Volledige samenvatting Goederen-en zekerhedenrecht 1ste jaar Rechtspraktijk

GOEDERENRECHT
TITEL I. ALGEMENE PRINCIPES VAN HET GOEDERENRECHT ........................................................................... 7

Wat is goederenrecht? ..................................................................................................................................... 7
Algemene kenmerken van zakelijke rechten .................................................................................................... 8
1. Het volgrecht ............................................................................................................................................................... 8
2. Het recht van voorrang ............................................................................................................................................... 8
3. Het specialiteitsbeginsel ............................................................................................................................................. 8
4. Zakelijke subrogatie .................................................................................................................................................... 8
Onderverdeling van goederen .......................................................................................................................... 9
A. Onroerende goederen ................................................................................................................................................ 9
1. Onroerende goederen door zijn aard (art. 3.47 NBW)........................................................................................... 9
2. Onroerende goederen door incorporatie (art. 3.47 NBW) .................................................................................. 10
3. Onroerende goederen door bestemming (art. 3.47 NBW) .................................................................................. 11
4. Onroerende goederen door het voorwerp waarop ze betrekking hebben (artikel 3.49 BW) ............................. 12
B. Roerende goederen .................................................................................................................................................. 12
1. Roerende goederen uit hun aard ......................................................................................................................... 13
2. Roerende goederen door wetsbepaling ............................................................................................................... 13
3. Roerende goederen door anticipatie ................................................................................................................... 13
Onderscheid tussen openbare en privatieve domeingoederen ...................................................................... 14
A. Openbare domeingoederen ..................................................................................................................................... 14
B. Private domeingoederen .......................................................................................................................................... 15
Relevantie van het onderscheid tussen domeingoederen ........................................................................................... 15
Vervangbare en niet-vervangbare goederen ................................................................................................. 16
onderscheid tussen soortgoederen en speciesgoederen ........................................................................... 17
Verbruikbare en niet-verbruikbare goederen ................................................................................................. 17
Goederen in en buiten de handel.................................................................................................................... 17

TITEL II. DE EIGENLIJKE ZAKELIJKE RECHTEN ............................................................................................... 18

HOOFDSTUK 1: HET EIGENDOMSRECHT .................................................................................................................... 18
Kenmerken van het eigendomsrecht .............................................................................................................. 18
Evoluties binnen het eigendomsrecht ............................................................................................................. 18
Begrenzingen van het eigendomsrecht .......................................................................................................... 19
A. Verticale begrenzing ................................................................................................................................................. 19
B. Horizontale begrenzing ............................................................................................................................................. 19
1. Afpaling (art. 61 NBW) .......................................................................................................................................... 19
2. Afsluiting (art. 3.103-106 NBW) ........................................................................................................................... 20
Beperkingen aan het eigendomsrecht ............................................................................................................ 20
A. Burenhinder .............................................................................................................................................................. 20
B. Aansprakelijkheid voor een eigen daad (artikel 6.5. e.v. NBW) ............................................................................... 22
C. Rechtsmisbruik (artikel 6.5. e.v. NBW) ..................................................................................................................... 22
D. Aansprakelijkheid voor zaken (artikel 6.16 NBW) .................................................................................................... 23
E. Aansprakelijkheid van aanstellers (artikelen 6.3. en 6.14 NBW) .............................................................................. 23
F. Aansprakelijkheid voor gebouwen (artikel 6.16 NBW) ............................................................................................. 23
G. Administratiefrechtelijke beperkingen ..................................................................................................................... 24
Speciaal geval: onteigening ............................................................................................................................ 24
1. Algemene kenmerken ............................................................................................................................................... 24
2. De federale gewone onteigening (Wetten van 1835 en 1870) ................................................................................ 25

