Syndicus 4
Structuur vereniging van mede-eigenaars
Een appartementsgebouw bestaat steeds uit twee delen:
Privatieve delen: zijn volledig en 100% eigendom van de
appartementseigenaar en valt onder het privaat beheer van de privéeigenaar
van de respectievelijke appartementen. Daar kan je als eigenaar “je goesting
mee doen” in bepaalde mate.
Voorbeeld: pleisterwerk aan de binnenzijde, niet-dragende binnenmuren,
binnendeuren, badkamer, radiatoren, ramen, keuken,…
Gemeenschappelijke delen: ze zijn geen eigendom van de VME (Vereniging
van Mede-eigenaars), ze behoren in onverdeeldheid toe aan alle mede-
eigenaars. Iedereen heeft er dus een onverdeeld aandeel in maar de
gemeenschap van mede-eigenaars heeft GEEN onroerend goed (= een
strikvraag). De VME beheren de gemeenschappelijke delen wel.
Voorbeeld: de lift, de gang, inkomhal, gemeenschappelijke kelderhallen,
gemeenschappelijke tuin, gemeenschappelijke lokalen met technische
installaties, technische installaties zelf (gemeenschappelijke
verwarmingsinstallatie,…), grond, funderingen, gevels, daken,...
De vereniging werd dus in het leven geroepen om de gemeenschappelijke
delen te beheren. Het aandeel van elke eigenaar in het mede-eigendom is
vergelijkbaar met deze van een bedrijf:
Voorbeeld: 1000 aandelen in een bedrijf en 5 vennoten en één heeft 50 ander
50…
- Een bedrijf hoert bv. toe aan aandeelhouders en iedereen heeft zijn
aandeel, je kan je aandeel niet gaan ophalen aangezien het ondeelbaar is
= hetzelfde bij de VME.
- Iedereen heeft een onverdeeld aandeel in de gemeenschappelijke delen en
dit samen met het privatief eigendom = aan het volledige eigendom.
Bij een aankoop, koop je dus:
1) Het privatieve eigendom (het appartement)
2) En een aandeel in de gemeenschap, dat aandeel wordt uitgedrukt in
duizendsten of tienduizendsten. Ze gaan elk appartement dus verbinden
aan bepaalde aandelen.
Vereniging van mede-eigenaars (VME)
Beheer van de gemeenschappelijke delen zal de gemeenschap in grote maten
laten uitbesteden of uitvoeren aan de syndicus. De job van syndicus is veelzijdig:
Technisch beheer (1):
Herstellingen
Renovaties
1
,Je hebt een gebouw en er is een nieuwe wetgeving omtrent de liften waarbij je
een hoger veiligheidsniveau moet bereiken door ze te moderniseren. De syndicus
zal offertes moeten vragen en deze moet hij vergelijkbaar maken zoals vb. in
Excel gieten en dan in vergadering aangeven dat dit moet gebeuren en de VME
moet kiezen welke firma het moet uitvoeren. Een syndicus is geen ingenieur
maar na verloop van tijd weet die wel op wat je moet letten voor de bewoners, je
moet de werken dus opvolgen en dit best ook met aanwezigheid van een
deskundige tot de moment van oplevering.
Renovaties van gevels, balkons en terrassen is veel voorkomend vroeg
of laat zal er sprake zijn van betonrot omdat de kwaliteit vroeger niet altijd
even goed was (chemische stoffen in de lucht, spanning in beton, water
komt binnen en dan vorstschade doordat ijs groter is,…) en omdat beton
onvoldoende beschermd was. Zo een renovaties zijn immense werken
waarbij je als syndicus elke week een werfvergadering hebt met een
architect, aannemers,… vaak zijn er ook afgevaardigden bij van de VME
(ze zijn vanaf dag één betrokken in het proces en men tracht in dialoog te
gaan met de mensen). Ze willen dus duidelijk maken aan de mensen dat
het belangrijk is om iets te doen aan de gevel.
“Is het niet wenselijk om iets aan het beton te doen?”, ze gaan dus
adviezen vragen en kijken of een grotere renovatie aan de orde is, vanaf
dat er iets gebeurt in dialoog gaan met mensen en te doen inzien dat het
belangrijk is om aan iets aan gevel te doen. architect gaat aangesteld
worden en gaat conceptvoorstellingen maken, de offertes gaan bekeken en
vergeleken worden door de architect. Op basis van advies van architect in
vergadering voorstellen.
Bij de effectieve uitvoering van de werken, gaan ze moeten zorgen
dat de architect de hoofdaannemer in het oog houden en dat je
tijdens deze werfvergaderingen ook de mede-eigenaars meenemen
in het gehele traject zodat het op een positieve manier afgeleverd
kan worden.
