Samenvatting Grond- en Vastgoedontwikkeling
Het resultaat: de gebruiksklare gebouwde ruimte
Een project eindigt na oplevering met de ingebruikname en overdracht van het eigendom van de
ruimte. In de tussentijd worden de productiemiddelen, locatie, vergunningen, ontwerp,
bouwcapaciteit en financiering door de projectontwikkelaar gerealiseerd.
Met wie heeft een ontwikkelaar te maken: grond verwerven, ontwerp maken (architect inhuren),
bouwen (aannemer) en kapitaalmarkt (financier zoeken).
Hieronder het ‘web’ met de verschillende markten waarin een projectontwikkelaar actief is.
Deze activiteiten vinden deels gelijktijdig en deels parallel plaats. Om een project beheersbaar te
houden worden er fasen gehanteerd.
De zes kernaspecten gerelateerd aan productie (realiseren bouw) en marketing (creëren van waarde
voor de klanten):
1. Locatie: alle activiteiten voor het bouwrijp maken van een locatie
2. Ontwerp en bouw: alle activiteiten voor het ontwerpen en bouwen van een project
3. Planologie: alle activiteiten van het verkrijgen van benodigde planologische goedkeuring in
de vorm van bestemmingen en vergunningen
4. Gebruik: activiteiten voor het vinden van gebruikers
5. Eigendom: activiteiten voor het verkopen van het gebouw
6. Financiering: alle activiteiten voor het (tijdelijk) financieren van deze activiteiten
Bij het ene kernaspect is de ontwikkelaar vrager bij het ander aanbieder.
,Om projecten te kunnen beheersen worden die opgedeeld in fasen. Hierboven zie je verschillende
voorbeelden uit de literatuur van fasering van ontwikkeling.
In dit hoofdstuk worden vier fasen gehanteerd:
• Initiatief: vraag naar ruimte die de ontwikkelaar wil beantwoorden
• Haalbaarheid: is het haalbaar kwa productie en marketing (zie hierboven)
• Commitment: realiseerbaar concept maken en zekerheden over productie verwerven
• Realisatie: bouw en duur van project wordt bepaald. Een project is afgerond wanneer de
ruimte in gebruik is genomen en verkocht
Conceptontwikkeling: samenhang tussen zes kernelementen creëren (productie en marketing)
Via het concept krijgen afnemers een beeld van het eindresultaat. Het is geen blauwdruk of ontwerp,
maar gaat ook over de gevoelswaarde etc.
Er zijn vier onderscheidende product- marktstrategieën:
1. Marktpenetratie: met een bestaand vastgoedproduct, zoals de rijwoning aan ruimtevraag
voldoen
2. Productontwikkeling: bestaande markt betreden met nieuw vastgoedproduct, bijvoorbeeld
een patiowoning. Dit kan nieuwe doelgroepen aanspreken en vergroot mogelijke inkomsten
van de exploitatie
3. Marktontwikkeling: vastgoedconcepten uit andere markten worden in nieuwe markten
toegepast. Bijvoorbeeld dat de patiowoning in Oosterrijk al succes heeft geboekt en het nu
proberen in Amsterdam
4. Diversificatie: geheel nieuw vastgoedconcept introduceren. Kijken met experimenten of het
aanslaat. Denk aan de tiny house en de bijhorende community
De kernconcepten uitgebreid:
Locatie:
Van locatiekeuze tot bouwrijpe grond:
Voor vastgoed moet de grond in bezit zijn. Dit kan de ontwikkelaar van private of publieke partijen
afnemen. De gemeente is bijvoorbeeld een publieke partij. Die kunnen extra eisen stellen in hun
, overeenkomst, bijvoorbeeld de maximale verkoopprijs van een woning die de ontwikkelaar op de
grond wil bouwen.
Bouwrijp maken:
1. Het terrein funderen, kabels, leidingen etc
2. De bodem en waterkwaliteit voldoet
3. De bouwlocatie is bereikbaar
4. Ook het slopen van reeds aanwezige opstallen kan worden gerekend tot het bouwrijp maken
Regelmatig ontbindende voorwaarden: bijvoorbeeld het niet doorgang vinden van een
bestemmingswijziging binnen een termijn waarin financiering mogelijk blijkt.
