1) We hebben een verkoopopdracht getekend en je mag mijn huis verkopen, vertel. Wat doe je?
a. De verkoper nog wijzen op het herroepingsrecht van 14 dagen
i. Uitdrukkelijke toestemming vragen om de opdracht binnen deze periode te starten.
Maakt veelal ook al deel uit van de verkoopopdracht.
b. Waardebepaling en juiste verkoopstrategie (klassieke verkoop, biedingsmoment, gesloten
omslag, …)
c. Eerste stap is alle relevante documenten opvragen voor publicatie. (Via Realsmart van immo-
connect kan dit makkelijk)
i. EPC
1. Energiedeskundige Type A of B
2. Prijs afhankelijk van grootte/type gebouw. € 150 à € 300
ii. Stedenbouwkundige inlichtingen
iii. Bodemattest
1. Via Ovam: € 67
iv. Asbestattest
1. Asbestdeskundige
2. Afhankelijk van aantal staaltjes, maar snel € 600
v. Watertoets/overstromingsgevoeligheid
vi. Elektrische keuring
vii. PID
viii. Eigendomstitel
ix. Kadastraal uittreksel
x. Keuringsattest stookolietank
d. Marketing en publiciteit
i. Professionele foto’s
ii. Aantrekkelijke en correcte advertentie
iii. Publiceren op de vastgoedwebsites, sociale media en aanspreken netwerk, …
iv. Bij akkoord een verkoopbord plaatsen
e. Bezoeken en kandidaat opvolging
i. Organiseren van plaatsbezoeken met geïnteresseerden
ii. Transparante en correcte informatie meegeven
iii. Eigenaar op de hoogte houden van reacties/feedback en biedingen
f. Onderhandelen en compromis
i. Als er biedingen binnenkomen de eigenaar begeleiden bij het onderhandelen om de
beste prijs te bekomen
ii. Compromis opmaken
g. Afhandeling en notariële akte
i. Alle documenten tijdig aanleveren aan notaris
ii. Eigenaar begeleiden tot aan notariële akte
1
,2) Eigendomsbewijs (hypothecair getuigschrift), waar opvragen, wie mag dit opvragen, waarom is
kadaster niet voldoende? Wat is AAPD? Wat is het vroegere hypotheekkantoor?
a. AAPD: Algemene administratie van de Patrimoniumdocumentatie (fusie van o.a. kadaster,
hypotheekkantoor en registratiekantoren)
b. Hypothecair getuigschrift is hét officiële bewijs van eigendom én lasten. Document op te vragen
bij AAPD door notarissen, gerechtsdeurwaarder of eigenaar (via lokaal RZ-kantoor)
c. Kadaster niet voldoende omdat deze enkele feitelijke gegevens over het perceel bevat (OV, KI,
opp. aard van het goed), het kan fouten bevatten en achterstand. Biedt geen zekerheid over de
eigendomsrechten.
d. Hypotheekkantoor was de dienst waar alle hypotheken, beslagen en eigendomsoverdrachten
werden ingeschreven.
3) EPC, wanneer verplicht, wie maakt dit op en hoeveel kost het?
a. EPC is verplicht bij verkoop en verhuur van onroerend goed in volle eigendom. (niet verplicht bij
o.a. onbewoonbare woning, woonboot, deel van een eigendom (na echtscheiding),
vakantiewoning, …)
b. Document verplicht vooraleer er publicatie gemaakt wordt. ‘in aanvraag’ is niet OK.
c. Sinds 01/05/2023 is EPC verplicht bij alle vormen van notariële overdracht in volle eigendom.
d. Wordt opgemaakt door een energiedeskundige type A voor residentiele gebouwen +- € 150 à €
250. EPB wordt opgemaakt door een EPB-verslaggever.
4) Asbestattest, wanneer verplicht, hoeveel kost het en waarom is het duurder dan EPC?
