Syndicschap – D.Deloof
Les 1: oplevering
Oplevering van mede-eigendom:
1. Begrippen
2. Wettelijk kader
3. Draaiboek oplevering
1. Begrippen
Oplevering:
- = de handeling waarbij de aannemer het resultaat van zijn werk aan de bouwheer levert, om
hem de gelegenheid te geven het te keuren en (na goedkeuring) over te dragen. Deze
ontvangst gebeurt in 2 fasen: voorlopige & definitieve oplevering.
Aanvaarding:
- = de erkenning dat aan de contractuele verplichtingen is voldaan (m.u.v. verborgen gebreken,
gebreken die de stevigheid aantasten & bedrog)
2. Wettelijk kader
- Burgerlijk wetboek
o Geen uitdrukkelijke regeling
o Impliciet:
▪ Art. 1788 BW: verplichting tot ontvangst
▪ Art 1790 BW: verplichting tot goedkeuring
o 10-jarige aansprakelijkheid aannemers & architecten
▪ Art. 1792 BW: “na de oplevering blijven architect & aannemer gedurende 10
jaar aansprakelijk voor gebreken die de stevigheid van het gebouw raken,
namelijk gebreken waardoor het gebouw geheel of gedeeltelijk tenietgaat.”
• = ernstige gebreken die stabiliteit kunnen aantasten
• = dienen niet aanwezig te zijn bij oplevering
• = start bij definitieve oplevering
• = vervaltermijn (enkel schorsing door procedure)
• = kan niet langer of korter
• = bouwheer of koper
• = vordering tegen hoofdaannemer of iedere aannemer die werken heeft
uitgevoerd betreffende stabiliteit
• = kan ook tegen de architect
o Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken
▪ = bouwfouten die niet de stabiliteit raken & niet zichtbaar waren bij
voorlopige oplevering (zeker binnen 10 jaar na voorlopige oplevering)
o Wet op appartementsmede-eigendom (3.68-3.100 BW)
▪ Geen voorziening omtrent oplevering van gemeenschappelijke delen of latere
werken aan deze delen
▪ Beslissing door algemene vergadering (AV) met volstrekte meerderheid
o De woningbouwwet (= wet Breyne) & KB wet Breyne
▪ Wijze van voorlopige oplevering:
• Privatieve delen: schriftelijk & tegensprekelijke akte; getekend door
beide partijen of in gebruikname (= stilzwijgende ontvangst)
• Gemeenschappelijke delen: schriftelijke & tegensprekelijke akte
waarbij de VME vertegenwoordigd wordt door de syndicus (onder
opschortende voorwaarde van goedkeuring van AV)
o Geen mogelijkheid tot stilzwijgende oplevering!
, • Volgorde is om het even. Ofwel eerst VO privatieven ofwel eerst VO
gemeenschappelijke delen
o Wijze van definitieve oplevering:
▪ Privatieve delen: geschrift, maar bewoning geldt niet als vermoeden van DO
• 1 jaar na VO
▪ Gemeenschappelijke delen: geschrift
• 1 jaar na VO
▪ Volgorde is niet om het even: eerst oplevering van gemeenschappelijke delen,
dan privatieven
▪ Praktijd <-> theorie: geen stilzwijgende definitieve oplevering mogelijk!
o Weigering van oplevering:
▪ Wijze: aangetekend schrijven met de redenen van weigering; stilzwijgende
weigering kan niet
▪ Redenen: ontbreken van belangrijke elementen van de bouw, onafgewerkt,
gebrekkig
o Betekenis & gevolgen VO
▪ Inontvangstname
▪ Schadevergoedingen wegens vertraging stoppen
▪ Uitstaande saldo promotor dient betaald te worden
▪ Genot over het goed
▪ Risico gaat over naar de koper
▪ Waarborgtermijn van 1 jaar start
▪ Mogelijkheid koper om nietigheid in te roepen vervalt
o Betekenis & gevolgen DO
▪ Einde waarborgtermijn (behalve 10-jarige aansprakelijkheid & onzichtbare
gebreken)
3. Draaiboek oplevering
- Oplevering privatieven
o Uitvoeringstermijn
o Eventueel bijstand door architect
o Neerschrijven van opmerkingen met uitvoeringstermijn
o Na weigering
▪ → Akkoord promotor: nieuwe datum
▪ → Geen akkoord promotor: via rechtbank eventueel
o Belang DO voor promotor?
▪ → Vrijgave waarborg
▪ → Start 10-jarige termijn
- Oplevering gemeenschappelijke delen
o Analoog aan privatieven
o Eventueel bijstand van syndicus door architect en/of RVME
o Volmacht werkwijze algemene vergadering (AV)
Les 2: financieel beheer
Overzicht financieel beheer:
1. Terminologie
2. Basiselementen
3. Kostenopgave (= globale afrekening)
4. Kostenverdeling (= indiv. Afrekening)
5. Décharge
6. Oefening
Les 1: oplevering
Oplevering van mede-eigendom:
1. Begrippen
2. Wettelijk kader
3. Draaiboek oplevering
1. Begrippen
Oplevering:
- = de handeling waarbij de aannemer het resultaat van zijn werk aan de bouwheer levert, om
hem de gelegenheid te geven het te keuren en (na goedkeuring) over te dragen. Deze
ontvangst gebeurt in 2 fasen: voorlopige & definitieve oplevering.
