastomlijnde verplichting die als tegenprestatie kan gelden inhouden.
In casu ging het niet om onderhoud dat meer geldt dan het onderhoud dat een goed
huurder moet verrichten en aldus is in casu niet aan de verplichting voldaan.
HR Assem -> voor de overeengekomen bestemming van het gehuurde is beslissend
hetgeen aan partijen, mede in aanmerking de inrichting van het gehuurde, voor ogen
heeft gestaan bij het sluiten van de overeenkomst.
Gemengde huurovereenkomst; splitsing mogelijk of niet?; absorptietheorie; catering
(overeenkomst opdracht) en huur; verzorging en huur;
HR Groeneveld Catering/Staat -> werden bepaalde ruimtes gehuurd voor exploitatie
cateringbedrijf. Staat had via aanbesteding deze opdracht gegeven. Is het ovk van
opdracht of huurovereenkomst omdat ruimtes worden gebruikt? HR zegt bij
gemengde huurovereenkomsten moet je eerst kijken of gesplitst kan worden (in
casu kon niet want als nieuwe partij komt voor catering zijn de ruimtes nodig; dus
kunnen niet tegelijk verhuurd worden), kan dit niet dan kijken welke overeenkomst
overheerst en de ander absorbeert. In casu stonden cateringsdiensten centraal en
dus was er sprake van overeenkomst van opdracht.
HR T Velthuys -> Als er zowel een huurelement als een verzorgingselement is, dan
heeft in beginsel het huurelement voorrang, behalve als het zorgelement zodanig is
dat deze voorrang behoeft.
Dienstwoning; gemengde overeenkomsten arbeidsovereenkomst en huur woonruimte;
oneigenlijk of eigenlijk dienstwoning
Indien huurder wel verplicht is de dienstwoning te bewonen en deze bijdraagt bij
een goede taakvervulling, dan is het een eigenlijk dienstwoning.
Zo niet, dan is het een oneigenlijke dienstwoning.
Eindigen arbeidsovereenkomst, woning verlaten?
o Bij eigenlijk dienstwoning wel
o Bij oneigenlijke dienstwoning niet
, Week 2
Gebreken artikel 204; sprake van gebrek; tegenvallende bezoekersaantallen groot
winkelcentrum; omstandigheid voor rekening huurder?; artikel 6:75 BW; bouwkundige
afwijking of niet?
HR Amicitia -> omstandigheden die krachtens de in het verkeer geldende
opvattingen ex artikel 6:75 BW vallen ook onder een aan de huurder toe te rekenen
omstandigheid ex artikel 7:204 lid 2 BW. Tegenvallende bezoekersaantallen komen
dus in beginsel voor rekening van de huurder, tenzij het gaat om door verhuurder
veroorzaakt afschrikking; denk aan bouwkundige afwijkingen. Verhuurder draagt
zijnerzijds het risico na afloop van het contract dat er geen nieuwe huurders
gevonden worden.
Gebreken artikel 7:204 BW; asbest in pand; enkele aanwezigheid of vrijkoming is een
gebrek?; inbraak pand KPN waarbij asbest vrijkwam; aanwezigheid van belang door artikel
7:209 BW; niet ten nadele huurder afwijken
HR KPN/Tamminga -> de enkele aanwezigheid van schadelijke asbest levert reeds
een gebrek op in de zin van artikel 7:204 BW, hiervoor hoeft het niet al zijn
vrijgekomen. Is van groot belang omdat artikel 7;209 BW regelt dat je niet van de
bepalingen omtrent het herstellen van gebreken (206 BW) mag afwijken voor zover
het een gebrek is dat de verhuurder bij aangaan overeenkomst kende of had
behoren te kennen. Als enkele aawezigheid van asbest al een gebrek is, dan is het
een gebrek dat bij aanvang de verhuurder kende of had behoren te kennen en mag
je niet van de herstelverplichting van de verhuurder afwijken ten nadele huurder.
