HS 2: huur
Burgerlijkrecht
1. Definitie en soorten
Huurcontract van goederen= overeenkomst waarbij partij (verhuurder) zich ertoe verbindt
tijdelijk aan een andere partij (huurder), tegen betaling, het genot te
verschaffen van een zaak
=essentie
Kan zowel huur voor (on)roerend goed gaan, maar wij bespreken het enkel over onroerende
4 soorten huurwetgevingen
- Gemene huurwetgeving
- Woninghuur
- Handelshuur
- Pacht
Voor bepaalde categorieën van ‘huur’ enkele specifieke reglementeringen => bijna
allemaal van dwingend recht zijn
o Regels betreffende huurovereenkomsten met betrekking tot hoofdverblijfplaats
huurders
o Regels inzake handelshuur
o Pacht
Huurwetgeving in belangrijke mate een gewestmaterie
o Dit voor woninghuur, handelshuur en pacht
Dus om te weten welk regionaal huurstelstel telt, moet er gekeken worden naar ligging
van gehuurde goed
1.1. Gemene huurrecht
Regels van gemene huurrecht= zijn alle van aanvullend recht
Geen betrekking op bewoning hoofdverblijf (maar wel op bv. Garages, verhuur
kantoorruimtes aan vrije beroepen, industriegebouwen…)
Federale materie
*Algemene principes=> algemene aanvullende recht dat van toepassing is op alle
huurovereenkomsten die nt onder bijzondere regeling vallen zoals woninghuur, handelshuur
of pacht
Basisrecht
Nt in specifieke regels van een huur => hierop terugvallen
1. zowel voor roerende als onroerende goederen
2. Algemene regels inzake huur
- Verplichtingen verhuurder
o Verplicht het gehuurde goed te leveren
Goed ter beschikking stellen van huurder
Sleutels afgeven (onroerende goederen)
W dit geweigerd dan kan huurder
Ontbinding overeenkomst vorderen
Schadevergoeding eisen
Betaling huurprijs opschorten
o Onderhoudsplicht
Goed zodanig onderhouden dat het kan dienen tot gebruik waartoe het
verhuurd is
Huurder moet dan ook nodige herstellingen uitvoeren voor zover ze
niet ten laste zijn van huurder
,HS 2: huur
Huurder moet ongemakken dragen indien die voorvtloeien uit
dringende herstellingen die niet tot na eindigen van huur knn w
uitgesteld (tenzij ze langer duren dan 40 dagen)
o Overschrijding termijn= kan vermindering huurprijs of
ontbinding huurovereenkomst gevorderd w
Belang plaatsbeschrijving!!!
o Rustig genot
3-voudige verplichting
Verhuurder mag huurder niet storen
Verhuurder moet huurder vrijwaren voor rechtsstoornis door derden
Verhuurder moet huurder vrijwaren voor niet-zichtbare gebreken
Plaatsbeschrijving
= discussies vermijden op einde van huur
=verplicht (dwingende wetgeving), indien gn plaatsbeschrijving, dan vermoed dat huurder goed ontvangen heeft
in zelfde staat als waarin het zich bevindt op einde van huur, tenzij tegen bewezen door verhuurder
=voor aanvang van verhuring
- Verplichtingen huurder
o Goed gebruiken als goed huisvader
Dit volgens bestemming gegeven in huurcontract
Als het gebruikt w voor ander gebruik dan waarvoor het bestemd
was => kan verhuurder huur ontbinden
Huurder moet kosten van bepaalde herstellingen dragen
Kleine herstellingen die nt te wijten zijn aan ouderdom of overmacht
= aanvullend recht (partijen knn andere overeenkomst treffen)
o Huurprijs betalen
Op overeengekomen tijdstippen
Soms is dit met indexatie staat in contract p189
Aangepaste prijs mag dan nt hoger zijn dan bedrag verkregen vlgns
volgende formule: nieuwe huurprijs= basishuurprijs x nieuw
indexcijfer => aanvangsindexcijfer
Mag maar 1x per jaar gebeuren, ten vroegste op inwerktreding van
contract
Wettelijke formule geeft enkel max weer
moet ook bijkomende kosten dragen
partijen knn forfaitair bedrag overeenkomsten voor kosten
o Teruggave goed
Huurder moet gehuurde goed teruggeven in staat waarin het zich bevond
op moment van aangaan van huurovereenkomst
Plaatsbeschrijving
o Partijen verplicht omstandige plaatsbeschrijving op te maken
Veranderingswerken
o Partijen gn regeling treffen in verband met
veranderingswerken, moet onderscheid gemaakt w tss 2