De grondprijs is afhankelijk van:
• De locatie
• De huidige bestemming
• Het (mogelijke) toekomstige gebruik
• De markt
• De status ondergrond en opstallen
• Eventuele publiekrechtelijk beperkingen
Koude grondposities: ontwikkelaars die landbouwgrond hebben aangekocht met het
toekomstperspectief dat er een woonbestemming om komt. Dit kan voordelig zijn omdat
grondprijzen kunnen variëren tussen 5 en 50% van de gehele investering. Grond zonder juiste
bestemming is goedkoper en kan dus op de lange termijn meer winst leveren.
Ontwerp en bouw: op de verworven grond realiseert de ontwikkelaar een nieuw fysiek gebouw of
transformeert een bestaand gebouw. Hiervoor is een ontwerp en bouwcapaciteit nodig.
Het ontwerpproces wordt grofweg ingedeeld in de volgende fasen:
• Definitiefase: de opgaven en de aanzetten voor het ontwikkelconcept worden uitgewerkt in
een eerste impressie. Ook wordt het eerste PvE opgesteld
• Schetsontwerpfase: het kansrijke concept wordt uitgewerkt in een schetsontwerp
• Voorlopig ontwerpfase: schetsontwerp wordt uitgewerkt tot set tekeningen die worden
ingediend bij de aanvraag van een bouwvergunning
• Definitieve ontwerpfase: hierin zijn alle functionele, esthetische, bouwtechnische en
economische eisen verwerkt
• Bestek en bouwvoorbereidingsfase: het definitief ontwerp wordt omgezet in technische
specificatie en bouwtekeningen waarop de uitvoering plaatsvindt
Ontwikkelaars zijn niet aanbestedingsplichtig zoals publieke instellingen. De aannemer wordt zelf
door de ontwikkelaar geselecteerd. De projectontwikkelaar houdt toezicht op het houden aan de
overeenkomsten uit het contract.
Kosten:
Ontwerp is zeer bepalend voor de kosten van een project. Vooral de bouw. De advieskosten van de
architect zijn beperkt. Veelal vormen bouwkosten 50 tot 70% van de totale investeringskosten.
Het resultaat: de gebruiksklare gebouwde ruimte
Een project eindigt na oplevering met de ingebruikname en overdracht van het eigendom van de
ruimte. In de tussentijd worden de productiemiddelen, locatie, vergunningen, ontwerp,
bouwcapaciteit en financiering door de projectontwikkelaar gerealiseerd.
Met wie heeft een ontwikkelaar te maken: grond verwerven, ontwerp maken (architect inhuren),
bouwen (aannemer) en kapitaalmarkt (financier zoeken).
Hieronder het ‘web’ met de verschillende markten waarin een projectontwikkelaar actief is.
Deze activiteiten vinden deels gelijktijdig en deels parallel plaats. Om een project beheersbaar te
houden worden er fasen gehanteerd.
De zes kernaspecten gerelateerd aan productie (realiseren bouw) en marketing (creëren van waarde
voor de klanten):
1. Locatie: alle activiteiten voor het bouwrijp maken van een locatie
2. Ontwerp en bouw: alle activiteiten voor het ontwerpen en bouwen van een project
3. Planologie: alle activiteiten van het verkrijgen van benodigde planologische goedkeuring in
de vorm van bestemmingen en vergunningen
4. Gebruik: activiteiten voor het vinden van gebruikers
5. Eigendom: activiteiten voor het verkopen van het gebouw
6. Financiering: alle activiteiten voor het (tijdelijk) financieren van deze activiteiten
Bij het ene kernaspect is de ontwikkelaar vrager bij het ander aanbieder.
,Om projecten te kunnen beheersen worden die opgedeeld in fasen. Hierboven zie je verschillende
voorbeelden uit de literatuur van fasering van ontwikkeling.
In dit hoofdstuk worden vier fasen gehanteerd:
• Initiatief: vraag naar ruimte die de ontwikkelaar wil beantwoorden
• Haalbaarheid: is het haalbaar kwa productie en marketing (zie hierboven)
• Commitment: realiseerbaar concept maken en zekerheden over productie verwerven
• Realisatie: bouw en duur van project wordt bepaald. Een project is afgerond wanneer de
ruimte in gebruik is genomen en verkocht
Conceptontwikkeling: samenhang tussen zes kernelementen creëren (productie en marketing)
Via het concept krijgen afnemers een beeld van het eindresultaat. Het is geen blauwdruk of ontwerp,
maar gaat ook over de gevoelswaarde etc.