, 3. De federale dringende onteigening (Wet van 1926) ................................................................................................ 25
4. de federale hoogdringende onteigening (Wet van 1962) ........................................................................................ 26
Stap 1: De inleidende procedure .............................................................................................................................. 26
Stap 2: De vaststelling van de voorlopige vergoeding.............................................................................................. 26
Stap 3: De herziening van de vordering.................................................................................................................... 26
5. De Vlaamse onteigening ........................................................................................................................................... 26
A. Algemeen .............................................................................................................................................................. 27
Stap 1: de bestuurlijke fase/procedure .................................................................................................................... 27
Stap 2: de gerechtelijke fase/procedure .................................................................................................................. 28
HOOFDSTUK 2: MEERVOUDIGE EIGENDOM – HET MEDE-EIGENDOMSRECHT ................................................................... 28
Mede-eigendom vs. onverdeeldheid .............................................................................................................. 29
1. Toevallige of gewone mede-eigendom (art. 3.68-77 NBW) ....................................................................... 29
A. kenmerken ................................................................................................................................................................ 29
B. Bevoegdheden van de deelgenoten met betrekking tot het aandeel ...................................................................... 29
C. Bevoegdheden van de deelgenoten met betrekking tot de onverdeelde zaak ....................................................... 30
D. verplichtingen van de deelgenoten .......................................................................................................................... 30
E. Einde van de toevallige of gewone mede-eigendom ................................................................................................ 30
2. Vrijwillige mede-eigendom ......................................................................................................................... 31
A. Algemeen .................................................................................................................................................................. 31
B. Bijzonder geval: Timesharing of multi-eigendom (wet van 11 april 1999) .............................................................. 31
3. Gedwongen mede-eigendom (art. 3.78-100 NBW) .................................................................................... 32
A. Kenmerken ................................................................................................................................................................ 32
B. Bevoegdheden van de deelgenoten met betrekking tot het aandeel ...................................................................... 32
C. Bevoegdheden van de deelgenoten met betrekking tot de onverdeelde zaak ....................................................... 32
D. Verplichtingen van de deelgenoten.......................................................................................................................... 32
E. Einde van de gedwongen mede-eigendom............................................................................................................... 33
F. eerste bijzondere geval: Mandeligheid (art. 3.103–113 NBW)................................................................................. 33
Algemene bevoegdheden ......................................................................................................................................... 33
Bijzondere bevoegdheden ........................................................................................................................................ 33
Verplichtingen van de mede-eigenaars .................................................................................................................... 33
Beperking op de verdeling ........................................................................................................................................ 34
G. Tweede bijzondere geval: Appartementsmede-eigendom (art. 3.84-100 NBW) .................................................... 34
Akten van de appartementsmede-eigendom .......................................................................................................... 34
de rechtspersoonlijkheid van de VME ...................................................................................................................... 35
De algemene vergadering van de VME .................................................................................................................... 35
De syndicus van de VME ........................................................................................................................................... 36
Bij de eigendomsoverdracht van een kavel .............................................................................................................. 37
HOOFDSTUK 3: HET VRUCHTGEBRUIK ...................................................................................................................... 37
Kenmerken ...................................................................................................................................................... 37
Ontstaan ......................................................................................................................................................... 38
Goederen vatbaar voor vruchtgebruik ........................................................................................................... 38
Vruchtgebruik op een algemeenheid van goederen (art. 3.159 en 3.165 NBW) ........................................... 38
Bijzondere vormen van vruchtgebruik ............................................................................................................ 38
Vruchtgebruik bij de LLE (= langst levende echtgenoot) ................................................................................ 40
Plichten van de vruchtgebruiker bij aanvang van het vruchtgebruik ............................................................. 40
Rechten van de vruchtgebruiker tijdens het vruchtgebruik............................................................................ 41
A. Genots- en gebruiksrecht van de vruchtgebruiker (art. 3.143, 3.146 en 3.147 NBW)............................................. 41
B. Beheersbevoegdheid van de vruchtgebruiker (art. 3.145 NBW) ............................................................................. 42
C. Bouwwerken en beplantingen aangebracht door de vruchtgebruiker (art. 3.160 NBW) ........................................ 42
D. Verbeteringen aangebracht door de vruchtgebruiker ............................................................................................. 42
E. Onderhoudsverplichting (art. 3.153–3.155 NBW) .................................................................................................... 42
F. Bijdrage in lasten (art. 3.156 NBW) ........................................................................................................................... 42
G. Genieten als een goede huisvader ........................................................................................................................... 43

