1. Basisprincipes
1.1 De koopovereenkomst
Koop= een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de
andere om daarvoor een prijs te betalen
• Eigendomsoverdracht gaat meteen over
o ‘Beding van eigendomsvoorbehoud’: uitstellen eigendomsoverdracht naar
moment van leveren of betaling, is standaard voorzien in compromis.
• Betaling van een prijs
• Consensueel contract: geen vormvereisten voor de geldigheid
De verkoop is bindend bij ondertekening van het compromis.
Gaat de verkoop niet door, dan kan een schadevergoeding van 10% van de verkoopprijs worden
gevraagd.
Huurkoop= koopcontract is bindend, eigendomsoverdracht wordt uitgesteld.
Koper betaalt de prijs is maandelijkse afbetalingen, wordt pas na afbetaling automatisch de
eigenaar.
≠ Hamsterhuren= huurcontract, na maandelijkse afbetalingen mag je kiezen of je het pand
koopt.
1.1.1 Vorm en bewijs
- Geen vormvereisten oor geldigheid van koopcontract, consensueel
- Boven 3500 euro wel geschrift nodig om koop te bewijzen
- Extra vormvereisten bij verkoop van onroerend goed:
o EPC, bodemattest, stedenbouwkundig uittreksel, …
o Authentieke akte nodig voor de tegenstelbaarheid aan derden: ook mensen die
geen partij waren van contract moeten het respecteren
- Koopovereenkomsten kunnen ook via email
o Email: begin van een bewijs, geen geschift want niet ondertekend
o Aanvullen met andere bewijsmiddelen
1.1.2 Geldigheidsvereisten
Bij ontbreken van 1 vereiste, nietigheid en eventueel schadevergoeding
1.1.2.1 Bekwaamheid
o Handelsonbekwamen, minderjarige
o Uitzonderingen: minderjarigen worden vertegenwoordigd door voogd, onbekwamen dor
bewindvoerder
o Bij ver- aankoop van onroerend goed is ook machtiging van vrederechter vereist
§ Openbare en onderhandse verkoop enkel mogelijk met schattingsverslag
deskundige
,Vastgoed
1.1.2.2 Toestemming
o Wilsgebreken:
§ Dwaling: verkeerde voorstelling, vergissing. Kan beroepen als deze essentieel en
verschoonbaar is
§ Bedrog: verkeerde voorstelling door tegenpartij, leugens of info achterhouden.
Hoofdbedrog: als je juiste info zou weten zou je overeenkomst niet afsluiten
§ Geweld: fysiek of fysisch
§ Benadeling: een te lage prijs geboden krijgen door uiterlijk
1.1.2.3 Voorwerp
o Goed moet (kunnen) bestaan en bepaald zijn
o Kadastrale gegevens
o Goed moet eigendom zijn van verkoper
o Goed moet in de handel zijn, kan geen openbaar domein zijn
1.1.2.4 Oorzaak
1.1.3 Verplichtingen van de verkoper en koper
1.1.3.1 Levering
o = overdracht van het verkochte goed in de macht en het bezit van de koper
o ≠ eigendomsoverdracht
o Sleutels worden overhandigd na het verlijden van authentieke akte, behalve bij
sleutelbeding
o Levering conform en in staat zoals bij de koop
o Bestemming en incorporatie: roerende goederen die onroerend worden
1.1.3.2 Vrijwaring voor uitwinning
Verkoper moet instaan voor ongestoord bezit van de koper
o Ongestoord en vreedzaam bezit garanderen
§ Voor eigen daad:
Verkoper moet zich onthouden van elke feitelijke stoornis en rechtsstoornis waardoor
eigendomsrecht of bezit van de koper wordt verminderd
§ Voor de daad van derden
Verkoper moet vrijwaren tegen rechtsstoornis door een derde
o Vrijwaring kan beperkt of uitgebreid worden, beperking kan niet voor eigen daad
o Verkoper staat koper bij in procedure tegen derde, vrijwaring in natura
o Bij uitwinning moet verkoper koper vergoeden
§ Volledige uitwinning:
Teruggave van prijs, vruchten en kosten
§ Gedeeltelijke uitwinning
Ontbinding, schadevergoeding
2
,Vastgoed
1.1.3.3 Vrijwaring tegen verborgen gebreken
Constructiefouten, onvergunde toestand, vochtprobleem
§ Verplicht tot conform leveren
§ Gebreken die binnen 10 jaar aan het licht komen
§ Verkoper is aansprakelijk voor gebreken die bij levering aanwezig waren
o Voorwaarden:
§ Verborgen
§ Ernstig
§ Bestaan op ogenblik van verkoop
§ Ingeroepen binnen korte termijn
o Wat kan je doen als koper:
§ Eis tot ontbinding van de koop
§ Eis tot prijsvermindering
§ Indien kwade trouw bewezen, eis tot schadevergoeding
o Exoneratiebeding
Contractuele bepaling waarmee een partij haar aansprakelijkheid uitsluit of beperkt. Geldt niet
bij kwade trouw.
