Samenvatting Burgerlijkrecht | Huurcontract & Faillissement | VIVES | 2025/26

HS 2: huur

Burgerlijkrecht
1. Definitie en soorten
Huurcontract van goederen= overeenkomst waarbij partij (verhuurder) zich ertoe verbindt
tijdelijk aan een andere partij (huurder), tegen betaling, het genot te
verschaffen van een zaak
=essentie
Kan zowel huur voor (on)roerend goed gaan, maar wij bespreken het enkel over onroerende
4 soorten huurwetgevingen
- Gemene huurwetgeving
- Woninghuur
- Handelshuur
- Pacht

 Voor bepaalde categorieën van ‘huur’ enkele specifieke reglementeringen => bijna
allemaal van dwingend recht zijn
o Regels betreffende huurovereenkomsten met betrekking tot hoofdverblijfplaats
huurders
o Regels inzake handelshuur
o Pacht
 Huurwetgeving in belangrijke mate een gewestmaterie
o Dit voor woninghuur, handelshuur en pacht
 Dus om te weten welk regionaal huurstelstel telt, moet er gekeken worden naar ligging
van gehuurde goed

1.1. Gemene huurrecht
 Regels van gemene huurrecht= zijn alle van aanvullend recht
 Geen betrekking op bewoning hoofdverblijf (maar wel op bv. Garages, verhuur
kantoorruimtes aan vrije beroepen, industriegebouwen…)
 Federale materie
*Algemene principes=> algemene aanvullende recht dat van toepassing is op alle
huurovereenkomsten die nt onder bijzondere regeling vallen zoals woninghuur, handelshuur
of pacht
 Basisrecht
 Nt in specifieke regels van een huur => hierop terugvallen
1. zowel voor roerende als onroerende goederen
2. Algemene regels inzake huur
- Verplichtingen verhuurder
o Verplicht het gehuurde goed te leveren
 Goed ter beschikking stellen van huurder
 Sleutels afgeven (onroerende goederen)
 W dit geweigerd dan kan huurder
 Ontbinding overeenkomst vorderen
 Schadevergoeding eisen
 Betaling huurprijs opschorten
o Onderhoudsplicht
 Goed zodanig onderhouden dat het kan dienen tot gebruik waartoe het
verhuurd is
 Huurder moet dan ook nodige herstellingen uitvoeren voor zover ze
niet ten laste zijn van huurder

,HS 2: huur
 Huurder moet ongemakken dragen indien die voorvtloeien uit
dringende herstellingen die niet tot na eindigen van huur knn w
uitgesteld (tenzij ze langer duren dan 40 dagen)
o Overschrijding termijn= kan vermindering huurprijs of
ontbinding huurovereenkomst gevorderd w
 Belang plaatsbeschrijving!!!
o Rustig genot
 3-voudige verplichting
 Verhuurder mag huurder niet storen
 Verhuurder moet huurder vrijwaren voor rechtsstoornis door derden
 Verhuurder moet huurder vrijwaren voor niet-zichtbare gebreken
Plaatsbeschrijving
= discussies vermijden op einde van huur
=verplicht (dwingende wetgeving), indien gn plaatsbeschrijving, dan vermoed dat huurder goed ontvangen heeft
in zelfde staat als waarin het zich bevindt op einde van huur, tenzij tegen bewezen door verhuurder
=voor aanvang van verhuring

- Verplichtingen huurder
o Goed gebruiken als goed huisvader
 Dit volgens bestemming gegeven in huurcontract
 Als het gebruikt w voor ander gebruik dan waarvoor het bestemd
was => kan verhuurder huur ontbinden
 Huurder moet kosten van bepaalde herstellingen dragen
 Kleine herstellingen die nt te wijten zijn aan ouderdom of overmacht
= aanvullend recht (partijen knn andere overeenkomst treffen)
o Huurprijs betalen
 Op overeengekomen tijdstippen
 Soms is dit met indexatie staat in contract p189
 Aangepaste prijs mag dan nt hoger zijn dan bedrag verkregen vlgns
volgende formule: nieuwe huurprijs= basishuurprijs x nieuw
indexcijfer => aanvangsindexcijfer
 Mag maar 1x per jaar gebeuren, ten vroegste op inwerktreding van
contract
 Wettelijke formule geeft enkel max weer
 moet ook bijkomende kosten dragen
 partijen knn forfaitair bedrag overeenkomsten voor kosten
o Teruggave goed
 Huurder moet gehuurde goed teruggeven in staat waarin het zich bevond
op moment van aangaan van huurovereenkomst
 Plaatsbeschrijving
o Partijen verplicht omstandige plaatsbeschrijving op te maken
 Veranderingswerken
o Partijen gn regeling treffen in verband met
veranderingswerken, moet onderscheid gemaakt w tss 2
hypothesen
 Als goederen knn worden weggenomen, eigenaar
verwijdering ervan knn vragen (wilt hij ze houden =
vergoeding verschuldigd)
 Goederen nt verwijderd w, zonder enige vergoeding
eigendom van verhuurder
o = aanvullend recht