, H. Teruggave van het goed (artt. 3.158 en 3.159 NBW) ............................................................................................... 43
Einde van het vruchtgebruik ........................................................................................................................... 43
HOOFDSTUK 4: DE RECHTEN VAN GEBRUIK EN BEWONING ........................................................................................... 44
Het recht van bewoning.................................................................................................................................. 44
Het recht van gebruik ..................................................................................................................................... 44
HOOFDSTUK 5: ERFPACHT ..................................................................................................................................... 45
kenmerken ...................................................................................................................................................... 45
Rechten en plichten van de erfpachter ........................................................................................................... 45
rechten .......................................................................................................................................................................... 45
plichten .......................................................................................................................................................................... 46
Rechten en plichten van de eigenaar.............................................................................................................. 46
Einde van de erfpacht ..................................................................................................................................... 46
HOOFDSTUK 6: HET OPSTALRECHT .......................................................................................................................... 47
Kenmerken ...................................................................................................................................................... 47
Rechten en plichten van de opstalhouder ...................................................................................................... 48
rechten .......................................................................................................................................................................... 48
plichten .......................................................................................................................................................................... 48
Rechten en plichten van de eigenaar.............................................................................................................. 48
Einde van het opstalrecht ............................................................................................................................... 48
HOOFDSTUK 7: ERFDIENSTBAARHEDEN .................................................................................................................... 49
Wezenlijke kenmerken van EDBH ................................................................................................................... 49
Niet wezenlijke kenmerken van EDBH ............................................................................................................ 50
EDBH gevestigd door de mens ........................................................................................................................ 50
A. Indeling...................................................................................................................................................................... 50
B. Ontstaan .................................................................................................................................................................... 51
1. Verkrijgende verjaring .......................................................................................................................................... 51
2. Door titel ............................................................................................................................................................... 51
3. Door bestemming van de eigenaar ...................................................................................................................... 52
Uitoefenen van de EDBH................................................................................................................................. 52
Situatie van de titularis van de EDBH/ heersend erf .................................................................................................... 52
Situatie van de eigenaar van het lijdend erf ................................................................................................................. 53
Het tenietgaan van de EDBH .......................................................................................................................... 53
1. Onteigening ............................................................................................................................................................... 54
2. Materiële onmogelijkheid tot uitoefening ................................................................................................................ 54
3. Vermenging ............................................................................................................................................................... 54
4. 30-jarig ongebruik ..................................................................................................................................................... 54
5. Clausules inzake tijdelijk karakter ............................................................................................................................. 55
6. Afkoop ....................................................................................................................................................................... 55
7. Afstand van recht ...................................................................................................................................................... 55
8. verlies van ieder (toekomstig) nut (voor de eigenaar van het heersend erf) ........................................................... 55
9. Administratiefrechtelijke wijze van tenietgaan ........................................................................................................ 55
Het ontstaan van natuurlijke en wettelijke EDBH tot privaat en tot algemeen nut ...................................... 56
A. De wettelijke EDBH tot algemene nut ...................................................................................................................... 56
B. De wettelijke EDBH tot privaat nut ........................................................................................................................... 56

TITEL III. AANVERWANTE RECHTSFIGUREN ................................................................................................ 59

HOOFDSTUK 1: BEZIT............................................................................................................................................ 59
De wezenlijke bestanddelen ........................................................................................................................... 59
De niet–wezenlijke bestanddelen ................................................................................................................... 59
HOOFDSTUK 2: DETENTIE ...................................................................................................................................... 60
HOOFDSTUK 3: DADEN VAN GEDOGEN OF VERMOGEN ................................................................................................ 61
HOOFDSTUK 4: PRECAIRE BEZETTING OF BEZIT TER BEDE .............................................................................................. 61

, HOOFDSTUK 5: TOE-EIGENING ............................................................................................................................... 61
HOOFDSTUK 6: SCHATVINING................................................................................................................................. 62
HOOFDSTUK 7: ACHTERGELATEN OF VERLOREN ZAKEN ................................................................................................ 62
HOOFDSTUK 8: ZAAKVORMING............................................................................................................................... 63
HOOFDSTUK 9: NATREKKING.................................................................................................................................. 63