1.1.4 Verplichtingen van de koper
1.1.4.1 In ontvangst nemen
• Tegenhanger van leveringsplicht van verkoper
• Op dit moment kunnen gebreken worden vastgesteld
• 10% betalen op moment van compromis, bij verlijden van akte wordt de rest betaald
1.1.4.2 Prijs betalen
• Op plaats en tijdstip van levering, tenzij anders afgesproken
• Betaling gebeurt bij verlijden van notariële akte, via overschrijving
• Koper betaalt saldo aankoopprijs + alle kosten (ereloon, aktekosten, verkooprecht, …)
1.1.5 Einde van verkoop
• Ongeldige koopovereenkomst: nietigverklaring door rechtbank
• Contractuele wanprestatie
o Ontbinding, standaard compromis bevat ‘uitdrukkelijk ontbindend beding’: bij
wanprestatie wordt de overeenkomst automatisch ontbonden zonder betrekking
van de rechtbank
o Uitvoering in natura
o Retentierecht “eerst doe jij wat jij moest doen, dan doe ik mijn deel’
3
, Vastgoed
1.2 De zakelijke rechten
Zakelijke rechten: rechten op goederen, zowel roerend als onroerend
Gesloten systeem van zakelijke rechten --> ‘numerus clausus’ principe, er bestaan maar een
beperkt aantal zakelijke rechten, deze liggen vast.
- Eigendomsrecht
- Mede-eigendom
- Zakelijke gebruiksrechten
o Vruchtgebruik
o Erfdienstbaarheden
o Recht van opstal
o Erfpacht
- Zakelijke zekerheden
o Voorrechten
o Hypotheek
o Pand
o Retentierecht
§ Zakelijke rechten hebben een volgrecht, de rechten volgen het goed, ook als het van
eigenaar veranderd. Hypotheek blijft bestaan ook bij verkoop van het onroerend goed
§ Zakelijke rechten hebben voorrang op vorderingsrechten. Hypotheekhouder krijg eerst
betaald bij verkoop, voor andere schuldeisers
§ Bij zakelijke rechten geldt het ‘anterioriteitsbeginsel’, ‘wie eerst komt, het eerst maalt’.
1.2.1 Eigendomsrecht
Eigendomsrecht: recht om volledig over een goed te beschikken
Recht van natrekking: Wie eigenaar is van een goed, is automatisch eigenaar van inherente
bestanddelen.
- Onroerende natrekking:
Wie eigenaar is van grond, ook eigenaar van gebouwen en beplantingen erop
≠ recht van opstal: afstand van natrekking nemen, iemand ander mag bouwen op je grond,
zonder eigenaar te worden van de grond:
- Voor gehuwden: grond inbrengen in gemeenschappelijk vermogen en een vergoeding
voorzien voor de eigenaar, huwelijkscontract
- Voor samenwonende: grond voor de helft aan partner verkopen of
samenlevingsovereenkomst
4
1.1 De koopovereenkomst
Koop= een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de
andere om daarvoor een prijs te betalen
• Eigendomsoverdracht gaat meteen over
o ‘Beding van eigendomsvoorbehoud’: uitstellen eigendomsoverdracht naar
moment van leveren of betaling, is standaard voorzien in compromis.