a. Bij overdracht onder levenden, naar een nieuwe eigenaar van een toegankelijke constructie die
voor 2001 gebouwd werd. Asbest attest dient aanwezig te zijn bij compromis. Vanaf 2032 dient
iedere toegankelijke constructie een asbestattest te hebben, los van verkoop. Kostprijs: € 300 à
€ 600. (inclusief € 50 OVAM retributie) Prijs sterk afhankelijk van aantal staalafnames. Is duurder
omdat er grondiger te werken gegaan wordt en meerdere staalafnames zijn die tijd vergen.
b. Sinds 2022
5) Bodemattest, waar opvragen, prijs? Wanneer verplicht? Kan je een compromis hebben zonder
geldig bodemattest? Wat staat er op het attest?
a. Bodemattest wordt afgeleverd door OVAM, aanvragen via notaris of op website Kostprijs € 67
per perceel. Dient aanwezig te zijn bij compromis, zoniet is deze nietig.
b. Attest vermeld de gekende milieuhistoriek en (mogelijke) bodemvervuiling. (geen gegevens
bekend, mogelijke verontreiniging onzeker/sanering nodig of gesaneerd en in orde
2
, 6) Verhuur Korte duur in Vlaanderen, opzegmodaliteiten verhuurder/huurder
a. Betreft een huurcontract van max. 3 jaar. Kan ook korter bv. 1 jaar + 2 jaar (in Vlaanderen max. 1
verlenging, in Wallonië 2 verlengingen en Bxl meer dan 2)
b. Huurder
i. Opzegmogelijkheid op ieder moment met 3 maand opzegtermijn (sinds 2019, voordien
(woninghuurwet) niet opzegbaar)
ii. Boete:
1. f1ste jaar: 1.5 maand boete
2. 2de jaar: 1 maand boete
3. 3de jaar: 0.5 maand boete
c. Verhuurder
i. Heeft geen wettelijke opzegmogelijkheden. Kan de overeenkomst wel opzeggen tegen
einde van 1ste break met 3 maand opzeg
d. Bij geen opzeg wordt de overeenkomst beschouwd als een 9 jaar huur.
7) Verhuur 9 jaar, kan verhuurder opzeggen voor eigen bewoning en hoe?
a. Verhuurder kan het huurcontract op ieder moment opzeggen met een termijn van 6 maand als
hij deze zelf wil gebruiken. Opzeg start eerste dag van de maand, na de maand van opzeg. Moet
er effectief 2 jaar verblijven en er binnen het jaar te gaan wonen. Zo niet boete van 18 maand.
b. Huurder kan op ieder moment opzeggen mits 3 maand opzegtermijn.
i. 1ste jaar: 3 maand boete
ii. 2de jaar: 2 maand boete
iii. 3de jaar: 1 maand boete
8) Kan hij opzeggen voor zoon, kleinzoon, achterkleinzoon?
a. Ja, dat is mogelijk met 6 maand opzeg en dezelfde bewoningsvoorwaarden. Huurcontract voor
2019 is dit mogelijk op elk moment. Huurcontract na 2019 pas mogelijk vanaf 3de jaar.
9) Kan hij opzeggen voor dochter van zijn nieuwe partner?
a. Neen, tenzij de verhuurder wettelijk samenwoont met nieuwe partner.
10) Wat is pro fisco verklaring? Waarom doe je dat? Wat is het risico als je het niet doet? Wat zijn de
boetes voor tekortschatting? Hoe kan je het vermijden?
a. Indien een woning onder de marktwaarde wordt verkocht kan men in de compromis/akte pro
fisco de marktwaarde aangeven waarop verkooprechten zullen worden berekend. Door de pro
fisco vermelden zullen geen boetes voor tekortschatting betaald moeten worden.
b. Als Vlabel een tekortschatting vaststelt kunnen er boetes worden opgelegd. (geen
belastingverhoging verschuldigd als tekortschatting minder dan 10% is.)
i. Aanvullende rechten:
1. 10-25 % = 5%
2. 25-50% = 10%
3. 50 – 100% = 15%
4. Vanaf 100% = 20%
3
a. De verkoper nog wijzen op het herroepingsrecht van 14 dagen
i. Uitdrukkelijke toestemming vragen om de opdracht binnen deze periode te starten.