In nieuwe gebouwen veel intelligente systemen die niet renovatiebehoeftig
zijn, maar waar gespecialiseerde bedrijven het onderhoud doen. Syndici
gaan dit uitbesteden aan grote bedrijven.
Voorbeeld: Kontich een heel modern kantoorcomplex en als je gaat kijken
naar de technieken is het moeilijk te vatten wat er in steekt. Denk aan
bevochtigingsinstallaties die luchtvochtigheid in gebouw in orde houdt. Als
het te warm is dan wordt het gekoeld. Verwarming gebeurt met meest
efficiënte technieken.
Kan ook gaan om kleinere dingen zoals vb. kasseien op oprit die naar
boven zijn geduwd, schoonmaak… kleine herstellingen die ad hoc
moeten gebeuren.
Administratief beheer (2):
Organisatie en dergelijken rond de algemene vergaderingen.
Vertegenwoordigen van de mede-eigendom in alle aangelegenheden.
Een vereniging bestaat uit twee belangrijke organen:
2
, De algemene vergadering
Mede-eigenaars
Elke mede-eigenaar maakt deel uit van de AV en die moet 1x per jaar
samenkomen. Dit noemt men ook wel bewonersvergadering, maar klopt niet
want dit zijn de eigenaars (er zijn geen bewoners maar wém de eigenaars).
- De voorbereiding, de termijn, de manier waarop ze uitgenodigd worden, de
volmacht, de verslaggeving (en het overmaken hiervan), wie er kan
stemmen,…
- Het is administratief werk en je moet dit als syndicus opstellen volgens het
boekje en zien dat het administratief beheer goed verloopt.
Voorbeeld: beheer van de contracten onderhoudscontracten aangaan en
bestellen, basisdocumenten bijhouden en beheren zoals vb. reglement van
interne orde… Heel het beheer van alle papieren gebeurt door de VME. Ook moet
er vb. eigenaarsgegevens worden verwerkt: de persoonsgegevens van de mede-
eigenaars gaan beheerd worden door de vereniging.
Financieel beheer (3):
Anders dan bij bedrijven - boekhouden is belangrijk: ook jaarrekening opstellen,
maar groot verschil tussen bedrijfsboekhouding:
- Btw-aangiftes in bedrijven gebeuren niet bij de VME aangezien ze niet Btw-
plichtig zijn.
- Een VME moet geen jaarrekening opstellen en ook geen afschrijvingen.
- Boekhoudkundig aspect is makkelijker dan dat van een bedrijf. De meeste
syndicuskantoren regelen het werk dat mensen die vastgoed doen de
beheerder worden en doen de boekhouding niet.
Wel
- Elke inkomende factuur moet ingeboekt en betaald worden.
- Verdeling van de kosten over de mede-eigenaars.
- Invordering van de vorderingen t.o.v. de mede-eigenaars.
In een klassiek syndicuskantoor: een afdeling voor de boekhouding en dan
een deel apart voor de beheerders.
Property managers (beheer)
Boekhouding
De hoofdtaak van een syndicus: ligt dus bij de verwerking en betaling van
facturen en het terugvorderen bij de mede-eigenaars, je gaat dus gelden
opvragen bij de eigenaars om de facturen te kunnen betalen om hiervoor
jaarafrekeningen/onkostenvergoedingen te kunnen maken. Elke vereniging heeft
eigen boekhouding en moet alle facturen verwerken en betalen en op geregelde
tijdstippen gelden opvragen bij de mede-eigenaars zodanig dat de
provisieopvraging krijgen en betalen dit op rekening van het gebouw.
*Afrekeningen of onkostenvergoedingen = volgens de juiste verdeelsleutel
verdelen over al de mede-eigenaars.
3
, De boekhouding van een syndicus is slechts een kostenboekhouding.
Er komt een gelaagdheid bij, je hebt niet enkel de grootboekrekeningen
maar je hebt ook de verdeelsleutels waaraan je ze moet toewijzen, dus een
extra laag. Niet elke eigenaar gaat in dezelfde maten moeten bijdragen,
soms zelfs niet. Sommige mede-eigenaars participeren hiermee of niet.
Juridisch beheer (4): het implementeren van de wetgeving in het technisch,
administratief en financieel beheer.
- Voeren, begeleiden van juridische procedures tegenover (achterstallige)
mede-eigenaars, in gebreke gebleven leveranciers, bouwpromotoren,
buren,…
- Nakijken op juiste toepassing van de wetten, vooral de wet op de mede-
eigendom.