• Betaling van een prijs
• Consensueel contract: geen vormvereisten voor de geldigheid
De verkoop is bindend bij ondertekening van het compromis.
Gaat de verkoop niet door, dan kan een schadevergoeding van 10% van de verkoopprijs worden
gevraagd.
Huurkoop= koopcontract is bindend, eigendomsoverdracht wordt uitgesteld.
Koper betaalt de prijs is maandelijkse afbetalingen, wordt pas na afbetaling automatisch de
eigenaar.
≠ Hamsterhuren= huurcontract, na maandelijkse afbetalingen mag je kiezen of je het pand
koopt.
1.1.1 Vorm en bewijs
- Geen vormvereisten oor geldigheid van koopcontract, consensueel
- Boven 3500 euro wel geschrift nodig om koop te bewijzen
- Extra vormvereisten bij verkoop van onroerend goed:
o EPC, bodemattest, stedenbouwkundig uittreksel, …
o Authentieke akte nodig voor de tegenstelbaarheid aan derden: ook mensen die
geen partij waren van contract moeten het respecteren
- Koopovereenkomsten kunnen ook via email
o Email: begin van een bewijs, geen geschift want niet ondertekend
o Aanvullen met andere bewijsmiddelen
1.1.2 Geldigheidsvereisten
Bij ontbreken van 1 vereiste, nietigheid en eventueel schadevergoeding
1.1.2.1 Bekwaamheid
o Handelsonbekwamen, minderjarige
o Uitzonderingen: minderjarigen worden vertegenwoordigd door voogd, onbekwamen dor
bewindvoerder
o Bij ver- aankoop van onroerend goed is ook machtiging van vrederechter vereist
§ Openbare en onderhandse verkoop enkel mogelijk met schattingsverslag
deskundige
,Vastgoed
1.1.2.2 Toestemming
o Wilsgebreken:
§ Dwaling: verkeerde voorstelling, vergissing. Kan beroepen als deze essentieel en
verschoonbaar is
§ Bedrog: verkeerde voorstelling door tegenpartij, leugens of info achterhouden.
Hoofdbedrog: als je juiste info zou weten zou je overeenkomst niet afsluiten
§ Geweld: fysiek of fysisch
§ Benadeling: een te lage prijs geboden krijgen door uiterlijk
1.1.2.3 Voorwerp
o Goed moet (kunnen) bestaan en bepaald zijn
o Kadastrale gegevens
o Goed moet eigendom zijn van verkoper
o Goed moet in de handel zijn, kan geen openbaar domein zijn
1.1.2.4 Oorzaak
1.1.3 Verplichtingen van de verkoper en koper
1.1.3.1 Levering
o = overdracht van het verkochte goed in de macht en het bezit van de koper
o ≠ eigendomsoverdracht
o Sleutels worden overhandigd na het verlijden van authentieke akte, behalve bij
sleutelbeding
o Levering conform en in staat zoals bij de koop
o Bestemming en incorporatie: roerende goederen die onroerend worden
1.1.3.2 Vrijwaring voor uitwinning
Verkoper moet instaan voor ongestoord bezit van de koper
o Ongestoord en vreedzaam bezit garanderen
§ Voor eigen daad:
Verkoper moet zich onthouden van elke feitelijke stoornis en rechtsstoornis waardoor
eigendomsrecht of bezit van de koper wordt verminderd
§ Voor de daad van derden
Verkoper moet vrijwaren tegen rechtsstoornis door een derde
o Vrijwaring kan beperkt of uitgebreid worden, beperking kan niet voor eigen daad
o Verkoper staat koper bij in procedure tegen derde, vrijwaring in natura
o Bij uitwinning moet verkoper koper vergoeden
§ Volledige uitwinning:
Teruggave van prijs, vruchten en kosten
§ Gedeeltelijke uitwinning
Ontbinding, schadevergoeding
2
,Vastgoed
1.1.3.3 Vrijwaring tegen verborgen gebreken
Constructiefouten, onvergunde toestand, vochtprobleem
§ Verplicht tot conform leveren
§ Gebreken die binnen 10 jaar aan het licht komen
§ Verkoper is aansprakelijk voor gebreken die bij levering aanwezig waren
o Voorwaarden:
§ Verborgen
§ Ernstig
§ Bestaan op ogenblik van verkoop
§ Ingeroepen binnen korte termijn
o Wat kan je doen als koper:
§ Eis tot ontbinding van de koop
§ Eis tot prijsvermindering
§ Indien kwade trouw bewezen, eis tot schadevergoeding
o Exoneratiebeding
Contractuele bepaling waarmee een partij haar aansprakelijkheid uitsluit of beperkt. Geldt niet
bij kwade trouw.