Maakt veelal ook al deel uit van de verkoopopdracht.
b. Waardebepaling en juiste verkoopstrategie (klassieke verkoop, biedingsmoment, gesloten
omslag, …)
c. Eerste stap is alle relevante documenten opvragen voor publicatie. (Via Realsmart van immo-
connect kan dit makkelijk)
i. EPC
1. Energiedeskundige Type A of B
2. Prijs afhankelijk van grootte/type gebouw. € 150 à € 300
ii. Stedenbouwkundige inlichtingen
iii. Bodemattest
1. Via Ovam: € 67
iv. Asbestattest
1. Asbestdeskundige
2. Afhankelijk van aantal staaltjes, maar snel € 600
v. Watertoets/overstromingsgevoeligheid
vi. Elektrische keuring
vii. PID
viii. Eigendomstitel
ix. Kadastraal uittreksel
x. Keuringsattest stookolietank
d. Marketing en publiciteit
i. Professionele foto’s
ii. Aantrekkelijke en correcte advertentie
iii. Publiceren op de vastgoedwebsites, sociale media en aanspreken netwerk, …
iv. Bij akkoord een verkoopbord plaatsen
e. Bezoeken en kandidaat opvolging
i. Organiseren van plaatsbezoeken met geïnteresseerden
ii. Transparante en correcte informatie meegeven
iii. Eigenaar op de hoogte houden van reacties/feedback en biedingen
f. Onderhandelen en compromis
i. Als er biedingen binnenkomen de eigenaar begeleiden bij het onderhandelen om de
beste prijs te bekomen
ii. Compromis opmaken
g. Afhandeling en notariële akte
i. Alle documenten tijdig aanleveren aan notaris
ii. Eigenaar begeleiden tot aan notariële akte
1
,2) Eigendomsbewijs (hypothecair getuigschrift), waar opvragen, wie mag dit opvragen, waarom is
kadaster niet voldoende? Wat is AAPD? Wat is het vroegere hypotheekkantoor?
a. AAPD: Algemene administratie van de Patrimoniumdocumentatie (fusie van o.a. kadaster,
hypotheekkantoor en registratiekantoren)
b. Hypothecair getuigschrift is hét officiële bewijs van eigendom én lasten. Document op te vragen
bij AAPD door notarissen, gerechtsdeurwaarder of eigenaar (via lokaal RZ-kantoor)
c. Kadaster niet voldoende omdat deze enkele feitelijke gegevens over het perceel bevat (OV, KI,
opp. aard van het goed), het kan fouten bevatten en achterstand. Biedt geen zekerheid over de
eigendomsrechten.
d. Hypotheekkantoor was de dienst waar alle hypotheken, beslagen en eigendomsoverdrachten
werden ingeschreven.
3) EPC, wanneer verplicht, wie maakt dit op en hoeveel kost het?
a. EPC is verplicht bij verkoop en verhuur van onroerend goed in volle eigendom. (niet verplicht bij
o.a. onbewoonbare woning, woonboot, deel van een eigendom (na echtscheiding),
vakantiewoning, …)
b. Document verplicht vooraleer er publicatie gemaakt wordt. ‘in aanvraag’ is niet OK.
c. Sinds 01/05/2023 is EPC verplicht bij alle vormen van notariële overdracht in volle eigendom.
d. Wordt opgemaakt door een energiedeskundige type A voor residentiele gebouwen +- € 150 à €
250. EPB wordt opgemaakt door een EPB-verslaggever.
4) Asbestattest, wanneer verplicht, hoeveel kost het en waarom is het duurder dan EPC?