Er waren relatief weinig regels vroeger. Hoe ze toen tewerk gingen, was heel
twijfelachtig en de belangen van de verenigingen werden niet op de juiste manier
gediend.
Evolutie wet van mede-eigendom
Hoofdlijnen hiervan kennen:
Wet op mede-eigendom gepubliceerd in 1994 en eerste keer dat er wetgeving
is gepubliceerd over gedwongen mede-eigendom. De VME’s deden zomaar wat,
maar wel conform de statuten wel relatief weinig regels!
In Antwerpen of Gent andere plaatselijke gebruiken. De wetgeving zorgde ervoor
dat er minder fraude was. Men werd geconfronteerd met amateurisme die
deontologisch niet oké was. De manier van werk gaan was op verschillende
vlakken twijfelachtig was en waar dat belangen van verenigingen niet altijd op
juiste manier werden gediend.
Veel wantoestanden waardoor in 2010 (16 jaar later) had men eerste grondige
herwerking van wet op gedwongen mede-appartementseigendom. Dit zorgde
voor meer zekerheid voor de mede-eigenaars. Vooral als doel om het aspect
mede-eigendom beter te regelen in het belang van een betere rechtszekerheid
van de mede-eigenaar.
Vroeger moesten de verslagen van de AV’s niet geverifieerd worden.
Maar bood weinig mogelijkheid tot praktische toepassingsmogelijkheden, een
voorbeeld hiervan is dat de wet van 2010 zei dat “indien dat je beslissingen
neemt over bv. een wijziging van de aandelen binnen het gebouw / indien je een
stuk van de gemeenschappelijke grond zou willen afstaan, zou er een
eenparigheid van stemming (examen) (= dus iedereen akkoord) moeten zijn”.
Je bent als mede-eigenaar niet verplicht om naar de AV te gaan, indien zo een
punt dus voorgelegd wordt zonder dat iedereen aanwezig is het punt kon
vervolgens niet gestemd worden.
In grote gebouwen vaak een probleem om iedereen op de AV te krijgen. De
opkomst gaat ook steeds verder achteruit.
Voorbeeld van de lector: doen nieuwbouwprojecten vooral dus vaak zijn
investeerders de koper ervan, zij gaan hun tijd niet besteden aan het
bijwonen van deze vergaderingen.
4
Structuur vereniging van mede-eigenaars
Een appartementsgebouw bestaat steeds uit twee delen:
Privatieve delen: zijn volledig en 100% eigendom van de
appartementseigenaar en valt onder het privaat beheer van de privéeigenaar
van de respectievelijke appartementen. Daar kan je als eigenaar “je goesting
mee doen” in bepaalde mate.
Voorbeeld: pleisterwerk aan de binnenzijde, niet-dragende binnenmuren,
binnendeuren, badkamer, radiatoren, ramen, keuken,…
Gemeenschappelijke delen: ze zijn geen eigendom van de VME (Vereniging
van Mede-eigenaars), ze behoren in onverdeeldheid toe aan alle mede-
eigenaars. Iedereen heeft er dus een onverdeeld aandeel in maar de
gemeenschap van mede-eigenaars heeft GEEN onroerend goed (= een
strikvraag). De VME beheren de gemeenschappelijke delen wel.
Voorbeeld: de lift, de gang, inkomhal, gemeenschappelijke kelderhallen,
gemeenschappelijke tuin, gemeenschappelijke lokalen met technische
installaties, technische installaties zelf (gemeenschappelijke
verwarmingsinstallatie,…), grond, funderingen, gevels, daken,...
De vereniging werd dus in het leven geroepen om de gemeenschappelijke
delen te beheren. Het aandeel van elke eigenaar in het mede-eigendom is
vergelijkbaar met deze van een bedrijf:
Voorbeeld: 1000 aandelen in een bedrijf en 5 vennoten en één heeft 50 ander
50…
- Een bedrijf hoert bv. toe aan aandeelhouders en iedereen heeft zijn
aandeel, je kan je aandeel niet gaan ophalen aangezien het ondeelbaar is
= hetzelfde bij de VME.
- Iedereen heeft een onverdeeld aandeel in de gemeenschappelijke delen en
dit samen met het privatief eigendom = aan het volledige eigendom.
Bij een aankoop, koop je dus:
1) Het privatieve eigendom (het appartement)
2) En een aandeel in de gemeenschap, dat aandeel wordt uitgedrukt in
duizendsten of tienduizendsten. Ze gaan elk appartement dus verbinden
aan bepaalde aandelen.
