Samenvatting Financieel Management 2.4
Hoorcollege 1.
Grondexploitatie
Het proces – en de daarmee gepaard gaande investeringen en uitgaven – dat leidt tot de
productie van bouw- en woonrijpe grond*.
De grondexploitatie vormt het begin van het ontwikkelingsproces en het einde van het
vastgoedrekenproces.
Grondexploitatie is een productieproces:
- Product = bouw- en woonrijpe grond.
De grondexploitant is vaak de gemeente, maar kan ook zijn een:
- Projectontwikkelaar
- Samenwerking van publieke partijen
- Samenwerking van publieke en private partijen
Figuur 1. Vastgoedontwikkelingsproces.
,In het vastgoedontwikkelingsproces vinden er verschillende transacties/kasstromen plaats
die ieder zijn gebonden aan een bepaald contract. VOORBEELDEN:
à Grondexploitant – Projectontwikkelaar: bouw-aannemingsovereenkomst
à grondexploitant – Gebruiker: erfpachtovereenkomst
à Projectontwikkelaar – Gebruiker: huurovereenkomst
à Projectontwikkelaar – Belegger: koopovereenkomst
Figuur 2. Fase en transacties vastgoedrekenproces.
Figuur 3. Rekenmethodieken & begrippen.
GREX: grondexploitatie is een rekenmodel voor een gebiedsontwikkeling en bestaat uit 4
onderdelen:
1. Grondkosten
2. Grondopbrengsten
3. Planning
4. Parameters (rente, index)
, Doel van de GREX:
- Financieel projectresultaat bepalen
- Financieringsbehoefte bepalen (is er vraag naar vreemd vermogen?)
- Risico’s kwantificeren
- Plan optimaliseren
- Residuele grondwaarde van een locatie berekenen
- Sturingsinstrument bij gebiedsontwikkeling.
Grondopbrengsten in GREX
Opbrengsten grondexploitatie:
- Verkoopopbrengsten van bouwrijpe kavels
- Inkomsten uit tijdelijke exploitatie
o Waar moet je dan aan denken en hoe ontstaan die?
- Ontwikkelbijdragen en verrekeningen
- Bijdragen van de overheden (bv. subsidies)
Bepalen grondwaarde
1. Residuele grondwaarde:
De waarde van een object verminderd met de kosten voor het voortbrengen van dit object.
M.a.w. het bedrag dat vanuit de (haalbaarheid)begroting van de projectontwikkelaar
maximaal betaald kan worden voor de grond.
Formule: opbrengsten vastgoed – stichtingskosten (excl. grond)
RGW start bouw = RGW oplevering – Rente grond bouwperiode
- Eerst de residuele grondwaarde berekenen bij oplevering.
- Rente over grond gedurende periode tussen uitgifte en oplevering wordt in
mindering gebracht op de residuele waarde.
Residuele grondwaarde erg gevoelig voor aannames (parameters) en methodieken.
Residuele grondwaarden verschillen per type vastgoed.
- Sociale huurwoningen en bepaalde parkeeroplossingen vaak negatieve RGW
In neergaande markt is residuele grondwaardemethode nadeliger voor de grondexploitant.
Immers: de bouwkosten worden niet ter discussie gesteld.
De afgelopen 20 jaar zijn de prijzen van koopwoningen enorm gestegen. Daarnaast bestaan
er tussen de provincies grote verschillen in kavelprijzen.
Multipliereffect: versterkt het effect van een prijswijziging i.g.v. residuele waarde methode.
2. Grondquote:
𝑛𝑒𝑡𝑡𝑜 𝑔𝑟𝑜𝑛𝑑𝑤𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒 (𝑒𝑥𝑐𝑙. 𝐵𝑇𝑊) 𝑏𝑖𝑗 𝑠𝑡𝑎𝑟𝑡 𝑏𝑜𝑢𝑤
∗ 100%
𝑛𝑒𝑡𝑡𝑜 𝑜𝑝𝑏𝑟𝑒𝑛𝑔𝑠𝑡 (𝑒𝑥𝑐𝑙. 𝐵𝑇𝑊) 𝑏𝑖𝑗 𝑜𝑝𝑙𝑒𝑣𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔
Hoorcollege 1.