a. Bij overdracht onder levenden, naar een nieuwe eigenaar van een toegankelijke constructie die
voor 2001 gebouwd werd. Asbest attest dient aanwezig te zijn bij compromis. Vanaf 2032 dient
iedere toegankelijke constructie een asbestattest te hebben, los van verkoop. Kostprijs: € 300 à
€ 600. (inclusief € 50 OVAM retributie) Prijs sterk afhankelijk van aantal staalafnames. Is duurder
omdat er grondiger te werken gegaan wordt en meerdere staalafnames zijn die tijd vergen.
b. Sinds 2022
5) Bodemattest, waar opvragen, prijs? Wanneer verplicht? Kan je een compromis hebben zonder
geldig bodemattest? Wat staat er op het attest?
a. Bodemattest wordt afgeleverd door OVAM, aanvragen via notaris of op website Kostprijs € 67
per perceel. Dient aanwezig te zijn bij compromis, zoniet is deze nietig.
b. Attest vermeld de gekende milieuhistoriek en (mogelijke) bodemvervuiling. (geen gegevens
bekend, mogelijke verontreiniging onzeker/sanering nodig of gesaneerd en in orde
2
, 6) Verhuur Korte duur in Vlaanderen, opzegmodaliteiten verhuurder/huurder
a. Betreft een huurcontract van max. 3 jaar. Kan ook korter bv. 1 jaar + 2 jaar (in Vlaanderen max. 1
verlenging, in Wallonië 2 verlengingen en Bxl meer dan 2)
b. Huurder
i. Opzegmogelijkheid op ieder moment met 3 maand opzegtermijn (sinds 2019, voordien
(woninghuurwet) niet opzegbaar)
ii. Boete:
1. f1ste jaar: 1.5 maand boete
2. 2de jaar: 1 maand boete
3. 3de jaar: 0.5 maand boete
c. Verhuurder
i. Heeft geen wettelijke opzegmogelijkheden. Kan de overeenkomst wel opzeggen tegen
einde van 1ste break met 3 maand opzeg
d. Bij geen opzeg wordt de overeenkomst beschouwd als een 9 jaar huur.
7) Verhuur 9 jaar, kan verhuurder opzeggen voor eigen bewoning en hoe?
a. Verhuurder kan het huurcontract op ieder moment opzeggen met een termijn van 6 maand als
hij deze zelf wil gebruiken. Opzeg start eerste dag van de maand, na de maand van opzeg. Moet
er effectief 2 jaar verblijven en er binnen het jaar te gaan wonen. Zo niet boete van 18 maand.
b. Huurder kan op ieder moment opzeggen mits 3 maand opzegtermijn.
i. 1ste jaar: 3 maand boete
ii. 2de jaar: 2 maand boete
iii. 3de jaar: 1 maand boete
8) Kan hij opzeggen voor zoon, kleinzoon, achterkleinzoon?
a. Ja, dat is mogelijk met 6 maand opzeg en dezelfde bewoningsvoorwaarden. Huurcontract voor
2019 is dit mogelijk op elk moment. Huurcontract na 2019 pas mogelijk vanaf 3de jaar.
9) Kan hij opzeggen voor dochter van zijn nieuwe partner?
a. Neen, tenzij de verhuurder wettelijk samenwoont met nieuwe partner.
10) Wat is pro fisco verklaring? Waarom doe je dat? Wat is het risico als je het niet doet? Wat zijn de
boetes voor tekortschatting? Hoe kan je het vermijden?
a. Indien een woning onder de marktwaarde wordt verkocht kan men in de compromis/akte pro
fisco de marktwaarde aangeven waarop verkooprechten zullen worden berekend. Door de pro
fisco vermelden zullen geen boetes voor tekortschatting betaald moeten worden.
b. Als Vlabel een tekortschatting vaststelt kunnen er boetes worden opgelegd. (geen
belastingverhoging verschuldigd als tekortschatting minder dan 10% is.)
i. Aanvullende rechten:
1. 10-25 % = 5%
2. 25-50% = 10%
3. 50 – 100% = 15%
4. Vanaf 100% = 20%
3