,HS 2: huur
3. Duur en einde gemeenrechterlijke huur
- Duurtijd
o Schriftelijke overeenkomsten gesloten voor bepaalde duur
 Zonder opzegging die moet w gegeven
 Eindigt automatisch
o Mondelinge huurovereenkomsten of schriftelijke van onbepaalde duur
 Mits naleving opgezegd mits naleving opzegtermijn (veelal 1 maand
- Om bewijsprobleem te vermijden, ggebeurt opzegging best bij deurwaardersexploot of
aangetekend schrijven
- Huurcontract w nt ontbonden door dood van verhuurder, noch dood van huurder, tenzij
anders overeengekomen
- Ontbinden huur door schuld huurder= deze moet dan huurprijs betalen gedurende de
tijd die nodig is voor wederverhuring + eventuele schadevergoeding veroorzaakt door
zijn wangebruik

1.2. Woninghuur
1. Enkel voor woningen die hoofdverblijfplaats zijn
2. Informatieverlichtingen: verplichting tot vermelding van huurprijs en lasten (tegen
discriminatie)
o Nt echt nageleefd
 Lage boete
 Nt echt gecontroleerd
3. Vorm
- Schriftelijke huurcontract EN plaatsbeschrijving
o Hieraan moet een verplichte bijlage w gehecht
o Goed moet voldoen aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en
bewoonbaarheid
o Plaatsbeschrijving door beide gebeuren, in detail zijn, vooraf gebeuren = PLICHT
 Zowel in begin als einde (kan ook door deurwaarder of immokantoor
gemaakt w)
- Huurcontract, bijlage en plaatsbeschrijving moeten w geregistreerd (dat moet door
verhuurder gebeuren = kosteloos)
4. Financiële aspecten van huurkosten en lasten
- Volledige vrijheid over basisbedrag van huur bij aanvang
o Gn beperking, buiten als er verschillende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd
w gesloten met verschillende huurders
o Verboden in huurovereenkomst de onroerende voorheffing ten laste te leggen
van huurder
- Indexatie (1x per jaar) aan gezondheidsindex
- In bepaalde gevallen (ten gevolge van nieuwe omstandigheden…) kan basisbedrag van
huurprijs herzien w
o Enkel mogelijk na 3e of 6e jaar van huurcontract
o Hetzij bij onderling akkoord of bij beslissing vrederechter
- Onroerende voorheffing nooit ten laste van huurder
- Verhuurder staat in voor alle herstellingen, uitzondering van kleine huurherstellingen
(lijst voor gemaakt per gewest)
- Huurwaarborg (meestal door middel van geïndividualiseerde bankrekening op naam
van huurder) mag max 3 maanden huur bedragen p193
5. Duurtijd en opzeggingsregeling p194

, HS 2: huur




1.3. handelshuur
=verhuring van onroerend goed dat in hoofdzaak bestemming krijgt van kleinhandel of
ambachtelijk bedrijf
 deze bestemming moet duidelijk zijn aangegeven + uitdrukkelijk werd aanvaard
*min 9 jaar
*korte duur (pop-ups) => korte termijn handelhuurcontract= pop-updecreet
1. huurprijs
- volledig vrij om huurprijs vast te stellen
o onroerende voorheffing kan hier wel ten laste van huurder w opgelegd
- indexatie enkel mogelijk als in huuroverkomst indexatieclausule werd opgenomen
- verstrijken van 3 jarige periode kan vrederechter huurprijs herzien
o vereiste: normale huurwaarde van goed gewijzigd is met tenminste 15% en dat
ten gevolge van nieuwe, objectieve omstandigheden die partijen nt konden
voorzien op moment van aangaan van overeenkomst
 omstandigheden moeten vermoedelijk invloed blijven uitoefenen in
volgende drie jaren
 laatste 3 maanden van lopende driejarige periode gebeuren de vordering
tot herziening
2. verbouwingswerken door huurder
- nagaan of de werken al dan niet de structuur van gebouw wijzigt
o kleine werken van inwendige schikking of optrekken van nieuwe gebouwen,
gelden eerder besproken gemenrechtelijke regels
o werken evenwel structuur van gebouw blijvend wijzigen => bijzondere
afwijkende regeling