Vereniging van mede-eigenaars (VME)
Beheer van de gemeenschappelijke delen zal de gemeenschap in grote maten
laten uitbesteden of uitvoeren aan de syndicus. De job van syndicus is veelzijdig:
Technisch beheer (1):
Herstellingen
Renovaties
1
,Je hebt een gebouw en er is een nieuwe wetgeving omtrent de liften waarbij je
een hoger veiligheidsniveau moet bereiken door ze te moderniseren. De syndicus
zal offertes moeten vragen en deze moet hij vergelijkbaar maken zoals vb. in
Excel gieten en dan in vergadering aangeven dat dit moet gebeuren en de VME
moet kiezen welke firma het moet uitvoeren. Een syndicus is geen ingenieur
maar na verloop van tijd weet die wel op wat je moet letten voor de bewoners, je
moet de werken dus opvolgen en dit best ook met aanwezigheid van een
deskundige tot de moment van oplevering.
Renovaties van gevels, balkons en terrassen is veel voorkomend vroeg
of laat zal er sprake zijn van betonrot omdat de kwaliteit vroeger niet altijd
even goed was (chemische stoffen in de lucht, spanning in beton, water
komt binnen en dan vorstschade doordat ijs groter is,…) en omdat beton
onvoldoende beschermd was. Zo een renovaties zijn immense werken
waarbij je als syndicus elke week een werfvergadering hebt met een
architect, aannemers,… vaak zijn er ook afgevaardigden bij van de VME
(ze zijn vanaf dag één betrokken in het proces en men tracht in dialoog te
gaan met de mensen). Ze willen dus duidelijk maken aan de mensen dat
het belangrijk is om iets te doen aan de gevel.
“Is het niet wenselijk om iets aan het beton te doen?”, ze gaan dus
adviezen vragen en kijken of een grotere renovatie aan de orde is, vanaf
dat er iets gebeurt in dialoog gaan met mensen en te doen inzien dat het
belangrijk is om aan iets aan gevel te doen. architect gaat aangesteld
worden en gaat conceptvoorstellingen maken, de offertes gaan bekeken en
vergeleken worden door de architect. Op basis van advies van architect in
vergadering voorstellen.
Bij de effectieve uitvoering van de werken, gaan ze moeten zorgen
dat de architect de hoofdaannemer in het oog houden en dat je
tijdens deze werfvergaderingen ook de mede-eigenaars meenemen
in het gehele traject zodat het op een positieve manier afgeleverd
kan worden.
In nieuwe gebouwen veel intelligente systemen die niet renovatiebehoeftig
zijn, maar waar gespecialiseerde bedrijven het onderhoud doen. Syndici
gaan dit uitbesteden aan grote bedrijven.
Voorbeeld: Kontich een heel modern kantoorcomplex en als je gaat kijken
naar de technieken is het moeilijk te vatten wat er in steekt. Denk aan
bevochtigingsinstallaties die luchtvochtigheid in gebouw in orde houdt. Als
het te warm is dan wordt het gekoeld. Verwarming gebeurt met meest
efficiënte technieken.
Kan ook gaan om kleinere dingen zoals vb. kasseien op oprit die naar
boven zijn geduwd, schoonmaak… kleine herstellingen die ad hoc
moeten gebeuren.
Administratief beheer (2):
Organisatie en dergelijken rond de algemene vergaderingen.
Vertegenwoordigen van de mede-eigendom in alle aangelegenheden.
Een vereniging bestaat uit twee belangrijke organen:
2
, De algemene vergadering
Mede-eigenaars
Elke mede-eigenaar maakt deel uit van de AV en die moet 1x per jaar
samenkomen. Dit noemt men ook wel bewonersvergadering, maar klopt niet
want dit zijn de eigenaars (er zijn geen bewoners maar wém de eigenaars).
- De voorbereiding, de termijn, de manier waarop ze uitgenodigd worden, de
volmacht, de verslaggeving (en het overmaken hiervan), wie er kan
stemmen,…
- Het is administratief werk en je moet dit als syndicus opstellen volgens het
boekje en zien dat het administratief beheer goed verloopt.
Voorbeeld: beheer van de contracten onderhoudscontracten aangaan en
bestellen, basisdocumenten bijhouden en beheren zoals vb. reglement van
interne orde… Heel het beheer van alle papieren gebeurt door de VME. Ook moet
er vb. eigenaarsgegevens worden verwerkt: de persoonsgegevens van de mede-
eigenaars gaan beheerd worden door de vereniging.
Financieel beheer (3):
Anders dan bij bedrijven - boekhouden is belangrijk: ook jaarrekening opstellen,
maar groot verschil tussen bedrijfsboekhouding:
- Btw-aangiftes in bedrijven gebeuren niet bij de VME aangezien ze niet Btw-
plichtig zijn.
