Samenvatting Dossieropbouw 2 –
Vastgoed SEM 2
1 INLEIDING........................................................................................... 2
2 INFORMATIEPLICHT.............................................................................. 2
3 INFORMATIE OVER DE PARTIJEN............................................................ 2
3.1 JURIDISCHE BEKWAAMHEID.......................................................................2
3.2 ANTIWITWASWETGEVING..........................................................................5
4 PATRIMONIUMDOCUMENTATIE.............................................................. 5
4.1 FOD FINANCIËN...................................................................................5
4.2 KADASTER (AAPD, OPMETINGEN & WAARDERINGEN)......................................6
4.3 KANTOOR RECHTSZEKERHEID (AAPD, RECHTSZEKERHEID)................................6
5 FYSIEKE BESCHRIJVING VAN HET ONROEREND GOED.............................. 8
5.1 BOUWPLANNEN.....................................................................................8
5.2 BOUWTECHNISCHE DIAGNOSE....................................................................8
5.2.1 ALGEMEEN............................................................................................................ 8
5.2.2 VRIJWARING VOOR VERBORGEN GEBREKEN..................................................................9
5.3 VOORWERP VAN DE VERKOOP...................................................................9
5.4 OPPERVLAKTEVERMELDINGEN...................................................................9
5.5 LIGGINGSINFORMATIE............................................................................10
6 RUIMTELIJKE ORDENING..................................................................... 10
6.1 BEGRIPPEN........................................................................................10
6.2 AANDACHTSPUNTEN VOOR MAKELAAR BIJ VERKOOP.......................................10
6.3 BIJZONDERE INFORMATIEPLICHT BIJ VERKOOP...............................................11
7 JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN..................................................... 12
7.1 BODEMTOESTAND................................................................................12
7.2 ONROEREND ERFGOED..........................................................................15
7.3 OVERSTROMINGSGEVAAR.......................................................................16
7.4 VOORKOOPRECHTEN.............................................................................17
7.4.1 UITZONDERINGEN VLAAMSE VOORKOOPRECHTEN........................................................17
0
,8 TECHNISCHE INFO CONSTRUCTIE EN INSTALLATIE................................ 18
8.1 AS-BUILTATTEST..................................................................................18
8.2 ASBESTATTEST....................................................................................18
8.3 CONFORMITEITSATTEST.........................................................................19
8.4 ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT...............................................................19
8.5 POSTINTERVENTIEDOSSIER.....................................................................20
8.6 KEURINGEN EN ATTESTEN INSTALLATIES.....................................................20
8.6.1 STOOKOLIETANK................................................................................................... 21
8.6.2 CV, INDIVIDUELE STOOKTOESTELLEN, SCHOORSTENEN & ROOKMELDER...........................21
9 TYPEGEBONDEN VASTGOEDINFORMATIE.............................................. 21
9.1 APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM..............................................................21
9.2 WONINGBOUWWET..............................................................................22
9.3 VERKOOP VAN EEN BOUWGROND..............................................................22
9.4 BOSGEBIED........................................................................................22
10 NOTARIS.BE.................................................................................... 23
10.1 VERKOOPRECHTEN.............................................................................23
10.1.1 ALGEMEEN TARIEF.............................................................................................. 23
10.1.2 VERLAAGD TARIEF VOOR ENIGE EIGEN WONING.........................................................23
10.1.3 TERUGGAVE VERKOOPRECHTEN............................................................................. 25
10.1.4 BTW VERSCHULDIGD OP DE VERKOOP VAN EEN WONING............................................25
10.2 NOTARIS.........................................................................................25
10.2.1 OPENBARE VERKOOP........................................................................................... 27
1
, 1 Inleiding
De vastgoedmakelaar is meer dan alleen een verkoper: hij heeft een informatie- en
onderzoeksplicht tegenover zowel de opdrachtgever als de kandidaat-koper. Hij
moet correcte en volledige info verzamelen over het pand en deze tijdig meedelen,
anders riskeert hij aansprakelijkheid. Door de erkenning van het beroep is die
verantwoordelijkheid toegenomen en wordt van hem professionele vakkennis
verwacht.
2 Informatieplicht
De vastgoedmakelaar heeft (een algemene) informatieplicht waarbij hij dus
bepaalde informatie MOET verstrekken aan opdrachtgever & kandidaat-koper, en
daar dus ook aansprakelijk voor is.
Art. 12 Plichtenleer (volledig en juist)
WER (volledig, juist én NIET misleidend / eerlijk)
Bijzondere informatieplichten (tijdig bepaalde documenten verstrekken)
Hoe grondiger onderzoek hoe juister/vollediger de informatie DUS: opmaak
stevig & gedocumenteerd dossier van groot belang!
o Opdrachtgever:
contractuele relatie: advies + info strenger
o Kandidaat-koper:
buitenconctractuele relatie: info
3 Informatie over de partijen
3.1 Juridische bekwaamheid
Fysieke-/natuurlijke personen (tenzij onbekwaam) & rechtspersonen zijn
bekwaam.
Vennootschap:
beslissingsbevoegdheid (intern) beslissingen nemen
vertegenwoordigingsbevoegdheid (extern) ondertekenen
statuten controleren: KUNNEN
1. KBO: Public Search
2. vennootschap opzoeken (op naam of ondernemingsnummer)
3. Juiste onderneming aanklikken
4. Scrol naar onderen en klik op de link ‘publicaties Belgisch Staatsblad’.
o bestuurders (intern): (recentste) benoemingen
o ondertekeningsbevoegdheid (extern) statuten raadplegen
meerhandtekeningclausule? (andere beperkingen nalezen?)
