Rentmeesterschap en portefeuillebeheer: Bouwtechnisch beheer
Les 1: Conditiemeting
Wat met het opnemen van een pand in een patrimoniumportefeuille?
Een veelgemaakte fout bij het beheer van een gebouw, is het louter kijken naar
dringende herstellingen, dwingende eisen en eventueel ook afweging van de
energiekosten tov de investeringskosten.
dit resulteert in een degradatie van het gebouw en vaak worden er enkel kosten
gemaakt voor de instandhouding van het gebouw
=> waardevermindering
Kosten en opbrengsten zijn variabel en deels onvoorspelbaar
Belangrijk voor een goede investering: conditiemeting
LCC= Life Cycle Cost
Conditiemeting
= het doen van een conditiemeting is vaststellen in welke (onderhoud)staat gebouwen,
terreinen en installaties zijn
Wanneer? bij bouw, aankoop of verbouwing
Doel? de toekomstige onderhoudswerken, herstellingswerken en verbouwingswerken
kunnen inschatten (MJOP)
MJOP= meerjarenonderhoudsplan
Probleem:
moeilijk om objectief over budgetten toe te kennen op basis van bevindingen
moeilijk om investeringsbudgetten op te stellen voor renovaties of andere interne
verbouwingen
moeilijk om financiële verkoopinformatie te verstrekken
=> bv. Onderhoudsachterstanden
een conditiemeting is moeilijk ‘overdraagbaar’ van inspectie A naar inspectie B
Ad hoc policy= regels gemaakt voor een specifieke omstandigheid of een specifieke casus
>< auto’s bijvoorbeeld: hiervoor zijn vaste termijnen voor klein en groot onderhoud
de regeling qua onderhoud voor gebouwen is heel versnipperd en afhankelijk van regio
tot regio
Vastgoedwaarde van een conditiemeting:
Biedt nuttige info (bv bij verkoop van een appartement worden de stookplaats of het
dak zelden bezocht
De risicovervanging wordt ingecalculeerd in de biedprijs, inclusief een risicopremie
De aanwezigheid van conditiestaatmeting en meerjarenplan bieden transparantie en
leiden in de meeste gevallen tot meerwaarde
1
, Rentmeesterschap en portefeuillebeheer: Bouwtechnisch beheer
Wettelijke verplichtingen voor gebouwen:
Te vinden in de Vlaamse wooncode en KB’s
bv. Brandveiligheid, installaties, algemene veiligheid, controle lift, toegankelijkheid
Praktijk
Veel achterstallig onderhoud dat leidt tot verval
Verouderde gebouwen kosten meer: meer administratiekosten, EGWC, individuele
kosten, investeringen,…
NEN2767
NEN2767= instrument voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van
bouw- en installatiedelen van gebouwen en/of infrastructuur
sinds 1980 in Nederland
sinds 2017 in België
DUS: dé norm voor conditiemeting
Hoe? een inspecteur voert een meet-en registreermethodiek uit (protocol)
criteria: materiaal, soort gebrek, intensiteit gebrek, element, detaillering,…
=> optioneel: kostenraming herstelling, veiligheid, energie,…
=> Toekennen van een conditiescore: 1 (zeer goed) tot 6 (zeer slecht)
!! Bij de conditiemeting wordt de technische staat van een gebouw in kaart gebracht op een
objectieve manier via visuele beoordeling !!
=> Objectief: wanneer het protocol wordt gevolgd, is de meting onafhankelijk van degene
die de analyse uitvoert
=> DUS de inspecteur stelt enkel visuele gebreken vast, hij gaat niet op zoek naar de
achterliggende oorzaak van het gebrek of van de schade.
Toepassingsgebied utiliteitsbouw, gezondheidszorg, overheid, onderwijs, woningbouw,…
2
Les 1: Conditiemeting
Wat met het opnemen van een pand in een patrimoniumportefeuille?
Een veelgemaakte fout bij het beheer van een gebouw, is het louter kijken naar
dringende herstellingen, dwingende eisen en eventueel ook afweging van de
energiekosten tov de investeringskosten.
dit resulteert in een degradatie van het gebouw en vaak worden er enkel kosten
gemaakt voor de instandhouding van het gebouw
=> waardevermindering
Kosten en opbrengsten zijn variabel en deels onvoorspelbaar
Belangrijk voor een goede investering: conditiemeting
LCC= Life Cycle Cost
Conditiemeting
= het doen van een conditiemeting is vaststellen in welke (onderhoud)staat gebouwen,
terreinen en installaties zijn
Wanneer? bij bouw, aankoop of verbouwing
Doel? de toekomstige onderhoudswerken, herstellingswerken en verbouwingswerken
kunnen inschatten (MJOP)
MJOP= meerjarenonderhoudsplan
Probleem:
moeilijk om objectief over budgetten toe te kennen op basis van bevindingen
moeilijk om investeringsbudgetten op te stellen voor renovaties of andere interne
verbouwingen
moeilijk om financiële verkoopinformatie te verstrekken
=> bv. Onderhoudsachterstanden
een conditiemeting is moeilijk ‘overdraagbaar’ van inspectie A naar inspectie B
Ad hoc policy= regels gemaakt voor een specifieke omstandigheid of een specifieke casus
>< auto’s bijvoorbeeld: hiervoor zijn vaste termijnen voor klein en groot onderhoud
de regeling qua onderhoud voor gebouwen is heel versnipperd en afhankelijk van regio
tot regio
Vastgoedwaarde van een conditiemeting:
Biedt nuttige info (bv bij verkoop van een appartement worden de stookplaats of het
dak zelden bezocht
De risicovervanging wordt ingecalculeerd in de biedprijs, inclusief een risicopremie
De aanwezigheid van conditiestaatmeting en meerjarenplan bieden transparantie en
leiden in de meeste gevallen tot meerwaarde
1
, Rentmeesterschap en portefeuillebeheer: Bouwtechnisch beheer
Wettelijke verplichtingen voor gebouwen:
Te vinden in de Vlaamse wooncode en KB’s
bv. Brandveiligheid, installaties, algemene veiligheid, controle lift, toegankelijkheid
Praktijk
Veel achterstallig onderhoud dat leidt tot verval
Verouderde gebouwen kosten meer: meer administratiekosten, EGWC, individuele
kosten, investeringen,…
NEN2767
NEN2767= instrument voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van
bouw- en installatiedelen van gebouwen en/of infrastructuur
sinds 1980 in Nederland
sinds 2017 in België
DUS: dé norm voor conditiemeting
Hoe? een inspecteur voert een meet-en registreermethodiek uit (protocol)
criteria: materiaal, soort gebrek, intensiteit gebrek, element, detaillering,…
=> optioneel: kostenraming herstelling, veiligheid, energie,…
=> Toekennen van een conditiescore: 1 (zeer goed) tot 6 (zeer slecht)
!! Bij de conditiemeting wordt de technische staat van een gebouw in kaart gebracht op een
objectieve manier via visuele beoordeling !!
=> Objectief: wanneer het protocol wordt gevolgd, is de meting onafhankelijk van degene
die de analyse uitvoert
=> DUS de inspecteur stelt enkel visuele gebreken vast, hij gaat niet op zoek naar de
achterliggende oorzaak van het gebrek of van de schade.
Toepassingsgebied utiliteitsbouw, gezondheidszorg, overheid, onderwijs, woningbouw,…
2