- Een VME moet geen jaarrekening opstellen en ook geen afschrijvingen.
- Boekhoudkundig aspect is makkelijker dan dat van een bedrijf. De meeste
syndicuskantoren regelen het werk dat mensen die vastgoed doen de
beheerder worden en doen de boekhouding niet.
Wel
- Elke inkomende factuur moet ingeboekt en betaald worden.
- Verdeling van de kosten over de mede-eigenaars.
- Invordering van de vorderingen t.o.v. de mede-eigenaars.
In een klassiek syndicuskantoor: een afdeling voor de boekhouding en dan
een deel apart voor de beheerders.
Property managers (beheer)
Boekhouding
De hoofdtaak van een syndicus: ligt dus bij de verwerking en betaling van
facturen en het terugvorderen bij de mede-eigenaars, je gaat dus gelden
opvragen bij de eigenaars om de facturen te kunnen betalen om hiervoor
jaarafrekeningen/onkostenvergoedingen te kunnen maken. Elke vereniging heeft
eigen boekhouding en moet alle facturen verwerken en betalen en op geregelde
tijdstippen gelden opvragen bij de mede-eigenaars zodanig dat de
provisieopvraging krijgen en betalen dit op rekening van het gebouw.
*Afrekeningen of onkostenvergoedingen = volgens de juiste verdeelsleutel
verdelen over al de mede-eigenaars.
3
, De boekhouding van een syndicus is slechts een kostenboekhouding.
Er komt een gelaagdheid bij, je hebt niet enkel de grootboekrekeningen
maar je hebt ook de verdeelsleutels waaraan je ze moet toewijzen, dus een
extra laag. Niet elke eigenaar gaat in dezelfde maten moeten bijdragen,
soms zelfs niet. Sommige mede-eigenaars participeren hiermee of niet.
Juridisch beheer (4): het implementeren van de wetgeving in het technisch,
administratief en financieel beheer.
- Voeren, begeleiden van juridische procedures tegenover (achterstallige)
mede-eigenaars, in gebreke gebleven leveranciers, bouwpromotoren,
buren,…
- Nakijken op juiste toepassing van de wetten, vooral de wet op de mede-
eigendom.
Er waren relatief weinig regels vroeger. Hoe ze toen tewerk gingen, was heel
twijfelachtig en de belangen van de verenigingen werden niet op de juiste manier
gediend.
Evolutie wet van mede-eigendom
Hoofdlijnen hiervan kennen:
Wet op mede-eigendom gepubliceerd in 1994 en eerste keer dat er wetgeving
is gepubliceerd over gedwongen mede-eigendom. De VME’s deden zomaar wat,
maar wel conform de statuten wel relatief weinig regels!
In Antwerpen of Gent andere plaatselijke gebruiken. De wetgeving zorgde ervoor
dat er minder fraude was. Men werd geconfronteerd met amateurisme die
deontologisch niet oké was. De manier van werk gaan was op verschillende
vlakken twijfelachtig was en waar dat belangen van verenigingen niet altijd op
juiste manier werden gediend.
Veel wantoestanden waardoor in 2010 (16 jaar later) had men eerste grondige
herwerking van wet op gedwongen mede-appartementseigendom. Dit zorgde
voor meer zekerheid voor de mede-eigenaars. Vooral als doel om het aspect
mede-eigendom beter te regelen in het belang van een betere rechtszekerheid
van de mede-eigenaar.
Vroeger moesten de verslagen van de AV’s niet geverifieerd worden.
Maar bood weinig mogelijkheid tot praktische toepassingsmogelijkheden, een
voorbeeld hiervan is dat de wet van 2010 zei dat “indien dat je beslissingen
neemt over bv. een wijziging van de aandelen binnen het gebouw / indien je een
stuk van de gemeenschappelijke grond zou willen afstaan, zou er een
eenparigheid van stemming (examen) (= dus iedereen akkoord) moeten zijn”.
Je bent als mede-eigenaar niet verplicht om naar de AV te gaan, indien zo een
punt dus voorgelegd wordt zonder dat iedereen aanwezig is het punt kon
vervolgens niet gestemd worden.
In grote gebouwen vaak een probleem om iedereen op de AV te krijgen. De
opkomst gaat ook steeds verder achteruit.
Voorbeeld van de lector: doen nieuwbouwprojecten vooral dus vaak zijn
investeerders de koper ervan, zij gaan hun tijd niet besteden aan het
bijwonen van deze vergaderingen.
4