Aanvaarding:
- = de erkenning dat aan de contractuele verplichtingen is voldaan (m.u.v. verborgen gebreken,
gebreken die de stevigheid aantasten & bedrog)
2. Wettelijk kader
- Burgerlijk wetboek
o Geen uitdrukkelijke regeling
o Impliciet:
▪ Art. 1788 BW: verplichting tot ontvangst
▪ Art 1790 BW: verplichting tot goedkeuring
o 10-jarige aansprakelijkheid aannemers & architecten
▪ Art. 1792 BW: “na de oplevering blijven architect & aannemer gedurende 10
jaar aansprakelijk voor gebreken die de stevigheid van het gebouw raken,
namelijk gebreken waardoor het gebouw geheel of gedeeltelijk tenietgaat.”
• = ernstige gebreken die stabiliteit kunnen aantasten
• = dienen niet aanwezig te zijn bij oplevering
• = start bij definitieve oplevering
• = vervaltermijn (enkel schorsing door procedure)
• = kan niet langer of korter
• = bouwheer of koper
• = vordering tegen hoofdaannemer of iedere aannemer die werken heeft
uitgevoerd betreffende stabiliteit
• = kan ook tegen de architect
o Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken
▪ = bouwfouten die niet de stabiliteit raken & niet zichtbaar waren bij
voorlopige oplevering (zeker binnen 10 jaar na voorlopige oplevering)
o Wet op appartementsmede-eigendom (3.68-3.100 BW)
▪ Geen voorziening omtrent oplevering van gemeenschappelijke delen of latere
werken aan deze delen
▪ Beslissing door algemene vergadering (AV) met volstrekte meerderheid
o De woningbouwwet (= wet Breyne) & KB wet Breyne
▪ Wijze van voorlopige oplevering:
• Privatieve delen: schriftelijk & tegensprekelijke akte; getekend door
beide partijen of in gebruikname (= stilzwijgende ontvangst)
• Gemeenschappelijke delen: schriftelijke & tegensprekelijke akte
waarbij de VME vertegenwoordigd wordt door de syndicus (onder
opschortende voorwaarde van goedkeuring van AV)
o Geen mogelijkheid tot stilzwijgende oplevering!
, • Volgorde is om het even. Ofwel eerst VO privatieven ofwel eerst VO
gemeenschappelijke delen
o Wijze van definitieve oplevering:
▪ Privatieve delen: geschrift, maar bewoning geldt niet als vermoeden van DO
• 1 jaar na VO
▪ Gemeenschappelijke delen: geschrift
• 1 jaar na VO
▪ Volgorde is niet om het even: eerst oplevering van gemeenschappelijke delen,
dan privatieven
▪ Praktijd <-> theorie: geen stilzwijgende definitieve oplevering mogelijk!
o Weigering van oplevering:
▪ Wijze: aangetekend schrijven met de redenen van weigering; stilzwijgende
weigering kan niet
▪ Redenen: ontbreken van belangrijke elementen van de bouw, onafgewerkt,
gebrekkig
o Betekenis & gevolgen VO
▪ Inontvangstname
▪ Schadevergoedingen wegens vertraging stoppen
▪ Uitstaande saldo promotor dient betaald te worden
▪ Genot over het goed
▪ Risico gaat over naar de koper
▪ Waarborgtermijn van 1 jaar start
▪ Mogelijkheid koper om nietigheid in te roepen vervalt
o Betekenis & gevolgen DO
▪ Einde waarborgtermijn (behalve 10-jarige aansprakelijkheid & onzichtbare
gebreken)
3. Draaiboek oplevering
- Oplevering privatieven
o Uitvoeringstermijn
o Eventueel bijstand door architect
o Neerschrijven van opmerkingen met uitvoeringstermijn
o Na weigering
▪ → Akkoord promotor: nieuwe datum
▪ → Geen akkoord promotor: via rechtbank eventueel
o Belang DO voor promotor?
▪ → Vrijgave waarborg
▪ → Start 10-jarige termijn
- Oplevering gemeenschappelijke delen
o Analoog aan privatieven
o Eventueel bijstand van syndicus door architect en/of RVME
o Volmacht werkwijze algemene vergadering (AV)
Les 2: financieel beheer
Overzicht financieel beheer:
1. Terminologie
2. Basiselementen
3. Kostenopgave (= globale afrekening)
4. Kostenverdeling (= indiv. Afrekening)
5. Décharge
6. Oefening