hypothesen
Als goederen knn worden weggenomen, eigenaar
verwijdering ervan knn vragen (wilt hij ze houden =
vergoeding verschuldigd)
Goederen nt verwijderd w, zonder enige vergoeding
eigendom van verhuurder
o = aanvullend recht
,HS 2: huur
3. Duur en einde gemeenrechterlijke huur
- Duurtijd
o Schriftelijke overeenkomsten gesloten voor bepaalde duur
Zonder opzegging die moet w gegeven
Eindigt automatisch
o Mondelinge huurovereenkomsten of schriftelijke van onbepaalde duur
Mits naleving opgezegd mits naleving opzegtermijn (veelal 1 maand
- Om bewijsprobleem te vermijden, ggebeurt opzegging best bij deurwaardersexploot of
aangetekend schrijven
- Huurcontract w nt ontbonden door dood van verhuurder, noch dood van huurder, tenzij
anders overeengekomen
- Ontbinden huur door schuld huurder= deze moet dan huurprijs betalen gedurende de
tijd die nodig is voor wederverhuring + eventuele schadevergoeding veroorzaakt door
zijn wangebruik
1.2. Woninghuur
1. Enkel voor woningen die hoofdverblijfplaats zijn
2. Informatieverlichtingen: verplichting tot vermelding van huurprijs en lasten (tegen
discriminatie)
o Nt echt nageleefd
Lage boete
Nt echt gecontroleerd
3. Vorm
- Schriftelijke huurcontract EN plaatsbeschrijving
o Hieraan moet een verplichte bijlage w gehecht
o Goed moet voldoen aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en
bewoonbaarheid
o Plaatsbeschrijving door beide gebeuren, in detail zijn, vooraf gebeuren = PLICHT
Zowel in begin als einde (kan ook door deurwaarder of immokantoor
gemaakt w)
- Huurcontract, bijlage en plaatsbeschrijving moeten w geregistreerd (dat moet door
verhuurder gebeuren = kosteloos)
4. Financiële aspecten van huurkosten en lasten
- Volledige vrijheid over basisbedrag van huur bij aanvang
o Gn beperking, buiten als er verschillende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd
w gesloten met verschillende huurders
o Verboden in huurovereenkomst de onroerende voorheffing ten laste te leggen
van huurder
- Indexatie (1x per jaar) aan gezondheidsindex
- In bepaalde gevallen (ten gevolge van nieuwe omstandigheden…) kan basisbedrag van
huurprijs herzien w
o Enkel mogelijk na 3e of 6e jaar van huurcontract
o Hetzij bij onderling akkoord of bij beslissing vrederechter
- Onroerende voorheffing nooit ten laste van huurder
- Verhuurder staat in voor alle herstellingen, uitzondering van kleine huurherstellingen
(lijst voor gemaakt per gewest)
- Huurwaarborg (meestal door middel van geïndividualiseerde bankrekening op naam
van huurder) mag max 3 maanden huur bedragen p193
5. Duurtijd en opzeggingsregeling p194
, HS 2: huur
1.3. handelshuur
=verhuring van onroerend goed dat in hoofdzaak bestemming krijgt van kleinhandel of
ambachtelijk bedrijf
deze bestemming moet duidelijk zijn aangegeven + uitdrukkelijk werd aanvaard
*min 9 jaar
*korte duur (pop-ups) => korte termijn handelhuurcontract= pop-updecreet
1. huurprijs
- volledig vrij om huurprijs vast te stellen
o onroerende voorheffing kan hier wel ten laste van huurder w opgelegd
- indexatie enkel mogelijk als in huuroverkomst indexatieclausule werd opgenomen
- verstrijken van 3 jarige periode kan vrederechter huurprijs herzien
o vereiste: normale huurwaarde van goed gewijzigd is met tenminste 15% en dat
ten gevolge van nieuwe, objectieve omstandigheden die partijen nt konden
voorzien op moment van aangaan van overeenkomst
omstandigheden moeten vermoedelijk invloed blijven uitoefenen in
volgende drie jaren
laatste 3 maanden van lopende driejarige periode gebeuren de vordering
tot herziening
2. verbouwingswerken door huurder
- nagaan of de werken al dan niet de structuur van gebouw wijzigt
o kleine werken van inwendige schikking of optrekken van nieuwe gebouwen,
gelden eerder besproken gemenrechtelijke regels
o werken evenwel structuur van gebouw blijvend wijzigen => bijzondere
afwijkende regeling