TITEL IV. VERJARING ................................................................................................................................. 64

HOOFDSTUK 1: VERKRIJGENDE VERJARING ................................................................................................................ 64
Looptijd ........................................................................................................................................................... 64
schorsing ......................................................................................................................................................... 64
Stuiting ............................................................................................................................................................ 64
Verkorte verkrijgende verjaring ...................................................................................................................... 65
HOOFDSTUK 2: BEVRIJDENDE VERJARING.................................................................................................................. 65
Algemene verjaringstermijnen ....................................................................................................................... 65
Bijzondere verjaringstermijnen....................................................................................................................... 66

TITEL V. DE ZEKERHEIDSRECHTEN .............................................................................................................. 66

HOOFDSTUK 1: DE PERSOONLIJKE ZEKERHEDEN ......................................................................................................... 66
Onderscheid tussen zekerheidsrechten .......................................................................................................... 66
Borgtocht ........................................................................................................................................................ 67
A. Wat is borgtocht?...................................................................................................................................................... 67
B. Begrippen en evoluties ............................................................................................................................................. 67
C. Verschillende categorieën van borg ......................................................................................................................... 68
1. Onderscheid tussen: de bepaalde en onbepaalde borgtocht .............................................................................. 68
2. Onderscheid tussen: een bepaalde of onbepaalde termijn. ................................................................................ 68
3. Onderscheid tussen: eenvoudige en solidaire borgtocht..................................................................................... 68
4. Onderscheid tussen: de burgerlijke en de commerciële borgtocht ..................................................................... 69
5. Onderscheid tussen: wettelijke borgtocht, conventionele borgtocht en gerechtelijke borgtocht ..................... 69
6. De zakelijke borg ................................................................................................................................................... 69
7. De kosteloze borg ................................................................................................................................................. 69
D. De borgtocht is een consensuele overeenkomst ..................................................................................................... 70
E. Bewijs van borgtocht ................................................................................................................................................. 70
F. Bestaansvoorwaarden van borgtocht ....................................................................................................................... 71
G. Gevolgen van borgtocht – Verhouding schuldeiser/borg ........................................................................................ 71
1. Tegenwerpelijkheid van excepties ....................................................................................................................... 71
2. Voorrecht van uitwinning ..................................................................................................................................... 72
3. Voorrecht van schuldsplitsing............................................................................................................................... 72
4. Zorgvuldigheids- en informatieverplichting ......................................................................................................... 72
H. Gevolgen van borgtocht – Verhouding schuldenaar/borg ....................................................................................... 73
I. Gevolgen van borgtocht – Verhouding tussen de verschillende borgen................................................................... 73
J. Einde van de borgtocht .............................................................................................................................................. 73
Garantie .......................................................................................................................................................... 74
Bankgarantie op eerste verzoek ..................................................................................................................... 74
Aval ................................................................................................................................................................. 75
Solidariteit....................................................................................................................................................... 75
Sterkmaking .................................................................................................................................................... 76
Patronaatsverklaringen .................................................................................................................................. 76
HOOFDSTUK 2: DE ZAKELIJKE ZEKERHEDEN ............................................................................................................... 77
Pandrecht........................................................................................................................................................ 77
A. Wat is een pandrecht ................................................................................................................................................ 77
B. Wat voor type overeenkomst is een pandrecht? ..................................................................................................... 77
C. Bewijs van een pand ................................................................................................................................................. 78