Gebreken artikwl 7:204 BW; gebrek indien louter schade aan stoffelijke toestand zaak;
meeromvattend toets gebrek; ook genot bereikbaarheid, toegankelijkheid, uitstraling; genot
van de zaak huurder
HR Strandpaviljoen/Den Haag -> is het afsluiten van de toegangspaden tot een
strandpaviljoen een gebrek? Ja het genot dat de verhuurder dient te verschaffen
omvat meer dan louter stoffelijk genot, maar ook de bereikbaarheid,
toegankelijkheid en uitstraling. Van belang is dat verhuurder voorts degene was die
toegangspaden afsloot;
In verlengde voor overlast van belang -> als de verhuurder zowel verhuurder is van
de overlastveroorzaker als van de klager, dan kan de klager dit als gebrek vorderen
wat de verhuurder moet herstellen
Verhuurder
(7:204 BW) (7:213 BW) (goed huurder)
Klager ( 6:162 BW) overlastveroorzaker
Week 1
Artikel 6:258; onvoorziene omstandigheden; bouwwerkzaamheden; gebeurtenis in de
toekomst; corona?
HR Briljant/ABP -> Onvoorziene omstandigheden zijn louter grond tot ontbinding
indien zij volledig in de toekomst liggen bij het sluiten van de overeenkomst, is
hiervan sprake dan moet voorts de redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde
instandhouding van de overeenkomst rechtvaardigen (terughoudend). In casu zijn
bouwwerkzaamheden ten tijde van sluiten overeenkomst geen onvoorziene
omstandigheden.
Corona en een gebrek of onvoorziene omstandigheden?
o Leer lijkt te zijn dat corona een gebrek oplevert in de zin van artikel 204 BW.
o Maar onvoorziene omstandigheid kan ook:
Hof adam 09/2020: Ja corona is onvoorziene omstandigheid
HR Briljant/ABP: maar terughoudendheid ondanks dat er sprake is
van onvoorziene omstandigheid
Rb Den Haag 06/2020: corona is dus onvoorziene omstandigheid,
maar alle omstandigheden moeten volgens worden meegewogen
waaronder ook financiële positie verhuurder en of kostenverlichting
wegens corona aanwezig is.
Kwalificatie huurovereenkomst; benaming stallingsovereenkomst?; tegenprestatie
voldoende bepaalbaar?; omzethuur?; onderhoudsverplichtingen?; parkeergarageplek;
willekeurige plek of niet; ‘zaak of gedeelte daarvan’; artikel 7:201 BW.
HR Dorvo/Hengreen -> ging om stallingsovereenkomsten voor parkeerplekken voor
auto’s. In overwegingen HR wordt bepaalbaarheid niet duidelijk. A-G wel en zegt: als
louter één willekeurige plaats in een garage wordt gehuurd, dan is niet voldaan aan
de bepaalbaarheid voor ‘zaak of een gedeelte daarvan’. Indien daarentegen een
specifiek nummer van een parkeerplaats bij jouw hoort, dan is het wel een
voldoende bepaalbare zaak of een gedeelte daarvan.
Rb Rotterdam 9 juni 2019 -> verwerpt deze leer die in de praktijk veel is aangehaald.
Huurder huurde 100 willekeurige plekken voor 100 willekeurige
abonnementhouders. Rb overweegt dat HR Dorvo/Hengreen altijd verkeerd is
uitgelegd doordat de A-G wordt aangehaald en dat is geen rechtsregel. Rb
overweegt dat deze 100 willekeurige plekken voor 100 willekeurige
abonnementhouders wel voldoende bepaalbare zaak of gedeelte daarvan zijn omdat
het evident is in welk gebouw zij moeten zijn en waar zij gebruik van de plaatsen
kunnen maken. Het onderscheid 100 wisselende of 100 vaste plekken doet daar
niets aan af.
HR Supergas -> tegenprestatie voldoende bepaalbaar? Huurprijs die bestaat uit een
omzethuur is ook een voldoende bepaalbare tegenprestatie. In verlengde hiervan:
HR Verzorgingstehuis -> ook het tegen gereduceerd tarief verlenen van diensten
, (bijvoorbeeld kapper in verzorgingstehuis) is ook een voldoende bepaalbare
tegenprestatie.
HR Impala Auto’s -> Onderhoudsverplichting voor 2 percelen in ruil voor gehuurde
percelen grond voor stallen auto’s. Voldoende bepaalbare tegenprestatie artikel
7:201 lid 1 BW? Onderhoudsverplichtingen kunnen ook tegenprestatie zijn als deze
een voldoende vastomlijnde verplichting die als tegenprestatie kan gelden inhouden.
In casu ging het niet om onderhoud dat meer geldt dan het onderhoud dat een goed
huurder moet verrichten en aldus is in casu niet aan de verplichting voldaan.
HR Assem -> voor de overeengekomen bestemming van het gehuurde is beslissend
hetgeen aan partijen, mede in aanmerking de inrichting van het gehuurde, voor ogen
heeft gestaan bij het sluiten van de overeenkomst.