Burgerlijkrecht
1. Definitie en soorten
Huurcontract van goederen= overeenkomst waarbij partij (verhuurder) zich ertoe verbindt
tijdelijk aan een andere partij (huurder), tegen betaling, het genot te
verschaffen van een zaak
=essentie
Kan zowel huur voor (on)roerend goed gaan, maar wij bespreken het enkel over onroerende
4 soorten huurwetgevingen
- Gemene huurwetgeving
- Woninghuur
- Handelshuur
- Pacht
Voor bepaalde categorieën van ‘huur’ enkele specifieke reglementeringen => bijna
allemaal van dwingend recht zijn
o Regels betreffende huurovereenkomsten met betrekking tot hoofdverblijfplaats
huurders
o Regels inzake handelshuur
o Pacht
Huurwetgeving in belangrijke mate een gewestmaterie
o Dit voor woninghuur, handelshuur en pacht
Dus om te weten welk regionaal huurstelstel telt, moet er gekeken worden naar ligging
van gehuurde goed
1.1. Gemene huurrecht
Regels van gemene huurrecht= zijn alle van aanvullend recht
Geen betrekking op bewoning hoofdverblijf (maar wel op bv. Garages, verhuur
kantoorruimtes aan vrije beroepen, industriegebouwen…)
Federale materie
*Algemene principes=> algemene aanvullende recht dat van toepassing is op alle
huurovereenkomsten die nt onder bijzondere regeling vallen zoals woninghuur, handelshuur
of pacht
Basisrecht
Nt in specifieke regels van een huur => hierop terugvallen
1. zowel voor roerende als onroerende goederen
2. Algemene regels inzake huur
- Verplichtingen verhuurder
o Verplicht het gehuurde goed te leveren
Goed ter beschikking stellen van huurder
Sleutels afgeven (onroerende goederen)
W dit geweigerd dan kan huurder
Ontbinding overeenkomst vorderen
Schadevergoeding eisen
Betaling huurprijs opschorten
o Onderhoudsplicht
Goed zodanig onderhouden dat het kan dienen tot gebruik waartoe het
verhuurd is
Huurder moet dan ook nodige herstellingen uitvoeren voor zover ze
niet ten laste zijn van huurder
,HS 2: huur
Huurder moet ongemakken dragen indien die voorvtloeien uit
dringende herstellingen die niet tot na eindigen van huur knn w
uitgesteld (tenzij ze langer duren dan 40 dagen)
o Overschrijding termijn= kan vermindering huurprijs of
ontbinding huurovereenkomst gevorderd w
Belang plaatsbeschrijving!!!
o Rustig genot
3-voudige verplichting
Verhuurder mag huurder niet storen
Verhuurder moet huurder vrijwaren voor rechtsstoornis door derden
Verhuurder moet huurder vrijwaren voor niet-zichtbare gebreken
Plaatsbeschrijving
= discussies vermijden op einde van huur
=verplicht (dwingende wetgeving), indien gn plaatsbeschrijving, dan vermoed dat huurder goed ontvangen heeft
in zelfde staat als waarin het zich bevindt op einde van huur, tenzij tegen bewezen door verhuurder
=voor aanvang van verhuring
- Verplichtingen huurder
o Goed gebruiken als goed huisvader
Dit volgens bestemming gegeven in huurcontract
Als het gebruikt w voor ander gebruik dan waarvoor het bestemd
was => kan verhuurder huur ontbinden
Huurder moet kosten van bepaalde herstellingen dragen
Kleine herstellingen die nt te wijten zijn aan ouderdom of overmacht
= aanvullend recht (partijen knn andere overeenkomst treffen)
o Huurprijs betalen
Op overeengekomen tijdstippen
Soms is dit met indexatie staat in contract p189
Aangepaste prijs mag dan nt hoger zijn dan bedrag verkregen vlgns
volgende formule: nieuwe huurprijs= basishuurprijs x nieuw
indexcijfer => aanvangsindexcijfer
Mag maar 1x per jaar gebeuren, ten vroegste op inwerktreding van
contract
Wettelijke formule geeft enkel max weer
moet ook bijkomende kosten dragen
partijen knn forfaitair bedrag overeenkomsten voor kosten
o Teruggave goed
Huurder moet gehuurde goed teruggeven in staat waarin het zich bevond
op moment van aangaan van huurovereenkomst
Plaatsbeschrijving
o Partijen verplicht omstandige plaatsbeschrijving op te maken
Veranderingswerken
o Partijen gn regeling treffen in verband met
veranderingswerken, moet onderscheid gemaakt w tss 2