, D. Tegenstelbaarheid van een pand aan derden (= externe geldigheid)...................................................................... 78
E. Modaliteiten en begrippen van een pand................................................................................................................. 79
F. Het bezitloos pandrecht (registerpand) .................................................................................................................... 80
1. Ontstaan, bewijs en tegenstelbaar karakter ........................................................................................................ 80
2. Rechten en plichten van de pandgever ................................................................................................................ 80
3. Rechten en plichten van de pandhouder ............................................................................................................. 81
4. sancties ................................................................................................................................................................. 81
5. Vervreemding en positie van derde–verkrijgers .................................................................................................. 81
6. Registratie ............................................................................................................................................................. 81
G. Pand met buitenbezitstelling (= vuistpand).............................................................................................................. 82
1. Wat is een vuistpand? .......................................................................................................................................... 82
2. De rechten en plichten van de pandgever en pandhouder.................................................................................. 82
H. Verpanding van schuldvorderingen .......................................................................................................................... 83
1. Principe ................................................................................................................................................................. 83
2. Registratie? ........................................................................................................................................................... 83
3. Bewijs .................................................................................................................................................................... 83
4. Rechten van de pandhouder ................................................................................................................................ 84
I. Verpanding van een geldsom ..................................................................................................................................... 84
J. Uitwinningsprocedure ............................................................................................................................................... 84
K. Rangconflicten ........................................................................................................................................................... 85
Het eigendomsvoorbehoud ............................................................................................................................ 85
Het retentierecht (Art. 3.290 BW) .................................................................................................................. 86
De zekerheidstrust .......................................................................................................................................... 86
De hypotheek .................................................................................................................................................. 86
A. Kenmerken ................................................................................................................................................................ 86
ondeelbaar karakter ................................................................................................................................................. 87
Onroerend karakter .................................................................................................................................................. 87
Bijkomend karakter .................................................................................................................................................. 87
Afgebakend karakter ................................................................................................................................................ 88
B. De soorten hypotheken ............................................................................................................................................ 88
C. De geldigheidsvereisten van het hypotheekcontract ............................................................................................... 89
D. De verschillende hypothecaire technieken .............................................................................................................. 90
E. De hypothecaire minuut, grosse en afschriften ........................................................................................................ 90
F. De gevolgen van het hypotheekcontract tussen partijen ......................................................................................... 91
G. De inschrijving en hernieuwing van een hypotheek ................................................................................................ 91
H. De rechtsgevolgen van de inschrijving ..................................................................................................................... 92
I. Het verval en de hernieuwing van de inschrijving van een hypotheek ..................................................................... 93
J. Doorhaling en vermindering van een hypotheek ...................................................................................................... 93
1. Principe en soorten doorhaling ............................................................................................................................ 93
2. De vrijwillige doorhaling ....................................................................................................................................... 93
3. De wettelijke doorhaling ...................................................................................................................................... 94
4. De gerechtelijke doorhaling.................................................................................................................................. 94
5. Het herstel van de doorhaling .............................................................................................................................. 94
K. De taak van de hypotheekbewaarder bij de doorhaling .......................................................................................... 94
I. Tenietgaan van hypotheken ....................................................................................................................................... 95
M. De hypothecaire zuivering ....................................................................................................................................... 95

TITEL VI. VOORRECHTEN ........................................................................................................................... 96

HOOFDSTUK 1: ALGEMENE VOORRECHTEN ................................................................................................................... 96
Kenmerken ...................................................................................................................................................... 96
Voorbeelden.................................................................................................................................................... 97
HOOFDSTUK 2: BIJZONDERE VOORRECHTEN.................................................................................................................. 97
Kenmerken ...................................................................................................................................................... 97
Voorbeelden.................................................................................................................................................... 97

,HOOFDSTUK 3: VOORRECHTEN MET EN ZONDER PUBLICITEIT ........................................................................................... 98
HOOFDSTUK 4: GERECHTELIJKE UITWINNING EN RANGREGELING....................................................................................... 98
Volgorde van de algemene voorrechten......................................................................................................... 98
Volgorde van de bijzondere voorrechten ........................................................................................................ 98
Systeem van samenloop en rangregeling ....................................................................................................... 99

,TITEL I. ALGEMENE PRINCIPES VAN HET GOEDERENRECHT


WAT IS GOEDERENRECHT?

Binnen het goederenrecht wordt een belangrijk onderscheid gemaakt tussen zakelijke rechten en
vorderingsrechten, beide behorend tot de groep van de patrimoniale rechten.