Gemengde huurovereenkomst; splitsing mogelijk of niet?; absorptietheorie; catering
(overeenkomst opdracht) en huur; verzorging en huur;
HR Groeneveld Catering/Staat -> werden bepaalde ruimtes gehuurd voor exploitatie
cateringbedrijf. Staat had via aanbesteding deze opdracht gegeven. Is het ovk van
opdracht of huurovereenkomst omdat ruimtes worden gebruikt? HR zegt bij
gemengde huurovereenkomsten moet je eerst kijken of gesplitst kan worden (in
casu kon niet want als nieuwe partij komt voor catering zijn de ruimtes nodig; dus
kunnen niet tegelijk verhuurd worden), kan dit niet dan kijken welke overeenkomst
overheerst en de ander absorbeert. In casu stonden cateringsdiensten centraal en
dus was er sprake van overeenkomst van opdracht.
HR T Velthuys -> Als er zowel een huurelement als een verzorgingselement is, dan
heeft in beginsel het huurelement voorrang, behalve als het zorgelement zodanig is
dat deze voorrang behoeft.
Dienstwoning; gemengde overeenkomsten arbeidsovereenkomst en huur woonruimte;
oneigenlijk of eigenlijk dienstwoning
Indien huurder wel verplicht is de dienstwoning te bewonen en deze bijdraagt bij
een goede taakvervulling, dan is het een eigenlijk dienstwoning.
Zo niet, dan is het een oneigenlijke dienstwoning.
Eindigen arbeidsovereenkomst, woning verlaten?
o Bij eigenlijk dienstwoning wel
o Bij oneigenlijke dienstwoning niet
, Week 2
Gebreken artikel 204; sprake van gebrek; tegenvallende bezoekersaantallen groot
winkelcentrum; omstandigheid voor rekening huurder?; artikel 6:75 BW; bouwkundige
afwijking of niet?
HR Amicitia -> omstandigheden die krachtens de in het verkeer geldende
opvattingen ex artikel 6:75 BW vallen ook onder een aan de huurder toe te rekenen
omstandigheid ex artikel 7:204 lid 2 BW. Tegenvallende bezoekersaantallen komen
dus in beginsel voor rekening van de huurder, tenzij het gaat om door verhuurder
veroorzaakt afschrikking; denk aan bouwkundige afwijkingen. Verhuurder draagt
zijnerzijds het risico na afloop van het contract dat er geen nieuwe huurders
gevonden worden.
Gebreken artikel 7:204 BW; asbest in pand; enkele aanwezigheid of vrijkoming is een
gebrek?; inbraak pand KPN waarbij asbest vrijkwam; aanwezigheid van belang door artikel
7:209 BW; niet ten nadele huurder afwijken
HR KPN/Tamminga -> de enkele aanwezigheid van schadelijke asbest levert reeds
een gebrek op in de zin van artikel 7:204 BW, hiervoor hoeft het niet al zijn
vrijgekomen. Is van groot belang omdat artikel 7;209 BW regelt dat je niet van de
bepalingen omtrent het herstellen van gebreken (206 BW) mag afwijken voor zover
het een gebrek is dat de verhuurder bij aangaan overeenkomst kende of had
behoren te kennen. Als enkele aawezigheid van asbest al een gebrek is, dan is het
een gebrek dat bij aanvang de verhuurder kende of had behoren te kennen en mag
je niet van de herstelverplichting van de verhuurder afwijken ten nadele huurder.
Gebreken artikwl 7:204 BW; gebrek indien louter schade aan stoffelijke toestand zaak;
meeromvattend toets gebrek; ook genot bereikbaarheid, toegankelijkheid, uitstraling; genot
van de zaak huurder
HR Strandpaviljoen/Den Haag -> is het afsluiten van de toegangspaden tot een
strandpaviljoen een gebrek? Ja het genot dat de verhuurder dient te verschaffen
omvat meer dan louter stoffelijk genot, maar ook de bereikbaarheid,
toegankelijkheid en uitstraling. Van belang is dat verhuurder voorts degene was die
toegangspaden afsloot;
In verlengde voor overlast van belang -> als de verhuurder zowel verhuurder is van
de overlastveroorzaker als van de klager, dan kan de klager dit als gebrek vorderen
wat de verhuurder moet herstellen
Verhuurder
(7:204 BW) (7:213 BW) (goed huurder)
Klager ( 6:162 BW) overlastveroorzaker