1.1.4 Verplichtingen van de koper
1.1.4.1 In ontvangst nemen
• Tegenhanger van leveringsplicht van verkoper
• Op dit moment kunnen gebreken worden vastgesteld
• 10% betalen op moment van compromis, bij verlijden van akte wordt de rest betaald
1.1.4.2 Prijs betalen
• Op plaats en tijdstip van levering, tenzij anders afgesproken
• Betaling gebeurt bij verlijden van notariële akte, via overschrijving
• Koper betaalt saldo aankoopprijs + alle kosten (ereloon, aktekosten, verkooprecht, …)
1.1.5 Einde van verkoop
• Ongeldige koopovereenkomst: nietigverklaring door rechtbank
• Contractuele wanprestatie
o Ontbinding, standaard compromis bevat ‘uitdrukkelijk ontbindend beding’: bij
wanprestatie wordt de overeenkomst automatisch ontbonden zonder betrekking
van de rechtbank
o Uitvoering in natura
o Retentierecht “eerst doe jij wat jij moest doen, dan doe ik mijn deel’
3
, Vastgoed
1.2 De zakelijke rechten
Zakelijke rechten: rechten op goederen, zowel roerend als onroerend
Gesloten systeem van zakelijke rechten --> ‘numerus clausus’ principe, er bestaan maar een
beperkt aantal zakelijke rechten, deze liggen vast.
- Eigendomsrecht
- Mede-eigendom
- Zakelijke gebruiksrechten
o Vruchtgebruik
o Erfdienstbaarheden
o Recht van opstal
o Erfpacht
- Zakelijke zekerheden
o Voorrechten
o Hypotheek
o Pand
o Retentierecht
§ Zakelijke rechten hebben een volgrecht, de rechten volgen het goed, ook als het van
eigenaar veranderd. Hypotheek blijft bestaan ook bij verkoop van het onroerend goed
§ Zakelijke rechten hebben voorrang op vorderingsrechten. Hypotheekhouder krijg eerst
betaald bij verkoop, voor andere schuldeisers
§ Bij zakelijke rechten geldt het ‘anterioriteitsbeginsel’, ‘wie eerst komt, het eerst maalt’.
1.2.1 Eigendomsrecht
Eigendomsrecht: recht om volledig over een goed te beschikken
Recht van natrekking: Wie eigenaar is van een goed, is automatisch eigenaar van inherente
bestanddelen.
- Onroerende natrekking:
Wie eigenaar is van grond, ook eigenaar van gebouwen en beplantingen erop
≠ recht van opstal: afstand van natrekking nemen, iemand ander mag bouwen op je grond,
zonder eigenaar te worden van de grond:
- Voor gehuwden: grond inbrengen in gemeenschappelijk vermogen en een vergoeding
voorzien voor de eigenaar, huwelijkscontract
- Voor samenwonende: grond voor de helft aan partner verkopen of
samenlevingsovereenkomst
4