De term “goederenrecht” is correcter dan de term “zakenrecht”. dit omdat Goederen omvatten zowel
tastbare als niet-tastbare elementen (vb. cryptovaluta, aandelen of klantenwaarde), terwijl zaken enkel slaan
op tastbare, lichamelijke goederen.

Binnen het goederenrecht worden rechten onderverdeeld in patrimoniale en extra-patrimoniale rechten:

1. Patrimoniale rechten zijn rechten die een geldwaarde hebben en bestaan uit drie categorieën:
− Zakelijke rechten: deze rechten geven een directe heerschappij over een goed, ongeacht wie het in
bezit heeft. De centrale vraag hierbij is: WAT? – op welk goed rust mijn recht? Voorbeelden zijn het
eigendomsrecht, vruchtgebruik of erfpacht. Het maakt hierbij niet uit wie het goed fysiek bezit, het
recht blijft gekoppeld aan het goed zelf;
− Vorderingsrechten of persoonlijke rechten: deze zijn gericht op een prestatie van een bepaalde
persoon. Hier draait alles om de vraag: WIE moet WAT doen? Bijvoorbeeld bij een
lastgevingsovereenkomst, waarbij iemand in opdracht van een ander handelt;
− Intellectuele rechten: deze rechten, hoewel onlichamelijk, hebben vaak een grote economische
waarde. Voorbeelden zijn auteursrechten (waarbij zelfs loutere collegenotities al onder de
bescherming kunnen vallen), merkrechten (denk aan franchiseformules die merknamen verhuren om
klanten aan te trekken), en octrooirechten (zoals softwareprogramma’s).

2. Extra-patrimoniale rechten zijn rechten die verbonden zijn aan de persoon zelf en zijn in principe niet
overdraagbaar. Voor deze reden hebben ze gebruikelijkerwijze geen geldelijke waarde:
− De persoonlijkheidsrechten, vb. recht op privacy (GDPR-wet);
− De familiale rechten, vb. recht op adoptie.

→ Te onderscheiden van verbintenissen verbonden aan de hoedanigheid van eigenaar van een goed,
die in principe overdraagbaar zijn.

Verder worden de zakelijke rechten verdeeld onder 2 groepen:

1. Eigenlijke zakelijke rechten (ook wel zakelijke hoofdrechten genoemd), zoals eigendom, mede-eigendom,
vruchtgebruik, erfpacht, opstal, gebruik, bewoning, erfdienstbaarheden en bepaalde rechten verbonden aan
waterlopen.
2. Accessoire zakelijke rechten of zakelijke zekerheidsrechten, die tot doel hebben om een schuld te
waarborgen, zoals een hypotheek of pand.



Een fundamenteel principe in het goederenrecht is het numerus clausus-beginsel: enkel die zakelijke rechten
die door de wet erkend zijn, kunnen bestaan. Partijen kunnen dus niet vrij nieuwe vormen van zakelijke rechten
creëren.




Sarah Allegro Goederenrecht 7

,ALGEMENE KENMERKEN VAN ZAKELIJKE RECHTEN


1. HET VOLGRECHT

Een van de belangrijkste eigenschappen van het goederenrecht is het volgrecht. Dit houdt in dat een zakelijk
recht verbonden blijft aan het goed, ongeacht wie het in bezit heeft. Met andere woorden: het recht volgt het
goed doorheen alle overdrachten. Dit geldt ook voor sommige bijzondere vorderingsrechten, zoals bij huur (art.
1743 Oud BW).

In bredere zin wordt het volgrecht ook gezien als het recht om de waarde van het goed te volgen, vb. wanneer
het goed vervangen wordt of overgaat in een schadevergoeding.


2. HET RECHT VAN VOORRANG

Zakelijke rechten genieten vervolgens van het recht van voorrang. Dit betekent dat zij bij conflicten met gewone
schuldeisers, zoals vb. bij een faillissement, voorrang krijgen in de uitbetaling. Dit vormt een uitzondering op de
algemene regel van pondspondsgewijze verdeling, waarbij alle schuldeisers gelijk behandeld worden.

Onder de zakelijke rechten zelf geldt de anterioriteitsregel: het recht dat het eerst gevestigd werd, krijgt voorrang
boven later gevestigde rechten.


