Syndicschap
D.DELOOF
,Les 1 oplevering
Als je iets koopt wat nog niet gebouwd is, in mede-eigendom ook een oplevering. Als je een in aanbouw
zijnde mede-eigendom koopt, oplevering.
BEGRIPPEN
Oplevering
= de handeling waarbij de aannemer het resultaat van zijn werk aan de bouwheer levert, om hem de
gelegenheid te geven het te keuren en (na goedkeuring) over te dragen. Deze ontvangst gebeurt in 2 fasen:
VOORLOPIGE en DEFINITIEVE oplevering.
- Mede-eigendom regels oplevering à verschillend met particuliere woningen.
Aanvaarding
= de erkenning dat aan de contractuele verplichtingen is voldaan (m.u.v verborgen gebreken, gebreken die
de stevigheid aantasten en bedrog)
à De koper à het komt overeen met wat op de plannen stond.
WETTELIJK KADER
- Burgerlijk wetboek
o Geen uitdrukkelijke regeling
o Implicier
§ Art 1788 BW : verplichting tot ontvangst
§ Art 1790 BW : verplichting tot goedkeuring
- 10 jarige aansprakelijkheid aannemers en architecten
o Art 1792 BW : ‘Na de oplevering blijven architect en aannemer gedurende 10 jaar
aansprakelijk voor gebreken die de stevigheid van het gebouw raken, namelijk gebreken
waardoor het gebouw geheel of gedeeltelijk tenietgaat.
§ = ernstige gebreken die de stabiliteit kunnen aantasten
§ = dienen niet aanwezig te zijn bij de oplevering
§ = start bij de definitieve oplevering
Oplevering = 2 soorten
- Voorlopige = vanaf dat de bouwheer zegt dat hij klaar is
o Alles wat visueel waar te nemen is, moet opgenomen in het geschrift. Je kan dit niet meer
melden tussen de voorlopige en de definitieve oplevering.
o Het jaar er tussen is om eventueel de verborgen gebreken te vinden.
- Definitieve = de opmerkingen van de voorlopige oplevering wegwerken.
(1 jaar tussen beide oplevering à verschillende seizoenen)
§ = vervaltermijn (enkel schorsing door procedure)
§ = kan niet langer of korter
§ = bouwheer of koper
, § = vordering tegen hoofdaannemer of iedere aannemer die werken heeft uigevoerd
betreffende stabiliteit
§ = kan ook tegen de architect
o Bij definitieve oplevering à 10 jarige aansprakelijkheid à gebreken geheel of gedeeltelijk
tenietgaat à aansprakelijkheid aannemer / architect
§ (geen plinten die loskomen, kranen die lekken,…)
- Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken
o = bouwfouten die niet de stabiliteit raken en niet zichtbaar waren bij voorlopige oplevering
(zeker binnen 10 jaar na voorlopige oplevering)
§ Na de voorlopige oplevering de bouwheer nog aanspreken.
Na anderhalf jaar/ 2 jaar tot uiting à je kan de bouwpromotor nog altijd aanspreken à overtuigen dat je
hem aanspreekt vanaf het eerste moment. à melden
- Wet op appartementsmede-eigendom (1.68 – 3.100 B.W.)
o Geen voorziening omtrent oplevering van gemeenschappelijke delen of latere werken aan
deze delen
o Beslissing door Algemene vergadering met volstrekte meerderheid.
§ Om over te gaan tot oplevering
• Mandaat/volmacht geven aan syndicus met eventueel een aantal ME.
Blok 150 appartementen à oplevering gemeenschappelijke delen (trappenhallen, liften, daken,…) à
syndicus samen met de VME.
- De woningbouwwet (=Wet Breyne) en KB Wet Breyne
o Wijze van voorlopige oplevering
§ Privatieve delen: schriftelijke en tgensprekelijke akte getekend door beide
partijen OF in gebruikname (=stilzwijgende ontvangst)
§ Gemeenschappelijke delen: schriftelijke en tegensprekelijke akte (iemand links
(vb. eigenaar en syndicus) en rechts tekenen (architect)) waarbij de VME
vertegenwoordtigd wordt door de syndicus (onder opschortende voorwaarde van
goedkeuring van de AV)
• Vanaf dan periode van 1 jaar begint te lopen
• Geen mogelijkheid tot stilzwijgende oplevering!!
§ Volgorde is om het even. Ofwel eerst VO privatieven ofwel eerst VO
gemeenschappelijke delen.
• Voorkeur eerst gemeenschappelijke delen opleveren. à mensen die
verhuizen als eerste privatieve delen worden opgeleverd à kan er anders
schade zijn aan de gemeenschappelijke delen
o Wijze van definitieve oplevering:
§ Privatieve delen: geschrift, maar bewoning geldt niet als vermoeden van DO.
• 1 jaar na VO
§ Gemeenschappelijke delen : geschrift
• 1 jaar na VO
§ Volgorde is niet om het even : eerst oplevering van gemeenschappelijke delen,
dan privatieven.
§ Praktijk <-> theorie : geen stilzwijgende definitieve oplevering mogelijk!