Er zijn vier onderscheidende product- marktstrategieën:
1. Marktpenetratie: met een bestaand vastgoedproduct, zoals de rijwoning aan ruimtevraag
voldoen
2. Productontwikkeling: bestaande markt betreden met nieuw vastgoedproduct, bijvoorbeeld
een patiowoning. Dit kan nieuwe doelgroepen aanspreken en vergroot mogelijke inkomsten
van de exploitatie
3. Marktontwikkeling: vastgoedconcepten uit andere markten worden in nieuwe markten
toegepast. Bijvoorbeeld dat de patiowoning in Oosterrijk al succes heeft geboekt en het nu
proberen in Amsterdam
4. Diversificatie: geheel nieuw vastgoedconcept introduceren. Kijken met experimenten of het
aanslaat. Denk aan de tiny house en de bijhorende community
De kernconcepten uitgebreid:
Locatie:
Van locatiekeuze tot bouwrijpe grond:
Voor vastgoed moet de grond in bezit zijn. Dit kan de ontwikkelaar van private of publieke partijen
afnemen. De gemeente is bijvoorbeeld een publieke partij. Die kunnen extra eisen stellen in hun
, overeenkomst, bijvoorbeeld de maximale verkoopprijs van een woning die de ontwikkelaar op de
grond wil bouwen.
Bouwrijp maken:
1. Het terrein funderen, kabels, leidingen etc
2. De bodem en waterkwaliteit voldoet
3. De bouwlocatie is bereikbaar
4. Ook het slopen van reeds aanwezige opstallen kan worden gerekend tot het bouwrijp maken
Regelmatig ontbindende voorwaarden: bijvoorbeeld het niet doorgang vinden van een
bestemmingswijziging binnen een termijn waarin financiering mogelijk blijkt.
De grondprijs is afhankelijk van:
• De locatie
• De huidige bestemming
• Het (mogelijke) toekomstige gebruik
• De markt
• De status ondergrond en opstallen
• Eventuele publiekrechtelijk beperkingen
Koude grondposities: ontwikkelaars die landbouwgrond hebben aangekocht met het
toekomstperspectief dat er een woonbestemming om komt. Dit kan voordelig zijn omdat
grondprijzen kunnen variëren tussen 5 en 50% van de gehele investering. Grond zonder juiste
bestemming is goedkoper en kan dus op de lange termijn meer winst leveren.
Ontwerp en bouw: op de verworven grond realiseert de ontwikkelaar een nieuw fysiek gebouw of
transformeert een bestaand gebouw. Hiervoor is een ontwerp en bouwcapaciteit nodig.
Het ontwerpproces wordt grofweg ingedeeld in de volgende fasen:
• Definitiefase: de opgaven en de aanzetten voor het ontwikkelconcept worden uitgewerkt in
een eerste impressie. Ook wordt het eerste PvE opgesteld
• Schetsontwerpfase: het kansrijke concept wordt uitgewerkt in een schetsontwerp
• Voorlopig ontwerpfase: schetsontwerp wordt uitgewerkt tot set tekeningen die worden
ingediend bij de aanvraag van een bouwvergunning
• Definitieve ontwerpfase: hierin zijn alle functionele, esthetische, bouwtechnische en
economische eisen verwerkt
• Bestek en bouwvoorbereidingsfase: het definitief ontwerp wordt omgezet in technische
specificatie en bouwtekeningen waarop de uitvoering plaatsvindt
Ontwikkelaars zijn niet aanbestedingsplichtig zoals publieke instellingen. De aannemer wordt zelf
door de ontwikkelaar geselecteerd. De projectontwikkelaar houdt toezicht op het houden aan de
overeenkomsten uit het contract.
Kosten:
Ontwerp is zeer bepalend voor de kosten van een project. Vooral de bouw. De advieskosten van de
architect zijn beperkt. Veelal vormen bouwkosten 50 tot 70% van de totale investeringskosten.