3. HET SPECIALITEITSBEGINSEL

Het specialiteitsbeginsel houdt in dat een zakelijk recht enkel kan bestaan op een geïndividualiseerd en bepaald
goed. Het betrokken goed moet dus duidelijk af te bakenen zijn én zich in het vermogen van de titularis bevinden.
Dit sluit uit dat zakelijke rechten kunnen bestaan op onbepaalde verzamelingen of toekomstige goederen zonder
concrete aanduiding.


4. ZAKELIJKE SUBROGATIE

De zakelijke subrogatie laat toe dat een zakelijk recht overgaat van een verloren goed (voorwerp A) naar een
vervangend goed (voorwerp B) dat de waarde ervan vertegenwoordigt. Vb. wanneer een goed waarop een
hypotheek rust, vernietigd wordt en vervangen wordt door een verzekeringsuitkering of schadevergoeding.

Voor deze subrogatie is vereist dat zowel het oorspronkelijke goed als het vervangende goed individueel
bepaalbaar zijn geweest.

Deze regel is een subsidiaire rechtsfiguur, wat betekent dat ze enkel geldt indien ze wettelijk of contractueel
voorzien zijn.

Tot slot geldt dat alleen de titularis van het zakelijk recht dit recht kan uitoefenen. Deze rechten zijn verbonden
aan de persoon die het recht heeft, maar zijn in principe wel overdraagbaar, mits aan de wettelijke voorwaarden
wordt voldaan.




Sarah Allegro Goederenrecht 8

,ONDERVERDELING VAN GOEDEREN

Op basis van art. 3.46 NBW worden alle goederen onderverdeeld in roerende en onroerende goederen.

Traditioneel werd dit onderscheid gebaseerd op de verplaatsbaarheid van het goed: onroerende goederen waren
die goederen die men niet kon verplaatsen (zoals gronden en gebouwen), terwijl roerende goederen net wél
verplaatsbaar waren (zoals meubels, voertuigen of geld). Hoewel deze definitie nog steeds relevant is, wordt ze
vandaag de dag als enigszins achterhaald beschouwd.

Het onderscheid tussen roerend en onroerend blijft echter belangrijk, vooral omwille van 3 juridische gevolgen:

− Het heeft een invloed op de publiciteit: onroerende goederen moeten steeds openbaar worden
gemaakt (vb. via het hypotheekkantoor) om tegenwerpelijk te zijn aan derden;
− Speelt een rol bij de verkrijgende verjaring, waarbij de voorwaarden voor roerende en onroerende
goederen verschillend zijn;
− De fiscale behandeling kan ook variëren: onroerende goederen worden vaak zwaarder belast dan
roerende, en beslag leggen op een onroerend goed is doorgaans complexer dan bij roerende goederen.

Een bijzondere tussencategorie binnen de roerende goederen vormen de zogenaamde registergoederen, zoals
vb. schepen, vliegtuigen en treinen. Deze goederen zijn juridisch gezien roerend, maar onderworpen aan een
soortgelijke registratieverplichting als onroerende goederen. Ze worden daarom behandeld als een uitzondering:
hoewel verplaatsbaar (dus roerend), moeten zij eveneens worden ingeschreven in een openbaar register, vooral
omdat zij onderworpen zijn aan hypothecaire inschrijving.


A. ONROERENDE GOEDEREN

Er bestaan 4 categorieën van onroerende goederen:


1. ONROERENDE GOEDEREN DOOR ZIJN AARD (ART. 3.47 NBW)

Dit betreft in de eerste plaats de grond zelf, met inbegrip van alles wat
zich daarop, daaronder, in de hoogte en in de diepte bevindt.
Onroerend zijn dus niet enkel het aardoppervlak, maar ook de fysieke
ruimte erboven en eronder.