D.DELOOF
,Les 1 oplevering
Als je iets koopt wat nog niet gebouwd is, in mede-eigendom ook een oplevering. Als je een in aanbouw
zijnde mede-eigendom koopt, oplevering.
BEGRIPPEN
Oplevering
= de handeling waarbij de aannemer het resultaat van zijn werk aan de bouwheer levert, om hem de
gelegenheid te geven het te keuren en (na goedkeuring) over te dragen. Deze ontvangst gebeurt in 2 fasen:
VOORLOPIGE en DEFINITIEVE oplevering.
- Mede-eigendom regels oplevering à verschillend met particuliere woningen.
Aanvaarding
= de erkenning dat aan de contractuele verplichtingen is voldaan (m.u.v verborgen gebreken, gebreken die
de stevigheid aantasten en bedrog)
à De koper à het komt overeen met wat op de plannen stond.
WETTELIJK KADER
- Burgerlijk wetboek
o Geen uitdrukkelijke regeling
o Implicier
§ Art 1788 BW : verplichting tot ontvangst
§ Art 1790 BW : verplichting tot goedkeuring
- 10 jarige aansprakelijkheid aannemers en architecten
o Art 1792 BW : ‘Na de oplevering blijven architect en aannemer gedurende 10 jaar
aansprakelijk voor gebreken die de stevigheid van het gebouw raken, namelijk gebreken
waardoor het gebouw geheel of gedeeltelijk tenietgaat.
§ = ernstige gebreken die de stabiliteit kunnen aantasten
§ = dienen niet aanwezig te zijn bij de oplevering
§ = start bij de definitieve oplevering
Oplevering = 2 soorten
- Voorlopige = vanaf dat de bouwheer zegt dat hij klaar is
o Alles wat visueel waar te nemen is, moet opgenomen in het geschrift. Je kan dit niet meer
melden tussen de voorlopige en de definitieve oplevering.
o Het jaar er tussen is om eventueel de verborgen gebreken te vinden.
- Definitieve = de opmerkingen van de voorlopige oplevering wegwerken.
(1 jaar tussen beide oplevering à verschillende seizoenen)
§ = vervaltermijn (enkel schorsing door procedure)
§ = kan niet langer of korter
§ = bouwheer of koper
, § = vordering tegen hoofdaannemer of iedere aannemer die werken heeft uigevoerd
betreffende stabiliteit
§ = kan ook tegen de architect
o Bij definitieve oplevering à 10 jarige aansprakelijkheid à gebreken geheel of gedeeltelijk
tenietgaat à aansprakelijkheid aannemer / architect
§ (geen plinten die loskomen, kranen die lekken,…)
- Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken
o = bouwfouten die niet de stabiliteit raken en niet zichtbaar waren bij voorlopige oplevering
(zeker binnen 10 jaar na voorlopige oplevering)
§ Na de voorlopige oplevering de bouwheer nog aanspreken.
Na anderhalf jaar/ 2 jaar tot uiting à je kan de bouwpromotor nog altijd aanspreken à overtuigen dat je
hem aanspreekt vanaf het eerste moment. à melden
- Wet op appartementsmede-eigendom (1.68 – 3.100 B.W.)
o Geen voorziening omtrent oplevering van gemeenschappelijke delen of latere werken aan
deze delen
o Beslissing door Algemene vergadering met volstrekte meerderheid.
§ Om over te gaan tot oplevering
• Mandaat/volmacht geven aan syndicus met eventueel een aantal ME.
Blok 150 appartementen à oplevering gemeenschappelijke delen (trappenhallen, liften, daken,…) à
syndicus samen met de VME.
- De woningbouwwet (=Wet Breyne) en KB Wet Breyne
o Wijze van voorlopige oplevering
§ Privatieve delen: schriftelijke en tgensprekelijke akte getekend door beide
partijen OF in gebruikname (=stilzwijgende ontvangst)
§ Gemeenschappelijke delen: schriftelijke en tegensprekelijke akte (iemand links
(vb. eigenaar en syndicus) en rechts tekenen (architect)) waarbij de VME
vertegenwoordtigd wordt door de syndicus (onder opschortende voorwaarde van
goedkeuring van de AV)
• Vanaf dan periode van 1 jaar begint te lopen
• Geen mogelijkheid tot stilzwijgende oplevering!!
§ Volgorde is om het even. Ofwel eerst VO privatieven ofwel eerst VO
gemeenschappelijke delen.
• Voorkeur eerst gemeenschappelijke delen opleveren. à mensen die
verhuizen als eerste privatieve delen worden opgeleverd à kan er anders
schade zijn aan de gemeenschappelijke delen
o Wijze van definitieve oplevering:
§ Privatieve delen: geschrift, maar bewoning geldt niet als vermoeden van DO.
• 1 jaar na VO
§ Gemeenschappelijke delen : geschrift
• 1 jaar na VO
§ Volgorde is niet om het even : eerst oplevering van gemeenschappelijke delen,
dan privatieven.
§ Praktijk <-> theorie : geen stilzwijgende definitieve oplevering mogelijk!