hypothesen
Als goederen knn worden weggenomen, eigenaar
verwijdering ervan knn vragen (wilt hij ze houden =
vergoeding verschuldigd)
Goederen nt verwijderd w, zonder enige vergoeding
eigendom van verhuurder
o = aanvullend recht
,HS 2: huur
3. Duur en einde gemeenrechterlijke huur
- Duurtijd
o Schriftelijke overeenkomsten gesloten voor bepaalde duur
Zonder opzegging die moet w gegeven
Eindigt automatisch
o Mondelinge huurovereenkomsten of schriftelijke van onbepaalde duur
Mits naleving opgezegd mits naleving opzegtermijn (veelal 1 maand
- Om bewijsprobleem te vermijden, ggebeurt opzegging best bij deurwaardersexploot of
aangetekend schrijven
- Huurcontract w nt ontbonden door dood van verhuurder, noch dood van huurder, tenzij
anders overeengekomen
- Ontbinden huur door schuld huurder= deze moet dan huurprijs betalen gedurende de
tijd die nodig is voor wederverhuring + eventuele schadevergoeding veroorzaakt door
zijn wangebruik
1.2. Woninghuur
1. Enkel voor woningen die hoofdverblijfplaats zijn
2. Informatieverlichtingen: verplichting tot vermelding van huurprijs en lasten (tegen
discriminatie)
o Nt echt nageleefd
Lage boete
Nt echt gecontroleerd
3. Vorm
- Schriftelijke huurcontract EN plaatsbeschrijving
o Hieraan moet een verplichte bijlage w gehecht
o Goed moet voldoen aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en
bewoonbaarheid
o Plaatsbeschrijving door beide gebeuren, in detail zijn, vooraf gebeuren = PLICHT
Zowel in begin als einde (kan ook door deurwaarder of immokantoor
gemaakt w)
- Huurcontract, bijlage en plaatsbeschrijving moeten w geregistreerd (dat moet door
verhuurder gebeuren = kosteloos)
4. Financiële aspecten van huurkosten en lasten
- Volledige vrijheid over basisbedrag van huur bij aanvang
o Gn beperking, buiten als er verschillende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd
w gesloten met verschillende huurders
o Verboden in huurovereenkomst de onroerende voorheffing ten laste te leggen
van huurder
- Indexatie (1x per jaar) aan gezondheidsindex
- In bepaalde gevallen (ten gevolge van nieuwe omstandigheden…) kan basisbedrag van
huurprijs herzien w
o Enkel mogelijk na 3e of 6e jaar van huurcontract
o Hetzij bij onderling akkoord of bij beslissing vrederechter
- Onroerende voorheffing nooit ten laste van huurder
- Verhuurder staat in voor alle herstellingen, uitzondering van kleine huurherstellingen
(lijst voor gemaakt per gewest)
- Huurwaarborg (meestal door middel van geïndividualiseerde bankrekening op naam
van huurder) mag max 3 maanden huur bedragen p193
5. Duurtijd en opzeggingsregeling p194
, HS 2: huur
1.3. handelshuur
=verhuring van onroerend goed dat in hoofdzaak bestemming krijgt van kleinhandel of
ambachtelijk bedrijf
deze bestemming moet duidelijk zijn aangegeven + uitdrukkelijk werd aanvaard
*min 9 jaar
*korte duur (pop-ups) => korte termijn handelhuurcontract= pop-updecreet
1. huurprijs
- volledig vrij om huurprijs vast te stellen
o onroerende voorheffing kan hier wel ten laste van huurder w opgelegd
- indexatie enkel mogelijk als in huuroverkomst indexatieclausule werd opgenomen
- verstrijken van 3 jarige periode kan vrederechter huurprijs herzien
o vereiste: normale huurwaarde van goed gewijzigd is met tenminste 15% en dat
ten gevolge van nieuwe, objectieve omstandigheden die partijen nt konden
voorzien op moment van aangaan van overeenkomst
omstandigheden moeten vermoedelijk invloed blijven uitoefenen in
volgende drie jaren
laatste 3 maanden van lopende driejarige periode gebeuren de vordering
tot herziening
2. verbouwingswerken door huurder
- nagaan of de werken al dan niet de structuur van gebouw wijzigt
o kleine werken van inwendige schikking of optrekken van nieuwe gebouwen,
gelden eerder besproken gemenrechtelijke regels
o werken evenwel structuur van gebouw blijvend wijzigen => bijzondere
afwijkende regeling