Mede-eigenaars: in eigendomstitel controleren exclusieve eigenaar OF mede-
eigenaar
2
Vastgoed SEM 2
1 INLEIDING........................................................................................... 2
2 INFORMATIEPLICHT.............................................................................. 2
3 INFORMATIE OVER DE PARTIJEN............................................................ 2
3.1 JURIDISCHE BEKWAAMHEID.......................................................................2
3.2 ANTIWITWASWETGEVING..........................................................................5
4 PATRIMONIUMDOCUMENTATIE.............................................................. 5
4.1 FOD FINANCIËN...................................................................................5
4.2 KADASTER (AAPD, OPMETINGEN & WAARDERINGEN)......................................6
4.3 KANTOOR RECHTSZEKERHEID (AAPD, RECHTSZEKERHEID)................................6
5 FYSIEKE BESCHRIJVING VAN HET ONROEREND GOED.............................. 8
5.1 BOUWPLANNEN.....................................................................................8
5.2 BOUWTECHNISCHE DIAGNOSE....................................................................8
5.2.1 ALGEMEEN............................................................................................................ 8
5.2.2 VRIJWARING VOOR VERBORGEN GEBREKEN..................................................................9
5.3 VOORWERP VAN DE VERKOOP...................................................................9
5.4 OPPERVLAKTEVERMELDINGEN...................................................................9
5.5 LIGGINGSINFORMATIE............................................................................10
6 RUIMTELIJKE ORDENING..................................................................... 10
6.1 BEGRIPPEN........................................................................................10
6.2 AANDACHTSPUNTEN VOOR MAKELAAR BIJ VERKOOP.......................................10
6.3 BIJZONDERE INFORMATIEPLICHT BIJ VERKOOP...............................................11
7 JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN..................................................... 12
7.1 BODEMTOESTAND................................................................................12
7.2 ONROEREND ERFGOED..........................................................................15
7.3 OVERSTROMINGSGEVAAR.......................................................................16
7.4 VOORKOOPRECHTEN.............................................................................17
7.4.1 UITZONDERINGEN VLAAMSE VOORKOOPRECHTEN........................................................17
0
,8 TECHNISCHE INFO CONSTRUCTIE EN INSTALLATIE................................ 18
8.1 AS-BUILTATTEST..................................................................................18
8.2 ASBESTATTEST....................................................................................18
8.3 CONFORMITEITSATTEST.........................................................................19
8.4 ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT...............................................................19
8.5 POSTINTERVENTIEDOSSIER.....................................................................20
8.6 KEURINGEN EN ATTESTEN INSTALLATIES.....................................................20
8.6.1 STOOKOLIETANK................................................................................................... 21
8.6.2 CV, INDIVIDUELE STOOKTOESTELLEN, SCHOORSTENEN & ROOKMELDER...........................21
9 TYPEGEBONDEN VASTGOEDINFORMATIE.............................................. 21
9.1 APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM..............................................................21
9.2 WONINGBOUWWET..............................................................................22
9.3 VERKOOP VAN EEN BOUWGROND..............................................................22
9.4 BOSGEBIED........................................................................................22
10 NOTARIS.BE.................................................................................... 23
10.1 VERKOOPRECHTEN.............................................................................23
10.1.1 ALGEMEEN TARIEF.............................................................................................. 23
10.1.2 VERLAAGD TARIEF VOOR ENIGE EIGEN WONING.........................................................23
10.1.3 TERUGGAVE VERKOOPRECHTEN............................................................................. 25
10.1.4 BTW VERSCHULDIGD OP DE VERKOOP VAN EEN WONING............................................25
10.2 NOTARIS.........................................................................................25
10.2.1 OPENBARE VERKOOP........................................................................................... 27
1
, 1 Inleiding
De vastgoedmakelaar is meer dan alleen een verkoper: hij heeft een informatie- en
onderzoeksplicht tegenover zowel de opdrachtgever als de kandidaat-koper. Hij
moet correcte en volledige info verzamelen over het pand en deze tijdig meedelen,
anders riskeert hij aansprakelijkheid. Door de erkenning van het beroep is die
verantwoordelijkheid toegenomen en wordt van hem professionele vakkennis
verwacht.
2 Informatieplicht
De vastgoedmakelaar heeft (een algemene) informatieplicht waarbij hij dus
bepaalde informatie MOET verstrekken aan opdrachtgever & kandidaat-koper, en
daar dus ook aansprakelijk voor is.
Art. 12 Plichtenleer (volledig en juist)
WER (volledig, juist én NIET misleidend / eerlijk)
Bijzondere informatieplichten (tijdig bepaalde documenten verstrekken)
Hoe grondiger onderzoek hoe juister/vollediger de informatie DUS: opmaak
stevig & gedocumenteerd dossier van groot belang!
o Opdrachtgever:
contractuele relatie: advies + info strenger
o Kandidaat-koper:
buitenconctractuele relatie: info
3 Informatie over de partijen
3.1 Juridische bekwaamheid
Fysieke-/natuurlijke personen (tenzij onbekwaam) & rechtspersonen zijn
bekwaam.
Vennootschap:
beslissingsbevoegdheid (intern) beslissingen nemen
vertegenwoordigingsbevoegdheid (extern) ondertekenen
statuten controleren: KUNNEN
1. KBO: Public Search
2. vennootschap opzoeken (op naam of ondernemingsnummer)
3. Juiste onderneming aanklikken
4. Scrol naar onderen en klik op de link ‘publicaties Belgisch Staatsblad’.
o bestuurders (intern): (recentste) benoemingen
o ondertekeningsbevoegdheid (extern) statuten raadplegen
meerhandtekeningclausule? (andere beperkingen nalezen?)
Mede-eigenaars: in eigendomstitel controleren exclusieve eigenaar OF mede-
eigenaar
2