Deze volumes worden in 3 dimensies bepaald – onder, op en boven de
grond – en vormen als het ware afzonderlijk afgebakende ruimten
binnen het onroerende goed. Het betreft hier een wetgevende
verankering van evoluties in de rechtspraak, met name binnen het


De bedoeling van deze benadering is om in de regelgeving niet langer een onderscheid te maken tussen
bebouwde en onbebouwde volumes, maar deze als volwaardige onderdelen van het eigendomsrecht te
beschouwen.

opstalrecht, waar reeds volumes in de ondergrond als afzonderlijke juridische entiteiten werden erkend.

Deze techniek biedt een meer verfijnde en nauwkeurige manier om onroerende eigendom af te bakenen,
vergelijkbaar met systemen die reeds bestaan in landen zoals Nederland en Frankrijk. Ze vereist echter ook een
praktische toepassing door landmeters en de administratieve diensten, die deze driedimensionale begrenzing
correct zullen moeten implementeren in kadastrale en juridische registraties.



Sarah Allegro Goederenrecht 9

, 2. ONROERENDE GOEDEREN DOOR INCORPORATIE (ART. 3.47 NBW)

Incorporatie is hierbij een noodzakelijke, maar voldoende voorwaarde. Dit betekent dat wanneer een goed op
een bepaalde manier verbonden is met de grond, het door die verbinding het statuut van onroerend goed krijgt,
zelfs als het op zich roerend zou zijn.

Er bestaan 3 categorieën van goederen die op deze manier als onroerend kunnen worden aangemerkt:

a) De werken en gebouwen

Hier hanteert men een ruime opvatting, waarbij alle voorwerpen die duurzaam én gewoonlijk met de grond zijn
verbonden als onroerend worden gekwalificeerd. Sinds het arrest van het Hof van Cassatie van 15 september
1988 is de beoordeling hiervan verschoven van een objectief naar een subjectief criterium. Dit betekent dat men
kijkt naar de wilsintentie van de eigenaar of plaatser van het goed: als het de bedoeling is dat het goed als blijvend
onderdeel van het gebouw of de grond wordt beschouwd (zoals bij een container of tankstation), dan wordt het
als onroerend gezien.

Binnen deze categorie moet er verder een onderscheid worden gemaakt tussen
onderdelen en uitrusting:

− Onderdelen maken fysiek deel uit van het gebouw en vormen er één
geheel mee. Denk hierbij aan deuren, trappen, rolluiken of leidingen. Ze
zijn altijd onroerend, ongeacht of ze tijdelijk verwijderd worden. Dit
komt doordat ze specifiek ontworpen zijn om enkel binnen de
constructie van het gebouw te functioneren. Eens verwijderd, kunnen
ze op zichzelf geen functie meer vervullen;
− Uitrustingsgoederen daarentegen, zoals een badkuip, verwarmingsradiator of keukentoestellen, zijn
enkel onroerend wanneer ze effectief met het gebouw zijn geïncorporeerd. Wanneer ze worden
losgemaakt, verliezen ze hun status van onroerend goed en worden ze opnieuw roerend, omdat ze
autonoom bruikbaar zijn.

b) De beplantingen

Hun statuut wordt eveneens bepaald door de mate van incorporatie met de grond. Ook hier geldt de regel dat
goederen die vastzitten aan de grond als onroerend worden beschouwd.

Belangrijk is de uitzondering van vervroegde roerendmaking: in bepaalde gevallen kan een beplanting al vóór het
losmaken als roerend worden aangemerkt, vb. als er een duidelijke bedoeling is om het goed op korte termijn te
verwijderen.

c) De delfstoffen

Deze zijn, zolang ze zich nog in de bodem bevinden, onroerend uit hun aard. Vanaf het moment dat ze worden
ontgonnen, dus uit de grond worden gehaald, krijgen ze het statuut van roerende goederen.

→ Typische vb. hiervan zijn ertsen, fossielen, brandstoffen, aardolie, goud en aardgas.

Er bestaat ook hier een uitzondering van vervroegde roerendmaking, indien de intentie tot ontginning
voorafgaand duidelijk is.

UITZONDERING: Water is altijd roerend, ongeacht of het zich nog in de natuurlijke toestand bevindt.

PAS OP: De schat van Piet Piraat is ook roerend uit haar aard.



Sarah Allegro Goederenrecht 10