Grondexploitatie
Het proces – en de daarmee gepaard gaande investeringen en uitgaven – dat leidt tot de
productie van bouw- en woonrijpe grond*.
De grondexploitatie vormt het begin van het ontwikkelingsproces en het einde van het
vastgoedrekenproces.
Grondexploitatie is een productieproces:
- Product = bouw- en woonrijpe grond.
De grondexploitant is vaak de gemeente, maar kan ook zijn een:
- Projectontwikkelaar
- Samenwerking van publieke partijen
- Samenwerking van publieke en private partijen
Figuur 1. Vastgoedontwikkelingsproces.
,In het vastgoedontwikkelingsproces vinden er verschillende transacties/kasstromen plaats
die ieder zijn gebonden aan een bepaald contract. VOORBEELDEN:
à Grondexploitant – Projectontwikkelaar: bouw-aannemingsovereenkomst
à grondexploitant – Gebruiker: erfpachtovereenkomst
à Projectontwikkelaar – Gebruiker: huurovereenkomst
à Projectontwikkelaar – Belegger: koopovereenkomst
Figuur 2. Fase en transacties vastgoedrekenproces.
Figuur 3. Rekenmethodieken & begrippen.
GREX: grondexploitatie is een rekenmodel voor een gebiedsontwikkeling en bestaat uit 4
onderdelen:
1. Grondkosten
2. Grondopbrengsten
3. Planning
4. Parameters (rente, index)
, Doel van de GREX:
- Financieel projectresultaat bepalen
- Financieringsbehoefte bepalen (is er vraag naar vreemd vermogen?)
- Risico’s kwantificeren
- Plan optimaliseren
- Residuele grondwaarde van een locatie berekenen
- Sturingsinstrument bij gebiedsontwikkeling.
Grondopbrengsten in GREX
Opbrengsten grondexploitatie:
- Verkoopopbrengsten van bouwrijpe kavels
- Inkomsten uit tijdelijke exploitatie
o Waar moet je dan aan denken en hoe ontstaan die?
- Ontwikkelbijdragen en verrekeningen
- Bijdragen van de overheden (bv. subsidies)
Bepalen grondwaarde
1. Residuele grondwaarde:
De waarde van een object verminderd met de kosten voor het voortbrengen van dit object.
M.a.w. het bedrag dat vanuit de (haalbaarheid)begroting van de projectontwikkelaar
maximaal betaald kan worden voor de grond.
Formule: opbrengsten vastgoed – stichtingskosten (excl. grond)
RGW start bouw = RGW oplevering – Rente grond bouwperiode
- Eerst de residuele grondwaarde berekenen bij oplevering.
- Rente over grond gedurende periode tussen uitgifte en oplevering wordt in
mindering gebracht op de residuele waarde.
Residuele grondwaarde erg gevoelig voor aannames (parameters) en methodieken.
Residuele grondwaarden verschillen per type vastgoed.
- Sociale huurwoningen en bepaalde parkeeroplossingen vaak negatieve RGW
In neergaande markt is residuele grondwaardemethode nadeliger voor de grondexploitant.
Immers: de bouwkosten worden niet ter discussie gesteld.
De afgelopen 20 jaar zijn de prijzen van koopwoningen enorm gestegen. Daarnaast bestaan
er tussen de provincies grote verschillen in kavelprijzen.
Multipliereffect: versterkt het effect van een prijswijziging i.g.v. residuele waarde methode.
2. Grondquote:
𝑛𝑒𝑡𝑡𝑜 𝑔𝑟𝑜𝑛𝑑𝑤𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒 (𝑒𝑥𝑐𝑙. 𝐵𝑇𝑊) 𝑏𝑖𝑗 𝑠𝑡𝑎𝑟𝑡 𝑏𝑜𝑢𝑤
∗ 100%
𝑛𝑒𝑡𝑡𝑜 𝑜𝑝𝑏𝑟𝑒𝑛𝑔𝑠𝑡 (𝑒𝑥𝑐𝑙. 𝐵𝑇𝑊) 𝑏𝑖𝑗 𝑜𝑝𝑙𝑒𝑣𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔
